中地行2010年10月珠江实业集团万宁春园湾项目可行性研究报告112p

11珠江实业集团万宁春园湾项目可行性研究报告二〇一〇年十月目录Part1:市场研究Part2:项目及周边规划分析Part3:项目定位方向初步建议Part4:项目成本收益分析Part5:综合结论

Programcontent1PART市场研究

海南宏观市场研究万宁房地产市场研究海南东线代表性项目分析小结Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究时间：2010年1月4日标题：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位:我国旅游业改革创新的试验区;世界一流的海岛休闲度假旅游目的地;全国生态文明建设示范区;国际经济合作和文化交流的重要平台;南海资源开发和服务基地;国家热带现代农业基地。

国家战略，国际化的高度国际旅游岛建设对海南的影响：国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路；国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会；国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整；海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。国际旅游岛政策对海南的影响Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究国际旅游岛政策对万宁的影响琼海-万宁组团主要发展滨海旅游、温泉旅游、国际会议、乡村旅游、休闲农业、休闲渔业等产品。万宁石梅湾/神州半岛休闲度假区。建设集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。万宁兴隆旅游度假区。进一步提升改造，打造成集温泉疗养、归侨文化、农业科普、演艺娱乐于一体的旅游综合度假区。建设一批特色旅游小镇，按照“规划引导、企业参与、市场运作、群众受益”的原则，推动海口演丰镇、云龙镇、文昌东郊镇、定安龙门镇、琼海博鳌镇、会山镇、万宁兴隆镇等一批特色旅游小镇的建设。推进中线地方高速公路和万宁至洋浦地方高速公路建设，形成“田”字型高速公路网络。提升现有国道、省道技术等级，改善农村道路交通条件。到2015年，形成岛内“2小时旅游交通圈”。万宁市中心城区要加强经济中心作用，城市空间向后海延伸发展，与乌场港开发区形成组团结构，吸引产业集聚，扩大城市规模，提高综合服务能力。Part1：市场研究—房产新政专题分析“4.15”以来国家出台的一系列房产新政时间措施要点2010-10-12实行限定居民家庭购房套数政策，每户限购一套商品住房。对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购１套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。2010-9-29商品房首付最低比例提高至30%对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。2010-9-27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010-5-13国三十六条在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展，进一步鼓励和引导民间投资。2010-5-2央行年内第三次上调存款准备金率央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010-4-21二套住房以套数界定新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。2010-4-19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放

VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010-4-17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010-4-15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。Part1：市场研究—房产新政专题分析海南省地方调控政策Part1：市场研究—房产新政专题分析从2010年出台的一系列调控政策可以看出，政府的根本出发点是要保持房地产的稳定发展，遏制房价过快增长，预计在接下来的一段时间，中央还会陆续出台相关政策。从现有颁布的政策看，主要是针对各种目的的炒房和投机性购房，对首次置业门槛也有所收紧。短期来看，政策的颁布严厉且密集，因此接下来1-2年之内，整体楼市会进入一个观望和调整期。中长期来看，即未来3-5年，甚至更长的时间来看，随着国际旅游岛各项细则的实施，以及海南各城市发展配套的不断完善，房地产业将进入新一轮的发展热潮，海南中长期的房地产市场发展潜力巨大。三亚“限购令”出台的在一定程度上抑制了海南房地产市场的投机性需求，同时不仅会加重购房者的观望情绪，也将对短期销售造成一定的影响。而对于想进行多套投资的客户来讲，可能会分流到海口和三亚周边的区域，如万宁、琼海等区域；对于开发商来讲，应在合法合理的基础上不断的调整销售策略和不断打造和提升楼盘的各方面的价值，为延迟到来的旺季以及长远的发展做好充分的准备。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析海口市整体定位与规划（1999-2010年）

海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控

中强：做大做强中心城区西拓：未来椰城发展新空间东优：江东新区崛起可期南控：护好城市之肺省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析文昌市是国家“航天发射基地”落户的所在地。文昌城市整体发展以科学发展观统领全局，以省会城市海口为依托，以航天项目为龙头，以‘两桥一路’为轴心，以木兰滨海新城、铜鼓岭旅游城、八门湾休闲小城、文城商贸城、冯家湾度假休闲城以及生态文明片区为支撑，把文昌建设成为具有文化、航天、椰林特色鲜明的中等规模滨海旅游城市

。文昌市正处于大力发展第三产业时期，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业。”文昌市整体定位与规划（2004-2020年）航天城和高隆湾片区的开发，加快了文昌城市建设与发展的步伐，文昌将逐步建设成为集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析琼海市是海南省第三大城市，是岛东商贸的中心，是“博鳌亚洲论坛”国际性会议永久会址落户的所在地。近年来，琼海一直致力于良好投资环境的营造，塑造“一点两翼，三组团，五中心”的城市规划格局，加快供水、供电、通讯、道路等基础设施建设，并进行多个区域的规划招商。目前琼海市主要规划区有博鳌水城特别规划区、龙湾港城市经济综合开发区、富海工业区等。琼海市整体定位与规划（2001-2020年）博鳌亚洲论坛对琼海的拉动作用巨大，加快了琼海城市建设与发展的步伐，未来将继续将博鳌建设成为世界级国际会议中心。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析万宁拥有独特的滨海旅游资源，其中109公里的海岸带，有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾等9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。万宁市按照“一带两区两片”总体结构进行战略布局，一带即东部沿海从北至南的109公里的海岸带；两区即大兴隆旅游区、大万城旅游区；两片即东山岭旅游片、龙滚-六连岭旅游片区。

