宝来改协议书

宝来改协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：北京宝来房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）。

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号宝来大厦B座1501室。

甲方法定代表人/负责人：张明，身份证号码联系电话

甲方作为房地产开发企业，拥有合法的房地产开发资质，致力于高端住宅及商业地产的开发与销售。甲方基于业务发展需要，拟通过本协议与乙方就特定项目或标的物（以下简称“合作标的”）达成合作，具体合作内容依据本协议相关条款约定执行。甲方承诺在本协议履行过程中，将严格遵守国家法律法规及行业规范，确保合作标的的合法性与合规性，并按照本协议约定享有相关权利、履行相关义务。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海宝来商业管理集团有限公司（以下简称“乙方”）。

乙方地址：上海市浦东新区陆家嘴环路1000号宝来金融中心C座2002室。

乙方法定代表人/负责人：李强，身份证号码联系电话

乙方作为专业的商业地产管理与服务企业，拥有丰富的市场运营经验及完善的服务体系，致力于为客户提供高品质的商业空间及增值服务。乙方基于自身业务拓展需要，拟通过本协议与甲方就特定项目或标的物（以下简称“合作标的”）达成合作，具体合作内容依据本协议相关条款约定执行。乙方承诺在本协议履行过程中，将充分发挥专业优势，确保合作标的的顺利交付及高效运营，并按照本协议约定享有相关权利、履行相关义务。

**协议简介**

本协议由甲方与乙方于2023年10月26日签署，旨在明确双方就特定项目或标的物（以下简称“合作标的”）的合作关系及权利义务。合作背景如下：

甲方作为房地产开发企业，拥有合法的房地产开发资质，目前正计划开发位于北京市通州区某地块的商业综合体项目（以下简称“合作标的”）。为提升项目运营效率及市场竞争力，甲方拟委托乙方提供商业管理服务，包括但不限于租赁管理、物业管理、营销推广等。乙方作为专业的商业地产管理与服务企业，具备丰富的市场运营经验及完善的服务体系，能够为甲方提供全方位的商业管理支持。双方基于互信互利原则，经友好协商，达成如下协议：

（1）甲方同意将其开发建设的“合作标的”委托乙方进行管理，乙方同意接受甲方的委托，按照本协议约定提供相关服务；

（2）本协议明确了双方在合作过程中的权利义务，包括但不限于服务范围、服务标准、费用支付、违约责任等；

（3）双方将严格遵守本协议约定，共同推动“合作标的”的顺利运营及价值提升。

本协议的签署及履行，基于双方真实意愿及合法合规原则，旨在建立长期稳定的合作关系，实现互利共赢。双方均确认已充分了解本协议内容及法律后果，并自愿受其约束。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就“合作标的”（具体范围详见本协议附件一，若存在）的合作关系及权利义务，确保乙方能够按照甲方的需求，提供专业、高效的商业管理服务，提升“合作标的”的市场价值与运营效益。本协议涉及的具体内容包括但不限于：

1.乙方根据甲方要求，对“合作标的”进行租赁管理，包括但不限于市场推广、客户招揽、租赁谈判、合同签订、租金收取、租户关系维护等；

2.乙方负责“合作标的”的日常物业管理，包括但不限于安全保卫、环境保洁、设施设备维护、装修管理、应急预案执行等；

3.乙方提供营销推广服务，包括但不限于制定营销策略、设计宣传材料、招商活动、开展市场调研等；

4.乙方定期向甲方汇报“合作标的”的运营情况，包括但不限于租金收入、空置率、客户反馈、财务状况等；

5.双方就合作标的的管理标准、费用结算、违约责任等事宜进行约定。

本协议旨在通过双方的共同努力，实现“合作标的”的保值增值，并构建长期稳定的合作关系。

第二条定义

本协议中，除非上下文另有解释，下列词语具有以下含义：

1.“合作标的”指由甲方开发或拥有，并委托乙方进行管理的商业地产项目，具体范围以本协议附件一为准；

2.“租赁管理”指乙方为“合作标的”提供的市场推广、客户招揽、租赁谈判、合同签订、租金收取、租户关系维护等一系列服务；

3.“物业管理”指乙方对“合作标的”进行的日常维护和管理，包括但不限于安全保卫、环境保洁、设施设备维护、装修管理、应急预案执行等；

4.“营销推广”指乙方为“合作标的”制定并执行的营销策略、设计宣传材料、招商活动、开展市场调研等服务；

5.“运营情况”指“合作标的”在合作期间的租金收入、空置率、客户反馈、财务状况等运营数据；

6.“服务标准”指本协议约定的乙方提供租赁管理、物业管理、营销推广等服务的具体质量要求；

7.“费用结算”指双方根据本协议约定，对乙方提供的服务进行费用结算的方式和流程；

8.“违约责任”指本协议约定的，任何一方违反本协议约定时应承担的法律责任。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

