2010年4月延边大学医学院地块投资估算报告40p

延边大学医学院地块投资估算报告2010年4月第一部分延吉房地产市场概述第二部分项目自身分析定位第三部分项目估算全面的了解城市、区域经济及房地产发展现状，分析客群特点，分析市场需求。根据自身属性，制定整体项目思路，阐述设计原则与理念，展示设计构想。根据地块基本参数进行多方案的测算，更精准的把握项目开发经济指标。1、延吉的城市特点2、延吉产业结构及经济特点3、延吉房产市场综述4、延吉客群特点与住房需求1、项目自身属性解读2、项目的整体定位思路3、社区设计原则+理念4、社区品质的规划设计构想1、可行性测算方案一2、可行性测算方案二3、可行性测算方案三4、可行性测算方案四估算总体思路延吉的城市特点延吉产业结构及经济特点延吉房产市场综述延吉客群特点与住房需求第一部分：延吉房地产市场概述延吉的城市特点延吉市是延边朝鲜族自治州的首府全自治州政治、经济、文化的中心吉林省东部最大的工业、商贸、旅游城市；东北亚经济圈腹地“金三角”内中方的支撑点；延龙图规划圈的核心城市；延吉市交通便利，通达东北亚各核心城市。延吉市距离中俄边境150公里，与日本海直线距离仅80公里。延吉市延吉产业结构及经济特点延吉自治州总面积42700平方公里，延吉市1350.24平方千米，城区40.66平方千米。延吉市以食品、医药、包装建材及高新技术为支柱和优势的工业格局生态农业、特色农业发展势头强劲，民族特色的旅游经济蓬勃发展交通、批零贸易、餐饮服务等传统服务业稳步增强连续六年排名全省综合经济实力第一名城市人口以朝鲜族为主，占整体的60%延吉每年外汇流入10亿美元以上，经济贸易发达，群众可支配收入充裕。结论：敢于接受新鲜事物，具有超前消费的意识整体市民消费水平较高，注重生活品质延吉人文环境特点全州人口超过220万，延吉市人口60余万，朝鲜族人口占整体的60%延吉市呈大陆性气候，春季干燥多风，夏季温热多雨，秋季凉爽少雨，冬季漫长寒冷。延吉综合经济实力在吉林省同级城市中名列前茅，列全国百强县第47。城市具有大量外出务工人员，人均可支配消费能力全国排名前20，消费能力超强。延吉市作为东北亚核心城市，旅游产业发达，每年接待人数超过50万。经济发达的东北亚核心城市，外商投资超过300家。结论：延吉市作为核心城市，经济发展可辐射全州，发达的外商、旅游、海外务工对经济起了决定性作用。延吉区域交通特点延吉市交通十分便利，目前已形成了公路、铁路、航空、海运齐全的交通运输网陆路、铁路交通可直达国内的青岛、长春、沈阳、大连、哈尔滨、北京等地延吉国际空港可通达国内众多一线城市，并可飞往韩国仁川、俄罗斯等国际目的地。海运成为日本、韩国和北美国家通向中国东北及亚欧大陆最便捷的国际通道和国际客货海陆联运的最佳结合点。结论：延吉市具备国际贸易城市基础。交通的国际通达性，建立了贸易往来的良好渠道。延吉房产市场综述新开发项目热点区域房地产热点区域房地产非热点区域本项目花园区和中心商业区为延吉市房地产热点区域，价值和消化力均较高；河南区与北大区是延吉市房地产非热点区域，价值和产品品质均较低；延吉市现阶段主要房地产开发热点集中在：长白路、友谊路和花园路；中心区现阶段为市场空白期，无在售高端项目。2009年1-9月份延吉市房地产交易面积73.24万平方米，交易额108103.56万元，比08年增长72%。结论：热点居住区域以内城中心地段为主纯高端住宅市场相对空白房地产市场活跃，成交增幅明显延吉房产市场综述产品类型延吉市在售项目以高层板楼、塔楼为主，户均面积在120-150之间；社区规模现阶段市场开发的项目无规模可言，多以1-3栋楼为主，毫无社区氛围；配套服务通过对于延吉市在售和已售项目调查，项目多没有配套设施，如：会所等；社区景观现有项目无园林打造的意识，无法体现自然、人文的核心价值。结论：市场产品类型单一；户型散乱无序，无法形成社区及风格；现有房产无论从软硬件都无法达到纯粹的高端，需求期待释放。延吉客群特点与住房需求主力客群延吉市主要购房客群为延边自治州内居民及外资企业常驻人员；产品偏好具备社区规模，品质高端的高层和小高层产品更受购房人追捧（该类产品为市场空白）居住理念追求阳光、园林、舒适，能够彰显身份的住宅理念。住房需求客户对于更舒适、更具社区型的产品极度渴望。