万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。万宁市整体定位与规划（2005-2020年）万宁目前城市建设与发展的速度较慢，随着神州半岛、石梅湾等区域开发的带动，将建设成集旅游度假、休闲疗养、现代服务于一体的国际旅游度假区。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析陵水县具有优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。海岸线长57.5公里，东西宽32公里，南北长40公里，总面积1128平方公里。陵水县享有“三湾、三岛、二湖、一山、一水”的美誉。被誉为“珍珠海岸”的海岸线上，有着有“天然养殖场”之称的黎安港和具有“家文化”特色的新村港；有景观靓丽的香水湾、清水湾、土福湾等著名旅游度假胜地；有全国唯一的半岛型、开放型的野生动物猕猴省级自然保护区。陵水县整体定位与规划（1999-2010年）近年来随着清水湾、香水湾和土福湾等湾区的开发，陵水的区域建设步伐明显加快，独特的气候及地理位置将其成为大三亚片区的重要组成部分。Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析三亚市中国唯一热带滨海旅游城市，旅游度假资源丰富，珍藏三亚独缺房产资源成为大多数喜欢度假休闲的成功人士首选之地，同时也是资产保值增值的首选。三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，不断提升三亚的国内外知名度。三亚的城市发展定位是以“一市两都三中心”作为整体结构功能布局，在发展方向上是以旅游业为主导产业，加快推进旅游国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地。三亚城市发展需带动琼南发展的南部中心城市；全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”；世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地。三亚市整体定位与规划（1999-2010年）三亚作为中国唯一的热带滨海城市，近年来城市建设步伐也已加快，将继续把三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市，发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用。Part1：市场研究—海南东线各城市房地产发展分析东线各城市房地产价格分析2010年上半年东线各城市房地产价格分析图表（单位：元/平方米）从图表中我们可以看出，万宁房地产价格在各大东线城市中居最尾数，其中三亚居首位，其次是陵水等城市。以此可以看出，在东线各城市房地产市场的发展对比下，万宁房地产发展空间相对其他东线城市较大，后续力发展强力十足。随着周边环境的不断完善，也将吸引更多的投资者和开发。数据来源：海南房地产信息网东线各城市房地产销售总面积分析2009年东线各城市房地产销售总面积分析图表（单位：万平方米）作为省会的海口表现出强势的发展力，在海南各大城市中销售总面积居首位，其次是三亚，接下来是琼海、文昌、陵水，万宁居最末位。但随着国际旅游岛的大力建设，万宁作为东线城市的价值“洼地”，有着优质的海景资源和其他自然景观资源，受到了越来越多开发商和购房者的关注，未来发展潜力十分巨大。数据来源：海南房地产信息网Part1：市场研究—海南东线各城市发展状况分析海南近期土地政策分析Part1：市场研究—海南东线各城市土地市场分析日期政策内容2010.6.21海南禁止别墅用地国际旅游岛实行严格土地政策。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中获悉，在国际旅游岛的建设过程中，要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格执行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。

2010.6.8三亚基准地价再次上调亚龙湾每平米达3750元。三亚已决定将城镇住宅性质土地的最低楼面地价上调50%，并在此基础上将临海、临河区域的土地楼面地价再上调30%。2010.6.4土地增值税预征率设底线不得低于5%。国家税务总局发布通知,划定土地增值税预征率的最低限。而就在一周前，国家税务总局发布从严清算土地增值税通知。

2010.6.4海南土地出让将预申请防止地价非理性上涨。实行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，防止土地价格非理性上涨。2010.4.29罗保铭：决不允许各市县擅自审批高尔夫用地。高尔夫用地的要严格规范审批，不许各市县擅自批地，不要因局部，导致审批全体叫停。2010.2.2海南严禁以股权转让为名变相转让土地使用权。海南省国土环境资源厅下发通知，严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。给暂停审批出让房地产用地后、把目光瞄准土地二级市场想炒地的开发商一个很大的震慑。

海南省2010年上半年土地政策列表Part1：市场研究—海南东线各城市土地市场分析2009年海南省土地出让情况随着国际旅游岛政策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少。就海南岛整体而言，东部海岸线纵深1公里已经基本没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分区域有地块做土地转让或股权转让。且《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》当中规定，海岸线200米范围内既有建筑物不得扩建。西线的土地资源储备较大，但一线海景地块也都表现出相当程度的紧俏。综上所述，海南一线海景地块将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。时间区域开发商占地面积（㎡）容积率总价（亿元）土地单价（元/㎡）折合楼面价（元/㎡）2010.9.13乐东海南利唯56406-2.74786.722010.9.1澄迈海南永升达61933-2.413891-2010.7.28海口浙江国都1195772.51.71444056852010.7.23陵水葛洲坝374200-24.76600-2010.5.12海口内蒙古伊泰置业868592.570790万815032602009.12.18三亚中铁746702.516.8225008460海南近期各市县部分土地出让信息一览表数据来源：中国土地信息网Part1：市场研究—万宁房地产市场研究房地产市场板块划分及分析万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，并且以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目将会带动滨海一带发展成为高端的度假房地产项目。万宁房地产分为三大板块：滨海度假板块（神州半岛、石梅湾等）、万城板块、兴隆板块万城板块兴隆板块滨海度假板块Part1：市场研究—万宁房地产市场研究万宁房地产板块分析Part1：市场研究—万宁房地产市场研究万宁重点开发项目分析石梅湾－华润实业：石梅湾度假区项目是海南省“十一五”重点项目，总面积为12平方公里。由华润集团统一规划、统一开发、统一招商、统一管理，总投资额约80亿人民币(目前已投资约15亿人民币)，建设周期15年，并聘请世界顶级的规划公司--英国伟信(ScottWilson)为项目进行了整体规划设计和市场策略研究，重点项目包括6个五星级度假酒店、游艇会、高尔夫球场、文化村、SHOPPINGMALL、直升机停机坪、度假公寓、别墅及与之配套的海上活动设施等。神州半岛旅游度假区－中信泰富：神州半岛位于万宁市城南30公里，总面积24平方公里，三面环海，一面陆地。由中信泰富公司投资建设，计划总投资100亿元，建设周期为10年，目前，该项目已累计完成投资20亿元。神州半岛地区总体规划布局结构为“一轴两区”。即“一轴”指老爷海及两侧的红树林共同构成的自然生态轴；“两区”指生态轴西南侧的滨海休闲旅游度假区和生态轴东北侧的现代化新市镇社区。乌场湾－国瑞地产：项目位于海南万宁市东部海滨的保定-乌场湾一带：东临南海，西至太阳河旧河道两岸，北起小海南岸至乌场岭(含甘蔗岛)一线，南抵保定湾南部的太阳河分洪口两岸。项目占地17平方公里，是未来万宁乌场滨海新区的主要组成部分。规划性质属于滨海城区土地综合开发及滨海旅游度假项目建设。日月湾：日月湾是万宁开发较早的湾区，已经基本开发完，开发档次不高。山钦湾国际社区－中信集团：中信博鳌山钦湾山崖海景国际社区位于海南博鳌核心规划区，项目规划用地总面积为936亩，一期开发410亩，总建筑面积19.26万平方米，将建一所超星级酒店，五千多套高档酒店式公寓，独立式度假别墅和配套完善的休闲度假设施。南燕湾－全球华商500强俱乐部海南会所：全球华商500强俱乐部海南会所总体规划为3500亩，占海岸线5公里。是一个集五星级酒店(山地别墅群)、烽火台古堡酒店、海洋旅游、海上运动、游艇、航空俱乐部、高尔夫球会、海洋湿地公园、温泉、理疗为一体的国际休闲度假中心，项目已经奠基。Part1：市场研究—万宁房地产市场分析从市场来看，万宁市房地产市场大致可以分为三大板块，各大板块都有自己的优势：滨海度假板块：万宁房地产重点发展区域，按照《万宁市土地利用总体规划（2006-2020年）》，打造“阳光海岸带”，努力在滨海地区打造一批各具特色的高端滨海旅游区。万城板块：万城板块利用万宁市政府所在地的城市价值发展房地产，随着基础设施的完善和国际旅游岛重大规划利好，万城板块的房地产开发升温，并从万城东扩向滨海发展。兴隆板块：拥有1300多年历史的万宁兴隆镇，被誉为中国华侨之乡、温泉之乡、咖啡之乡，地处热带与亚热带交接处，区内自然旅游、休闲度假资源十分优越。年平均气温25度左右；城市森林面积大170万亩，森林覆盖率高达62%，依山傍水，环境优美。兴隆旅游度假区的两大拳头产品是休闲高尔夫与温泉资源，并且拥兴隆热带植物园和热带花园，目前该板块房地产开发逐渐成熟。万宁房地产市场各板块特点分析神州半岛君临海