甲方的权力：

（1）甲方有权根据本协议约定，对乙方的服务进行监督和评估，并要求乙方按照约定的服务标准提供服务；

（2）甲方有权根据市场变化和项目需求，调整“合作标的”的运营策略，并要求乙方配合执行；

（3）甲方有权查阅乙方的服务记录、财务报表等相关资料，以了解“合作标的”的运营情况；

（4）甲方有权根据本协议约定，要求乙方定期汇报“合作标的”的运营情况，并就相关问题进行询问；

（5）甲方在合同期内有权利收回项目。

甲方的义务：

（1）甲方应按照本协议约定，向乙方支付服务费用；

（2）甲方应提供必要的协助，确保乙方能够顺利履行本协议约定的服务义务；

（3）甲方应保证“合作标的”的合法合规，并承担因自身原因导致的法律责任；

（4）甲方应及时向乙方提供“合作标的”的相关资料，包括但不限于产权证明、设计图纸、租赁合同等；

（5）甲方应配合乙方进行市场推广和招商活动，并提供必要的支持和资源；

（6）甲方应遵守相关法律法规，不得利用“合作标的”进行非法活动。

**2.乙方的权力和义务**

乙方的权力：

（1）乙方有权按照本协议约定，获得甲方支付的服务费用；

（2）乙方有权要求甲方提供必要的协助，以保障服务的顺利开展；

（3）乙方有权根据本协议约定的服务标准，对“合作标的”进行管理；

（4）乙方有权拒绝执行违反法律法规或本协议约定的要求；

（5）乙方在服务过程中产生的合理费用，有权要求甲方承担。

乙方的义务：

（1）乙方应按照本协议约定的服务范围和服务标准，为“合作标的”提供专业、高效的管理服务；

（2）乙方应建立完善的管理制度和服务流程，确保“合作标的”的日常运营秩序；

（3）乙方应配备专业的管理团队，负责“合作标的”的租赁管理、物业管理、营销推广等工作；

（4）乙方应定期对“合作标的”进行巡查，及时发现并处理运营过程中出现的问题；

（5）乙方应妥善保管“合作标的”的相关资料，包括但不限于租赁合同、物业管理记录等；

（6）乙方应定期向甲方汇报“合作标的”的运营情况，并接受甲方的监督和评估；

（7）乙方应维护甲方的利益，不得利用“合作标的”进行任何损害甲方利益的行为；

（8）乙方应遵守相关法律法规，不得利用“合作标的”进行非法活动；

（9）乙方应对合作项目严格保密，不得向第三方泄露任何敏感信息；

（10）乙方应积极配合甲方完成项目的招商工作，并提供专业的招商建议和方案；

（11）乙方应负责处理与合作项目相关的突发事件，并及时向甲方报告；

（12）乙方应定期对员工进行培训，提高服务质量和效率；

（13）乙方应在合同期内积极维护与租户的关系，降低租户流失率；

（14）乙方应积极配合甲方完成项目的续租工作，并提供续租方案和建议；

（15）乙方应负责与合作项目相关的保险购买和管理工作，确保项目安全。

第四条价格与支付条件

双方同意，乙方提供本协议项下约定的服务，甲方应向乙方支付相应的服务费用。服务费用的具体标准及支付方式如下：

1.服务费用标准：乙方提供的服务费用采用以下方式计算：

（1）基础服务费：甲方每月向乙方支付人民币伍拾万元（￥500,000.00）作为基础服务费，该费用涵盖乙方提供的日常物业管理、部分营销推广支持等基础服务。

（2）租赁佣金：对于通过乙方招揽并成功签订租赁合同的租户，甲方应按该租户年租金总额的伍%（5%）向乙方支付租赁佣金。计算方式为：租赁佣金=该租户年租金总额×5%。支付时间为该租户租赁合同生效后三十日内。

（3）专项服务费：如甲方要求乙方提供本协议未明确包含的专项服务（如大型营销活动策划执行、特定设施设备升级改造管理等），双方应另行协商确定专项服务费，并签订补充协议。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费用支付至乙方指定的银行账户。

