离婚协议书无效

离婚协议书无效1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：北京市朝阳区光华路1号XX大厦18层

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理公司

乙方地址：上海市浦东新区陆家嘴环路XX号XX写字楼12层

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方为满足业务发展需求，拟购买XX房地产开发有限公司名下位于XX市XX区XX路XX号的商业物业，用于出租或自用；

鉴于乙方作为专业的物业管理公司，具备丰富的商业物业租赁及运营管理经验，能够为甲方提供全面的物业租赁服务；

基于平等自愿、诚实信用的原则，甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方提供商业物业租赁服务事宜达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景为甲方在XX市XX区拥有较大规模的商业物业需求，但缺乏专业的租赁管理团队，因此委托乙方向甲方提供租赁咨询、房源匹配、租赁谈判、合同签订及后续运营管理等全方位服务。乙方在协议履行过程中需严格按照甲方指示执行，确保租赁目标的实现，同时维护甲方的合法权益。双方通过本协议明确各自的权利义务及责任划分，旨在建立长期稳定的合作关系，共同推动甲方商业物业的投资效益最大化。

本协议的签订前提是甲乙双方均具备完全民事行为能力，且就协议内容达成一致意见。甲方需向乙方提供必要的商业物业信息及租赁需求细节，乙方则需根据甲方要求提供专业、高效的租赁服务。双方均应遵守国家相关法律法规，确保协议的合法性和有效性。协议履行期间，双方应相互配合，及时沟通，共同应对可能出现的风险和问题。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方委托乙方就特定商业物业提供租赁服务的具体内容与标准，确保乙方能够依据甲方的指示，专业、高效地完成物业租赁相关的各项事务，最终实现甲方对所述物业的出租目标并保障其相关权益。本协议涉及的经营范围具体包括但不限于：

1.依据甲方提供的租赁需求，由乙方负责在指定区域内搜寻、筛选符合条件的潜在承租人；

2.乙方负责与潜在承租人进行初步接洽，了解承租意向及核心条款要求，并向甲方汇报；

3.在甲方授权范围内，由乙方代表与承租人进行租赁谈判，包括但不限于租金水平、租赁期限、支付方式、物业押金、装修条款、违约责任及解除条件等核心租赁条件的协商；

4.乙方负责协助甲方准备、审核并最终签署正式的租赁合同，确保合同内容符合双方约定及法律规定；

5.协议生效后，乙方需为已签约的租赁物业提供持续的基础物业管理服务，包括但不限于租赁保证金收取与保管、租赁期内日常沟通协调、协助处理承租人合理诉求、以及租赁到期后的物业交还安排等，直至甲方另行指定或终止合作；

6.乙方应定期向甲方提交租赁服务工作报告，内容涵盖租赁进度、市场动态分析、运营成本估算等，以便甲方监督与决策。

第二条定义

为本协议之目的，下列术语具有以下定义：

1.“商业物业”指位于XX市XX区XX路XX号的XX号商业楼宇及其附属设施，具体范围以甲方提供的产权证明或相关权属文件为准；

2.“租赁服务”指乙方根据本协议约定，为甲方提供的从房源搜寻至租赁运营的全流程服务，包括但不限于市场调研、承租人推荐、合同谈判、签约执行及后续管理；

3.“租赁合同”指甲方与承租人就商业物业达成一致的正式书面协议，其条款内容须在本协议授权范围内制定；

4.“授权范围”指甲方明确书面授予乙方的租赁决策权限，超出该范围的事项需另行获得甲方书面确认；

5.“工作报告”指乙方按照约定周期编制并提交的，关于租赁服务执行情况、市场变化及风险提示的书面文件。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务

