华生结果报告

沪港房报[2011]XX号上海市长宁区绥宁路888号房地产估价报告PAGEPAGE3上海沪港房地产估价有限公司沪港房报[2011]XX号上海市长宁区绥宁路888号房地产估价报告上海沪港房地产估价有限公司房地产估价报告估价项目名称：上海市长宁区绥宁路888号房地产估价委托人：上海华生化工厂有限公司估价机构：上海沪港房地产估价有限公司注册房地产估价师：常宝君（注册证号：2319980021）陈勇（注册证号：3120070055）估价报告出具日期：2011年1月20日估价报告编号：沪港房报[2011]XX号

致估价委托人函沪港房报[2011]XX号上海华生化工厂有限公司：受贵方的委托，本估价机构估价人员常宝君、陈勇、胡隽、朱翔对上海市长宁区绥宁路888号（建筑面积合计32339.46㎡，其中，有证建筑物的建筑面积11857.16㎡，无证建筑物的建筑面积17072.20㎡，构筑物的建筑面积3410.26㎡；宗地面积35899㎡）房地产进行了估价。估价对象目前用途为工业厂房，主要为钢混结构，土地使用权面积为35899㎡，使用权类型为划拨，本次设定类型为出让。本次估价目的是核实委估房地产价值，价值类型为市场价值。根据国家及政府有关部门颁布的法律法规和政策文件、估价委托人提供的相关资料以及本估价机构掌握的资料，按照估价目的，遵循最高最佳使用原则，采用市场法及收益法进行估价，估价结果内涵包括房屋、房屋分摊占用的土地使用权（不含土地出让金、土地变性费用等）和配套设施，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在估价时点（2011年1月20日）扣除土地出让金、土地变性费用等后的市场价值为人民币叁亿贰仟叁佰捌拾万零柒仟捌佰伍拾肆元肆角陆分（￥323,807,854.46元），建筑面积的平均房地产单价为10012.73元/㎡。欲知详情，请阅读本报告全文。上海沪港房地产估价有限公司法定代表人：高国荣2011年1月20日目录TOC\o"1-2"\h\z\u18287注册房地产估价师声明 427773估价结果报告 69846一、估价委托人 64687二、估价机构 6485三、估价对象 622643四、估价目的 726825五、估价时点 712279六、价值类型 75448七、估价依据 72681八、估价原则 731340九、估价方法 816173十、估价结果 827018十一、估价人员 87494十二、估价作业日期 921389十三、估价报告的使用期限 915989附件 10

注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。五、房地产估价师常宝君及房地产估价员胡隽、朱翔于2011年1月20日已对估价对象进行了实地查看，房地产估价师陈勇未对估价对象进行实地查看。我们对估价对象的查看，仅限于估价对象的外观与目前使用状况，我们不承担对估价对象质量进行调查及鉴定的责任。六、本报告不可作为任何形式的产权证明文件。七、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师常宝君（签章）：注册证号：2319980021注册房地产估价师陈勇（签章）：注册证号：31200700552011年1月20日

估价的假设和限制条件一、假设条件（一）以估价委托人提供的全部资料真实、合法、有效为前提进行估价，估价机构不对估价对象的法律权属提供保证，估价委托人应对其所提供的资料真实性、合法性、有效性负完全责任。（二）估价对象在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常使用。（三）本次评估的房屋建筑物的法定用途为工业厂房，土地使用权的法定用途为基础工业，经估价师现场了解及对周围环境的查看，按最高最佳用途评估。（四）估价对象的用途、结构及面积等依据估价委托人提供的《房地产权证》、《土地使用权证》复印件及《房屋建筑面积测量成果表》等相关资料，估价人员未对估价对象的面积进行核实，因实际面积与委托方提供的资料上记载的面积不一致所产生的后果，由委托方负责。（五）本次估价时假设估价对象报酬率每年不变；估价对象于估价时点起5年内出租纯收益每年比上年上涨7%，以后每年稳定在第5年的基础上保持不变，且估价对象年租金于每年的年末收取。二、使用限制条件（一）本估价报告作为委托方本次估价目的之使用，不作其他用途使用。（二）随着政策、宏观经济、市场状况、周边环境及假设条件的变化，本估价值也会发生相应变化，必要时应作相应调整或重新估价。（三）可能影响估价结果的瑕疵事项，估价委托人未作特别说明，而估价人员根据其执业经验而一般无法知晓时，估价机构和估价人员不承担责任。（四）（五）报告书使用方在使用本报告时，因忽视本报告揭示的相关事项所引发的责任，本估价机构及估价人员不负责承担。（六）未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上。（七）本估价报告使用期限自本报告出具之日起不超过一年，房地产市场变化较大时不超过半年。

