协议书的陷阱

协议书的陷阱1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司

乙方地址：中国上海市黄浦区南京东路1号XX广场12层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方为拓展商业地产投资领域，拟购买乙方持有的位于XX市XX区XX商业广场的部分商铺及附属设施；

鉴于乙方为优化资产配置，拟将上述商铺及附属设施出售给甲方；

基于双方平等自愿、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议所涉商铺位于XX市XX区XX商业广场，总建筑面积约5000平方米，包含商铺20间及配套物业管理用房2间，整体产权清晰，无任何法律纠纷或权利负担。双方确认，本次交易基于商铺现状及乙方提供的全部权属证明文件，甲方已充分了解并自愿接受相关条款。协议的履行将严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，确保交易合法合规。双方同意以本协议为框架，就具体交易细节另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方就XX市XX区XX商业广场部分商铺及附属设施的买卖（或租赁/委托管理）事宜所达成的共识，确保交易流程的合法、高效与完整。协议范围涵盖但不限于：商铺及附属设施的权属确认、交易价格或租金的约定、支付条件的设定、交付与验收标准、过户或交接程序、双方权利义务的划分、违约责任的承担以及争议解决方式等全部相关事项。具体内容以本协议正文及双方后续签订的补充协议为准。

第二条定义

1.“商铺”指位于XX市XX区XX商业广场内的独立或连片商业经营空间，共计20间，具体位置及面积以乙方提供的《房屋所有权证》或《不动产权证书》及附件为准。

2.“附属设施”指与商铺一并转让或租赁的物业管理用房、公共区域使用权等，具体范围见本协议附件一。

3.“交易价格/租金”指甲方购买商铺及附属设施应支付的总价款/甲方使用商铺及附属设施应支付的费用。

4.“交付”指乙方将符合约定条件的商铺及附属设施转移给甲方占有、使用或所有权。

5.“验收”指甲方按照约定标准对交付的商铺及附属设施进行确认并办理相关手续的行为。

6.“过户”指依照法律规定，将商铺及附属设施的所有权登记在甲方名下的法律程序。

7.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

1.1权利：

a.有权要求乙方按照本协议约定提供完整的商铺及附属设施权属证明文件，并保证其真实性、有效性。

b.有权对乙方提供的商铺及附属设施进行必要的查验和验收，并有权根据约定标准提出合理意见。

c.在符合本协议约定条件下，有权要求乙方办理商铺及附属设施的过户手续或交付手续。

d.有权依据本协议约定收取乙方向甲方支付的相关款项。

1.2义务：

a.有义务按照本协议约定足额、按时支付交易价格/租金及可能产生的税费、过户费等。

b.有义务在签订本协议后XX日内向乙方提供经公证的购房资格证明或租赁授权证明，确保其具备履行本协议的合法主体资格。

c.有义务在商铺交付或过户前，负责保管该商铺内不属于乙方所有的物品，并对保管期间物品的灭失或毁损承担相应责任。

d.有义务按照本协议约定接受乙方交付的商铺及附属设施，并在验收合格后签署确认文件。

e.有义务配合乙方办理必要的过户或交接手续，提供所需文件资料。

2.乙方的权力与义务：

2.1权利：

a.有权要求甲方按照本协议约定支付交易价格/租金及其他应付款项。

b.有权要求甲方在约定时间内完成商铺及附属设施的验收、交接或过户手续。

c.有权对甲方提供的文件资料进行审核，确保其真实性、合规性。

d.在甲方违反本协议约定时，有权依据本协议约定追究其违约责任。

2.2义务：

2.2.1乙方的核心义务：

a.**保证权属清晰**：乙方保证其合法拥有本协议项下商铺及附属设施的所有权，且该物业权属清晰，不存在任何抵押、查封、冻结、租赁、典当或其他第三方权利限制情形。乙方应在签订本协议后立即向甲方提供《房屋所有权证》或《不动产权证书》原件供甲方查验，并在XX日内提供经公证的权属证明文件。若因乙方原因导致无法顺利完成过户，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。

b.**交付与瑕疵担保**：乙方应在本协议生效后XX日内，按照本协议附件一所列明的位置、面积、结构及附件设施，将符合法定及约定条件的商铺及附属设施交付给甲方。交付时，商铺应具备正常使用功能，附属设施应能独立或协同使用。乙方应保证交付的物业不存在影响安全使用或违反规划使用的重大结构缺陷或权利瑕疵。若交付的物业存在质量问题或权利争议，乙方应在甲方提出后XX日内负责修复或提供解决方案，并承担相关费用。

c.**提供必要文件**：乙方应配合甲方完成交易所需的全部文件准备及手续办理，包括但不限于提供身份证明、权属证明、税务文件、工商登记资料等，并保证文件内容的真实性。因乙方提供文件不齐或虚假导致的延误或损失，由乙方承担全部责任。