——海南，因此重新想象

地址：万宁市神州半岛旅游度假区占地：94200平方米（141.3亩）总建：237613平方米总户数：1880容积率：2.20绿化率：49.30%建筑风格：现代风格建筑类型：住宅、公寓、别墅户型区间：一室两厅一卫（86—103㎡）；两室两厅两卫（131—148㎡）；价格走势：公寓现均价13000元/㎡

（3000元/㎡装修标准)

开盘时间：预计2010年10月底置业用途：投资、度假主要卖点：神州半岛海景资源政府政策支持区域交通方便，专享全岛海、路、空立体交通网项目鸟瞰图建筑外立面图Part1：市场研究—区域代表性项目分析项目总占地141.3亩，分两期开发，目前目前1、2号楼已建到12层，其他楼也在紧张施工中；预计10月底开盘，房价初定13000元/平方米，精装修入住。由海南耀星置业以国际理念，首创七栋85-140平方米海南罕见环幕海寓与极少透天town

house。创新V形设计，景观享有率最大化。7米观海窗，可俯瞰巴厘岛园林、内外双海、山景、高尔夫等6重景观，更兼具全精装修、星级酒店式物管的奢享。项目国际顶级配套簇拥，专享岛上41洞四重景观国际赛事级高尔夫；毗邻10座世界超星级酒店，喜来登、福朋喜来登年底开业；2座250个泊位的游艇码头，世界级海上运动举步即享；而全岛唯一集餐饮娱乐、商务购物等一体式商业中心，也环伺其周。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析神州半岛君临海

——海南，因此重新想象

Part1：市场研究—区域代表性项目分析神州半岛君临海

——海南，因此重新想象

石梅山庄

——5000亩雨林山谷，野奢度假屋村

地址：万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号占地：580000平方米总建：400000平方米总户数：827容积率：0.30绿化率：60%建筑风格：西班牙风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：一房一厅一卫（56-65㎡），两房两厅卫（94-96㎡）等；价格走势：公寓9600元/㎡起，均价为13000元/㎡；独栋别墅均价约28000元/㎡开盘时间：2009年12月置业用途：投资、度假主要卖点：园林景观设计项目近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉项目鸟瞰图园林景观Part1：市场研究—区域代表性项目分析项目规划面积5000亩，建设用地2800亩，综合容积率低于0.3，绿化率达60%以上。产品形态包括独栋别墅、合院别墅、多层花园洋房、酒店、高档会所、商业街等。一期870亩40万平方米独栋别墅、花园洋房将于近期首度问世。分为A、B、C三个区域，其中A区占地329.03亩，由47栋中高层的住宅及一栋综合楼组成，建筑面积为324970.53平方米；B区占地362.83亩，由297栋低层别墅及一栋公建养生馆组成，建筑面积为65601.56平方米；C区占地115.19亩，由94栋低层别墅及一栋公建商业街组成，建筑面积为22364.41平方米，总建筑面积为412936.50平方米。石梅山庄待售，公寓主打1至2居，1居户型在56-65平方米，2居户型在92-98平方米，预计均价为13000元/平米。独栋别墅预计售价为28000元/平米，具体开盘时间待定。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析石梅山庄

——5000亩雨林山谷，野奢度假屋村

Part1：市场研究—区域代表性项目分析A1户型，面积约56-65㎡B1户型，面积约94.3㎡A2户型，面积约56-62㎡B2户型，面积约92.6㎡石梅山庄

——5000亩雨林山谷，野奢度假屋村绿中海——只此一个海南岛，只此一个绿中海

地址：万宁兴隆旅游区兴梅大道占地：7330000平方米总建：2400000平方米总户数：1473容积率：0.70绿化率：65%建筑风格：西班牙风格建筑类型：公寓、别墅户型区间：别墅面积从200—310㎡不等；花园洋房面积从80—140㎡；小高层公寓面积从60—85㎡等；价格走势：公寓起价9580元/㎡，双拼别墅35000元/㎡，独栋别墅45000元/㎡，一次性付款可享9.5折开盘时间：2010-3-19置业用途：投资、度假、居住主要卖点：周边配套齐全物业配套、园林设计三面临湖规划设计项目鸟瞰图别墅外立面Part1：市场研究—区域代表性项目分析规划总用地面积733万平方米，其中水域333.5万平方米，总建面240万平米，将分为六期开发建设，绿中海今后将围绕馨湖而建，使之成为依山傍湖近海茂林温泉新市镇。绿中海在建的为一期,一期总建筑面积为15万平方米，总共分四个区，分别为A、B、C、D区，建筑形态涵盖：独栋别墅、联排别墅、退台式花园洋房、小高层公寓。其中，别墅面积从200—310平方米不等；花园洋房面积从80—140平方米不等；小高层公寓面积从60—85平方米。绿中海公寓、别墅在售，公寓起价9580元/平米，双拼别墅35000元/平米，独栋别墅45000元/平米。一次性付款可享9.5折。

