2009山西太谷文华庭院营销推广策略63p

文华庭院营销推广策略项目分析营销周期价格策略成本估算营销策略

项目概况市场分析客户定位

SWOT营销周期总体规划营销节点定价原则

销售均价价格走势

销售规划

成本估算预估利润

营销原则营销方案推广费用目录2

第一章项目分析4文华庭院面积42.65亩，分住宅区和临街商业。位于太谷新城区，北靠108国道，东临西环路，南依新建路，是规划中的中高档住宅小区用地。2003年在国土资源部门审批的基础上，太谷县以公开挂牌的方式出让位于西环中路的6号地块。项目背景1.41项目占地：2.84万平方米建设用地规划要求：商住容积率：1.76规划指标52项

目套数（套）面积（㎡）户均面积（㎡）地上住宅40046509.62116.27商铺303489.97116.33小计43049999.59地下住宅07263.114商铺00小计07263.114合计43057262.76市场分析目前市场供应量不足未来市场或持续增长目前在售项目仅有阳光小区、紫云汇锦等07年开发项目；及部分小房地产开发的裕祥苑、候城佳苑等。且在售面积多集中在140以上的小高层，多层住宅短缺，市场供应量明显不足；不过商铺供应量较大，市场竞争力强劲。根据政府规划，太谷县居住、商业等建设逐渐向新区发展，且目前在售部分项目也集中在108国道两侧。另，依据供求定律，市场会不断调整至供求平衡。目前市场较少的小户型多层供应量会随着市场调整增长。如果想抢占市场，短平快清盘，必须抓住先机，尽早销售。37党政机关事业单位大中企业中层以上干部教育、医疗系统

为子女上学购房、投资乡村转城镇人口小型企业老板或个体业主老城区人口目标客户定位分析48目标消费群消费特征

比较看重居住环境景观；

会考虑到孩子升学的具体问题，对小区的配套要求高；

喜欢群居生活，觉得在自己就应该生活在这样的生活圈子里；对居住环境和小区整体居民素质会很在意；

观念新，在单位有一定影响力，思维会对周围人产生一定影响；

眼光挑剔，但对自己满意的产品和品牌忠诚度较高；

注重社区的整体规划及人文关怀；

教师、医生是消费人群中不可或缺的群体。9优势分析（strengthens）本地块所处的地理位置为城市规划发展的重点区域。项目的户型、面积为目前市场需求的产品。交通便利，给客户带来直接的便利。与学校，医院形成一个相对独立的居住中心。400套房子，截止8月21日，客户积累已达308套。劣势分析（weaknesses）

项目还没有开始施工，客户没有直观的感觉。开发商在当地还不被了解，知名度不够。长时间的拖延工期，导致客户会缺乏信心。新城区域周边配套有待完善。机会(opportunities)

西环中路南段市政延伸工程和108国道的改造，将使本案交通环境更加便捷。项目所在地，市内环城公交已通车，该地区的人流量和车流量会进一步加大。城西为政府规划重点发展片区，区域发展前景乐观。旧城的改造会使相当一部分客户迁至新区居住。威胁(threatens)108国道附近地块的拍卖，必定会出现与本项目会形成竞争力的部分物业。SWOT分析5

第二章营销周期11财政政策价格政策营销周期文华庭院预计销售时间为：2009年9月底——2010年8月

112方案一：团购开盘前针对3-9#楼展开团购业，以2个单元为最低标准。排号客户亦可纳入团购，以增加回款额；或在团购洽谈不顺利的情况下，虚拟一个单位进行团购，拉入认筹客户，外部客户内部化，在预证不能按时取得时，提前回款。（后附目前意向团购单位）方案二：如期9月26日开盘开盘时消化已排号的5栋楼，开盘后按照客户积累进度推盘，消化剩余4栋楼。考虑到工期、手续等实际问题，我们提出两种方案：备注：推盘策略将按照正常开盘进度为参照。营销思路213目前有意向组织团购单位有：