（1）甲方有权依据本协议约定，对乙方的租赁服务进行全程监督与指导，并有权在授权范围内对租赁条款提出修改意见；

（2）甲方应向乙方提供完整、真实的商业物业资料及租赁需求说明，包括但不限于物业产权证明、建筑图纸、历史租赁数据及期望的租金水平与承租人画像；

（3）甲方应按照本协议第五条约定，按时足额支付乙方提供的租赁服务费用；

（4）甲方有权在乙方服务过程中，要求乙方提供阶段性工作报告或临时报告，乙方应配合提供；

（5）甲方对乙方推荐的承租人及谈判结果有最终决定权，但应尊重乙方基于专业经验提出的合理建议；

（6）如因甲方原因（如产权瑕疵、单方面变更租赁条件等）导致租赁合同无法签署或后续纠纷，相关责任由甲方承担，乙方已产生服务成本需另行协商结算。

2.乙方的权力与义务

（1）乙方有权根据本协议约定，全权代表甲方执行租赁服务，包括与承租人谈判、签署合同等，但重大决策需事先获得甲方书面授权；

（2）乙方应组建专业的租赁团队，投入足够资源执行本协议项下服务，确保租赁效率与效果，努力实现甲方设定的租金目标；

（3）乙方在服务期间，需对商业物业的市场行情、潜在承租人信息及租赁政策保持持续关注，并及时向甲方汇报，提供至少每月一次的书面工作报告；

（4）乙方在进行租赁谈判时，应以维护甲方利益为首要原则，重大条款变动前须向甲方汇报并确认；

（5）乙方负责保管所有租赁相关文件，包括但不限于承租人资质材料、租赁合同正本及租赁保证金，直至甲方取回或合同履行完毕；

（6）乙方应提供租赁合同范本供甲方审阅，并在甲方确认后，按照最终协商结果完成合同定稿与签署；

（7）在租赁期内，乙方应定期（如每季度）向甲方汇报物业运营状况，包括租赁率、租金收缴情况、物业维护需求及潜在风险，并协助处理承租人的合理诉求，避免矛盾升级；

（8）租赁期满后，乙方需负责协助甲方完成物业交还工作，包括清点设施设备、处理遗留租赁事务及配合承租人迁出等，直至甲方确认无误；

（9）乙方应对服务过程中知悉的甲方商业信息保密，非经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露，此保密义务不因本协议终止而解除；

（10）如因乙方重大过失（如提供虚假市场信息、违反谈判授权等）导致甲方直接经济损失，乙方应承担赔偿责任，但赔偿上限不超过本协议约定的服务费用总额。

第四条价格与支付条件

甲方同意按照本协议约定向乙方支付租赁服务费用。该费用构成如下：

1.基础服务费：人民币壹拾万元整（¥100,000.00）。此费用涵盖乙方为甲方提供的商业物业租赁服务全过程，包括但不限于市场调研、房源搜寻、承租人推荐、合同谈判支持、租赁合同协助签署及首年内基础物业管理协调等。

2.成功佣金：若通过乙方服务成功促成甲方与承租人签订租赁合同，乙方有权按该租赁合同月租金的百分之五（5%）计算佣金，支付时间自甲方实际收到该月租金之日起计算，且首期租金到账后支付首期佣金，剩余各期租金到账后对应支付各期佣金。佣金的计算基数不包括租赁保证金及押金。甲方应在收到每期租金后的十（10）个工作日内，将对应佣金支付至乙方指定账户。

支付方式：甲方应通过银行转账方式将款项支付至乙方以下指定账户：

开户名称：XX物业管理公司

开户银行：XX银行XX支行

银行账号：XXXXXX

乙方应在收到款项后向甲方提供等额合规发票。任何一方变更联系方式或银行账户，应至少提前十（10）日书面通知对方。

第五条履行期限

1.本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为自本协议生效之日起壹年，即至XXXX年XX月XX日止。

2.协议期满前三个月，如甲方有意继续委托乙方提供租赁服务，应向乙方发出书面意向通知，双方可协商续签协议条款。在同等条件下，甲方享有优先续约权。

3.除非本协议另有约定或双方协商一致终止，乙方应在协议有效期内持续履行其租赁服务义务。自乙方实际开始提供租赁服务（如首次向甲方推荐承租人）之日起计算，乙方应确保在六（6）个月内至少完成一次有效的租赁促成尝试（例如，成功带看符合甲方基本要求的承租人不少于三次或达成实质性谈判阶段），否则甲方有权单方面解除协议，已支付的服务费按实际服务天数比例退还，但不超过基础服务费总额的百分之五十（50%）。

4.关键时间节点包括：每年XX月XX日前，乙方需向甲方提交上一年度租赁服务总结报告；协议期内，每季度末，乙方需提交当季工作报告。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)甲方未按本协议第四条约定按时足额支付服务费或佣金时，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之一（0.1%）向乙方支付违约金。逾期超过三十（30）日，乙方有权暂停提供服务或单方面解除协议，并要求甲方支付全部应付费用及已产生服务成本，同时乙方保留向甲方追究全部损失的权利。

(2)若因甲方提供的物业信息不真实、不完整或明确违反法律法规导致乙方在租赁服务中受到第三方索赔或行政处罚，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于赔偿金、罚款、诉讼费、律师费等，乙方有权从甲方应支付的费用中直接扣除。