更喜欢拥有高品质的物业服务，享有大面积的公共园林空间。结论：升级产品偏好，掌握客群需求，延续民族特点，提升城市国际形象提升社区氛围，创建舒适品质，提供私有空间，形成高端阶层住区延吉客群特点与住房需求客户特点客户需求州内居民外资企业人员高层小高层主力客户产品喜好高附加值社区园林、社区功能展现身份地位阳光、园林、舒适关注热点居住理念私有化享受空间满足居住、购物、休闲高端的高层、小高层彰显身份、符合地位的高端“社区”结论：产品和高附加值形成购房主要特点，彰显尊贵感成为追求目标。多元化的功能、高端的产品品质是未来客户的根本需求。客群特点与需求的对位项目自身属性解读项目的整体定位思路社区整体配套提升社区品质的规划设计构想第二部分项目自身分析定位一、项目自身属性解读——整体印象宗地处于城市中心区的偏北方向，处于商业和众多配套聚集区。从延吉的整体规划看，地块所处位置处于城市中心区和商业中心区核心位置，宗地周边的配套完善且属于主流活动区域，具备打造高端社区的基本素质，宗地的地理优势凸显。延吉市250公里477公里宗地位置中心区一、项目自身属性解读——区位+交通商业中心城区本项目位置城市公园区河南综合区宗地周围交通条件发达：局子街、参花街是延吉市的主干线。通过局子街和参花街可通达周边县市。通过局子街到达长白路可直接通达延边机场。通过参花路连接河南街可直通河南区。通过参花路连接站前街可直达延吉火车站。局子街、参花路两条市区主干线，公共交通发达，通达性良好，可到达市区的任意地方。整体特点：通达性强、可辐射客群广、功能完善的核心区域通达性：距离机场10公里，仅需10分钟车程。距离火车站5公里。仅需6分钟车程。一、项目自身属性解读——配套+氛围区域配套：医疗：延边脑科医院、延边医院、延边大学附属医院、延边肿瘤医院商业：延边百货大楼、新时代购物广场、延吉金华城商厦、延吉爱德百货商厦、延吉市新华书店，延吉市华隆商场、中关电子科技大厦、凯尔玛超市生活配套：周边小型超市、菜市场教育配套：延边一中、二中，中央小学，北山小学，进学小学，向阳幼儿园

宗地处于规划中的商圈中心地段周围聚集了丰富的教育、医疗、购物、娱乐等配套，区域配套较为完善。享受完善的5分钟成熟生活圈。延吉市城市商业网点整体特点：成熟完善、生活氛围浓厚、生活圈层便利性高一、项目自身属性解读——地块属性宗地指标用地性质住宅用地总占地面积15万㎡容积率范围1.7-3总建面范围25.5-45万㎡地块特点：地块总体长方形，东侧紧邻核心区商业街局子街，西侧为城市主干线参花路，南侧为健康路，北侧为规划路。宗地原址为延边医学院，周边文化底蕴深厚，人群素质较高，地处城市核心区，消费能力强，对于高端产品接受度和认可度很高。1、地块方正、基本素质良好；2、土地平整，无任何污染影响；3、周边无任何高层建筑，可提供充足日照；4、地块容积率适中，可打造多元化产品；5、土地规模可打造整体性强的高端社区。大体量供应、综合性强的居住社区地块先天条件与市场格局的对位规模性占地中心区域核心地段交通便利配套成熟分散性住宅分布缺乏纯高端社区大规模项目空白高端需求＞市场供应地块条件市场格局综合考量我们的定位原则——迎合市场，弥补市场空白打造地标性住宅示范区拥有大型高端社区的先决条件住宅高端市场存在盲点打造延吉居住理念的终极梦想二、项目的整体定位思路延吉市高端人群/辐射周边县市高端人群/外企高管人员覆盖延吉市、辐射周边县市、拉动全州的高端人群；在延吉入驻的外资企业高级管理人员；引领东北亚投资客群的投资方向。地标的、引领的、高端的、精品的、综合的、文化的辐射东北亚区域的样板示范居住区项目市场定位项目客群定位二、项目的整体定位思路——1、规划构想产品定位思路