太谷四中太谷县土地局

太谷县工商局太谷县国税局

太谷县卫生局…………约100套总体规划141#6#2#5#4#9#3#7#8#二期销售首期销售首期销售兼顾景观位置好和景观位置差的位置；推出16个单元，228套主入口二期销售或团购（带黑色边框的7栋楼）少量放盘，多次开盘；二期推出13个单元，192套；及30套商铺315营销节点阶段节点/条件时间销售目标首期销售（09年6月至09年9月）客户积累奠基09/06—09/07树立品牌，积累潜在客户；内部认购开工09/08积累至少300名客户，为开盘造势；价格确定后联系团购客户主推3/4/8/9＃楼，价格参考第二阶段各楼栋定价；开盘1/2/5/6/7＃楼9月初主体到三层，预售许可证已申领20天左右9月26日完成57%的销售套数，开盘后三天销售200套，剩余未选中房型客户，可通过赠送购房消费券，转至二期销售；二期销售（09年10月至10年8月）蓄水期——09/10积累至少100名客户，同时开始积累商铺客户；二次放盘工地达到主体封顶09/11销售4/9#楼，至少完成70套的销售，住宅销售率完成70%蓄水期售楼处和室外主景观在4月15日前达到开放条件，09/12—10/04客户积累150套以上，商铺积累客户至少40套三次放盘工程竣工10/05销售3/8#楼及商铺，完成170套销售目标，实现商铺清盘尾盘销售2011年5月1日交房10/03—10/08销售剩余部分单位，完成最后40套；以最短时间清盘。项目正式销售时间：2009年9月26日（农历八月初八，周六）421

第三章价格策略17商铺车库住宅由于太谷目前可售楼盘少，市场比较法的运用较困难，我们只能从已售住宅中归纳总结。太谷县砖混商住楼平均起价约为1200元/平方米，最近交房项目嘉盛源均价1538元/平方米（已售罄）；安泰家园销售均价2400元/平方米（小高层）。无产权地下车库是当地特有的车库销售方式，按照4万元/个（砖混），即解决业主实际需求又能降低成本。但，此做法对外地房地产开发商有难度。商铺市场由于受地段的影响差价较大，其中地段较差的底商价格约为2500-3500元/平米，而地段较好的商铺价格则在4000-6000元/平米。（1）市场比较法本项目是太谷县唯一新建的多层住宅项目，没有竞争楼盘做对比，所以本项目无法运用市场比较法定价。定价方法1183市场竞品现状绿框意为目前在售项目裕祥苑候城佳苑小高层140平米-260平米，均价2400元/㎡在售2期2栋，均价2000元/㎡，销售极不理想小高层尾盘，140平米，均价2100元/㎡，已售完，均价21538元/㎡193（2）项目核心基价确定类别参考因素基价权重（比例）数据备注基本因素成本加行业平均利润20%138025%345

客户心理价格160023%36

市场参考价格153825%387

销售提供预计价格165027%446

小计6108

1546

其它因素国家宏观政策预期（正负2-5%）

2%

依据国家政策及太谷市场的价格走势区域市场走势（正负2-5%）

3%

依据区域位置和太谷至今无多层项目销售工期调整（正负2-5%）

-1%

项目开盘为期房销售，为化解客户抗性小计

4%1607.84

修正后基价1600

20

采用系数定价法。依据项目内每套房子的不同楼栋、楼层、单元、景观、朝向等因素确定系数，制定价格，用一房一价体现出合理性。

以高形象、高配置（如售楼处的规格、建材、施工工艺、景观绿化等）入市，开盘前一周给客户1-2套认筹房源（报价高于开盘价30-50元），测试产品成交率，开盘当天以合理化定价营造高性价比。

采用逐次放盘、小步快跑的方式，每次涨幅40-50元/平米（约3%）。

开盘前尽量组织团购，以2个单元为最低标准。以达到项目快速清盘。定价策略2211、建筑单体层差物业类别楼层层差系数备注多层60.8比基准层少32051基准层41.06比基准层多9631.12比基准层多19221.1比基准层多16010.92比基准层少128说明：1、从当地排号中了解到，2层备受推崇，因此2层定价比以往项目价格都高；

