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文档简介
学区房的补充协议书1.甲方(买方/出租方/委托方):
甲方名称:XX房地产开发有限公司,
地址:中国XX省XX市XX区XX路XX号,
法定代表人/负责人:张三,
联系方式
2.乙方(卖方/承租方/服务提供方):
乙方名称:李四,
地址:中国XX省XX市XX区XX路XX号,
法定代表人/负责人:李四本人,
联系方式
**协议简介**
本补充协议书(以下简称“本协议”)由甲方与乙方就XX市XX区XX小区XX栋XX单元XX室(以下简称“该房产”)相关事宜签订,旨在明确双方在学区房交易或租赁过程中的权利与义务,完善原有协议条款,确保交易的合法性与合规性。
该房产作为XX市重点学区房,因其教育资源的稀缺性及市场的高度关注性,原协议已就房产买卖/租赁的基本条款达成一致。然而,在协议履行过程中,双方发现部分细节仍需进一步明确,例如学区划分政策变动、交易税费承担、过户手续办理时间等。为避免潜在争议,保障双方合法权益,甲乙双方经友好协商,就上述事项达成补充约定。
本协议的签订基于以下前提条件:
(1)甲方已对该房产的学区属性及市场价值进行充分了解,并确认其符合原协议约定的交易/租赁条件;
(2)乙方已就该房产的权属状态、租赁用途(如适用)及学区政策稳定性进行核实,并同意配合甲方完成相关手续;
(3)双方确认原协议中未涉及的或存在模糊约定的部分,通过本协议予以细化,且本协议内容与原协议构成整体性约定,如有冲突,以本协议为准。
本协议的签订有助于明确双方在学区房交易/租赁过程中的责任边界,降低法律风险,确保交易/租赁行为的顺利进行。双方均应严格履行本协议约定,任何一方违约均需承担相应法律后果。本协议的生效、变更及解除均以双方签字盖章为要件,并受中华人民共和国法律管辖。
第一条协议目的与范围
本协议的主要目的在于明确和细化甲乙双方就XX市XX区XX小区XX栋XX单元XX室(以下简称“该房产”)涉及的学区相关事宜的补充约定,以完善原协议内容,保障交易/租赁过程的顺利履行及双方合法权益。本协议具体内容包括但不限于:
1.确认该房产所对应的学区划分及入学资格的相关政策依据;
2.明确学区政策变动时的处理机制及责任承担;
3.细化交易/租赁税费的实际承担方及支付方式;
4.约定过户/交房/交接手续的具体时间节点及违约后果;
5.协商解决原协议中未涉及或存在争议的学区相关细节问题。通过上述内容的明确,本协议旨在为后续操作提供清晰指引,避免因学区问题引发的纠纷,确保双方合作建立在透明、公平的基础之上。
第二条定义
本协议中下列词语具有以下含义:
1.“学区房”指位于XX市XX区XX小区XX栋XX单元XX室,具备对应学区的房产,其入学资格以当地教育主管部门最终核定为准;
2.“学区政策”指XX市教育主管部门发布的关于该房产入学资格认定的相关规定,包括但不限于划片范围、入学年限、户籍及居住证明要求等;
3.“原协议”指甲乙双方于XXXX年XX月XX日签订的《XX市XX区XX小区XX栋XX单元XX室买卖/租赁协议》,本协议作为其补充文件;
4.“过户手续”指办理该房产所有权转移登记所需履行的法律程序;“交房”指甲方将房产实际交付乙方使用;
5.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,如地震、战争、政策重大调整等。
第三条双方权利与义务
**1.甲方的权力和义务**
(1)甲方保证其对该房产拥有合法、完整的所有权或处分权,且该房产符合学区房交易/租赁的基本条件,包括但不限于权属清晰、无查封冻结、符合当地学区入学政策要求等。如因甲方原因导致该房产无法完成过户/交房或影响乙方入学资格,甲方应承担全部责任并赔偿乙方因此遭受的损失。