乙方指定银行账户信息如下：

开户名称：上海宝来商业管理集团有限公司

开户银行：中国工商银行上海浦东分行

银行账号：6222020100300501234

3.支付时间：

（1）基础服务费：甲方应于每个自然月结束后十日内支付当月的基础服务费。

（2）租赁佣金：甲方应于收到乙方提供的租赁佣金结算单后十五日内支付相应款项。

（3）专项服务费：专项服务费应于双方签订专项服务协议后十日内预付伍成（50%），剩余伍成（50%）在专项服务完成并经甲方验收合格后十日内支付。

4.费用调整：若因市场因素或政策变化导致服务成本发生重大变动，双方应在协商一致的基础上调整服务费用标准。甲方支付服务费用应开具等额发票，乙方应在收到甲方付款后十日内开具合法有效的发票。

5.逾期支付：甲方未按本协议约定支付服务费用的，每逾期一日，应按当期应付未付款项的万分之五（0.5%）向乙方支付逾期违约金，逾期超过三十日，乙方有权暂停服务或解除本协议，并要求甲方支付全部应付服务费用及逾期违约金。

第五条履行期限

1.本协议有效期自2023年10月26日起至2028年10月25日止，共计五年。期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续展五年，续展次数不限。

2.合作启动时间：本协议自双方授权代表签字并盖章之日起生效，乙方应自本协议生效之日起十日内完成服务团队进驻及初步现场勘察，并开始提供本协议约定的服务。

3.关键时间节点：

（1）每年1月31日前，乙方应向甲方提交上一年度“合作标的”运营报告及本年度运营计划。

（2）每次租赁佣金结算周期为每月结束后五日内，乙方提交结算单，甲方在约定时间内支付。

（3）基础服务费支付周期为每月结束后十日内，甲方支付上一月费用。

（4）本协议约定的续展期限届满前三个月，双方应就续展事宜进行协商，若未达成一致，本协议到期终止。

4.提前终止：经双方协商一致，或因不可抗力导致本协议无法继续履行，本协议可提前终止。提前终止时，甲方应支付至终止之日的全部服务费用，乙方应向甲方提交至终止之日的运营报告及资产状况清单。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按本协议约定支付服务费用：除按照第四条第五款承担逾期违约金外，若因甲方原因导致乙方资金周转困难，影响乙方正常运营，甲方还应赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于乙方为追讨欠款产生的律师费、诉讼费等。

（2）提供虚假信息或资料：若甲方向乙方提供虚假的“合作标的”资料或信息，导致乙方决策失误或遭受损失，甲方应承担全部赔偿责任。

（3）无故干涉乙方正常服务：若甲方无正当理由干涉乙方按照本协议约定提供服务，乙方有权暂停受干扰的服务，甲方应承担由此产生的后果，并赔偿乙方的相应损失。

（4）单方面解除协议：若甲方无本协议约定的合法理由单方面解除本协议，除支付至解除之日的全部服务费用外，还应向乙方支付相当于三个月基础服务费总额的违约金，并赔偿乙方因此遭受的其他直接损失。

2.乙方违约责任：

（1）未达服务标准：若乙方提供的服务未能达到本协议第二条约定的服务标准，经甲方书面指出后三十日内仍未改善，甲方有权要求乙方限期整改；若整改后仍不达标，甲方有权根据问题严重程度，要求乙方支付一定比例的基础服务费作为违约金（比例上限为当月基础服务费的20%），情节严重者，甲方有权解除本协议，并要求乙方退还已支付但未提供相应服务的费用。

（2）泄露商业秘密：若乙方及其员工违反保密义务，泄露“合作标的”或甲方的商业秘密，给甲方造成直接经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任，赔偿金额不低于甲方实际损失，但最高不超过人民币壹佰万元整（¥1,000,000.00）。

（3）擅自转包或分包：若乙方未经甲方书面同意，将本协议项下的部分或全部服务转包给第三方，一经查实，乙方应立即停止违约行为，并支付相当于当月基础服务费总额的伍倍（5倍）的违约金，甲方还有权解除本协议。

（4）违反法律法规：若乙方在服务过程中违反国家法律法规，导致甲方遭受行政处罚、经济损失或声誉损害的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于罚款、赔偿金、诉讼费等。

（5）擅自改变租赁条件：若乙方在招揽租户时，擅自改变甲方的租赁条件（如租金、租期、物业费承担方式等），导致甲方利益受损，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部损失，并支付相当于该笔租赁佣金两倍（2倍）的违约金。