估价结果报告沪港房报[2011]XX号一、估价委托人姓名：上海华生化工厂有限公司法定代表人：方文刚住所：上海市黄浦区九江路69号二、估价机构名称：上海沪港房地产估价有限公司法定代表人：高国荣住所：上海市静安区常德路618弄21号、23号201室评估资格类型：建设部颁发的《房地产估价评估机构资质证书》（3101062015384）资质等级：一级三、估价对象（一）估价对象及范围估价对象为上海市长宁区绥宁路888号（建筑面积合计为32339.46㎡，其中，有证建筑物的建筑面积11857.16㎡，无证建筑物的建筑面积17072.20㎡，构筑物的建筑面积3410.26㎡；宗地面积35899㎡）房地产。估价对象的范围包括房屋、房屋分摊占用的土地使用权（不含土地出让金、土地变性费用等）及配套设施。（二）估价对象的权属根据估价委托人提供的《上海市房地产权证》、《土地使用权证》，房屋所有权人为上海华生化工厂有限公司。估价对象状况估价对象为绥宁路888号房地产，分一期和二期。一期始建于1988年，建筑面积共17825平方米，目前均无产证，包括17幢建筑物（建筑面积17072.20平方米）和构筑物752.8平方米；二期始建于1992年，建筑面积共14514.46平方米，其中有证建筑物的建筑面积11857.16平方米（未提供明细单），构筑物的建筑面积2657.46平方米。（四）估价对象的地理位置估价对象坐落于上海市长宁区绥宁路888号，东至66丘，南至可乐路，西至绥宁路边线，北至天山西路。四、估价目的为委托方核实委估房地产市场价值提供参考依据，而评估其房地产市场价值。五、估价时点估价时点为2011年1月20日（现场查看日）。六、价值类型本次估价的价值类型为市场价值。价值定义：房地产市场价值是房地产在交易双方是自愿地进行交易，追求各自最大的利益、知晓市场行情，有较充裕的时间进行交易，且不存在附加出价等情况下的公开市场价值。价值内涵：估价对象在估价时点、房屋用途按最高最佳原则、土地类型设定为出让且满足本次估价的假设和限制条件下，包括房屋、房屋分摊占用的土地使用权（不含土地出让金、土地变性费用等）和配套设施，不含停工停产损失补偿费用和搬迁补偿费用。七、估价依据（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》；（二）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；（三）《上海市2010年基准地价更新成果》；（四）估价委托人提供的有关资料；（五）本机构掌握的资料和估价人员实地查看、市场调查所获取的有关资料。八、估价原则本次估价是在独立、客观、公正、合法的基本原则下，遵循合法原则、估价时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等普适技术性原则。合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。九、估价方法（一）市场法市场法是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的价值的方法。通常把市场法测算出的价值简称为“比准价格”，其计算公式为：房地产比准单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数（二）收益法收益法是以预期原理为基础，预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。通常把收益法测算出的价值简称为“收益价格”，其计算公式为：P：房地产收益价格；a：房地产年净收益；r：报酬率；n：自估价时点起未来可获收益的年限。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用市场法及收益法进行估价，估价结果内涵包括房屋、房屋分摊占用的土地使用权（不含土地出让金、土地变性费用等）和配套设施，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在估价时点（2011年1月20日）扣除土地出让金、土地变性费用等后的市场价值为人民币叁亿贰仟叁佰捌拾万零柒仟捌佰伍拾肆元肆角陆分（￥323,807,854.46元），建筑面积的平均房地产单价为10012.73元/㎡。十一、估价人员注册房地产估价师常宝君（签章）：注册证号：2319980021注册房地产估价师陈勇（签章）：注册证号：3120070055十二、估价作业日期本次估价作业日期为2011年1月10日至2011年1月20日。十三、估价报告的使用期限估价报告使用期限自本报告出具之日（2011年1月