(2)甲方有权要求乙方按照原协议及本协议约定支付购房款/租金,并有权监督乙方对该房产的使用情况(如适用)。在租赁模式下,甲方有权在合同约定的范围内对房产进行检查,但需提前24小时通知乙方。
(3)甲方应配合乙方完成过户/交房手续,包括但不限于提供所需文件、签署相关法律文书、结清物业费/水电费等。如因甲方延迟履行导致手续办理受阻,每逾期一日,甲方应向乙方支付合同总价/月租X%的违约金。
(4)甲方应保证该房产的学区资格在协议履行期间不受其自身行为影响,如因甲方提供虚假信息或违反当地政策导致入学资格被取消,甲方应全额退还乙方已支付款项并承担相应责任。
**2.乙方的权力和义务**
(1)乙方有权要求甲方按照本协议约定交付符合学区条件的房产,并有权在签订本协议后X日内无条件解除合同并要求甲方退还全部已付款项,若因此产生损失,甲方应予以赔偿。乙方有权要求甲方就学区政策变动提供书面说明及解决方案,甲方应在收到请求后X日内答复。
(2)乙方应按照原协议及本协议约定按时足额支付购房款/租金,逾期支付的,每逾期一日,乙方应向甲方支付应付金额X%的违约金,但累计违约金不超过合同总价的X%。如乙方逾期超过X日,甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。
(3)在租赁模式下,乙方应妥善使用该房产,不得擅自改造结构、转租或用于非法目的。乙方应按时缴纳物业费、水电费等日常费用,如因乙方原因造成房产损坏,应负责修复或赔偿。乙方租赁期间产生的与学区入学相关的申请材料应由乙方自行准备,甲方仅提供必要的协助(如配合提供房产证明)。
(4)乙方应积极配合甲方完成过户/交房手续,包括但不限于签署确认文件、结清个人应承担的费用。如因乙方原因(如未能及时提供身份证明)导致手续延迟,由此产生的责任由乙方自行承担。
(5)乙方应确保其提供的用于入学申请的户籍、居住证明等材料真实有效,如因乙方提供虚假信息导致入学资格问题,乙方应自行承担责任,甲方不承担任何赔偿责任。双方均应严格遵守当地学区政策,任何一方违反导致无法入学的,违约方应赔偿对方因此遭受的直接损失,但赔偿上限不超过购房款/租金的X%。
(6)在租赁模式下,乙方应于租赁期满后按时将房产完好交还甲方,如有附属设施损坏或缺失,应负责修复或赔偿。双方应在交房前共同进行现场检查并签署确认书。
第四条价格与支付条件
1.价格条款:甲方同意以人民币XXXX元(大写:XXXX元整)的价格出售/租赁该房产,该价格包含房产本身及附属设施(如适用),但税费负担按本协议第二条“定义”及第六条“违约责任”约定执行。
2.支付方式:乙方应通过银行转账方式支付款项,收款账户信息如下:户名:XX房地产开发有限公司,账号:XXXXXX,开户行:XX银行XX支行。乙方应将款项直接转入甲方指定账户,并保留付款凭证。在租赁模式下,首期租金应于合同签订当日支付,后续租金应于每期开始前X日内支付。
3.支付时间:购房款应按以下节点分期支付:
(1)首付款:合同签订后X日内支付合同总价X%,即人民币XXXX元;
(2)尾款:房产完成过户手续并将房屋交付乙方后X日内支付剩余X%,即人民币XXXX元。
在租赁模式下,首期租金为人民币XXXX元,于签订本协议时支付;后续每期租金为人民币XXXX元,于每期开始前X日内支付。任何逾期支付均按本协议第六条约定承担违约责任。
4.税费承担:买卖模式下,交易税费(包括但不限于契税、增值税、个人所得税等)由双方按当地最新政策实际承担,具体分配方式由双方在原协议中约定,本协议无特殊约定则从其规定。租赁模式下,房产税由甲方承担,乙方承担的税费以实际发生为准并由乙方支付。双方均应提供相应税费的缴纳凭证。
第五条履行期限
1.本协议自双方签字盖章之日起生效,直至该房产完成过户/交房并办结所有相关手续之日终止,但双方另有约定的除外。