项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析绿中海——只此一个海南岛，只此一个绿中海

Part1：市场研究—区域代表性项目分析D户型2室2厅219.94㎡D户型1室2厅1卫1厨219.94㎡E1-E23室2厅1卫118.44㎡绿中海——只此一个海南岛，只此一个绿中海

山泉海——山水行宫，自在人生

地址：万宁市城北新区纵一路东侧，环三路南侧占地：101616平方米总建：198000平方米总户数：3310容积率：1.95绿化率：40%建筑风格：南加州风格建筑类型：住宅户型区间：一房一厅（39.25-58.18㎡）；2室1厅1厨1卫（56.07-75.92㎡）；价格走势：5#楼价格，起价6300元/平方米；住宅整体均价6800元/平方米开盘时间：2009年11月置业用途：投资、度假、居住主要卖点：建筑风格特色园林风格根据地势而建的五行养生，五大养生山谷分别融入了金、木、水、火、土均价相对较低，吸引客户项目园林景观建筑外立面Part1：市场研究—区域代表性项目分析山泉海总占地154亩，规划销售面积约20万平方米。山泉海规划采取点板结合式的围合式布局，建筑具有典型的南加州风情，红瓦白墙，单边回廊、户户朝南，由11～18层的板式小高层和高层组成。山泉海目前在售的5#楼已建到18层即将封顶，3、4#在做外立面，6、7号楼外墙进行涂料粉刷，9、10#建到十五六层，工程在紧张进行中。5#楼价格，起价6300元/平方米，均价6800元/平方米

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项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析山泉海——山水行宫，自在人生

Part1：市场研究—区域代表性项目分析B1-1A户型2室1厅70.94㎡山泉海——山水行宫，自在人生

A1-3户型一室46.45㎡A1-2户型1室1厅1卫1厨58.18㎡华润石梅湾——碧海银滩、私属产权岛屿

地址：海南·万宁·石梅湾旅游度假区占地：1200600平方米总建：700000平方米容积率：0.59绿化率：暂无资料建筑风格：东南亚风格建筑类型：公寓、别墅户型区间：暂无资料；价格走势：未定；开盘时间：未开盘置业用途：投资、度假主要卖点：地理位置周边自然资源、一线海景政府政策项目园林景观Part1：市场研究—区域代表性项目分析项目园林景观度假区内地产开发总占地1800亩，产品类型涉及公寓、别墅等。作为海南省重点投资项目之一，区内规划有多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物中心、高尔夫球场、健康检查中心、文化村等多项高端旅游度假设施，未来将建成世界级的生态型热带滨海旅游度假区。华润石梅湾一期的别墅和洋房已开始动工建设，目前入市时间和价格待定。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析华润石梅湾——碧海银滩、私属产权岛屿

宝安椰林湾——给您一个海南的家地址：万宁市环市一路南侧占地：135170平方米总建：231310平方米总户数：3377容积率：1.70绿化率：48%建筑风格：现代风格建筑类型：住宅户型区间：一室一厅一卫（33-67.45㎡）；两房两厅一卫（64-89.38㎡）；三房两厅一卫（104.60㎡）；四房两厅两卫（127.84㎡）价格走势：预计起价6000元/㎡；开盘时间：未开盘置业用途：度假、居住主要卖点：生活配套齐全离市区较近建筑外立面Part1：市场研究—区域代表性项目分析项目鸟瞰图宝安椰林湾占地202亩，总建筑面积23万平方米，是万宁目前大规模的度假休闲社区，分两期开发。宝安椰林湾社区园林以“热带园林”为主，汲取“海南文化”“东山文化”“黎苗文化”，打造邻里和谐、人间诗画般的居住空间。宝安椰林湾二期待售（住宅和商铺），预计价格6000元/平米起，40-89平米，精装修。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—区域代表性项目分析宝安椰林湾——给您一个海南的家Part1：市场研究—区域代表性项目分析宝安椰林湾——给您一个海南的家博鳌亚洲湾——东线海岸地标级旅游生活

地址：琼海市博鳌金海岸大道1号锦江温泉大酒店西楼后门占地：560000平方米总建：约600000平方米容积率：约1.0绿化率：50%

建筑风格：东南亚风格建筑类型：住宅、别墅、酒店户型区间：别墅主力户型面积在116-136平米之间;价格走势：价格400-600万；开盘时间：2010-6-20

置业用途：投资、度假主要卖点：规划设计、建筑设计六岛六居地理位置物业配套建筑外立面项目园林景观Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析项目首推的“圣淘沙”栖海小院别墅，汲取并糅合新加坡圣淘沙、印尼巴厘岛、泰国普吉岛、菲律宾吕宋岛、中国台湾澎湖岛、马来西亚邦咯岛六大著名旅游岛风情休闲精髓，创想出“六岛六居”的居住概念，并赋予每个岛独立的24小时顶级管家服务。以亚洲文化和东南亚建筑风格为设计理念，打造“六岛六居”的高档度假休闲社区。博鳌亚洲湾分别由六个岛屿别墅组团、六栋波浪形高层公寓和一线海景别墅三大类产品组成。社区内还规划有1个五星级海景酒店、6个岛屿主题会所和海景养生会所。现在在推售的是两个岛屿联排别墅组团，面积在116—136㎡之间，总价范围400—600万，带精装修（

约3000元/㎡）。项目分期及销售情况：博鳌亚洲湾——东线海岸地标级旅游生活

Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析博鳌亚洲湾——东线海岸地标级旅游生活

小院别墅圣陶沙A型一层1室1厅1卫115.00㎡Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析地址：陵水英州镇英田大道雅居乐公司占地：10005000平方米总建：10000000平方米容积率：金色果岭、蔚蓝海岸0.4，瀚海银滩0.7绿化率：50%

建筑风格：东南亚风格建筑类型：高层、别墅、洋房户型区间：金色果岭组团：别墅：180-567㎡，洋房115-291㎡；蔚蓝海岸组团：洋房：68—176㎡；瀚海银滩：洋房：77—335㎡（一线海景），别墅297—1415㎡（一线海景价格走势：海景公寓均价26000元/㎡；别墅45000-50000元/㎡

