【《房地产企业负债经营风险控制研究-以绿地集团为例》7100字（论文）】

PAGEPAGE3房地产企业负债经营风险控制研究—以绿地集团为例摘要房地产行业在我国经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可或缺的组成部分。而房地产行业的发展离不开大量的资金支持，负债经营已成为我国房地产行业发展运营的常态。负债经营可以给企业缓解资金短缺的风险和压力，但如果经营不善，负债经营的财务杠杆负效应又会加大企业的风险。如何在提高经营效率的同时防范风险以保证房地产企业的可持续发展是我国大多数房地产企业共同需要面临的重要问题。本文以绿地集团为例，运用了比较分析法、文献研究法、案例分析法，分析绿地集团负债经营存在的问题，并提出了相应的风险防范措施。希望通过本文相关研究，为我国房地产企业提高负债经营风险控制力提供指导。关键词绿地集团；财务风险；负债经营；房地产企业前言房地产行业在我国经济发展中有着举足轻重的地位，它具有资金密集，周期长等特点，其发展对资金量的要求巨大，企业的自有资金并不能维持长久的经营发展，这使得负债经营成为众多房地产企业的必然选择。适当的负债经营有助于提高企业的实力，使其在与其他企业竞争时获得明显的优势，还可以给企业带来其他好处使其在与其他企业竞争时获得明显的优势，还可以给企业带来其他好处，使企业内部现金流量变得更加稳定，减少由于整个市场中货币贬值引发的亏损；但如果负债经营规模过大，就会严重增加内部运营成本，影响企业发展和决策。一、负债经营风险控制的概述负债经营的定义负债经营，是一个企业通过银行借款、商业信用等方式来筹资的一种经营管理办法[1]，方式主要包括租赁，银行借款，信贷融资等。负债经营的积极影响负债经营可以增加企业的规模效益，提高产品竞争力在经营过程中，市场中的各方面因素都在不断影响着企业的竞争能力，尤其是企业自身实力的高低。企业可以通过自身规模效益的大小来判断自身竞争实力的高低。在发展中，适当的负债经营能够帮助企业进行资金的筹集来满足经营管理的需要，快速回笼资金，稳固市场地位，提高竞争力。2.负债经营具有抵税的作用[2]企业在经营发展中发生的利息费用可以在缴纳税款之前扣除，因而负债经营可以有助于企业抵免所得税。与其他企业相比，负债经营的企业能够获得额外的收益。3.负债经营有助于股权集中化，减少成本支出企业在资金短缺时可以考虑银行借贷和发行股票等方式进行融资。发行股票会分散企业股权，影响到股东对企业的控制权，通过负债经营的企业在集中股权的同时还可以减少成本费用，能帮助企业内部的股东对企业进行集中管理。（三）负债经营的消极影响1.负债经营规模过大会引发企业无力偿还风险[3]企业负债经营时一定要确保收益高于成本，否则就会收不抵支，偿债能力降低并产生亏损。过度的负债经营不仅需要支付大量利息还降低了企业资金的安全性，对企业生存发展产生影响，引发无力偿还风险，严重情况下还会破产倒闭。

2.不合理的负债经营会使企业的再融资能力下降企业过度负债导致债务负担过大，企业债务到期时若不能按期偿还就会影响企业的信用。企业信用等级下降，金融机构或其他企业就不愿再给此企业提供资金，再融资能力也就下降了。

3.过度的负债使经营成本增加，影响资金的周转速度企业负债经营必须按期支付本息，一方面增加了企业的经营成本；另一方面如果还款期限较集中，短期内要求企业筹集大量资金偿还债务就会影响其内部资金的周转。二、绿地集团负债经营风险控制分析（一）绿地集团介绍1992年7月，绿地集团在上海正式创建，为我国市场化改革浪潮中的标杆性企业。它仅仅以2000万注册资本开始，经过29年来不断的发展壮大，形成了“以房地产、基础建设为主产业，卫生、消费、科学、金融等产业协调发展的综合管理模式”。截至2024年，绿地集团资产,营业收入和利润均创新高，达到两万亿规模，为其成为世界级企业夯实了经济基础。资本化、市场化、国际化是绿地集团多年来一直坚持走的道路和一直坚守的原则，中国证监会还早在2020年就批准绿地集团在中国A股市场整体上市。（二）绿地集团负债经营的财务分析1.偿债能力分析偿债能力是指企业清偿长期和短期债务的能力，企业是否能够及时偿还债务是决定企业能否健康发展的关键因素。偿债能力可以反映出企业整体财务状况和企业经营能力。速动比率，流动比率和现金比率的大小可以反映出企业的短期偿债能力高低[4]。