破租赁协议书

破租赁协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层1801室

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心25层2501室

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方为从事商业地产投资及运营的企业实体，拥有位于北京市朝阳区及上海市浦东新区等地的商业地产项目，并出于扩大商业运营规模及提升资产价值的战略考量，拟通过租赁方式引入具备专业商业运营管理能力的乙方，共同开展商业地产租赁及后续运营工作。

同时，鉴于乙方为专业的商业地产管理服务机构，具备丰富的市场分析、租赁谈判、运营管理及风险控制经验，并愿意接受甲方的委托，按照本协议约定，为甲方指定的商业地产项目提供租赁服务及后续运营支持。双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，就商业地产租赁及运营合作事宜达成一致，特订立本协议。本协议旨在明确双方的权利与义务，确保租赁交易的顺利进行，并为后续商业运营提供法律保障，促进双方长期合作关系的建立与发展。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方就特定商业地产项目进行租赁管理及后续运营服务的合作事宜。具体范围包括：乙方根据甲方提供的商业地产项目清单及租赁要求，负责项目的市场推广、租赁物招租、租户筛选与谈判、租赁合同签订与执行、租金收取与催缴、物业日常管理协调、运营数据分析及风险控制等全流程服务。乙方需在授权范围内，以甲方名义或双方约定的方式进行上述活动，确保项目租赁率及租金收入的实现，并维护甲方的资产权益。本协议覆盖租赁期内的全程服务，并延伸至租赁期后的运营交接，旨在通过专业化管理提升甲方地产资产的综合价值。

第二条定义

1."商业地产项目"指本协议附件一所列甲方拥有的位于北京市朝阳区及上海市浦东新区的商业物业，包括但不限于购物中心、写字楼、餐饮娱乐空间等。

2."租赁管理服务"指乙方提供的从市场分析、租赁策略制定到租户管理、租金结算的全套服务。

3."运营服务"指租赁期内的物业维护、租户关系协调、营销活动支持及数据分析等运营支持工作。

4."授权范围"指甲方明确授予乙方的具体权限，以乙方名义实施本协议约定的行为。

5."租赁合同"指甲方与最终承租人签订的租赁协议，其条款需经甲方书面确认。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权对乙方的租赁管理服务进行监督，要求乙方定期提交工作报告及运营数据，并有权对乙方的服务质量提出改进要求。

（2）甲方有权审核乙方提交的租赁合同草案及重大租赁条件的变动，保留对最终签约的否决权。

（3）甲方应按照本协议约定向乙方支付服务费用，并确保支付方式符合乙方财务要求。

（4）甲方应向乙方提供完整的商业地产项目资料，包括产权证明、租赁历史、物业图纸等，并保证资料真实性。

（5）甲方需配合乙方开展市场推广活动，包括提供项目宣传资料、参与租户洽谈等。

（6）甲方应承担因自身原因导致的租赁合同纠纷的全部法律责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

（7）甲方需确保乙方的服务行为符合国家法律法规及行业规范，并对乙方的侵权行为承担连带责任。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方有权根据市场情况提出租赁策略建议，并要求甲方在合理期限内予以书面答复。