开盘时间：2009-3-28

置业用途：投资、度假、养生、旅游主要卖点：独家业主整体开发，有力整合优势资源，业主对商家一步到位亲海别墅群、海景洋房、顶级酒店、国际GOLF、游艇会……坐拥十万高端消费群热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析海南·清水湾——你的国度，你的第二人生总规图区位图海南清水湾占地15000亩，总建筑面积900万平方米，总投资超过200亿元，被列入海南省“十一•五”的重点建设项目之一，也是《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中重点打造的精品旅游景区之一。海南清水湾，定位于一个世界级的滨海度假生活区，建设了金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩和星海传说四大组团，将休闲、度假、商务、居住等功能融合在一起。瀚海银滩组团SA3一线海景酒店式公寓，毗邻六星级莱佛士酒店、游艇会、国际品牌城，地段更优越，升值前景更广阔，投资度假两相宜。SA3酒店式公寓户型面积77-175平方米，均价2.6万/平方米，拥有超大观海露台，赠送4000元/平方米的豪华装修及家私，拎包入住。项目分期及销售情况：海南·清水湾——你的国度，你的第二人生Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析A户型2室2厅1卫1厨109.95㎡海南·清水湾——你的国度，你的第二人生B户型2室2厅2卫1厨125.56㎡C户型1室2厅1卫1厨94.08㎡Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析地址：陵水香水湾旅游度假区A段占地：314564平方米总建：65416平方米总户数：208容积率：0.20绿化率：53.58%

建筑风格：中式风格建筑类型：别墅户型区间：一室两厅两卫（170㎡）；一室两厅一卫（340㎡）价格走势：价格未定；开盘时间：2010-10置业用途：投资、度假、养生主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源品牌效应Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析香水君澜——海越近，幸福离我们就越近

区位图总规图香水君澜占地500亩，分为三期开发，中间一期是五星级的君澜酒店，预计在11月初开始营业。二期为销售的收藏级别墅共143套，三期为65套。整个项目可销售别墅共208套，将打造一个高端的纯别墅项目。香水君澜规划整体分为三大区域，一共20个组团，每个组团都有自己的景观带和水景小品及各种特殊绿植，错落有致。香水君澜预计2010年10月开盘，主推170㎡、340㎡两种户型，价格待定。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析香水君澜——海越近，幸福离我们就越近

架空层平面图（赠送）1室2厅2卫171.00㎡一层平面图1室2厅1卫171.00㎡平面一层1室2厅1卫316.00㎡Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析香水君澜——海越近，幸福离我们就越近

地址：陵水香水湾A区占地：400000平方米总建：92000平方米总户数：108容积率：0.20绿化率：60%

建筑风格：中式风格建筑类型：别墅户型区间：179-680㎡户型，一居至五居独栋别墅价格走势：6-11万元/㎡；开盘时间：2009-10-1置业用途：投资、度假、养生主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源品牌效应Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析香水湾1号——海上的中国院子立面图实景图香水湾1号，享600亩奢华领域，容积率为0.23，建筑密度仅为15.7%，绿化率高达60％。迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA等等配套设施。一期A区私人别墅度假酒店占地100亩，拥39座别墅。其中，一居别墅27座，172平米／套；二居别墅11座，260平米／套；总统别墅1座，大约1000平米。香水湾1号整个项目被两个高尔夫球场所围绕，一个是海景高尔夫球场，另一个为牛岭山地高尔夫球场。香水湾1号108平方米--700平方米独栋别墅地上层在建。售价900万-8000万不等，一次性付款9.7折，按揭首付60%。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析香水湾1号——海上的中国院子4室3厅2卫1厨Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析4室2厅3卫1厨4室3厅2卫1厨香水湾1号——海上的中国院子地址：陵水香水湾旅游度假区B区南段占地：1667500平方米总建：400000平方米总户数：1500容积率：0.24绿化率：64.80%

建筑风格：现代风格建筑类型：别墅户型区间：一室一厅一卫（68-145㎡），两室两厅两卫（130㎡）；四室两厅两卫（1305㎡）

价格走势：均价21000元/㎡；开盘时间：2009-10-10置业用途：投资、度假主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源品牌效应地理位置Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析富力湾——珍邑流过的现代墅室内效果图项目鸟瞰图富力湾位于海南东南部沿陵水县香水湾旅游度假区B区南段。距三亚仅66公里，距陵水县城9公里。富力湾规划用地面积2500亩，总建筑面积约40万平方米，建筑密度8.7%，绿化率64.8%。富力湾精装海景洋房均价21000元/平米，精装海景独栋/联排别墅均价38000元/平米。富力湾自北至南分为三个区域：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街（青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所）、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群。南区：山体别墅群、五星级酒店。

项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析富力湾——珍邑流过的现代墅Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析富力湾——珍邑流过的现代墅B区户型1室1厅1卫1厨145.00㎡B2户型4室2厅2卫1厨135.00㎡B区户型1室1厅1卫1厨145.00㎡地址：陵水县海棠湾区福湾出口处(海棠湾镇藤桥河出海口东侧)占地：1000500平方米总建：180000平方米总户数：2000容积率：0.5绿化率：52.70%

建筑风格：西班牙风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：一室一厅一卫（42-100.43㎡），两室两厅两卫（104.26-166.81㎡）；价格走势：别墅均价45000-52000元/㎡；置业用途：投资、度假、养生主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源地理位置Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析东和·福湾——西班牙院落别墅海景公寓立面图实景图东和福湾分为两期进行建设，一期包含：度假酒店式一线海景公寓（四星级以上标准）和度假独院泳池平层别墅；二期包含：五星级酒店、商业街。1、五星级酒店，建筑面积约40000㎡；2、商业街，建筑面积约30000㎡；3、度假酒店式公寓，占地约100000㎡，建筑面积约100000㎡；公寓套数共约1700套，每套面积约48—104㎡；4、度假独院泳池平层别墅，占地约270,000㎡