2.过户/交房期限:甲方应于XXXX年XX月XX日前完成该房产的过户手续并将房屋交付乙方使用,如需延期,应提前X日书面通知乙方,且每延期一日,甲方应向乙方支付合同总价X%的违约金,但累计违约金不超过合同总价的X%。乙方亦不得无正当理由拒绝接收房屋,否则应承担相应责任。
3.学区政策关注期限:双方同意自本协议签订之日起,应持续关注当地教育主管部门发布的学区政策变动,任何一方发现可能影响本协议履行的重大政策调整,应立即书面通知对方,双方应在收到通知后X日内协商处理方案。如因政策变动导致入学资格产生变化,具体处理方式按本协议第六条约定执行。
4.协议解除期限:如发生本协议第六条约定的严重违约情形,守约方有权解除协议,并要求违约方承担相应责任。解除协议后,已支付款项按以下规则处理:购房款按实际履行比例返还,多付部分应于解除协议后X日内退还;租赁模式下,已支付租金不予退还,如乙方违约解除,甲方有权要求乙方支付相当于X个月租金的违约金。
第六条违约责任
1.**甲方违约责任**
(1)学区资格问题:如甲方故意隐瞒该房产学区资格存在瑕疵(如划片范围调整、入学年限不足等),导致乙方无法获得入学资格,甲方应全额退还乙方已支付款项并赔偿乙方因此遭受的直接损失,包括但不限于学区服务费、转学产生的额外费用等,赔偿上限不超过合同总价的X%。若因不可抗力导致学区资格变化,甲方不承担赔偿责任但应书面通知乙方并协助其寻求其他解决方案。
(2)逾期交房/过户:如甲方未按本协议第五条第2款约定时间交付房屋或完成过户,每逾期一日,应向乙方支付合同总价X%的违约金,且违约金上限为合同总价的X%。逾期超过X日,乙方有权解除协议,甲方除支付违约金外还应退还乙方已付款项并赔偿损失。
(3)产权瑕疵:如甲方无法提供完整有效的房产证或存在抵押、查封等限制,导致乙方无法顺利过户,甲方应承担全部责任,包括但不限于协助乙方清除产权障碍、赔偿乙方时间成本(每日X元)及第三方服务费。
(4)税费争议:如甲方未按约定承担应税部分,导致乙方承担额外税费,甲方应补足差额并承担乙方因此产生的所有罚金及滞纳金。
2.**乙方违约责任**
(1)逾期付款:如乙方未按本协议第四条第3款约定时间支付款项,每逾期一日,应向甲方支付应付金额X%的违约金,且累计违约金不超过合同总价的X%。逾期超过X日,甲方有权解除协议并要求乙方支付相当于合同总价X%的违约金。
(2)擅自处置房产:在租赁模式下,如乙方擅自转租、改变房屋用途或损坏主体结构,甲方有权单方解除协议,已收租金不予退还,并要求乙方赔偿修复费用,赔偿金额不低于月租金的X倍。
(3)妨碍过户/交房:如乙方无正当理由拒绝接收房屋或签署相关文件,导致甲方无法完成过户/交房,应承担甲方因此产生的额外费用(如中介费、律师费等),并支付合同总价X%的违约金。
(4)入学资格材料虚假:如乙方提供用于入学申请的材料存在虚假,导致被学校拒收或处罚,乙方应自行承担责任,并赔偿甲方因此遭受的所有损失,包括但不限于重新申请产生的费用、对第三方承诺的赔偿等。
3.**不可抗力免责**:任何一方因不可抗力导致无法履行本协议部分或全部义务的,应立即书面通知对方,并在合理期限内提供证明文件。根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。
4.**争议优先解决**:本协议任何一方违约导致争议的,应优先通过协商解决;协商不成的,任何一方均有权向该房产所在地人民法院提起诉讼。
5.**违约金调整**:如一方认为约定的违约金过高或过低,可在诉讼中请求法院予以调整,但调整范围应以实际损失为基准。
第七条不可抗力
1.定义:本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,包括但不限于地震、台风、洪水、战争、恐怖袭击、政府行为(如征收、征用、政策突变)、疫情及其防控措施、法律政策重大调整等。不可抗力应发生在本协议签订之日起至履行完毕之日间的任何时间点。