2、从以往县城销售经验中了解到，顶层是销售难点，要与其他层次价格拉开，促进其快速消化。3、一层原则上较二层减少50元，但本项目一层赠送花园，价格上调288元。

4、九号楼为五层住宅楼，五层系数为0.8。222、建筑单体景观差楼号单体差系数备注5号楼-60临北侧街道不安全环境较差，且一层没有护栏遮挡1号楼-50南向阳台有景观带，但1、2层受商铺影响较大4号楼-50虽有景观带，但在北向，且南面临规划道路9号楼-50南北均无景观带，南邻规划道路8号楼0基准价（位于中心景观南侧，景观位置交通等均好）6号楼30南北双向景观，离停车位也相当近3号楼50南北双向景观，但与中央景观有一路之隔7号楼50视野开阔，南阳台外有小区次景观，距主景观也相当近2号楼120南北双向景观，且南面为小区核心景观备注：根据每个楼座距离中心景观区的位置及交通等的便利程度，最大价差180元。

23+120123456789+50+50+30基准楼-50-50-50-60楼栋景观差价图示243、楼层水平差价朝向差价：因房屋具体位置不同而引起的朝向差异西东-16+164、面积差价

小两居80㎡-90㎡大两居91㎡-99㎡小三居110㎡-120㎡大两居120-129㎡130㎡以上差价32-163216-16255、价格微调表1、停车位调整：6#、7#、8#、9#楼和2#楼1单元3#楼1单元四层以下上调16元。2、噪音的区域：1#、5#住宅楼所有一层减48元二层减16元，4#、9#住宅楼一层减32元，1#、2#、3#、4#住宅楼的3单元与西面商铺相邻一层减减32元，二层减16元，小区东侧5#、6#、7#、8#、9#住宅楼与其一单元一二层减16元。3、双卧室朝阳该户型较少只占总户数6%，且很受排号客户青睐（两卧朝阳）可每平米上调。300元。4、商铺靠近小区入口和两栋商铺和夹角部分的前三间整体单价每平米上调8元。26楼号单元套数可售面积（㎡）均价排名成交均价（元/㎡）销售额（元）1一单元364023.311352.8891581157463691422129607二单元1318.6315872093106三单元1351.8158821464292一单元364176.721379.2211875194578979132682679二单元1343.419362600752三单元1454.1179826144823一单元364023.311352.8841700169368501802290149二单元1318.6317082251610三单元1351.8170823084214一单元364176.721379.2251689175971230282426144二单元1343.417492350880三单元1454.1161323460045一单元485208.361318.6281589157582748122076922二单元1285.5616032060484三单元1285.5616032060484四单元1318.62157520769226一单元485736.481451.1631716171098399742481665二单元1417.0817212438322三单元1417.0817212438322四单元1451.16171024816657一单元607373.561445.18217341730137665972500345二单元1411.2217412456466三单元1411.2217412456466四单元1411.2217412456466五单元1694.72229938968548一单元607373.561445.18616841680123979192428086二单元1411.2216912385905三单元1411.2216912385905四单元1411.2216912385905五单元1694.72165928121189（5层）一单元404417.61118.871617161471488721805703二单元109016231768733三单元109016231768733四单元1118.8161418057036、价格汇总表