表1偿债能力相关指标表①影响偿债能力的因素2020年2021年2022年2023年2024年流动比率1.541.451.321.241.22速动比率0.410.400.430.440.41现金比率14.17%14.34%13.72%11.90%11.16%产权比率686.97%794.37%771.07%807.94%736.02%流动比率是流动资产与流动负债的比率；速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。根据相关统计，房地产企业的流动比率行业标准值在1.20左右，速动比率行业标准值是0.65。据上表的数据可知，绿地集团2020-2024年的流动比率均高于1.2,在2020年达到峰值1.54，随后4年则一直在减小，同时现金比率这一财务指标也呈现下降趋势，绿地集团的速动比率一直在0.4左右徘徊，远低于标准值0.65,这一现象说明了绿地集团的短期偿债能力在不断下降。图12020-2024年绿地集团资产负债率折线图=2\*GB3②资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率，资产负债率的大小可以反映出企业长期偿债能力的高低。从图1可知，绿地集团的资产负债率在2020年-2024年整体高于88%，呈现上升的走势，超过了行业平均水平70%，这说明绿地集团的资产负债率与行业水平相比较为不合理。注：=1\*GB3①样本数据来自新浪财经。=2\*GB3②样本数据来源来自RESSET数据库。图22020-2024年绿地集团负债占比图③从图2可知，2020-2024五年间绿地集团流动负债所占比例一直高于非流动负债所占总负债比率，且差距逐年拉大。这一趋势表明流动负债是绿地集团2020-2024年负债规模的主要组成部分，企业自身面临的偿还债务压力较高，内部的债务结构不合理。营运能力分析营运能力是指企业的经营运行能力，可以反映出企业运用各项资产赚取利润的能力。存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率等比率的大小都可以表示企业内部营运能力的高低。图32020-2024年营运能力相关指标变化折线图④企业的流动资产周转状况主要由存货、流动资产和应收账款周转率这三个指标来表注：③样本数据来自新浪财经。④样本数据来源来自RESSET数据库。示。应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入与应收账款平均余额的比率，这一指标的数值越大表明企业收回账款越快，尚未收回应收账款的时间越短，产生坏账损失的可能性也较小。由上图数据可见，绿地集团的应收账款周转率在2020年达到最高，超过了30，但从2020年开始逐年减少，呈现出了断崖式下跌。存货周转率是企业一定时期内营业成本与平均存货余额的比率，它可以反映出一定时段内企业内部存货的流动性。从上图图表可见，存货周转率在2021年下降到0.48，2021年之后出现了持续且稳定的增长。这说明该企业在2021年之后存货变现的速度逐渐变快，虽然速度还无法与2020年相比，但也出现了回暖的趋势。流动资产周转率是企业一定时期内主营业务收入净额与平均流动资产总额的比率，这一指标的数值越大表示其使用流动资产的效率越高。据上图可知，虽然流动资产周转率这一指标2020-2024年整体呈下降趋势，但分开看中间几年的数据，我们会发现2021-2023年有小幅度上升，说明该企业流动资产的利用效率2021、2022、2023年有小幅度提高。固定资产周转率是反映企业内部固定资产周转现状的关键指标。据上图数据，2020-2024年这一数据整体呈下降趋势。这说明企业内固定资产周转天数五年来逐渐变长。总资产周转率是反映企业内部资产运动速度的指标，可以衡量资产的回收效率。对企业而言，总资产周转率的数值越大表明企业内部总资产周转速率越快。由上表数据可见2020年-2024年5年间整体数据都低于1，总体呈下降趋势。绿地集团整体资产运用的效率与去年相比有小幅提升，但仍未达到2020年的峰值水平。盈利能力分析盈利能力是指企业获取利润的能力，它可以反映企业一定时期内收益的多少。销售净利率、净资产收益率和营业利润率等指标的大小变化都可以用来表示盈利能力的高低。