（6）提前终止协议：若乙方无本协议约定的合法理由单方面提前终止本协议，除退还甲方已支付但未提供相应服务的费用外，还应向甲方支付相当于三个月基础服务费总额的违约金，并赔偿甲方因此遭受的其他直接损失。

3.违约金与赔偿的关系：双方约定的违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿全部损失，包括直接损失和可预见的间接损失。若一方违约行为构成犯罪的，应依法承担刑事责任。

4.不可抗力导致的违约：因不可抗力（定义见本协议第十二条）导致本协议无法履行或延迟履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。双方应尽快通知对方不可抗力事件的发生及影响，并提供相关证明，以便对方判断是否需要调整履行期限或解除协议。

5.争议解决优先：任何一方违约时，除按本协议约定承担违约责任外，守约方有权行使本协议项下的争议解决权利，违约方应积极配合争议解决过程。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、政府行为（如法律法规的变更、征收、强制收购等）、流行病疫情以及网络攻击等。不可抗力事件应自其发生之日起连续影响本协议履行超过irty(三十)日的，视为对协议履行的实质性影响。

2.通知义务：任何一方在发生或预见到不可抗力事件可能影响本协议履行时，应在合理期限内（不晚于不可抗力事件发生后的ten(十)日内）通知对方，并提供相关证明文件。若不可抗力事件持续存在，通知期限应相应延长。

3.责任免除：若因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议项下的部分或全部义务，该方不承担违约责任，但应及时采取合理措施减少损失。双方应根据不可抗力事件的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

4.解除条件：若不可抗力事件对本协议履行的实质性影响持续超过sixty(六十)日，且在合理期限内无法消除，双方均有权单方面解除本协议。解除协议时，已履行部分按实际完成情况结算，未履行部分不再履行。因解除协议给对方造成损失的，除不可抗力造成的损失外，双方互不承担赔偿责任。

5.不可抗力证明：主张不可抗力的一方应就不可抗力事件的发生及其影响提供有效证明，如政府公告、新闻报道、权威机构证明等。双方均有权要求对方提供相关证明，并应配合对方的核实要求。

6.持续影响：即使不可抗力事件本身已消除，但其对协议履行产生的影响可能持续存在。双方应继续履行本协议，直至影响消除。若影响消除后，原不可抗力事件导致的部分条款无法履行，双方应协商修改或补充相关条款。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、履行障碍、违约责任等，均应首先通过友好协商解决。协商应本着公平合理、互谅互让的原则进行，由双方授权代表就争议事项进行沟通，争取达成书面和解协议。

2.协商不成：若双方在收到对方协商请求后三十日内（或双方另行书面约定的其他期限）未能就争议解决达成一致，应将争议提交仲裁或诉讼解决。

3.仲裁解决：仲裁解决方式优先。双方应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市），仲裁语言为中文。仲裁庭由三名仲裁员组成，其中一名由申请人指定，一名由被申请人指定，另一名由双方共同指定或由仲裁委员会主任指定。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，或按仲裁庭的决定分担。

4.诉讼解决：若双方选择诉讼解决，争议应由有管辖权的人民法院审理。甲方所在地（北京市朝阳区或通州区人民法院）或乙方所在地（上海市浦东新区人民法院）的人民法院对本案具有管辖权。诉讼应使用中文进行。法院判决生效后，双方应自觉履行。若一方不履行，另一方有权向人民法院申请强制执行。

5.争议解决期间：在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款，任何一方不得单方面停止履行或解除协议，除非得到对方的书面同意或仲裁庭/法院另有裁决。任何一方采取的旨在解决争议的措施，在不违反法律强制性规定的前提下，不损害守约方的合法权益。

6.专属管辖（若选择诉讼）：若双方明确约定选择诉讼解决争议，且希望由特定法院管辖，可在本协议中明确约定“凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均应提交[选择一个法院，例如：北京市朝阳区人民法院]诉讼解决”，并以此作为首要且排他的管辖依据。但仲裁条款的优先性仍依据本条第3款适用。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址、传真号码或电子邮箱。任何一方变更联系方式，应提前十日书面通知对方。通过电子邮件发送的通知，发出时视为送达；通过传真发送的通知，发送成功后视为送达；通过邮寄发送的通知，寄出后五日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议后方能生效。补充协议与本协议具有同等法律效力，成为本协议不可分割的一部分。任何一方不得单方面修改或补充本协议。

3.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和