农村土地使用权流转规定

农村土地使用权流转规定一、概述

土地使用权流转是指土地使用权持有者将土地使用权在一定期限内让渡给他人使用的行为。在农村地区，土地使用权流转是促进农业规模化经营、提高土地利用效率的重要手段。根据相关规定，农村土地使用权流转应遵循自愿、公平、公开、有序的原则，并确保流转过程合法合规。以下是对农村土地使用权流转规定的详细说明。

二、流转的基本原则

（一）自愿原则

土地使用权流转必须基于双方自愿，不得强迫或胁迫任何一方参与流转。流转双方应充分协商，达成一致意见后签订流转合同。

（二）公平原则

流转价格应基于市场行情，确保公平合理。流转过程中应避免利益失衡，保障双方的合法权益。

（三）公开原则

流转信息应在村务公开栏或通过其他合理方式公示，接受村民监督，防止暗箱操作。

（四）有序原则

流转应遵循法律法规，不得违反土地用途管制，确保土地流转后的使用符合农业发展方向。

三、流转的主要方式

（一）转包

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地转包给他人耕种。

2.条件：转包期限不得超过原承包期限剩余期限。

3.手续：双方签订转包合同，并报村集体经济组织备案。

（二）出租

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地出租给他人使用，收取租金。

2.条件：出租期限由双方协商确定，但不得超过原承包期限。

3.手续：签订出租合同，并报村集体经济组织备案。

（三）互换

1.定义：承包经营权人之间交换各自承包的土地使用权。

2.条件：交换面积应基本相等，交换后的土地仍用于农业用途。

3.手续：双方签订互换合同，并报村集体经济组织备案。

（四）转让

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地一次性转让给他人，并终止原承包关系。

2.条件：受让方需具备农业经营能力，且不得改变土地用途。

3.手续：双方签订转让合同，并报乡（镇）人民政府和村集体经济组织备案。

四、流转的程序与要求

（一）程序

1.双方协商：明确流转方式、期限、价格等关键条款。

2.签订合同：签订书面流转合同，明确双方权利义务。

3.公示备案：将合同内容在村务公开栏公示，并报相关机构备案。

（二）要求

1.合法性：流转行为不得违反法律法规，不得侵犯他人权益。

2.明确性：合同内容应具体、清晰，避免模糊条款。

3.长期性：鼓励流转期限较长，以促进规模化经营。

五、流转的监管与保障

（一）监管措施

1.村级监管：村集体经济组织负责监督流转过程，确保合规。

2.乡镇监管：乡（镇）人民政府对村级监管进行指导，处理流转纠纷。

3.法律援助：流转双方可寻求法律咨询，保障自身权益。

（二）保障措施

1.合同保障：签订规范的流转合同，明确违约责任。

2.保险支持：鼓励参加农业保险，降低流转风险。

3.争议解决：建立调解机制，及时化解流转纠纷。

六、注意事项

（一）不得改变土地用途

土地使用权流转后，受让方不得将土地用于非农建设，确保农业用途不变。

（二）保护流转双方权益

流转过程中应尊重双方意愿，避免强制或欺诈行为，保障合法权益。

（三）及时更新登记

流转完成后，应及时更新土地承包经营权登记，确保信息准确。

五、流转的监管与保障（续）

（一）监管措施（续）

1.村级监管：村集体经济组织（或村民委员会）在土地使用权流转中扮演着基础性监管角色。

(1)信息登记：负责建立本村土地流转信息的登记台账，包括流转双方姓名（或名称）、流转土地的面积、位置、地块编号、流转方式、流转期限、流转价格等关键信息。鼓励使用信息化手段进行登记，提高效率和透明度。

(2)过程监督：对流转合同的签订过程进行形式审查，确保合同内容基本符合规范要求，如是否明确了双方权利义务、流转期限、土地用途、支付方式等。监督流转过程是否遵循了公开、自愿的原则，防止出现强迫、欺诈等行为。