图4盈利能力相关指标折线图⑤资产报酬率是息税前利润与平均资产总额的比率，企业利用已有资产获取利润的能力可以用资产报酬率这一指标表示，显示的数值越高，说明公司已有资产的获利能力越高。据上表数据，2020-2024年，资产报酬率整体呈上升趋势，说明绿地集团的资产盈利水平每年都在不断提高。净资产收益率是企业净利润与平均股东权益的比率，该项指标数值越高表示投资带来的收益越高。根据上图数据来看，绿地集团的净资产收益率逐年上升，说明企业投资带来的收益逐年增加。销售净利率是净利润占销售收入的百分比，表示销售收入的收益水平。从上图数据看，绿地集团的销售净利率2020-2024年这5年间整体是上升趋势，说明绿地集团销售收入逐年增加。销售毛利率是企业的毛利与销售收入之比。由公式我们可以得出，一个企业的销售毛利率越大，获得的利润也越高，如果企业毛利率水平较低则企业盈利能力较弱。绿地集团的该项指标远低于房地产行业平均水平30%，说明绿地集团较同行业其他公司企业的销售能力不强盈利水平较低。绿地集团负债经营风险控制存在的问题负债规模增加，偿债能力不足图1数据显示，2020-2024年，绿地集团的资产负债率均不低于85%，超过了房地产行业标准70%，这反映出公司内部资金运营管理存在很大的问题。企业内部资金运营管理与其所处的市场环境、国家政策等密切相关。当经济发展处于低谷时，房地产销售疲软，消费者减少对房屋等耐用品的消费，这就造成企业的存货堆积，无法变现资金并在约注：⑤样本数据来自RESSET数据库。定期限内清偿借债，增加了绿地集团的财务风险。在偿债的压力下，为了保证企业的正常运营，企业必须采取措施来偿还负债，最大程度降低财务风险。房地产企业通常采取内部资产抵押作为权宜之计，但是抵押伴随着风险，会对企业的信用等级产生影响，为日后的融资管理增加难度。

表1中较低的流动比率和速动比率表明企业负债过高，短期偿债能力没有保障，经营风险增大，投资者投资信心不足，也会影响企业的生产经营效果。一旦出现企业无力偿还债务，资金链发生中断，就会很可能造成绿地集团的债务逾期。较高的产权比率也可以看出企业的偿债压力在不断增大。（二）资产周转率低，资金回收风险变大表2中绿地集团在2020-2024五年期间，存货周转率和应收账款周转率一直保持下降趋势。这反映出目前绿地集团销售乏力、资产投资效益偏低的问题。销售房屋的能力水平直接决定企业收入效益。绿地集团内部的现金持有量不断减少，已经无力支撑再投资行为，再加上资金使用效率低，在面对新投资行为时，为了保持企业正常运转，只能继续负债，但又进一步加剧了资金回收风险。(三）盈利能力相关指标较低，企业获利能力不足低盈利能力是导致企业面临高风险和高经济压力的主要原因[5]。由图4可知，绿地集团2020-2021年净资产收益率下降，2021年后稳步上升。这说明虽然近年来绿地集团的盈利能力有所提高，但与房地产行业排名前十的优秀公司相比，绿地集团净资产收益率明显偏低，盈利能力还有很大的进步空间。另外，在绿地集团高度负债经营后的发展中，企业的资本回报率水平低，也反映出其财务杠杆的负效应,企业获利能力降低。（四）企业再融资的压力变大绿地集团较高的负债经营水平要求企业具有良好的现金流动能力、较强的偿债能力和盈利能力。然而，在这个阶段，企业可能难以按时偿还到期债务，债务负担继续增加，逾期债务的风险进一步增加。虽然较高的负债经营水平可以给企业带来高收入的可能性，但这也意味着企业必须承担较高的财务风险[6]。较高的负债经营意味着财务成本的增加,债务逾期后，将对企业声誉产生不良影响，并对企业声誉造成巨大损失。如果经营者不及时调整，将影响理性投资者对企业的投资，企业再融资能力下降。（五）负债结构不合理由图2可知，2020-2024年绿地集团非流动负债所占比例远低于流动负债，说明绿地集团近年来负债规模以流动负债为主，偿还借债压力较大，企业内部的负债结构失衡。企业未合理分配其内部流动负债与非流动负债所占总体负债的比重，导致债务到期与经营周期不匹配。企业无法获得足够的长期贷款来维持日常生产经营活动，支持企业日常经营活动的大部分资金都来自于流动负债，使负债期限与未来现金流量不匹配，企业财务风险升高[7]。（六）缺乏完善的财务风险预警机制绿地集团没有建立有效的财务风险预警机制，未能按时获取到各地区项目零散的情况并对之整合，这会降低企业对地区的控制。