d.**协助过户/交接**：乙方有义务在甲方支付全部款项后（或根据租赁协议约定支付首期租金后），积极协助甲方办理房屋所有权转移登记（过户）或完成租赁交接手续，包括但不限于签署相关政府部门要求的文件、缴纳相关税费等。乙方应确保其提供的资料准确无误，避免因乙方原因导致过户或交接失败。

e.**移交相关权利与义务**：除本协议另有约定外，乙方应将商铺及附属设施相关的所有权利（如水电使用权、广告位使用权等）和应履行的义务（如物业维修责任，若未转移给甲方前）一并转移给甲方。乙方不得将上述权利义务再行设定给任何第三方。

2.2.2乙方的其他义务：

a.有义务向甲方充分披露商铺及附属设施的历史使用情况、维修记录、周边环境、政策限制等重大信息。

b.有义务保证在交付或过户前，商铺内乙方自有的物品已搬离，或与甲方明确划分并约定保管责任。

c.有义务在约定交付日期前，确保物业符合交付条件，并通知甲方进行验收。

d.有义务对因自身原因造成的本协议履行障碍或给甲方带来的损失承担赔偿责任。

（注：以上内容仅为协议范本的一部分，实际协议内容需根据具体交易情况进行调整和完善。）

第四条价格与支付条件

4.1价格：经双方协商一致，本协议项下商铺及附属设施的总交易价格为人民币XX元整（大写：XXXXX元整）（以下简称“总价格”）。该价格已包含但不限于XX市XX区XX商业广场内20间商铺及附件物业管理用房2间的全部权属转让费用（或租赁使用费）。

4.2支付方式：甲方应通过银行转账方式将款项支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX商业管理有限公司

开户银行：中国XX银行XX支行

银行账号：XXXXXX

4.3支付时间与条件：

a.**首付款**：甲方应在本协议签订之日起XX日内，向乙方支付总价格XX%的首付款，即人民币XXXX元整（大写：XXXXX元整）。甲方支付首付款后，本协议项下的买卖（或租赁）合同即告生效。

b.**尾款/后续款项**：剩余XX%的尾款（或按照租赁协议约定的分期租金/年租金），即人民币XXXX元整（大写：XXXXX元整），应于XX条件成就时支付：

i.（针对买卖）乙方完成商铺及附属设施权属转移登记，并将相关不动产权证书交付给甲方之日。

ii.（针对租赁）每届租金到期前XX日。

c.甲方应按照约定的时间节点将款项支付至乙方指定账户，并保留付款凭证。乙方在收到甲方支付的全部款项前，保留对商铺及附属设施的所有权（或租赁权）。

d.如甲方未能按本协议约定支付任何一期款项，则视为根本违约，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担本协议第六条约定的违约责任。

第五条履行期限

5.1本协议自双方签字盖章之日起生效，直至本协议项下所有义务履行完毕（包括但不限于款项支付、权属转移、交接等）之日终止。

5.2关键时间节点：

a.**协议生效日**：本协议双方签字盖章之日。

b.**首付款支付日**：本协议生效后XX日内。

c.**交付日/过户完成日**：

i.（针对买卖）首付款支付完毕后XX日内，乙方将符合约定条件的商铺及附属设施交付给甲方，并自XX日起XX日内完成房屋所有权转移登记手续，办理完毕并甲方取得不动产权证书之日视为过户完成。

ii.（针对租赁）首期租金支付完毕后XX日内，乙方将商铺及附属设施交付给甲方使用，并办理租赁备案手续（如需）。

d.**尾款/后续款项支付日**：按照第四条约定的条件和时间支付。

e.**资料提供期限**：乙方应在协议生效后XX日内提供全部权属证明文件供甲方查验，并在XX日内提供经公证的文件。

f.**验收期限**：商铺交付后，甲方应在XX日内进行验收。如无异议，应签署验收单；如有异议，应在XX日内提出，双方协商解决。

5.3任何一方违反上述关键时间节点约定的，应承担相应的违约责任。

第六条违约责任

6.1**甲方的违约责任**：

6.1.1**支付延迟**：若甲方未能按照第四条约定的支付时间足额支付任何一期款项（包括首付款、尾款或租金），每逾期一日，应按逾期支付金额的XX%（年利率，不低于LPR）向乙方支付违约金。逾期超过XX日的，乙方有权解除本协议，甲方除应支付全部应付款项及违约金外，还应赔偿乙方因此遭受的直接损失（包括但不限于乙方寻找其他买受人（或出租人）的合理费用、预期收益损失等）。