（2）乙方有权以甲方名义对外开展租赁活动，包括发布租赁广告、接待潜在租户、看房等。

（3）乙方有权在甲方授权范围内签订租赁合同，但重大条款变动需经甲方书面同意。

（4）乙方应建立完善的租赁管理流程，包括租户背景、租赁风险评估、合同履约监控等，并确保运营数据真实准确。

（5）乙方需按时向甲方提交月度运营报告，报告内容应包括租赁进度、租金收入、运营成本、市场动态等。

（6）乙方应设立专项账户管理租金收入，并每月向甲方提供资金结算对账单，确保资金安全透明。

（7）乙方有权要求甲方配合解决租户投诉或纠纷，但甲方应承担因自身责任导致的纠纷处理费用。

（8）乙方应配备专业团队提供7×24小时应急响应服务，处理租赁期间的突发事件。

（9）乙方需建立客户档案管理制度，保护租户商业秘密及个人信息安全，未经许可不得泄露。

（10）乙方应按本协议约定收取服务费用，并依法纳税，提供合规的发票凭证。

（11）乙方应对租赁管理过程中的商业信息保密，非经甲方书面同意不得用于其他业务。

（12）乙方需定期参加甲方的业务培训，提升服务能力，确保服务质量达到行业标准。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：甲方同意向乙方支付租赁管理服务费，费率按本协议附件二约定的标准执行。该费率包括但不限于租赁咨询、市场营销、租户招揽、合同谈判、租赁管理及运营支持等全部服务内容。对于上海市浦东新区商业项目，服务费按年度租金总额的8%收取；对于北京市朝阳区商业项目，服务费按年度租金总额的7%收取。服务费计算基础为最终承租人实际支付给甲方的租金金额，不包括政府规费、物业费等第三方费用。

2.支付方式：乙方应在每月结束后10个工作日内，向甲方提交服务费用结算清单及相应发票，甲方应在收到完整清单及合规发票后30个工作日内完成支付。支付方式采用银行转账，乙方需提供收款账户信息，甲方应将款项转入乙方指定账户：开户行：XX银行XX支行；账号：XX；户名：XX商业管理有限公司。

3.税费承担：服务费用已包含乙方提供本协议项下服务所需缴纳的全部税费，乙方应依法纳税并自行承担纳税义务。甲方在支付服务费时，乙方需提供合规的增值税专用发票或普通发票，甲方有权要求乙方出示完税凭证。

4.逾期支付：若甲方未按约定时间支付服务费用，每逾期一日，应按当期应付未付金额的0.1%向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停提供服务，并要求甲方一次性支付所有拖欠费用及违约金。逾期支付不影响乙方要求甲方继续履行本协议的权利。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为三年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续展三年，续展次数不限。

2.项目启动期：乙方自本协议生效之日起30日内完成项目尽职及初步租赁方案制定，并向甲方提交报告。

3.租赁执行期：乙方应在协议生效后六个月内完成首个项目的租赁合同签订工作，并在协议有效期内持续开展租赁活动，确保甲方指定项目的租赁率达到85%以上。

4.运营服务期：本协议终止或租赁期届满后，乙方应在30日内完成运营交接工作，包括提供最终运营报告、客户档案、租赁合同完整副本等，并配合甲方完成后续运营的平稳过渡。

5.紧急响应：在租赁期内及运营交接期间，乙方应保证7×24小时紧急响应机制有效运转，对重大突发事件应在接到通知后2小时内启动应急程序。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付服务费用：除第四条约定外，甲方逾期支付超过60日，乙方有权解除本协议，并要求甲方支付截至解除之日所有应付未付服务费用总额的20%作为违约金。同时，甲方应赔偿乙方因催收、诉讼等产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等。

（2）干预正常租赁活动：若甲方无正当理由干预乙方的正常租赁工作，导致乙方无法按计划开展业务，每发生一次，应向乙方支付10万元人民币作为违约金。情节严重者，乙方有权中止服务并解除协议。

（3）提供虚假资料：若甲方提供虚假或误导性项目资料，导致乙方决策失误或遭受损失，甲方应承担全部赔偿责任，包括第三方索赔、罚款及乙方直接经济损失。

（4）违反保密义务：若甲方违反本协议第五条第4款关于保密的约定，泄露乙方在服务过程中获知的商业秘密，应向乙方支付50万元人民币的违约金，并赔偿乙方因此遭受的全部损失。

2.乙方违约责任：

（1）未达租赁目标：若乙方未能按本协议第四条第2款约定的租赁率完成租赁任务，每低1个百分点，应向甲方支付当期租金总额1%的违约金，但累计违约金不超过年度服务费总额的30%。