同时企业也没有设置单独的渠道使各部门互相沟通，部门间的信息流通相对闭塞，可能会导致无法对财务指标中的管理失误信号进行及时有效分析。四、完善绿地集团负债经营风险控制的措施（一）健全财务风险预警机制企业应建立专门的风险预警机制，克服组织结构的不足，发挥上级对下属的监督作用，要特别注重加强上级与下属之间以及员工之间的及时沟通，加强信息的有效传递，从而将负债经营产生的各种风险处置于萌芽状态。有效的风险预警机制能够及时对内外环境的变化进行响应和预警，使组织结构更加合理统一，从而加强各部门之间的沟通，发挥企业内的机制的真正作用。通过健全风险预警机制，企业各部门可以协同合作并及时反馈情况，有效的从根本上防范风险。如果一个好的机制不能应用于实践，那它也将只是一道摆设。因此，企业应建立负债经营监督机制，督促员工积极实践。房地产企业必须加强对该机制的监督，使其发挥有效的作用。在具体实践工作过程中，还应通过观察机制内指标的变化及时调整标准，使这个机制可以真正地抑制各种财务风险。（二）科学衡量负债能力，确保企业财务安全企业在预计估算自身的负债规模时，应该根据具体的市场环境来对其融资能力、获利能力和所处地位进行清晰准确的评估[8]，进而制定未来几年乃至几十年的经营目标和发展策略。在目标预算合理误差数值内，调整企业内部的人力资源配置和资源配置状况，并规定企业总体负债的最大规模。各部门应综合考虑自身的风险抗压性、资金回收情况和风险偏好来确定适合本企业科学合理的负债规模和能力。如果企业已经不适合通过增加短期负债来融资的话，应选择发行股票或长期贷款等方式，这样可以减少企业的资金流动性，降低财务风险。企业如若继续举债，必须采用科学的方法来对债务融资所能带来的风险和收益进行预测，采取措施降低企业财务风险，保证企业经营的安全。（三）调整负债结构，降低企业风险发生概率负债产生的利息可以抵免所得税，具有税收抵免的功能。房地产企业为了达到缩减支出，增加收入的目的，需要根据自身目前的经营发展状况来规划出一个合理的负债结构。负债结构的科学水平直接影响着企业的财务风险[9]。企业的管理人员必须以企业长期发展战略为基础,综合考虑固定资产结构、流动资产的配置以及企业能够承受的资本压力范围，确定满足自身发展需要的负债结构，同时将企业自身的负债经营规模控制在一个合理的误差范围内，降低负债经营的风险，有效避免融资带来的偿债压力。例如，在企业当前内部资金短缺，不足以维持其日常经营活动的状态下，就需要通过迅速到账的短期负债来进行融资使其现金收入就会迅速增加；如果企业情况与上述情况完全相反，就需要避免借入过多的短期款项，增加负债结构的平衡性达到减少经营风险的作用。（四)提升资金的利用效率，扩大企业盈利能力解决企业负债经营财务风险问题的最积极有效的途径是提高资金使用效率，不断加强企业的盈利能力。企业抵御风险的能力与其管理水平和盈利能力密切相关。只有通过提高企业的利润水平和盈利能力，才能从根本上降低企业债务管理的财务风险，顺利实现企业的发展目标。扩大企业盈利能力的途径有很多，主要包括拓宽营销渠道，降低制造成本和提高创新意识等。在经济快速发展的背景下，只有在打造出适合企业的盈利模式的前提下寻找发展的正确路径，才可以扩大盈利实现企业经营目标。（五）准确预测政策和市场环境变化，降低风险政策和市场环境的变化对房地产企业的发展有重大影响，房地产企业应客观地认识到国家政策和市场环境是瞬息万变的，房地产行业在不同发展阶段处于不同的市场环境，对企业营运能力、盈利能力等的要求也不尽相同。管理者需要预测行业发展所处的阶段，及时分析国家的各项相关政策，根据分析结果调整企业的资本结构、财务杠杆率和负债经营水平，达到企业长远发展的目标。增加合理的筹资途径，选择恰当的筹资方式房地产行业由于其行业特点对资金的需求量较大，需要拓宽企业的筹资途径，分散财务风险。企业可以通过银行或其他金融机构借贷、发行基金债券、在企业内部向员工众筹资金等方式进行融资。企业在选择筹资方式时，要综合考虑各种筹资方式的成本、特点、作用和弊端等，结合内部自身当前的经营管理状况、资金需求情况以及偿还借贷的能力，挑选出最恰当的筹资方式。五、结论房地产行业的发展是我国的经济发展的重要组成部分，负债经营是促使我国房地产行业发展的重要手段，如何合理地进行负债经营是房地产企业需要面临的重要问题。本文通过几个具有代表性财务指标的