，建筑面积约65,000㎡；5、联排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68—137㎡。东和福湾海岸长约750米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽椰林带，其后纵深1.5公里为农业用沙地，东和福湾地势较高(海拔5.0m～15m)。地块的优势主要有：1、750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景；2、百年老椰林，为东和福湾的自然绿化加分；3、南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小；4、南田温泉（7km)、蜈支洲岛（10km）在项目周边；5、直接由高速路开口抵达的项目。东和福湾在售海景公寓5号楼，均价32000-50000元/㎡。双拼别墅有两种户型，68㎡——400万/套，137㎡——600万/套。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析东和·福湾——西班牙院落别墅海景公寓Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析g公寓户型1室1厅1卫1厨85.04㎡F公寓户型2室2厅2卫1厨166.81㎡东和·福湾——西班牙院落别墅海景公寓D4户型1室1厅1卫1厨49.92㎡地址：三亚市大东海鹿岭路27号（鹿回头公园旁）占地：1377319平方米总建：1000000平方米总户数：1302容积率：1.73绿化率：45.50%

建筑风格：东南亚风格建筑类型：住宅、别墅户型区间：暂无资料；价格走势：均价49000元/平方米；开盘时间：2010-2-5置业用途：投资、度假、养生、居住主要卖点：建筑风格、园林规划海景资源地理位置设计团队物业配套Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析半山半岛——一半是海洋，一半是天堂总规图效果图半山半岛占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等半山半岛四期中央海景大道公寓在售，均价49000元/㎡，全款享9.8折。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析半山半岛——一半是海洋，一半是天堂Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析三房两厅两卫一厨半山半岛——一半是海洋，一半是天堂三房两厅两卫一厨两房一厅两卫一厨地址：三亚市河东金鸡岭与一环路（河东路）交汇处占地：210000平方米总建：1000000平方米总户数：20000容积率：0.82绿化率：60%

建筑风格：现代简约建筑类型：住宅、公寓、洋房户型区间：一室一厅一卫（51.21-61.44㎡）；两室两厅两卫（69.47-108.63㎡）；三房两厅两卫（100.38-187.72㎡）；四房两厅两卫（127.20㎡）；四房两厅三卫（210.01㎡）；五房两厅三卫（248.28㎡）；价格走势：均价30000元/平方米；开盘时间：2009-10置业用途：投资、度假主要卖点：国际巨星海景资源地理位置物业配套Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析凤凰水城——全球私人海滨度假总规图立面图三亚凤凰水城，规划用地2.1平方公里，规划建筑面积约为130万平米。地处主城区西部、三亚湾中部，地块四周分别临凤凰路（机场—市区）、一环路、金鸡岭路、解放路，是各种车流人流的必经之地。体育会展中心、金鸡岭公园、新行政中心分别紧邻凤凰水城。三亚凤凰水城位于城市中心区与新城区发展主轴核心位置，有良好的交通及区位优势，享有最新城市市政资源支持，并承接三亚城市脉络未来走向。三亚凤凰水城（东岸）酒店式公寓凤凰一品十月一日开盘，开盘价格30000元/平方米。

项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析凤凰水城——全球私人海滨度假Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析2室2厅1卫1厨69.47㎡2室2厅2卫1厨87.41㎡2室2厅2卫1厨87.41㎡凤凰水城——全球私人海滨度假地址：河东迎宾大道与凤凰路交汇处占地：196152平方米总建：357853平方米总户数：2987容积率：1.50绿化率：57%

建筑风格：新东方风格建筑类型：住宅、公寓户型区间：一室一厅一卫（75㎡）；两室两厅一卫（104㎡）；三房两厅两卫（125.26㎡）；价格走势：二期售完，三期价格待定开盘时间：2009-6置业用途：投资、度假主要卖点：规划设计设计团队物业配套建筑风格Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析卓达巴哈马——50万平米异域风情度假社区项目园林景观建筑外立面“卓达•东方巴哈马”项目由卓达集团联手美国易道EDAW共同打造，项目规划占地面积540亩，规划总建筑面积50余万平方米。项目共分为三期，其中一期“热带雨林”、二期“那索风情”已经入伙。三期“自由港湾”的户型设计，户户均带双花园，商业、酒店、学校等配套设施齐全，紧邻三亚河，利用了三亚河流景观点，形成开敞式的内庭空间。社区享有7万平米滨河城市公园，社区绿化率达到57%，主要道路为2公里古榕林荫大道。社区建有2000平方米超大泳池，内部道路的命名全为巴哈马的异域风格。卓达东方巴哈马三期“自由港湾”已封顶，即将开盘销售。项目分期及销售情况：Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析卓达巴哈马——50万平米异域风情度假社区Part1：市场研究—海南东线代表性项目分析1室2厅1卫75.00㎡2室2厅1卫1厨104.00㎡卓达巴哈马——50万平米异域风情度假社区67Part1：市场研究—总结从海南宏观市场来讲，房产新政将使海南短期内进入调整期，但从中长期来讲，随着国际旅游岛各项细则实施和各项配套的完善，未来发展潜力巨大。从海南东线各城市发展来看，万宁发展相对滞后，一是缺少大项目的带动；二是处于东线的中部，交通弱，两头不到岸。但随着目前东线轻轨（万宁4个站点）、博鳌机场等各项配套的完善，以及神州半岛、石梅湾等滨海一带的开发建设，万宁的价值洼地将受到更多的关注。从土地市场来看，海南海景地块已经日益稀缺，特别是优质的东线一线海景地块，公开挂牌土地已几乎没有，股权转让形式是较为普遍的出让方式。从万宁的房地产市场来看，三大板块各具特色，未来最具发展潜力的无疑是石梅湾、神州半岛、春园湾、小海一带，将打造东海岸中部的旅游地产群。从东线各代表性项目来看，注重项目前期策划、总体规划，以及打造差异化产品的项目，容易在市场当中脱颖而出，随着中长期市场的良性发展，东线滨海项目的未来发展空间还很大。从东线代表性项目的整体售价来看，别墅的总价基本都在400万以上，300万以下的别墅市场竞争小，相对本项目存在很好的机会点和切入点。2PART项目及周边规划分析