(3)公示公示：将经登记的土地流转信息在村务公开栏、村内广播或其他村民易于知晓的渠道进行公示，公示期限不少于5个工作日，接受村民的监督，并征求村民意见。对于公示期间收到的异议，应进行调查核实，并根据调查结果进行处理。

(4)协调服务：为流转双方提供政策咨询、合同示范文本、价格参考等信息服务，协助双方进行协商，促进流转顺利进行。对于流转过程中出现的轻微纠纷，可进行初步调解。

2.乡镇监管：乡（镇）人民政府（或农业技术推广服务中心等相关部门）对村级监管工作进行指导和监督，并提供更高层级的支持。

(1)指导规范：制定本辖区内土地流转的指导性意见或操作规程，统一合同示范文本，规范流转行为。对村级监管人员进行业务培训，提升其监管能力和水平。

(2)综合监管：定期或不定期对辖区内土地流转情况进行检查，了解流转动态，发现潜在问题。重点核查村级登记台账的完整性和准确性，以及流转合同履行的基本情况。

(3)纠纷处理：负责受理本辖区内因土地流转引发的纠纷，组织开展调解工作。根据纠纷的性质和复杂程度，可以邀请村干部、法律工作者、农业专家等参与调解。对于调解不成的，告知当事人可以通过协商、申请仲裁或其他合法途径解决。

(4)资源整合：协调辖区内农村土地流转服务组织、金融机构等资源，为土地流转提供更全面的支持，如提供流转信息发布平台、对接融资需求等。

3.法律援助：考虑到部分流转双方可能对法律知识了解不足，应提供相应的法律支持渠道。

(1)咨询服务：设立法律咨询点或热线，由乡镇司法所、法律工作者或大学生村官等提供免费或低收费的法律咨询服务，解答关于土地流转合同签订、权利义务、纠纷解决等方面的疑问。

(2)法律援助：对于经济困难且符合条件、需要通过法律途径解决土地流转纠纷的当事人，可指引其申请法律援助，提供律师服务。

(3)宣传教育：通过举办讲座、发放宣传资料、利用新媒体平台等方式，向村民普及土地流转相关的法律法规知识，提高村民的法律意识和风险防范能力。

（二）保障措施（续）

1.合同保障：签订规范、严谨的流转合同是保障双方权益的基础。

(1)明确核心条款：合同必须明确载明流转双方的身份信息（姓名/名称、证件号码/统一社会信用代码、联系方式、住址/注册地）、流转土地的基本情况（地块名称、四至界限描述、面积及面积确认方式、地块编号）、流转方式（转包、出租、互换、转让等）、流转期限（起始和终止日期，原则上不超过原承包期剩余期限）、流转费用（价格、支付方式、支付时间）、土地用途（明确约定不得用于非农建设或改变原有农业用途）、双方的权利和义务（如土地保墒、设施维护、接收政府补贴等）、违约责任（明确具体的违约情形和对应的处理方式，如提前终止、赔偿损失等）、争议解决方式（协商、调解、仲裁或诉讼，并明确选择哪种方式）、以及双方签字（或盖章）和日期。

(2)使用示范文本：鼓励或要求双方使用经过当地乡镇或农业农村部门推广的合同示范文本，这些文本通常已包含较为完善的内容和条款。

(3)专业把关：在签订合同前，可寻求村委会、乡镇指导部门或法律专业人士的帮助，对合同条款进行审核，避免出现漏洞或显失公平的条款。

(4)合同备案：按照规定，将签订的流转合同报备给相应的村级或乡镇级管理部门，完成备案手续，作为日后权益保障和纠纷处理的依据。

2.保险支持：引入保险机制可以有效分散和降低土地流转过程中的风险。

(1)保险种类：推广农业保险中与土地流转相关的险种，如针对自然灾害导致损失的农业保险（如种植业保险、养殖业保险），以及可能因政策变化、合同纠纷等引发的经营者风险保险（针对受让方）或承包权保障保险（针对出让方，在特定条件下提供保障）。