6.1.2**验收不合格或拒绝验收**：甲方在商铺交付后，无正当理由拒绝或拖延进行验收的，视为验收合格。若甲方提出合理验收意见后仍拒绝办理验收手续或交付确认，每逾期一日，应向乙方支付合同总价格（或年租金）XX%的违约金，且乙方有权单方办理过户（或终止租赁）手续，该行为不视为违约。若因甲方验收不合格提出合理要求后，乙方配合修复或更换仍无法满足约定标准，责任由乙方承担，甲方应配合验收。

6.1.3**提供虚假文件**：若甲方在本协议履行过程中提供虚假身份证明或购房资格证明，导致本协议无法继续履行或给乙方造成损失的，甲方应承担全部赔偿责任，并支付合同总价格（或年租金）XX%的违约金。

6.1.4**未尽保管义务**：在商铺正式交付或过户前，若甲方未能妥善保管商铺内乙方自有的物品，导致物品毁损、灭失的，甲方应负责赔偿。

6.1.5**其他违约**：甲方违反本协议其他约定的，应承担相应的违约责任，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

6.2**乙方的违约责任**：

6.2.1**保证权属瑕疵**：若乙方在本协议中关于权属保证的义务（见第三条第2.2.1款a项）存在虚假陈述或隐瞒，导致甲方无法按约定办理过户或无法正常使用商铺，视为根本违约。乙方应立即退还甲方已支付的全部款项，并按该等款项的XX%（不低于XX%）支付违约金。若该违约行为给甲方造成其他损失的（如机会成本、寻找替代方案的费用等），乙方亦应一并赔偿。

6.2.2**交付延迟**：若乙方未能按照第五条约定的交付日（或过户完成日）交付符合约定条件的商铺及附属设施（或完成过户），每逾期一日，应按合同总价格（或首期租金）的XX%向甲方支付违约金。逾期超过XX日的，甲方有权解除本协议，乙方除应退还甲方已支付但未实际接收部分的款项（或支付剩余租金），并支付相应违约金外，还应赔偿甲方因此遭受的直接损失。

6.2.3**交付瑕疵**：若乙方交付的商铺及附属设施存在质量问题、结构缺陷或不符合约定标准，影响甲方正常使用，甲方有权要求乙方在XX日内修复。逾期未修复或修复后仍不合格的，甲方有权要求减少相应部分的价格（或租金），并要求乙方承担修复费用及逾期期间的合理使用费。若乙方拒绝修复或修复无效，甲方有权解除协议，乙方应承担本项6.2.1款所述责任。

6.2.4**提供文件延迟或不符合要求**：若乙方未能按照本协议约定的时间（见第三条第2.2.1款c项）提供必要的权属证明文件或其他文件，每逾期一日，应向甲方支付合同总价格（或年租金）XX%的违约金。逾期超过XX日，甲方有权解除协议，乙方应承担本项6.2.1款所述责任。

6.2.5**未尽协助义务**：若乙方未能按照第四条约定的条件或本协议第三条第2.2.1款d项约定，在甲方支付完毕款项后积极协助甲方完成过户或交接手续，导致过户或交接延误，每逾期一日，应向甲方支付合同总价格（或年租金）XX%的违约金。若因乙方原因导致最终无法完成过户或交接，乙方应承担本项6.2.1款所述责任。

6.2.6**其他违约**：乙方违反本协议其他约定的，应承担相应的违约责任，并赔偿甲方因此遭受的直接损失。

6.3**违约金的调整**：本协议约定的违约金条款旨在弥补守约方因违约行为所遭受的实际损失。任何一方在主张违约金时，应提供相应证据证明其实际损失。若约定的违约金低于实际损失，守约方有权请求人民法院或仲裁机构予以增加；若约定的违约金过分高于实际损失，违约方有权请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

6.4**不可抗力导致的违约**：根据第五条第5.3款关于不可抗力条款的规定，因不可抗力导致协议无法履行或延迟履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。遭受不可抗力一方应立即通知对方，并在合理期限内提供证明文件。双方应根据不可抗力影响协商决定是否解除协议、部分履行或延期履行。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应及时采取措施减少损失。

6.5**不可抗力免责范围**：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为、法律变化等。不可抗力影响持续超过XX日的，双方均有权单方面解除本协议，并互不承担违约责任，已支付但未履行的款项（除不可抗力直接导致的损失外）应予以退还。

6.6**损失赔偿的累加限制**：除本协议另有明确约定外，任何一方在本协议项下的总赔偿责任（包括但不限于违约金、赔偿金等）不超过其因对方违约行为所遭受的直接财产损失的XX倍。超过部分，除非双方另有书面约定，否则不予支持。

6.7**违约责任与争议解决的衔接**：本协议项下的违约责任履行与争议解决方式相关联。若因违约导致协议解除，双方应按照解除后的状态处理财产返还和损失赔偿事宜；若违约行为构成侵权，守约方有权在争议解决程序中一并主张权利。任何一方在主张违约责任时，应首先尝试通过友好协商解决，协商不成的，按本协议第七条约定处理。