2.通知义务:任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时,应立即采取合理措施减轻损失,并在不可抗力发生之日起X日内以书面形式通知对方,详细说明不可抗力的性质、影响范围及预计持续时间,并提供相关证明文件(如政府公告、新闻报道、评估报告等)。
3.责任免除:根据不可抗力的影响,部分或全部免除违约方的责任。如不可抗力导致协议无法履行,双方应协商解除协议,互不承担违约责任,但已产生的费用(如定金、已付款项中可用于弥补的合理部分)按实际情况处理。如不可抗力仅影响部分条款履行,受影响方仅就受影响部分请求减免责任或延期履行。
4.协商恢复:不可抗力影响消除后,双方应立即协商恢复协议的履行,原协议条款在可履行范围内继续有效。如不可抗力导致协议目的无法实现(如学区政策永久性变更导致入学资格丧失),双方可协商变更协议内容或解除协议,并按实际履行情况处理权利义务。
5.不可抗力持续:如不可抗力状态持续超过X个月,双方均有权单方解除协议,互不承担违约责任,已付款项按履行比例退还,但双方另有约定的除外。解除协议不影响因不可抗力产生的其他权利义务关系。
第八条争议解决
1.协商优先:凡因本协议引起或与本协议有关的任何争议,双方应首先通过友好协商解决,尝试在公平合理的基础上达成和解协议。协商应在争议发生后X日内启动,双方应指定代表进行沟通,并记录协商过程及结果。
2.调解辅助:如协商不成,双方可共同选择该房产所在地有管辖权的仲裁委员会或人民调解委员会进行调解。调解应遵循自愿、公平、合法的原则,调解达成协议的,应制作调解书并由双方签字盖章后生效,具有合同约束力。调解不成的,可依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
3.仲裁或诉讼:双方在协商或调解不成后,应选择以下第X种方式解决争议:(1)向XX市XX区人民法院提起诉讼;(2)向XX仲裁委员会申请仲裁,仲裁规则适用该会现行有效的仲裁规则。仲裁或诉讼应使用中文进行,以本协议签订地为管辖地,除非双方另有明确约定。仲裁裁决或法院判决一经生效,即具有法律强制执行力,双方应自觉履行。
4.证据提供:双方在争议解决过程中应积极配合提供真实、完整的证据材料,包括但不限于书面文件、沟通记录、付款凭证、第三方证明等。任何一方隐瞒、伪造或销毁证据,应承担不利后果。
5.争议范围:本协议的争议解决条款适用于本协议全部内容的履行及解释,包括协议的签订、效力、履行、变更、解除、终止及违约责任等所有相关事项。任何一方不得以任何理由拒绝履行争议解决条款。
6.单一争议解决机制:除双方明确书面同意外,任何一方就同一争议事项不得就同一标的、同一事实重复提起仲裁或诉讼。首先启动的争议解决程序(协商、调解、仲裁或诉讼)的裁决结果对双方具有最终约束力。
第九条其他条款
1.通知方式:本协议项下的所有通知、文件、通知等均应以书面形式(包括但不限于专人递送、挂号信、传真、电子邮件)发送至本协议首部载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式或地址,应提前X日书面通知对方,否则按原地址或联系方式发送的通知视为有效送达。
2.协议变更:对本协议的任何修改或补充,均须经双方协商一致并签署书面文件方能生效。任何口头约定或非经书面确认的变更均不产生法律效力。
3.协议完整性与可分割性:本协议构成双方关于本协议标的的完整协议,取代双方此前就此达成的所有口头或书面约定。若本协议任何条款被认定为无效或不
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