(3)甲方单方面无故解除协议，应向乙方支付相当于本协议基础服务费百分之三十（30%）的违约金。若甲方解除是基于乙方根本违约，则违约金按实际损失计算，但最高不超过基础服务费总额。

2.乙方违约责任：

(1)乙方未能按本协议第二条定义的“租赁服务”范围及第三条第2款约定提供服务，或因乙方重大过失（如泄露甲方商业秘密、提供虚假市场信息、超出授权范围承诺等）导致甲方直接经济损失，乙方应赔偿甲方全部直接损失，包括但不限于丧失的租赁机会价值、额外谈判成本、法律维权费用等。赔偿金额以实际发生并经甲方书面确认的损失为准，但累计赔偿总额不超过人民币伍拾万元整（¥500,000.00）。

(2)乙方未能在约定时间内提供必要的服务成果（如超过六（6）个月未完成一次有效的租赁促成尝试，且非因甲方原因导致），甲方有权单方面解除协议，乙方应退还甲方已支付但尚未提供相应服务的费用，且无需承担违约金。若甲方要求继续履行，乙方应在收到通知后十（10）日内恢复服务，否则甲方有权解除并要求赔偿。

(3)乙方在租赁合同签署过程中因未尽到审慎审查义务（如未能及时发现合同中存在对甲方明显不利的条款或法律风险），导致甲方在合同履行中遭受损失的，乙方应承担相应的补充赔偿责任，但赔偿范围限于乙方责任范围内的直接损失，且乙方有权要求甲方先就损失向实际侵权方追偿。

(4)乙方违反保密义务，泄露甲方商业信息给甲方造成损失的，除应全额赔偿损失外，甲方还有权要求乙方支付相当于本协议基础服务费百分之五十（50%）的违约金。

3.不可抗力违约：若因地震、战争、政府行为等不可抗力事件导致协议无法履行或延迟履行，双方互不承担违约责任，但应在事件发生后五（5）日内书面通知对方，并提供相关证明，协议可协商变更履行期限或部分/全部解除。因不可抗力造成的损失，双方各自承担。

4.争议解决期间违约：本协议第六章约定争议解决期间，双方均应继续履行各自义务，非经对方书面同意或仲裁/法院裁决，不得单方面停止履行。在此期间产生的违约责任，按协议其他条款执行。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律、法规的修订或政策的调整）、疫情及其防控措施、网络或通讯系统中断（非因一方设备故障或操作失误引起）等。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行或延迟履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七（7）日内，以书面形式通知对方，详细说明事件情况、影响范围以及预计持续期限，并提供相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等）。

3.责任免除：遭遇不可抗力的一方，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。若不可抗力导致协议目的无法实现，双方均有权协商解除协议。因不可抗力造成的直接损失，双方互不承担责任。

4.协商继续履行：若不可抗力影响短暂，双方应尽合理努力寻求替代方案，在不可抗力消除后尽快恢复履行协议义务。在此期间，不因不可抗力而免除本协议中明确约定的支付义务（如到期应付款项）。

5.不可抗力持续：若不可抗力影响持续超过三十（30）日，且双方经书面协商仍无法达成继续履行或解除协议的共识，本协议可视为自动解除，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际服务比例结算。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应在协议签署地或争议发生地，由双方授权代表进行，力争在合理期限内达成书面和解协议。

2.调解：若协商不成，双方同意在协商失败后十（10）日内，共同选择北京市或上海市的知名商业纠纷调解中心进行调解。调解应遵循自愿、公平、中立的原则。达成调解协议的，经双方签署后具有法律约束力；调解失败的，不影响双方依法寻求其他争议解决方式。

3.仲裁：若调解仍无法解决争议，或双方在协商、调解开始后三十（30）日内未能就争议解决方式达成一致，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁过程中，除非双方另有约定，仲裁费用由败诉方承担，或按仲裁规则由双方分担。

4.诉讼：除上述仲裁约定外，任何一方均不得向人民法院提起诉讼。本条关于仲裁的约定构成双方完整的意思表示，任何试图以其他方式解决本协议争议的尝试，若未能达成书面协议，均不产生约束力。

5.保密：仲裁或诉讼过程中，双方及其律师应对争议内容和解决过程承担保密义务，但法律法规另有规定或仲裁/法院要求披露的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前十（10）日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过传真发送的，发送成功时视为送达；通过邮寄发送的，寄出后七（7）日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方书面同意并签署书面文件，方能生效。任何口头约定或非正式的修改均不具法律效力。

3.协议转让：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方有权将其租赁物业的所有权或债权转让给第三方，并通知乙方，原协议对承继权利义务的第三方继续有效。

4.法律适用与完整性：