整盘均价1687元/平米27价格分布图9号楼均价1617元/㎡8号楼均价1684元/㎡7号楼均价1734元/㎡6号楼均价1716元/㎡5号楼均价1589元/㎡4号楼均价1689元/㎡3号楼均价1700元/㎡2号楼均价1875元/㎡1号楼均价1581元/㎡1500140013002010年8月价格时间启动区首期销售228套16502009年9月2009年6月16001700180028按照1680元/平米均价开盘销售1、2、5、6、7#五栋楼。二次放盘，工程达到主体封顶时价格上涨3%。三次放盘，室外主景观工程竣工，价格上涨3%；尾盘销售时为了促进销售，价格下调3%。价格走势（价格调整后成交价）17492009年11月二次放盘76套三次放盘126套1698169832010年5月尾盘销售成交均价1798元/平150014001300价格时间启动区首期销售16502009年9月2009年6月16001700180029如不能正常开盘，将先以团购形式消化3-9#楼，共七栋楼。（考虑前期排号客户亦可参加）。二次放盘，消化剩余的1#、2#楼。价格上调6%；尾盘销售时价格有所调整，相当于首次放盘价上调3%。价格走势（团购先行时的实际成交价）17302010年5月二次放盘17812010年6月尾盘销售客户积累期成交均价1674元/平30销售价格——住宅4（1）住宅均价1687元/平方米（2）销售表价1794元/平方米

本项目住宅一次性付款优惠4%,分期按揭的客户无优惠，前期认筹客户最高优惠4000元，所以，优惠前均价为:(X*116.27*0.96-4000)*400/46509.62=1687元/㎡X=1794.2=1794元/㎡31销售价格——商铺4（1）商铺均价3370元/平方米

本项目商铺一次性付款优惠4%,分期按揭的客户无优惠，前期认筹客户最高优惠6000元，所以，优惠前均价为:(X*116.33*0.96-6000)*30/3489.97=3370元/㎡

X=3553.6=3564元/㎡（2）商铺表价3564元/平方米32销售收入和销售税金及附加估算序号项目数量（㎡）单价（元）金额（万元）1销售收入94581.1住宅46509.62168778461.2商业用房3489.97337011761.3地下室7263.1160043657262.7预计该项目销售收入为9458万元销售额预测533阶段套数（套）比例（％）楼号套数地上（㎡）均价（元/㎡）地下（㎡）均价（元/㎡）销售额（万元）首期销售①22857%1#364023.311581616.11600673.062#364176.721875641.29600821.625#485208.361589798.25600875.516#485736.481716881.61600964.437#607373.5617341130.476001346.41小计26518.434067.734681.03诉求内容：企业、项目形象，产品卖点及开盘信息。推广手段：大量单页、报纸、飘字、短信等，充分进行媒体整合。同时，充分运用团购加快销售。工程配合：多层盖到三层，销售证件齐全。（1）首期销售（09年6月～09年9月）①②销售分期634（2）二期销售（09年10月～10年6月）诉求内容：最后的最经典，开发商隆重推出压轴产品。推广手段：派单、户外、短信、促销活动。推广目的：加速清盘。工程配合：小区绿化、景观、各种休闲娱乐设施到位。阶段套数（套）比例（％）楼号套数地上（㎡）均价（元/㎡）地下（㎡）均价（元/㎡）销售额（万元）二期销售②19243%3#364023.311700616.11600720.934#364176.721689641.29600751.538#607373.5616841130.476001309.549#404417.601617807.51600762.78商铺303489.9733701176.11小计23481.163195.384720.89①②

第三章成本估算36成本估算1一土地成本单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注土地出让金+契税160920

总建面57262.7平方米小计

920

二建安费用单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注1多层7503488建筑面积46509.62平方米2地下室450327建筑面积7263.11平方米3商业1100384框架结构，含内部装修小计

4199

37成本估算1三前期费用总成本（万元）1勘察设计费102建筑设计费563景观设计费104设计\施工招投标205施工监理费306测绘费107临时水电费60小计

196四配套费用总成本（万元）1绿化建设费1002小区智能化303道路、排水、供水2004采暖费150小计

48038成本估算1五其它费用

单位成本（元/平方米）

总成本（万元）

备注1管理费用/126建安费用×3%2财务费用/200/2年贷款利率7.83%，共计2年3销售推广费用/284按销售收入约3%计4不可预见费用（e）/126建安费用×3%小计

