郑州大上海城新项目招商方案24p

郑州大上海数码城招商报告

第三部分：招商付款方式

目录

第一部分：业态定位

第二部分：租金拟定

第三部分：招商政策

第四部分：收益测算

第五部分：招商策略

第六部分：招商实施

第七部分：招商团队

第一部分：各楼层商品结构定位2F第一部分：各楼层商品结构定位3F第一部分：各楼层商品结构定位第一部分：各楼层商品结构定位

租金经济分析：

1、根据建筑面积3万平方米计算；

2、按照建筑面积出租计算租金；

3、平均租金价格：按每天每平方米2元人民币计算。(不含物业费和中央空调费、商业推广费，此三项商业综合管理费用另单独核算)第二部分：租金定位

租金价格表楼层标准租金（元/㎡天）出租面积（建面㎡）完成租金额（元/㎡天）月租金收益（元/㎡月）年租金收益（元/㎡年）一层2.7750020250615937.57391250二层2.3750017250524687.56296250三层1.87500135004106254927500四层1.2750090002737503285000总计均价2元

3万平方米60000182500021900000首年实现总平均租金价格为：2元/㎡天第二部分：租金定位

第三部分：招商政策

租金交纳方式及提供优惠政策的理由：兼顾将来商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了：尽量引导商户去选择1年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，对将来的公司发展极其有利。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。

第三部分：招商政策

租期：合同签署1-3年(一般为1年，最多可签3年)。押金：即保证金为1个月租金递增：第二年租金递增5％，第三年租金递增8%优惠政策：根据租金交纳设三种方式：1、季付租金：优惠政策为送一个月。2、半年付租金：优惠政策为送二个月。3、年付租金：优惠政策为送四个月。季度付租金收益分析楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）完成租金额（元/㎡天）季度租金收益(元)一层2.77500202501847812.5二层2.37500172501574062.5三层1.87500135001231875四层1.275009000821250总计均价2元

30000600005475001说明：⑴、三个月租金收益为：547.5万元

⑵、保证金（一个月的租金作为保证金）182.5万元第四部分：收益测算

半年度付租金收益分析楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）完成租金额（元/㎡天）半年度租金收益(元)一层2.77500202503695625二层2.37500172503148125三层1.87500135002463750四层1.2750090001642500总计均价2元

300006000010950000说明：⑴、半年租金为：1095万元⑵、保证金（一个月的租金作为保证金）182.5万元第四部分：收益测算

年度付租金收益分析楼层租金价格（元/㎡天）出租面积（㎡）完成租金额（元/㎡天）年度租金收益(元)一层2.77500202507391250二层2.37500172506296250三层1.87500135004927500四层1.2750090003285000总计均价2元

300006000021900000说明：⑴、年租金收益为：2190万元

⑵、保证金（一个月的租金作为保证金）182.5万元第四部分：收益测算

租金收益对比分析

从上面的分析来看，一次性交纳年租金一年对公司最有利，租一年送四个月的优惠政策虽然损失较多，但是对商户的吸引力却大大增强，确保公司资金的回流。

注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。第四部分：收益测算

总体招商策略：

立足郑州、面向全国、走向国际，以郑州为重点，在确保郑州地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门针对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）。第五部分：招商策略

招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：郑州地区招商占70％左右；外地招商占20％左右；预留出10％的比例，作为机动或炒作。其中：郑州地区招商所占整体比例的70％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如15％）。这样后期可通过保留精品商铺推出，提高租金水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第五部分：招商策略

一、招商准备工作（只针对配合招商部分）：1、完成设计招商文稿、招商手册，包含项目功能分布及内部结构图。2、制定商户准入标准、引入原则、条件、招商规则和操作规则等。3、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作规章制度等相关文件，制定商户准入标准、条件、和招商规则。4、制定招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。5、根据招商类别制定招商工作倒计时计划。第六部分：招商实施二、招商时间安排：（暂定为2010年12月开业）

招商前期准备工作阶段为：2010/04/01——2010/04/30

确定正式招商时间为：2010/05/01——2010/08/31

确定商户签署正式合同时间为：2010/09/01—2010/10/31

开业庆典筹划阶段：2010/10/15——2010/11/30

第六部分：招商实施三、招商进度：

1、2010/04/01——2010/05/15完成招商人员培训工作，同时完成详

细的市场调研及个人招商指标，确认并按照招商任务指标提交各

自的工作倒计时实施方案。

2、2010/05/16——2010/05/31

完成印制招商手册、宣传单、申请

表、登记表等相关文件。

3、2010/06/01——2010/06/30确定招商媒体广告计划及召开招

商推介会的相关事项。

4、2010/07/31总结招商第一阶段。

以郑州为重点的招商工作，招商比例按计划在总体的70％。完成

情况如何？外埠招商工作进展情况如何？

由招商人员作出书面报告提交，针对现状做实施调整，调整思路。

第六部分：招商实施三、招商进度：

5、2010/08/01——2010/08/31

招商进入第二阶段。

在确保郑州地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标的基础

上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加商品的名、特、

优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点。

6、2010/09/01——2010/10/31

招商进入第三阶段。

本期工作重点是拾遗补缺，确定可签署正式合同的商户及品牌结构进

行微调整。做到符合原定市场定位及功能分布设计。

根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招商工作未达到设定标准的

进行最后突击攻关。

7、2010/10/01——2010/10/31

招商进入尾声，领导审核商户及品牌的确定后，商户签署正式合同。

8、2010/10/15——2010/11/30制定商户二次装修标准，装修规范及

制度，招商完成90%以上。

开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。

第六部分：招商实施

第七部分：招商团队

商业副总经理招商总监一层经理二层经理三层经理四层经理

招商人员组织架构

1、商业副总一人

2、招商总监一人

3、招商策划总监一人

4、招商经理六人

5、助理一人

共计十人，根据招商进度适时调整人员，确保招商任务的顺利完成。

第七部分：招商团队

大上海数码城项目招商专案委员会董事副总经理张少峰执行长执行董