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文档简介
南昌老城改造综合施工方案设计(2025-2026年度实施版)一、工程概况1.1改造范围与目标本工程覆盖南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区四大老城核心区域,包含老旧小区改造、历史风貌保护、基础设施升级、屋顶整治四大类项目。其中,老旧小区改造涉及127个小区4.47万户居民,历史街区保护重点为万寿宫、绳金塔等片区,基础设施升级涵盖326条人行道及260条道路弱电管线下地,屋顶整治试点覆盖5个片区417栋建筑,总面积约23.31万平方米。工程以“不大拆大建、有机更新”为原则,通过“基础修补+功能提升+文化传承”三位一体改造,实现“路平、水畅、灯亮、线齐、景美”的综合目标。1.2工程特点与难点多区域协同:涉及历史风貌区、密集居民区、商业核心区等复杂场景,需分区制定差异化方案。技术复合性:涵盖建筑结构加固、智能管网铺设、传统工艺修复等多元技术,需统筹传统与现代施工方法。民生敏感性:施工区域人口密度高,需最小化对居民出行、商户经营的影响,同步推进“房票安置+货币补偿”政策落地。二、施工组织架构2.1管理体系采用“市级统筹-区级实施-街道协同”三级管理模式:市级指挥部:负责政策制定、资金调配及跨区协调,下设技术专家组(含历史建筑保护、BIM技术应用等领域专家)。区级项目部:按东湖区、西湖区等行政单位划分,具体实施征地拆迁、施工组织及质量监管。街道工作组:联合居委会建立“居民议事会”,实时收集群众意见,解决施工纠纷(参考东湖区96%签约率经验)。2.2施工队伍配置专业施工单位:优先选用具有文物保护工程资质、市政公用工程一级资质的企业,如南昌市建筑工程集团有限公司。劳务团队:每个片区配置30-50人施工班组,包含水电工、泥瓦工、传统工艺匠人(如古建筑木作、灰塑师傅)。三、分区域施工方案3.1老旧小区改造工程3.1.1分级改造体系基础类改造(必选):管网更新:采用“雨污分流+智慧监测”技术,对使用超30年的铸铁给水管网更换为PE管,同步安装物联网压力传感器(参照高新大道项目经验,故障响应时间≤30分钟)。道路升级:实施“白改黑”工程,基层采用C30混凝土浇筑,面层铺设4cm厚AC-13沥青,人行道采用透水砖铺设(东湖区民德路试点已验证可降低夏季地表温度5-8℃)。屋顶整治:按《老城区房屋屋顶整治技术导则》,对预制板屋顶采用“三油两毡”防水工艺,新增5cm厚挤塑聚苯板保温层,平改坡区域采用青灰色琉璃瓦(与绳金塔历史风貌协调)。完善类改造(按需选择):适老化改造:加装电梯(优先采用无机房电梯,井道尺寸1.5m×1.8m)、无障碍坡道(坡度1:12)及智能呼叫系统。停车优化:利用闲置空地建设立体停车场(如西湖区空港花苑模式,采用升降横移式机械车位,单车占地面积≤1.8㎡)。提升类改造(特色项目):智慧社区:部署智能门禁(人脸识别率≥99%)、垃圾分类AI督导系统及电动车充电桩(每个小区配置不少于20个)。文化植入:在青云谱区洪科小区等试点,墙体绘制赣剧脸谱、八一起义历史题材壁画,保留“三线建设”时期工业元素。3.1.2施工流程前期准备:7天内完成管线探测(采用地质雷达与人工探坑结合)、居民意愿调研(入户率100%)及施工围挡搭设(高度2.5m,采用彩钢板+防尘网)。分区分段施工:按“先地下后地上、先公共后私人”顺序,每个小区划分3-5个施工段,同步推进水电气改造与道路施工。验收移交:实行“三方验收”制度(施工单位自检、监理单位复检、业主代表抽检),验收合格后移交专业单位维护(如供水管道移交市水务集团)。3.2历史风貌区保护工程3.2.1重点片区技术措施绳金塔街区:建筑修缮:采用“最小干预”原则,对砖木结构房屋进行梁柱加固(选用环氧树脂注浆技术),木门窗修复保留原有榫卯结构,墙面采用传统“纸筋灰”工艺(配比:生石灰80%+纸筋20%)。业态植入:改造后引入非遗工坊(如南昌瓷板画、木雕),同步建设地下停车场(容量200辆),地面采用青石板铺就(复刻清代“丁字形”街巷肌理)。万寿宫历史建筑群:消防升级:隐蔽式敷设消防管线(管径DN100,压力≥0.3MPa),采用红外热成像仪监测电气线路安全。环境整治:清理违规搭建(如占用消防通道的临时建筑),恢复“三进三出”院落格局,庭院地面采用仿古金砖铺设(抗压强度≥30MPa)。3.2.2传统工艺应用灰塑修复:邀请广州永庆坊非遗传承人指导,采用“草筋灰+矿物颜料”材料,修复檐角“龙纹”“莲花”等图案。砖雕保护:对破损砖雕采用“补配+封护”工艺,补配砖材选用与原砖色泽、密度一致的黏土砖(吸水率≤15%)。3.3基础设施升级工程3.3.1人行道与管线下地施工工艺:弱电管线下地:采用“明挖+顶管”组合工艺,主干道采用Φ200MPP管(埋深≥1.2m),支路段采用Φ150CPVC管,管群间距≥0.5m。人行道翻新:面层选用600×300×50mm芝麻白花岗岩道板(防滑系数≥0.8),盲道采用中黄色导盲砖(圆点凸起高度5mm)。