736

总成本估算：6531万元39预估利润2总投资：6531万元销售税：527万元总收入：9458万元所得税：600万财务净利润：1800万元

净利润率：19.03%

46

第四章营销策略41充分利用县城可利用媒体资源，以宁和的现代庭院生活为表现主题，走质优价惠的路线，促使客户尽快下定，达成购买，抢占市场先机，配合项目部短、平、快完成任务。同时，宣传企业品牌，树立企业形象。营销原则1媒体策略原则：整合太谷市场的优秀媒体资源，户外、飘字、短信、报纸、派单等，对客户进行全方位、多角度宣传。策略：

1、首次开盘前后，整合媒体，集中投放，营造声势；

2、项目销售进入中期后，保持间歇式投放广告，以宣传活动内容为主；

3、项目进入清盘阶段，则以少量派单及短信、飘字为主，减少媒体投入。营销推广策略公关策略促销策略营销策略422媒体策略原则：创新、领先、有吸引力，具备社会及公众效应策略：1、全员营销：采用分公司全员销售方式发动一切可利用的资源达成销售，扩充人脉；2、文化营销：销售和项目施工现场均配有专业的使用统一标识的物业服务人员，如保安，保洁人员等。让客户从心里感受到项目的尊重、真诚与关怀。；3、泛营销策略：通过业主带动、团购让利等多种形式，让更多的人有意识或无意识投入到楼盘的宣传或销售过程中。营销推广策略公关策略促销策略43媒体策略原则：

善用原有的忠诚客户群；能有效吸引目标人群到现场参观策略：

1、认购期，“小订升值计划”，认购期下定，购房时按订购时间以30元/天冲房款。适时推出VIP卡，为后期老带新做准备。

2、保温期：购房消费券活动；

3、热销期:推出“老带新优惠模式”，即凭已经购买的业主的有效证件的准业主购房可享受优惠点数；营销推广策略公关策略促销策略4445项目阶段销售比例时间节点推广重点活动安排推广主题内部认购期——2009年6-8月企业品牌，项目高性价比，使开盘时消费者有物超所值之感。奠基仪式、内部认购优惠政策（VIP增值卡）文华庭院，尚未开盘，已经热销！！开盘1、2、5、6、7#楼228套，占总套数的53%2009年9月开盘促销信息（价格、礼品、活动）开盘典礼、国庆中秋特惠辰兴地产实力钜献，文华庭院9月26日耀世开启；客户积累及二次放盘4、9#楼76套，占总套数的18%2009年10-11月二次放盘信息购房优惠券（老带新）举国同庆，礼贺辉煌客户积累——根据客户积累确定放盘时间三次放盘信息老带新政策现代庭院，宁和的家三次放盘3、8#楼126套，占总套数的29%；及商铺销售的100%根据客户积累确定放盘时间通过购房业主，推出老带新老带新政策恭祝文华庭院通盘销售完成80%（反映热卖氛围）营销推广重点3文华庭院推广执行策略内部认购首期开盘二次放盘尾盘销售营销推广执行46347执行时间：2009年6月-8月广告重点：项目形象导入，整合媒体资源，户外、飘字、短信和派单齐上阵；广告主题：

文华庭院，尚未开盘，已经热销！飘字、短信：6层低密度，80-130平米现代庭院火爆排号中……文华庭院，尚未开盘，已经热销。辰兴发展诚信地产硬广、DM宣传：文华庭院，全城关注；【与日俱增，早定早赚】火热预约中……文华庭院，细节彰显卓越品质（建筑、户型、物业、企业等）户外广告：现场包装（工地围挡）包装完毕；悬挂关于企业形象及项目卖点的户外；标有项目LOGO的指示性道具全面出街；

1内部认购期48主题：与日俱增，早定早赚时间：6月16日至文华庭院开盘前一天内容：自6月16日开始交意向金的消费者，即可到文华庭院项目部领取“增值卡”一张，每张卡每天加30元/套,到开盘前一天截止，折算到房价里。备注：按照9月26日开盘，最早的订购者，可冲抵3030元房价；