第七条不可抗力

7.1定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、战争、动乱、政府行为（如法律、法规的修订或政策的调整）、疫情及其防控措施等，以及其他类似无法预见、无法避免的突发事件。

7.2通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后XX日内，以书面形式通知对方，并提供不可抗力影响的有效证明文件（如政府公告、新闻报道、评估报告等）。若不可抗力影响持续超过XX日，双方应再次协商确定协议的履行或解除事宜。

7.3责任免除：因不可抗力导致本协议任何一方无法履行或不能完全履行其在本协议项下的义务的，受影响方不承担违约责任，但应采取一切合理措施减轻不可抗力可能造成的损失。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

7.4协议解除：若不可抗力影响持续超过XX日，导致本协议的主要目的无法实现，或双方无法继续履行本协议项下绝大部分义务的，受影响方有权单方面以书面形式通知对方解除本协议。解除协议后，双方应相互返还已接收的财产，并互不承担违约责任，但已产生的实际损失仍应依法承担赔偿责任。

7.5损失分担：因不可抗力造成的损失，除本协议另有约定外，双方互不承担赔偿责任。任何一方因不可抗力所受损失的证明责任由该方承担。

7.6不可抗力终止：不可抗力事件消除后，受影响方应立即通知对方，并尽快恢复履行本协议义务。若不可抗力导致本协议部分条款无法履行，双方应就受影响条款进行修改或补充，以适应新的情况。

第八条争议解决

8.1争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议的订立、效力、解释、履行、违约责任、争议解决方式等，均应首先通过友好协商解决。协商应由双方授权代表进行，并在合理时间内达成一致意见。

8.2协商不成：若双方在XX日内（自一方提出协商要求之日起算）未能通过协商解决争议，或双方在本协议签订时已明确约定争议解决方式的，应按以下第XX种方式解决：

a.**诉讼**：任何一方均有权将争议提交至本协议签订地有管辖权的人民法院诉讼解决。选择诉讼方式解决的，应适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法律）。

b.**仲裁**：任何一方均有权将争议提交至[请在此处填写具体的仲裁委员会名称，例如：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）]，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为[请在此处填写仲裁地点，例如：北京]。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。选择仲裁方式解决的，应适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法律）。

8.3仲裁/诉讼中的和解：在仲裁或诉讼程序进行中，若双方达成和解协议，应签署书面和解协议。和解协议达成后，仲裁庭应制作和解裁决书或法院应制作调解书。和解协议或调解书与生效的仲裁裁决书或法院判决书具有同等法律效力。

8.4适用的法律：无论采用何种争议解决方式，本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法律）。

8.5专属管辖（如选择诉讼）：若选择诉讼方式，除本协议另有明确约定外，本协议约定的争议解决法院对与本协议有关的任何争议享有专属管辖权。任何一方在本协议签订后，应将本协议项下的全部权利义务（包括追索权、抗辩权等）在主合同诉讼时效内转让给该法院，且该转让不得需要对方事先同意。任何一方就本协议项下的争议向其他法院提起诉讼的，该法院对该诉讼的管辖权应视为自动放弃。

8.6仲裁庭组成：若选择仲裁方式，仲裁庭由三名仲裁员组成。双方应在收到仲裁通知后XX日内共同选定或委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员。若在XX日内未能共同选定或委托指定，则由仲裁委员会主任指定。若其中一方未能指定，则由另一方在收到未能指定通知后XX日内指定。若在XX日内仍未能指定，则由仲裁委员会主任指定。首席仲裁员由双方在收到仲裁通知后XX日内共同选定或委托仲裁委员会主任指定；若未能共同选定或委托指定，则由首席仲裁员自己决定或由仲裁委员会主任指定。

8.7通讯地址：双方确认，本协议中载明的联系方式及地址为有效通讯地址。任何书面通知或文件按此地址邮寄即视为有效送达。若一方变更通讯地址，应提前XX日书面通知对方。

第九条其他条款

9.1通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通讯均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、快递服务、传真或电子邮件等方式发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发送成功时视为送达；通过传真发送的，发送成功且对方确认收到时视为送达；通过专人递送或挂号信发送的，发出后XX日视为送达；通过快递服务发送的，签收日视为送达。以电子邮件或传真发送的通知，应在发送后XX日内辅以书面文件。

9.2协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均须经双方协商一致，并签署书面补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。任何一方不得单方面修改本协议。

9.3协议生效：本协议自双方授权代表签字并加盖公司公章（或合同专用章）之日起生效。本协议的生效条件成就前，任何一方均无强制履行义务。

9.4协议的完整性与可分割性：本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代此前所有口头或书面的协议、谅解或安排。若本协议任何条款被认定为无效或不可执行，