进度控制:学校周边:暑假期间(7-8月)集中施工,如南昌一中周边路段实行“5+2”作业模式,单日施工时间6:00-22:00(配备低噪音设备,昼间噪音≤70dB)。商业街区:采用“夜间施工+日间恢复”方案,如八一大道商铺前区域22:00-6:00施工,清晨拆除围挡恢复通行。3.3.2智慧管网建设排水系统:在易涝点(如青山湖区洛阳路)安装雨量传感器(监测精度0.1mm),管网节点设置电子标签(RFID),实现流量、水位实时监测。照明改造:主干道更换为LED智慧路灯(功率50W,色温4000K),具备光感控制、故障报警功能,节能率≥50%。四、关键施工技术与质量控制4.1核心技术应用BIM+数字孪生:在绳金塔改造中,建立三维模型模拟管线冲突(提前发现12处给水管与燃气管交叉问题),施工进度可视化管理(偏差预警阈值±3天)。结构加固:对C级危房采用“碳纤维布加固法”(布重300g/㎡,抗拉强度≥3000MPa),D级危房实施“整体平移+原址重建”(如西湖区八一大道59号建筑)。绿色施工:推广“建筑垃圾资源化”技术,拆除废料经破碎筛分后用于路基填料(利用率≥80%),施工现场设置雾炮机(覆盖率100%)及PM2.5在线监测仪。4.2质量验收标准项目验收指标检测方法屋面防水无渗漏,闭水试验≥24小时红外检测仪+人工观察道路平整度沥青路面偏差≤5mm/3m3m直尺测量历史建筑修复原貌还原度≥95%,结构安全等级≥B级无人机扫描+荷载试验智慧系统数据传输延迟≤100ms第三方检测机构联调测试五、施工进度计划5.1分阶段实施安排第一阶段(2025年11月-2026年1月):完成东湖区金家山地块、西湖区八一大道危房拆除,同步启动417栋屋顶整治(优先实施漏水严重楼栋)。第二阶段(2026年2月-6月):推进老旧小区基础类改造(水电气管网)及弱电管线下地(完成总量60%),历史街区修缮启动木工、瓦工工序。第三阶段(2026年7月-10月):开展完善类与提升类改造(加装电梯、智慧社区建设),完成学校周边人行道改造(避开开学季)。第四阶段(2026年11月-12月):竣工验收、资料归档及物业移交,同步开展居民满意度调查(目标满意度≥90分)。5.2进度保障措施资源调配:高峰期投入挖掘机50台、压路机20台、BIM工程师30人,确保关键线路(如管网改造)资源优先供应。应急预案:针对雨季(4-6月)制定防雨措施,储备2000㎡防雨布及50台抽水泵;台风期间停工并加固围挡(抗风等级≥10级)。六、安全文明施工与环境保护6.1安全管理三级安全教育:施工人员进场前培训不少于24学时,特种作业人员持证上岗(如焊工需持特种设备操作证)。风险防控:在历史建筑周边设置振动监测仪(限值≤65dB),基坑开挖深度≥3m时采用钢板桩支护(桩长6m,间距0.5m)。6.2文明施工措施交通疏导:医院周边保留4m宽应急通道,设置LED导向牌(夜间亮度≥500cd/㎡),高峰期(7:30-9:00、17:30-19:00)安排6名交通协管员。扬尘控制:施工区域出入口设置洗车平台(含三级沉淀池),裸土覆盖率100%,PM10浓度超标时(≥0.5mg/m³)立即停工整改。6.3环境保护噪声管理:昼间施工噪声≤70dB(居民区),夜间≤55dB,超标区域设置声屏障(降噪量≥25dB)。垃圾分类:施工现场设置可回收物、有害垃圾、建筑垃圾三类收集点,废油漆桶等危险废物交由有资质单位处置。七、投资估算与资金筹措7.1总投资与分项构成工程总投资约85亿元,具体分配如下:老旧小区改造:32亿元(含中央财政奖补3.02亿元)历史风貌保护:18亿元(含社会资本投入6亿元)基础设施升级:25亿元(专项债15亿元+社会资本10亿元)屋顶整治试点:10亿元(市财政全额拨款)7.2融资模式创新房票安置:被征收人选择房票购房时,给予10%补助(3个月内使用),房票可在全市范围内指定楼盘流通。ROT模式:对智慧停车场、社区养老中心等经营性设施,授予社会资本15年运营权(收益率不低于4%)。居民自筹:加装电梯费用按楼层分摊(1楼0%,2楼10%,顶楼30%),政府给予每部电梯20万元补贴。八、后期运营与长效管理8.1物业移交与维护专营设施:改造后的供水、供电管线无偿移交水务、电力公司,签订《运维协议》(质保期≥5年)。小区管理:引入物业公司实行“基础服务+增值服务”模式,基础物业费≤1.2元/㎡·月,增值服务(如家政、维修)市场化定价。8.2文化传承与活化非遗工坊:在万寿宫街区设立5个非遗传承基地,每年举办“赣剧文化节”“绳金塔庙会”等活动,预计年接待游客50万人次。数字保护:对历史建筑建立三维档案(精度0.1mm),开发AR导览系统(扫码即可查看建筑历史沿革)。8.3监测评估机制智慧化监管:在改造区域设置100个环境监测点,实时采集空气质量、噪声等数据,接入南昌市城市大脑平台。居民评价:每季度开展满意度调查(样本量≥500户),连续两年满意度<80%的项目启动整改。九、应急预案9.1群体性事件处置矛盾调解:街道设立“更新调解室”,配备律师、心理咨询师各2名,24小时响应居民诉求。停工机制:当施工引发50人以上聚集时,立即停工并启动“三级谈判”(项目经
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