(2)保费补贴：根据政策，部分地区可能提供农业保险的保费补贴，降低流转双方参与保险的成本。

(3)参保引导：村集体、乡镇政府或农业服务组织应积极向流转双方宣传农业保险的作用和参保流程，鼓励其根据自身需求选择合适的保险产品。

(4)理赔服务：协助流转双方在发生保险事故时，办理保险理赔手续，及时获得经济补偿，减少损失。

3.争议解决：建立健全多元化、高效的争议解决机制，是保障流转秩序稳定的重要环节。

(1)自行协商：首先鼓励双方在出现纠纷时，通过友好沟通协商解决，寻求双方都能接受的解决方案。

(2)第三方调解：若协商不成，可请求村调解委员会、乡镇人民调解委员会或行业性调解组织（如农业专业协会）进行调解。调解过程应遵循自愿、平等、合法的原则，调解达成协议的，制作调解协议书并督促履行。

(3)仲裁介入：对于不愿调解或调解不成的纠纷，当事人可以根据合同中的约定或自愿原则，向约定的或有管辖权的农村土地承包仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，但需注意仲裁实行一裁终局制。

(4)诉讼途径：仲裁裁决书生效后，若一方不履行，另一方可向人民法院提起诉讼。或者，对于没有进行仲裁或仲裁裁决后不服的纠纷，当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。选择诉讼时，需注意诉讼时效问题。

(5)证据意识：无论选择哪种解决途径，都应强调保留和收集证据的重要性，如流转合同、付款凭证、沟通记录、证人证言等，这些都将直接影响争议的解决结果。

六、注意事项（续）

（一）不得改变土地用途

1.严格遵循约定：土地使用权流转后，受让方必须严格按照流转合同中约定的用途使用土地，不得擅自改变为非农建设用途，如建房、建厂、挖塘养鱼（非生态养殖）等。即使是用于农业目的，也不得从事与约定不符的农业活动，例如，将耕地流转用于种植经济作物，却约定为种植粮食作物。

2.遵守规划要求：即使是农业用途，也必须符合国家及地方关于土地用途管制和环境保护的相关规定，不得从事可能污染环境、破坏耕作层或对农业可持续性造成损害的活动。

3.出让方监督权：原土地承包经营权人（出让方）有权对受让方是否按约使用土地进行监督。发现受让方有改变土地用途意图或行为的，应及时制止，并根据合同约定或相关法规要求受让方纠正。

4.后果承担：任何一方违反土地用途约定的行为，都可能导致合同无效、被解除，并可能承担相应的赔偿责任。受让方还可能面临行政处罚。因此，流转双方在签订合同时就应对此进行明确约定。

（二）保护流转双方权益

1.自愿公平是基石：任何土地流转行为都必须建立在双方真实意愿的基础上，不得通过欺骗、胁迫、利诱等不正当手段促成流转。流转价格应基于土地的市场行情、地理位置、土壤条件、预期收益等因素综合确定，力求公平合理，避免一方利用信息优势或地位优势损害另一方利益。

2.明确权利义务：合同中必须清晰界定双方的权利和义务，包括但不限于：土地交付的时间、方式；土地现状的确认（包括地上附着物、水利设施等）；流转期间产生的费用（如灌溉费、土地整治费等）由谁承担；政府补贴（如耕地地力保护补贴）的归属（通常按合同约定或政策规定处理）；土地流转终止后的处理方式等。

3.保障基本权益：流转过程中，出让方（原承包经营权人）的基本权益，如获得合理补偿（如果是有偿流转）、在流转期满后有权按照政策规定继续承包土地等权益，应得到保障。受让方（新的使用者）的合法权益，如获得土地的使用权、在合同期内稳定经营的权利、依法获得相关补贴的权利等，也应有明确保障。