项目区位条件分析项目交通条件分析项目景观条件分析项目配套条件分析项目周边规划分析项目SWOT分析小结Part2：项目及周边规划分析—区位条件分析项目地块位置卫星图项目位于海南省万宁市万城镇东12公里处万宁春园湾风景区。春园湾海岸线长达4.2公里，海湾海域面积近2.5平方公里。Part2：项目及周边规划分析—交通条件分析环岛高速公路东线是海南的黄金旅游通道，也是博鳌亚洲论坛年会、世界小姐选美等一系列国内外重要活动的必经之路。项目所在的万宁市距海南省省会海口市125公里，距南端的三亚市120公里，位于海口与三亚的中心位置。项目所在的县道432，连接县城万城和乌场的一条县级道路，目前路况尚可，但道路偏窄，周围分布众多小村庄，临近项目地块交通条件较好，两边为小树林；项目距离博鳌亚洲论坛会址的实际距离在30公里左右，距离万宁镇约12公里；在建的东线轻轨，已经计划修建的博鳌商务机场，将使万宁的立体交通更加便捷。临近项目的林荫小道项目所在的北坡镇县道周边的村庄Part2：项目及周边规划分析—景观资源分析项目中间道路距离海边只有231米，属于一线海景地块。项目距离素有“海南第一山”的东山岭仅约7公里。Part2：项目及周边规划分析—景观资源分析+=优势观景资源东山岭海景资源本项目被内外双海湾包围，海景资源较为明显；本项目靠近海边，属于一线海景资源用地；本项目距离“素有海南第一山”的东山岭只有7公里，闲暇时间可以登山看海，尽享万宁美景。山、湖、海、岛、沙滩、海湾+内外海湾Part2：项目及周边规划分析—周边配套分析项目周边配套设施项目附近村庄较多，可以解决日常生活基本所需；但是，目前项目周边的配套还远没有完善，且配套层次相对较低。万城镇相关配套项目距离万城镇只有10公里，万城镇的相关配套可一定程度上弥补项目周边配套的不足；目前正在建设万宁市中学、公务员村、大型商场等一系列配套设施，未来几年万宁的城市发展会更加迅速。海口、三亚相关配套万宁位于海口与三亚的中心位置，东线轻轨通车后，万宁到海口、三亚的时间均可缩短至1小时之内，届时，万宁可奢享海口与三亚相对完善的配套。临近湾区兴建的免税店、大型商场、解放军总医院海南分院、海洋公园等大型配套均可为本项目带来便利。74Part2：项目及周边规划分析—周边规划分析万宁市的房地产发展未来将会按照城市“一带两区”的结构来发展，其中一带即109公里的海岸线，重点包括环小海区、神州半岛、石梅湾和日月湾。侧重发展酒店度假村、游艇俱乐部等高端专业化旅游地产，适度发展主题性商业地产和休闲型商业地产，打造东海岸中部的旅游地产群。本项目北部毗邻小海，将直接受益于环小海区的规划建设。万宁房地产发展指引——沿海带状旅游地产规划本项目75Part2：项目及周边规划分析—周边规划分析本项目由图我们可以看出，乌场港区域（占地17平方公里）主要由国瑞地产投资建设，规划区域为东临南海，西至太阳河旧河道两岸，北起小海南岸至乌场岭一线，南抵保定湾南部的太阳河分洪口两岸，规划性质属于滨海城区土地综合开发及滨海旅游度假项目建设；本项目西部毗邻乌场湾，将直接受益于乌场湾的整体开发建设。规划建设万城连接小海的景观大道，形成今后若干年内，万城发展的主轴，沿线建设2—3个商业中心。乌场港及万城-小海景观大道规划76Part2：项目及周边规划分析—周边规划分析现有的高速公路博鳌陵水县万宁市广东Hainan

海南国际旅游岛文昌市165km100km春园湾高速铁路万宁站（距本项目约12公里）博鳌附近新的商务机场（预计2012年完成）东线高速铁路（预计2010年完成）琼海市海口市三亚市目的地从春园湾的大致旅行时间高速公路高速铁路三亚90分钟45分钟海口90分钟45分钟博鳌商务机场30分钟-博鳌40分钟10分钟交通图77Part2：项目及周边规划分析—周边规划分析万宁站海南东环铁路预计2010年年底投入使用，全线计划设20个站，近期建设站点：既有海口站(现海口火车站)、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站、美兰机场站、文昌站、琼海站、博鳌站、万宁站、神州站、陵水站、田独站、新三亚车站。另外，缓东寨港站、冯家湾站、山根站、日月湾站、高峰站、海棠湾站6个站缓建。万宁市共有4个轻轨站点，距离本项目最近的为万宁站，只有12公里，轻轨通车后，本项目的出行将会更加便利，实现1小时内到达海口或三亚。Part2：项目及周边规划分析—周边规划分析项目相关的重要配套及规划配套名称与项目距离启用时间带来利好目前状况东线高速直线距离约12公里正在运营万宁位于海口与三亚正中间，交通出行十分方便道路良好东环轻轨直线距离约12公里2010年10月试运营，预计2010年12月通车城际交通更快捷便利至海口45分钟至三亚45分钟万宁站主体结构完成，再做细部装修博鳌商务机场直线距离约30公里2010年开始动工，预计2012年通航大大加强博鳌对外联系，建成后年旅客吞吐量可达48万人次，年货邮吞吐量1440吨。已获得民航局出的正式批准，地点位于中原镇兴隆、石梅湾约20公里