内部认购期活动方案1、开盘时间：9月26日（9：00-18：30）2、开盘地点：售楼部及外围区域（需提前协调）3、开盘方式开盘前2周通过电约，向排号客户公布比实际价格高30-50元的售价，利用红蓝号测试客户成交意向，确定客户成交率。考虑到认购客户较多，开盘当天按排号数量分批认购，避免现场秩序混乱，也可解决场地问题。例如1-50号9：00-10：00认购；51-100号客户10：00-11：00认购。101-150号客户11：00-12：00认购；下午13：30-16：30再认购150组。若客户未能在规定时间内落定，则视为自动放弃。客户进入售楼部的时间把握上，每组5名客户，给6分钟时间，过时清场，从而加快认购速度，也给客户带来紧迫感。后150组，需要思考的客户，可以请上楼考虑半小时，过时不候。若未选中理想房号，客户可在正式认购后一个月内办理诚意金退还手续。开盘当天，开发商要在现场准备遮阳棚、矿泉水、纸杯等，体现人本主义。对于正式认购客户，可参加万元液晶电视抽奖活动。4、推广策略通过现场包装、示范区域，达到消费者心理期望值；通过开盘活动制造热销抢购效应；通过增值卡及现场抽奖，刺激消费者购买。2开盘49509月26日，辰兴文华庭院盛情开启！庆耀世开盘，观特色演出，赢万元液晶开盘活动活动一：早上好，签到有礼！活动内容：定时排号顾客，到售楼员处签到（确定来人量），即可赠送遮阳伞及放项目资料的手提包一个。活动规则：提前登记所有排号客户名单，来客直接在名单后签字，并领取礼品一份，又工作人员带至等待区。活动准备：登记簿、长条桌、签字笔、礼品堆头。活动二：看演出，选房有礼！活动内容：等候区等待选房客户，可观看歌舞、魔术、杂技、互动游戏等特色节目；

活动三：壹万元，幸运大礼！活动内容：成功落定客户，领取抽奖券一张，放入抽奖箱，就有机会参加抽奖，赢取液晶彩电一台。活动规则：客户将副券放入抽奖箱（由保安看管），17：00主持人抽取幸运大奖，现场颁奖，鞭炮齐鸣。活动准备：抽奖箱、奖券地毯51开盘布置图示（室外）非机动车道文华庭院西环中路文华庭院售楼部一棵树棋牌馆舞台区①①接待台②②喊号区③③拱门④④空飘⑤⑤等待区礼炮③⑥⑥52开盘布置图示（室内）①入口②出口③沙盘④销控台⑤等待区椅子⑥前台（销控台）签单区销控板沙盘入口出口楼梯口①②③④⑤⑥洽谈区：客户按照前期排号顺序落座，由销售人员洽谈、签认购书，换房款收据，并领取抽奖券，交由舞台区工作人员，放进抽奖箱内。销控区：设在前台接待处，负责所售房屋的整体销控。准备区：每组5位客户进场后，喊号人员立即喊下5组在门口准备区等待。门口设保安一名，用一米线维护。开盘布置（室外）53接待处：摆放签到桌，来宾签到后领取小礼品，配红绒布、桌签、签到本，销控板。演艺区：搭建舞台（6*3m），表演歌舞、魔术等节目，主持人互动制造现场气氛，万元彩电、抽奖箱做现场堆头。等待区：遮阳伞（3*3m）6个，摆放适量座椅，四周用线区隔，客户在此等候休息，观看节目。设2名保安维护秩序，并找2名服务人员负责倒水。拱门：工地、销售现场各安置拱门1座，如图所示。空飘：工地入口布置8个高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅，如图所示。地毯：项目入口处及舞台铺设红地毯，突出整体氛围。停车区：项目东侧空地，保安一名（等待区保安前期可过来帮忙），负责引导。开盘布置（室内）7：00前，空飘、拱门、地毯等所有道具到位：7：30之前策划、销售、物业相关负责人到位；主持人、演艺人员到位；播放背景音乐暖场；抽奖券、排号券、水牌、桌签、X展架布置到位。8：00-8：30前50组来宾、客户到前台签到，并领取礼品；