4.防范流转风险：双方应充分评估流转可能带来的风险，如市场价格波动风险、自然灾害风险、政策调整风险等，并在合同中尽可能约定应对措施或风险分担机制。出让方尤其要注意，流转并非永远失去土地，要关注流转期满后的权利恢复问题。

（三）及时更新登记

1.合同签订即登记：土地使用权流转合同签订后，无论是出让方还是受让方，都应及时将合同副本或相关证明材料提交给村级集体经济组织或乡镇级管理部门进行登记备案。这是确认流转关系合法有效、接受监管的重要步骤。

2.变更及时申报：在流转期间，如果合同内容发生变更（如流转价格调整、期限修改等），双方应就变更达成一致，并签订书面补充协议，同样需要按照规定进行更新登记。

3.终止后注销：土地使用权流转关系终止时（无论是自然到期还是提前终止），双方应及时办理相关手续，向原登记部门报告流转关系的结束，并可能需要办理土地承包经营权变更登记或注销手续，使土地状态恢复到可重新承包的状态。

4.登记的作用：及时、准确的登记能够：

确认权利：为流转双方提供流转关系的法律证明。

接受监督：使流转行为置于公开透明的监管之下。

便于管理：为村级和乡镇级管理部门掌握土地流转动态、制定相关服务措施提供数据支持。

解决纠纷：在发生纠纷时，登记信息可作为重要的证据材料。

一、概述

土地使用权流转是指土地使用权持有者将土地使用权在一定期限内让渡给他人使用的行为。在农村地区，土地使用权流转是促进农业规模化经营、提高土地利用效率的重要手段。根据相关规定，农村土地使用权流转应遵循自愿、公平、公开、有序的原则，并确保流转过程合法合规。以下是对农村土地使用权流转规定的详细说明。

