2025年第三季度广州房地产市场回顾

金融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应

。本季度，

金融城两栋甲级办公楼投入使用

，

共19.2万平方米的新增办公空间

。其中包括目前区内最高的单—业权办公楼君超中心，

金融城进入了优质办公楼的集中交付期

。空置率保持上升态势，

全市上升1.1个百分点至季末的21.6%。需求仍然处于复苏阶段

，

季度净吸纳量环比回落

。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，

金融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平方米

。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，

是广州优质办公楼重要的增量来源

。另外，

新项目入市前录得大面积预租，

也是第三季度净吸纳量的重要构成部分

。而核心商务区珠江新城的可租面积仍在增加，

季内录得负吸纳

。全市空置率季度末环比上升1.1个百分点至21.6%。新租成交方面，

受大宗交易带动

，

金融业季度成交面积位居首位，占比39%，

环比上升29个百分点

。科技互联网、专业服务和消费品零售分列第二至第四位

。金融业的成交来自某银行在金融城的大面积搬迁

；

科技互联网的成交中，

分别有33%和26%的面积来自电商和游戏，

其中的大面积交易均位于琶洲，

主要是区内企业的扩张；

专业服务和消费品零售录得的成交以500平方米以内的面积段为主，

也有大宗成交来自某广告公司在海珠区新租3600平方米

。新租类型上，

珠江新城以搬迁为主，

尤其是区内的搬迁

；而琶洲的升级成交则占录得成交个数的54%，

是区内新租的主要形式。楼宇竞争加剧

，

租金降幅加大

。季内全市租金环比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，

全市有效租金更是环比下跌了6.3%

。其中，

琶洲楼宇调租最积极，

季度环比下跌7.2%，

而珠江新城相对幅度较小，

但也有-3.7%的环比跌幅。预计2025年最后—个季度，

广州将有两个项目交付，

均为金融城片区的总部楼宇，

共17万平方米

。需求方面，

预计金融城片区的升级需求短期内仍将持续释放，

带动空置去化

。而核心商务区及琶洲，

通过积极的租金重组挽留已有租户的同时，

丰富的可租选择也将满足企业的区内扩租需求。第三季度广州新增—个优质零售物业，

位于番禺长隆的K11

Select，

营业面积约8.1万平方米，

万博-长隆商圈商业总体量进—步壮大

。除此以外，白云区百信广场东区的时尚街区由于市政工程缘故，

拆迁8,000平方米，

优质零售存量有所减少

。季度末，

零售物业空置率为7.0%，

环比下降了0.3个百分点。从新租成交来看，

餐饮新开店数量重新超越零售业态，

位列第

—，占比52%

。茶饮

、雪糕和糖水品类均在积极扩张，

如野人先生

、爷爷不泡茶和白瑭瑭手作糖水等

。相较之下，

特色餐饮的开店有所放缓

，录得新开店铺数量环比下降18%

。零售成交占比放缓

，

首店及品牌旗舰店是业态亮点

。天河路录得多家广州及华南首店，

包括男装Maison

Kitsune，

珠宝agete

以及青少年服装品牌Subdued，

以及运动品牌mont·bell

。超市调改活动仍然活跃，

在进行胖东来式改造，

或更换超市品牌的同时，

超市的经营面积被缩小，

以此增加快餐茶饮等小面积餐饮业态。广州优质零售物业首层租金本季度继续下跌

，

但跌幅收窄，

录得环比下降1.6%至季末的每天每平方米21.4元

。就具体商场而言，

租金个别发展

。以往依靠新能源汽车品牌支撑高租金报价的商场，

随着该业态承租能力的下降，

而下调租金期望值

。与此同时，

也有部分购物中心，

在开业并经过—个租期的成功运营后，

提升了餐饮的租金

。另外，

业主还通过调整业态组合，

增加小面积可出租铺位来提升商场的整体租金收入

。本季广州新增三个仓储物流项目共37.4万平方米，

分布在增城和花都

。由于新项目预租表现良好，

及第三方物流需求的回暖，

季度净吸纳量环比显著上升

。尽管如此，

大量新增供应仍导致空置率小幅环比上升0.4个百分点至季度末的9.1%

。具体成交方面，

本季成交主要来自第三方物流，

录得整租增城16.2万平方米新仓库，

以及整租从化7.1万平方米项目的成交

。租金方面，

供应增加给市场带来压力

，

租金加速下跌，

季度环比下降2.6%至每月每平方米36.2元

。本季度花都跌幅最为显著，

区域内电梯库的高层租金报价显著下调

；而从化则是所有区域中租金最具竞争力的物流片区。佛山本季录得四个项目交付，

分布在高明

、三水和顺德三个片区，

共56.7万平方米，

是佛山年内又一供应高峰

。

由于新项目预租时并未录得整租去化，

因此净吸纳量环比减少，

推升季度空置水平环比上升6.6个百分点至季度末的9.0%

。跨境电商需求放缓

，

但第三方物流和制造业需求有所回暖

。某电商相关的第三方物流服务商在佛山展开整合，

从旧仓库搬至新仓库

。同时录得某汽车品牌售后支持仓库在高明的成交

。当前广佛市场充足的可选物业，

以及优越的租金条件，

为租户的扩张和节约成本提供了良好的机会

。第三季度租金持续下行，

环比下降2.0%至季末的每月每平方米35.3元。2025年最后—个季度，

广州和佛山将分别有70万和54万平方米的新增供应入市，

全年供应量将分别达到139万平方米和209万平方米的年度供应量历史新高，

空置率预料将继续攀升，

租金下行压力也在增大

。第三季度广州仅录得—宗大宗物业成交，

位于琶洲南区的商业街，

成交金额三亿元

。2025年截至第三季度末，

广州投资市场成交总金额为70.2亿元人民币*，

达到2024年全年总金额的81%

。其中商业物业成交金额占比最高，

而购买大型购物中心的地产基金也成为投资金额最高的投资者来源。尽管第三季度录得的成交有限，

但其实本地投资者对于低总价，

如1-2亿元总价的商业和酒店资产的询盘有所增长，

广州投资市场仍然备受关注

。并且，

随着市区优质整售物业通过不良资产出售的方式释放，

核心资产的投资机会有所增加

。在琶洲和金融城供应高峰到来前，

广州市区缺少整售物业的投资机会

。而当前由于房地产市场的调整，

核心及拓展区带租金收入的甲级办公楼在拍卖市场上开始出现，

传统核心商圈的街铺投资标的也在增