（2）泄露商业秘密：若乙方泄露甲方或租户的商业秘密，应向守密方支付50万元人民币违约金，并承担相应的法律责任。情节严重构成犯罪的，移交司法机关处理。

（3）违规操作：若乙方在租赁管理过程中违反国家法律法规或行业标准，导致甲方遭受行政处罚、经济损失或声誉损害，应全额赔偿甲方损失，并支付损失20%的违约金。

（4）擅自变更合同：若乙方未经甲方书面授权，擅自修改租赁合同条款或代表甲方签署合同，导致甲方利益受损，应向甲方支付合同金额10%的违约金，并赔偿全部损失。

（5）服务中断：若乙方因自身原因导致服务中断超过5日，每发生一次，应向甲方支付20万元人民币违约金，并赔偿甲方因此遭受的租金损失。连续中断超过15日，甲方有权解除协议并要求赔偿。

（6）数据造假：若乙方在运营报告中提供虚假数据，经查证属实，应向甲方支付10万元违约金，并退还当期服务费。情节严重者，甲方有权解除协议并追究法律责任。

3.协议解除后果：任何一方单方面解除本协议，应向对方支付协议总服务费30%的违约金，并赔偿对方因此遭受的直接经济损失。已产生的服务费用不予退还，正在进行的租赁项目由违约方承担后续责任。

4.赔偿限制：除本协议明确约定的违约责任外，任何一方因对方违约遭受的直接经济损失，应以实际发生额为限，且累计赔偿总额不超过本协议总服务费的两倍。双方均应采取措施防止损失扩大，未采取措施导致损失扩大的，应对扩大部分承担责任。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、政府行为（如法律变更、政策调整）、流行病疫情等，以及影响商业运营的电力中断、网络瘫痪等无法归责于任何一方的事故。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行本协议义务时，应在不可抗力发生后24小时内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、事故报告等）。通知应包含不可抗力的具体情况、影响范围及预计持续时间。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部不能履行时，受影响一方不承担违约责任，但应在不可抗力消除后立即恢复履行。不可抗力持续超过30日，双方可协商解除本协议，双方均不承担违约责任。

4.损失承担：因不可抗力造成的直接损失由各方自行承担，双方互不赔偿。若不可抗力导致协议标的物毁损，其风险由各方根据标的物性质及损失情况合理分担，但甲方仍应支付乙方已完成服务的相应费用。

5.协商处理：发生不可抗力时，双方应本着诚实信用原则协商处理，包括调整履行期限、变更履行方式或解除协议，以减少损失。协商不成的，可提交本协议约定的争议解决机构处理。

第八条争议解决

1.协商解决：双方在履行本协议过程中发生任何争议，应首先通过友好协商解决。协商应本着平等互利、实事求是的原则进行，由双方授权代表就争议事项进行沟通，争取达成书面和解协议。

2.调解程序：若协商未能在争议发生后30日内解决，双方可共同委托中国国际贸易促进委员会或北京市/上海市商业联合会担任调解机构进行调解。调解协议经双方签字盖章后具有约束力，双方应自觉履行。

3.仲裁选择：若协商或调解未能解决争议，或双方在协议签订时明确选择仲裁方式，则应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京或上海，由双方在争议发生后15日内共同选定。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。

4.诉讼途径：除上述约定外，任何一方均有权在争议发生后向甲方所在地（北京市朝阳区）或乙方所在地（上海市浦东新区）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，除争议标的争议外，双方应继续履行本协议其他条款，以保证商业运营的连续性。

5.证据规则：无论采用何种争议解决方式，双方均应提供真实、完整的证据支持自身主张。仲裁或诉讼中，以仲裁庭或法院认定的证据效力最高。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的其他电子传输方式发送至本协议首部列明的地址或联系方式。以专人递送方式发送的，送达时视为送达；以挂号信方式发送的，寄出后10日视为送达；以传真或电子邮件方式发送的，发送成功时视为送达。任何一方变更联系方式，应提前10日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均需经双方授权代表签署书面文件方为有效。任何口头约定或非书面形式变动的，均不产生法律效力。变更内容与本协议原条款有冲突的，以书面变更为准。

3.分割适用性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何部分被认定为无效或不可执行，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款，替换条款具有同等法律效力。

4.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何争议，均应以本协议适用之法律为依据。

5.可分割性：若本协议某一部分因法律原因被认定为无效，不影响其他部分的效力，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

6.保密条款：除本协议另有约定或法律规定外，