二、流转的基本原则

（一）自愿原则

土地使用权流转必须基于双方自愿，不得强迫或胁迫任何一方参与流转。流转双方应充分协商，达成一致意见后签订流转合同。

（二）公平原则

流转价格应基于市场行情，确保公平合理。流转过程中应避免利益失衡，保障双方的合法权益。

（三）公开原则

流转信息应在村务公开栏或通过其他合理方式公示，接受村民监督，防止暗箱操作。

（四）有序原则

流转应遵循法律法规，不得违反土地用途管制，确保土地流转后的使用符合农业发展方向。

三、流转的主要方式

（一）转包

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地转包给他人耕种。

2.条件：转包期限不得超过原承包期限剩余期限。

3.手续：双方签订转包合同，并报村集体经济组织备案。

（二）出租

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地出租给他人使用，收取租金。

2.条件：出租期限由双方协商确定，但不得超过原承包期限。

3.手续：签订出租合同，并报村集体经济组织备案。

（三）互换

1.定义：承包经营权人之间交换各自承包的土地使用权。

2.条件：交换面积应基本相等，交换后的土地仍用于农业用途。

3.手续：双方签订互换合同，并报村集体经济组织备案。

（四）转让

1.定义：原土地承包经营权人将承包土地一次性转让给他人，并终止原承包关系。

2.条件：受让方需具备农业经营能力，且不得改变土地用途。

3.手续：双方签订转让合同，并报乡（镇）人民政府和村集体经济组织备案。

四、流转的程序与要求

（一）程序

1.双方协商：明确流转方式、期限、价格等关键条款。

2.签订合同：签订书面流转合同，明确双方权利义务。

3.公示备案：将合同内容在村务公开栏公示，并报相关机构备案。

（二）要求

1.合法性：流转行为不得违反法律法规，不得侵犯他人权益。

2.明确性：合同内容应具体、清晰，避免模糊条款。

3.长期性：鼓励流转期限较长，以促进规模化经营。

五、流转的监管与保障

（一）监管措施

1.村级监管：村集体经济组织负责监督流转过程，确保合规。

2.乡镇监管：乡（镇）人民政府对村级监管进行指导，处理流转纠纷。

3.法律援助：流转双方可寻求法律咨询，保障自身权益。

（二）保障措施

1.合同保障：签订规范的流转合同，明确违约责任。

2.保险支持：鼓励参加农业保险，降低流转风险。

3.争议解决：建立调解机制，及时化解流转纠纷。

六、注意事项

（一）不得改变土地用途

土地使用权流转后，受让方不得将土地用于非农建设，确保农业用途不变。

（二）保护流转双方权益

流转过程中应尊重双方意愿，避免强制或欺诈行为，保障合法权益。

（三）及时更新登记

流转完成后，应及时更新土地承包经营权登记，确保信息准确。

五、流转的监管与保障（续）

（一）监管措施（续）

1.村级监管：村集体经济组织（或村民委员会）在土地使用权流转中扮演着基础性监管角色。

(1)信息登记：负责建立本村土地流转信息的登记台账，包括流转双方姓名（或名称）、流转土地的面积、位置、地块编号、流转方式、流转期限、流转价格等关键信息。鼓励使用信息化手段进行登记，提高效率和透明度。

(2)过程监督：对流转合同的签订过程进行形式审查，确保合同内容基本符合规范要求，如是否明确了双方权利义务、流转期限、土地用途、支付方式等。监督流转过程是否遵循了公开、自愿的原则，防止出现强迫、欺诈等行为。

(3)公示公示：将经登记的土地流转信息在村务公开栏、村内广播或其他村民易于知晓的渠道进行公示，公示期限不少于5个工作日，接受村民的监督，并征求村民意见。对于公示期间收到的异议，应进行调查核实，并根据调查结果进行处理。

(4)协调服务：为流转双方提供政策咨询、合同示范文本、价格参考等信息服务，协助双方进行协商，促进流转顺利进行。对于流转过程中出现的轻微纠纷，可进行初步调解。

2.乡镇监管：乡（镇）人民政府（或农业技术推广服务中心等相关部门）对村级监管工作进行指导和监督，并提供更高层级的支持。

(1)指导规范：制定本辖区内土地流转的指导性意见或操作规程，统一合同示范文本，规范流转行为。对村级监管人员进行业务培训，提升其监管能力和水平。

(2)综合监管：定期或不定期对辖区内土地流转情况进行检查，了解流转动态，发现潜在问题。重点核查村级登记台账的完整性和准确性，以及流转合同履行的基本情况。

(3)纠纷处理：负责受理本辖区内因土地流转引发的纠纷，组织开展调解工作。根据纠纷的性质和复杂程度，可以邀请村干部、法律工作者、农业专家等参与调解。对于调解不成的，告知当事人可以通过协商、申请仲裁或其他合法途径解决。

(4)资源整合：协调辖区内农村土地流转服务组织、金融机构等资源，为土地流转提供更全面的支持，如提供流转信息发布平台、对接融资需求等。

3.法律援助：考虑到部分流转双方可能对法律知识了解不足，应提供相应的法律支持渠道。

(1)咨询服务：设立法律咨询点或热线，由乡镇司法所、法律工作者或大学生村官等提供免费或低收费的法律咨询服务，解答关于土地流转合同签订、权利义务、纠纷解决等方面的疑问。

(2)法律援助：对于经济困难且符合条件、需要通过法律途径解决土地流转纠纷的当事人，可指引其申请法律援助，提供律师服务。

(3)宣传教育：通过举办讲座、发放宣传资料、利用新媒体平台等方式，向村民普及土地流转相关的法律法规知识，提高村民的法律意识和风险防范能力。

（二）保障措施（续）

1.合同保障：签订规范、严谨的流转合同是保障双方权益的基础。

(1)明确核心条款：合同必须明确载明流转双方的身份信息（姓名/名称、证件号码/统一社会信用代码、联系方式、住址/注册地）、流转土地的基本情况（地块名称、四至界限描述、面积及面积确认方式、地块编号）、流转方式（转包、出租、互换、转让等）、流转期限（起始和终止日期，原则上不超过原承包期剩余期限）、流转费用（价格、支付方式、支付时间）、土地用途（明确约定不得用于非农建设或改变原有农业用途）、双方的权利和义务（如土地保墒、设施维护、接收政府补贴等）、违约责任（明确具体的违约情形和对应的处理方式，如提前终止、赔偿损失等）、争议解决方式（协商、调解、仲裁或诉讼，并明确选择哪种方式）、以及双方签字（或盖章）和日期。