9：00主持人出场、简单介绍；现场乐队奏乐助兴表演；9：10开盘仪式，16门礼炮齐鸣；9：00-17：00认购活动火热有序进行中；现场表演、互动活跃现场气氛；12：30-13：30工作人员午餐；17：00全天认购结束，抽取大奖，鞭炮齐鸣。活动流程5455活动费用：项目内容/用途数量单价总价（元）签到区签到笔/本受邀客户签到用2套150遮阳伞小礼品500个20元/把10000销控板、认购流程流程1，销控板23个1000桌布接待处50（租用）演出区舞台背景板（6m×3m）喷绘1块25元/平米625舞台（6m×3m）负责搭建1个——1500演出烘托气氛————15000液晶电视大奖1台1000010000等候区椅子50把（租用）预估2500纸杯、饮用水、托盘纸杯、饮水机售楼部提供，10桶水，5元/桶50户外布置拱门开盘2个260元/个520空飘烘托气氛8个500元/个4000礼炮16门200元/8门400隔离线、遮阳伞供客户使用用上东定做的——室内销控板鞭炮烘托现场2000备用金工作人员用餐、记者礼金等根据实际发生情况结算10000总计57795563二期销售（少量放盘，多次开盘）20万广告费回馈活动：利用广告费，作20万（购房消费券）回赠消费者的活动，引起社会关注。备注：1、20万广告费回馈为噱头，开盘过后自然会减少广告投放，我们可以通过价格调控来保证利润；2、购房消费劵一来吸引开盘为成交客户的后续成交；二来对后续放盘做客户积累。老带新：制定优惠政策吸引老客户引介新客户是不可忽略之销售利器。销售策略运用媒体及执行策略将本案形象提升，适度的营造产品“一房难求”的印象。数据型资讯广告使用：搜集本案优势规划数据，以数字会说话论点亮出本案产品竞争力。强化售后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感；并为后续各期的推广赢得良好的口碑。执行策略4尾盘销售

利用口碑及景观房，带动剩余单位的销售；

价格战白热化：运用推广设定用户，展开产品尾盘销售。

尾盘销售时价格经过数次调整后已存在一定利润空间，可适当进行促销活动，例如送健康基金，送旅游等刺激消费；为刺激消费，采用一口价促销政策。无论户型、面积、位置，先到先得，售完为止。执行策略促销活动5758控制在总销售金额的1%以内。总销售额9588万元推广费用总计：95.88万元户外（包含工地围挡）电视（飘字+硬广）报纸短信印刷类（销售道具）小礼品其他24%6%6%18%28%10%8%23.01万元5.75万元5.75万元17.26万元26.85万元9.59万元7.67万元媒体投放建议广告推广费用营销推广费用4

文华庭院户型总平分布图

九号楼5F

四号楼6F

单元一单元二单元三单元四单元

单元一单元二单元三单元

户型F3HHF4F4HHF3

户型D1EEDC1C

面积124.1799.5999.59118.41118.4199.5999.59124.17

面积137.3792.592.5131.4118.32124.03

总套数40

总套数36

八号楼6F

三号楼6F

单元一单元二单元三单元四单元五单元

单元一单元二单元三单元

户型F1F1F1F1F1F1F1F1F2G

户型BA1A1B1B1A

面积123.26117.6117.6117.6117.6117.6117.6117.6115.4167.07

面积132.4593.0393.03126.74126.7498.56

总套数60

总套数36

七号楼6F

单元一单元二单元三单元四单元五单元

户型F1F1F1F1F1F1F1F1F2G

面积123.26117.6117.6117.6117.6117.6117.6117.6115.4167.07

总套数60

二号楼6F

单元一单元二单元三单元

户型D1EEDC1C

面积137.3792.592.5131.4118.32124.03

六号楼6F

总套数36

单元一单元二单元三单元四单元

户型FF1F1F1F1F1F1F

面积123.77118.09118.09118.09118.09118.09118.09123.77

总套数48

一号楼6F

单元一单元二单元三单元

户型BA1A1B1B1A

面积132.4593.