针对延吉市场的高端住宅空白机会，突出产品品质，丰富产品类型，营造高端社区氛围，打造民族文化积淀的最宜居社区；

充分掌握市场及客户的消费特点，设计对位产品；

进行产品融合创新，增加附加值，打造科技、人文、生活化的高端产品社区。强调现代感与社区美感的结合强调居住舒适和实用性的结合居住理念与产品本身充分融合容积率≥1.7、≤3.0建筑密度≤25%绿化率≥40%限高60米方案一：小高层方案二：小高层＋多层方案三：小高层＋多层＋多层洋房满足规划条件的产品构成方案项目的整体定位思路——2、产品规划研究产品组合研究假设规划条件：楼盘名称建筑类型均价主力户型装修情况弘川大厦高层4000120-180毛坯大州田院高层400090-160毛坯名仕庭院多层310090-150毛坯华益名筑高层300080-150毛坯鑫田大厦高层3700120-160毛坯根据周边及市场项目特性分析，项目地块周边项目产品均为小高层项目，而市场反应良好的高尚社区产品构成均为小高层和多层或少量花园洋房类产品的组合。项目的整体定位思路——2、产品规划研究产品组合研究——结合竞争市场的项目研究满足社会新锐阶层，具有海外务工背景的年轻阶层，较好家庭背景的新婚阶层等，年龄在28－35岁方案一：小高层方案二：小高层＋多层除了满足社会新贵和新富之家，亦会拉入部分富贵阶层。多元化的产品组合，辐射广域的高端客群，使社区更具高端代表性，成为高端人群聚集区，营造上流生活品质。方案三：小高层＋多层＋花园洋房满足社会新贵和新富之家，社会新贵主要为企业中高级负责人和管理者，企事业单位中高级技术人员，政府部门负责人，海外工作成功人员等，新富之家主要为企事业高级管理人士及私营业主。二者年龄集中在35－50岁项目的整体定位思路——2、产品规划研究产品组合研究——以客户需求为最终导向我们的产品构成：高层＋小高层＋花园洋房TEXT优势竞争力价值最大化产品差异化产品创新力项目的整体定位思路——2、产品规划研究合理规划条件下+区域市场导向+客户需求打造地标性住宅示范区打破市场现有的雷同性住宅类型，从满足客户多元化诉求出发，打造空间精炼、功能完善、设计合理的全新居住社区。满足延吉市新发展时代的脚步以国际化的眼光和标准来衡量“地标性住宅成为具有城市名片效应的高端、精品地标性住宅示范区。二、项目的整体定位思路——2、产品规划研究整个规划要具有显耀特点社区建筑现代化+多样性地标性高层+多层花园洋房配合整体抜升的低密或公寓产品临街商业的合理点缀，为整个社区配套和品质起到绝对烘托作用会所商业商业地标类建筑城市核心地段|都市宜居生活|提升城市形象|国际品质物业|高端生活配套|引领居住理念|项目关键词二、项目的整体定位思路——3、社区整体品质开心生活分享健康交流情感时尚商务享受快乐品味人生优质生活方式二、项目的整体定位思路——4、产品户型研究两居、复式三居、四居社会新贵—70%新富之家—30%首次置业的年轻人社会中坚力量两居、三居多次置业成功人士彰显地位追求舒适二、项目的整体定位思路——4、产品户型研究客群—社会新贵——首次置业年轻人刚参加工作不久的白领阶层第一次置业距离二次置业时间较长为将来的出生的子女1-3岁时可以临时使用多功能室追求空间的功能性和生活的独立性朋友聚会、休息读书互不打扰的多功能空间客群—新富之家第二次或多次置业者家庭成员独立空间追求一定的居住品质追求空间的功能性和生活的独立性朋友聚会、休息读书互不打扰的多功能空间两居经典型：两室两厅80-120㎡三居舒适性：三室两厅二卫120-150㎡客群—新富之家多次置业者工作型居所家庭成员各自独立空间离工作地点较近追求高的居住品质工作或学习空间彰显身份地位两居复式型：两室两厅90-110㎡四居奢逸型：四室两厅二卫160-220㎡二、项目的整体定位思路——5、户型产品提升户型产品的研究—产品亮点的植入——提升品质飘窗增加了室内可使用空间和视野开阔感观景式阳台采撷更多阳光，增添居室情趣考虑到顶层户型较大、总价高，可附送屋顶阳光室或大露台赠送面积具有吸引力，提升客群关注度。顶层可设阳光房、大露台阳光房内景阳光房内景二、项目的整体定位思路——5、户型产品提升户型产品的研究—产品差异性——提升品质产品空间赠送及多能化小结：

入户花园、阳台、阳光房：引入更多室外空间，增加视野开阔感的同时，也添加了居室情趣，提升产品舒适度。飘窗及阳台设计：产生良好的视觉效果，增大采光面，使用房间更宽敞。幻变功能空间：局部多功能设计，即增加实际赠送面积，同时提升了赠送面积的实际使用功能创新户型，经济实用；提升客群关注度，尽显企业形象。亮点和附加值的植入，增强整个项目的品质感，增加销售穴头景观布局及设计原则建议一、景观布局考虑以下几点：

1、紧扣项目“民族印象社区”定位风格，强调“细

节、文化、人性”；

2、以中心主题广场为核心；

3、通过水景或道路植被等景观动态线将景观节点串联起来。二、设计原则建议：

1、设计中注意传统风水学运用，避免对住户有影响；

2、景观设计精细化，并注重文化性；

3、强调以人为本，注重邻里交流空间的营造；

4、强调景观的参与性，在观赏性，实用性的基础上增添

景观趣味性使之成为项目的一个卖点；

5、注重景观节奏变化和规划；

6、后期使用成本较低；

7、注意景观各设施的安全性。三、社区整体配套的提升——1、园林景观园林是营造社区环境和品质的关键打造具有民族特征的高端会所三、社区整体配套的提升——2、会所三、社区整体配套的提升——2、会所SPA康体健身中心时尚餐饮时尚休闲新宠：高档餐厅康体水疗健身中心休闲酒吧高尔夫体验馆高尔夫体验馆会所是铸就项目高端品质的基石适度的浪费才能完美的诠释奢侈的享受住宅大堂三、社区整体配套的提升——3、公共空间公共空间展现高端气势社区管理智能化社区智能化技术的使