(2)使用示范文本：鼓励或要求双方使用经过当地乡镇或农业农村部门推广的合同示范文本，这些文本通常已包含较为完善的内容和条款。

(3)专业把关：在签订合同前，可寻求村委会、乡镇指导部门或法律专业人士的帮助，对合同条款进行审核，避免出现漏洞或显失公平的条款。

(4)合同备案：按照规定，将签订的流转合同报备给相应的村级或乡镇级管理部门，完成备案手续，作为日后权益保障和纠纷处理的依据。

2.保险支持：引入保险机制可以有效分散和降低土地流转过程中的风险。

(1)保险种类：推广农业保险中与土地流转相关的险种，如针对自然灾害导致损失的农业保险（如种植业保险、养殖业保险），以及可能因政策变化、合同纠纷等引发的经营者风险保险（针对受让方）或承包权保障保险（针对出让方，在特定条件下提供保障）。

(2)保费补贴：根据政策，部分地区可能提供农业保险的保费补贴，降低流转双方参与保险的成本。

(3)参保引导：村集体、乡镇政府或农业服务组织应积极向流转双方宣传农业保险的作用和参保流程，鼓励其根据自身需求选择合适的保险产品。

(4)理赔服务：协助流转双方在发生保险事故时，办理保险理赔手续，及时获得经济补偿，减少损失。

3.争议解决：建立健全多元化、高效的争议解决机制，是保障流转秩序稳定的重要环节。

(1)自行协商：首先鼓励双方在出现纠纷时，通过友好沟通协商解决，寻求双方都能接受的解决方案。

(2)第三方调解：若协商不成，可请求村调解委员会、乡镇人民调解委员会或行业性调解组织（如农业专业协会）进行调解。调解过程应遵循自愿、平等、合法的原则，调解达成协议的，制作调解协议书并督促履行。

(3)仲裁介入：对于不愿调解或调解不成的纠纷，当事人可以根据合同中的约定或自愿原则，向约定的或有管辖权的农村土地承包仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，但需注意仲裁实行一裁终局制。

(4)诉讼途径：仲裁裁决书生效后，若一方不履行，另一方可向人民法院提起诉讼。或者，对于没有进行仲裁或仲裁裁决后不服的纠纷，当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。选择诉讼时，需注意诉讼时效问题。

(5)证据意识：无论选择哪种解决途径，都应强调保留和收集证据的重要性，如流转合同、付款凭证、沟通记录、证人证言等，这些都将直接影响争议的解决结果。

六、注意事项（续）

（一）不得改变土地用途

1.严格遵循约定：土地使用权流转后，受让方必须严格按照流转合同中约定的用途使用土地，不得擅自改变为非农建设用途，如建房、建厂、挖塘养鱼（非生态养殖）等。即使是用于农业目的，也不得从事与约定不符的农业活动，例如，将耕地流转用于种植经济作物，却约定为种植粮食作物。

2.遵守规划要求：即使是农业用途，也必须符合国家及地方关于土地用途管制和环境保护的相关规定，不得从事可能污染环境、破坏耕作层或对农业可持续性造成损害的活动。

3.出让方监督权：原土地承包经营权人（出让方）有权对受让方是否按约使用土地进行监督。发现受让方有改变土地用途意图或行为的，应及时制止，并根据合同约定或相关法规要求受让方纠正。

4.后果承担：任何一方违反土地用途约定的行为，都可能导致合同无效、被解除，并可能承担相应的赔偿责任。受让方还可能面临行政处