成熟的旅游景区万宁南区的整体规划使得万宁在海南的位置进一步得以提升，其配套也可以为我们项目所用。目前已投入使用，部分项目继续完善。神州半岛旅游区约15公里2010年底部分项目投入使用国家重点扶持，部分五星级酒店年底营业。东山岭直线距离约7公里一直使用闲暇时可以登高望远素有“海南第一山”之称Part2：项目及周边规划分析—SWOT分析SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁一线海景用地，有沙滩资源；拥有外海和内海湾双海景资源；近800亩的地块，为项目的整体规划和中长期开发提供了有利条件，也有利于规避短期的市场调整。珠江实业的开发商品质给客户以信心。到达项目的主干道两侧为万宁原始村庄，较为杂乱；目前项目周边配套设施较少，且层次较低，规划的休闲等配套还有待落实。国际旅游岛规划颁布带来升值契机；万宁的整体定位及规划将有利于滨海一带的发展；万宁各大旅游景区的建设发展，相关配套的逐步完善，长期区域价值看好，升值空间较大。房产调控一直在影响中国房地产市场，特别是作为价格上涨最快的区域之一的海南受其影响更为严重；万宁市区项目的价格优势，神州半岛项目的景观优势，都为项目的发展带来了竞争威胁。利用地块大优势，强化产品设计，结合开发商实力，做出实力大盘；充分利用现有海景资源，做足品质。结合项目本身做好道路的维护和修缮；项目自身水景的设计；项目自身各项配套的完善。利用契机，借势造势，选择好开发与入市的时机，争取项目价值的最大化。结合地块优势，综合利用开发商实力，跳出地产做地产，寻求差异化发展，做足项目品质，远离威胁。Part2：项目及周边规划分析—小结就项目地块本身来讲，拥有双海湾的景观优势，规模相对较大，比较利于整体规划和开发，规避短期内市场调整的风险。就项目现状而言，沿途景观资源、交通条件、周边配套都束缚了项目的发展，本项目可以在开发前，对周边的资源进行整合，将不利资源经过系统改造后充分服务本项目。就项目周边的规划来看，万宁市处在海南东线的中心位置，其地理位置优势不言而喻，近年来，东线其他城市的房地产市场的崛起给万宁的房地产市场发展带来契机，特别是东环铁路的修建，万宁市设站4处，充分体现了海南对万宁的重视。就项目周边的竞争情况来看，项目周边有金手指地产进驻，其项目占地600亩左右；本项目可以与其共同发展，合力建设春园湾，打造春园湾品牌，提升春园湾价值，实现共赢。3PART项目定位方向初步建议项目核心竞争力研判

方案一项目定位方向初步建议方案二项目定位方向初步建议Part3：项目定位方向初步建议—项目核心竞争力研判竞争力所在——

核心竞争力

珠实品牌周边原生态田园景观一线海景内外双海湾东线轻轨内外双海湾、一线海景宜居宜度假东线高速临近东山岭根据项目的核心竞争力优势，我们提出项目发展的两个方案方案一（容积率为0.35）：海南东线滨海带·双海湾纯别墅群方案二（容积率为1.2）：Part3：项目定位方向初步建议—方案对比海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑院落84海南东线滨海带·双海湾纯别墅群方案一方案一：海南东线滨海带·双海湾纯别墅群中心酒店和别墅产品为主

——高附加值的滨海别墅群纯高端休闲度假地产主导产品主要配套别墅中心酒店别墅式产权酒店餐饮休闲娱乐其他商务Part3：项目定位方向初步建议—方案一Part3：项目定位方向初步建议—方案一高附加值独栋别墅+中心酒店+别墅式产权酒店规避极端大户型、控制总价，形成总价优势，保证客户购买力；专为对别墅有一定需求，拥有一定购买能力，但又承受不起一线高端别墅价格的夹心需求者量身定做；通过高附加值的打造，突出项目的性价比，提升项目的竞争力。低密度、高舒适度、高附加值的滨海别墅群方案一：海南东线滨海带·双海湾纯别墅群住宅部分规模：165,976㎡；定位：高附加值的滨海别墅；客户：对海南别墅有一定需求，拥有一定购买能力，但又承受不起海口、三亚别墅价格的夹心需求者；产品：面积120—150㎡的高附加值滨海小独栋，赠送面积可达到100—150㎡；价格：总价控制在300万/栋以内，主力户型总价在200—250万之间。Part3：项目定位方向初步建议—方案一方案一：海南东线滨海带·双海湾纯别墅群酒店部分规模：20,000㎡档次：准五星级度假酒店客房主要是别墅式产权酒店客房商务会议服务、传真、复印、语言信箱视听餐饮中餐、西餐、咖啡厅、茶馆休闲、娱乐各种球类、棋牌室、桑拿、足道按摩、水疗SPA其他小型超市、影视厅、网吧、书吧、棋牌室等Part3：项目定位方向初步建议—方案一方案一：海南东线滨海带·双海湾纯别墅群89海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑群落方案二综合类休闲度假地产主要配套主导产品中心酒店公寓式产权酒店别墅式产权酒店餐饮休闲娱乐其他商务以超五星级滨海酒店为依托，

——丰富产品线，做全配套独立别墅联排别墅高层海景公寓Part3：项目定位方向初步建议—方案二商业方案二：海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑院落Part3：项目定位方向初步建议—方案二中心酒店+别墅式产权酒店+公寓式产权酒店+独立别墅+联排别墅+高层海景公寓以超五星级滨海酒店做为依托，先把配套完善，营造项目的居住氛围，带动项目的人气，以此规避项目区域位置的偏远性；通过混合型客群的聚集，加快项目的消化速度。以超五星级酒店为依托，大型综合类休闲度假产品方案二：海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑院落Part3：项目定位方向初步建议—方案二酒店部分规模：54,000㎡档次：大型超五星级休闲度假酒店客房中心酒店客房+别墅式产权酒店部分+公寓式产权酒店部分商务会议服务、传真、复印、语言信箱视听餐饮中餐、西餐、咖啡厅、茶馆休闲、娱乐水上休闲、球类、棋牌室、桑拿、足道按摩、水疗SPA商业中型品牌超市、风情商业街区其他影视厅、网吧、书吧、棋牌室方案二：海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑院落Part3：项目定位方向初步建议—方案二住宅部分规模：583,631㎡；定位：以满足休闲度假为主要目的的综合类产品；客户：以休闲度假为目的，强调海景资源，但对价格较为敏感的岛外消费阶层；产品：独立别墅、联排别墅、高层海景公寓；价格：独立别墅控制在300万/栋以下，联排别墅控制在240万/套以内，海景公寓控制在80万以内。方案二：海南东线滨海带·双海湾综合休闲建筑院落4PART项目成本收益分析

方案一（容积率0.35）：项目成本收益测算方案二（容积率1.2）：项目成本收益测算投资分析小结Part4：项目成本收益分析—开发周期本项目规模较大，通过中长期滚动式开发，并根据市场变化和节点进行销售，有利于获得较高的利润水平和投资利润率，并做到项目价值最大化。项目占地约797亩，按原规划，即本方案一，容积率为0.35，总建筑面积185,976㎡，规模中等。受容积率限制，项目将以别墅产品为主导，通过滚动式的分期开发，并根据市场变化和节点进行销售，以获得较高的利润水平和投资利润率。建议开发周期为3-5年左右，争取2012-2013年达到预售条件，正式入市。经济技术指标方案一项目面积（㎡）比例备注总用地面积

531,360-约797亩容积率

0.35-

总建筑面积

185,976

其中中心酒店

8,0004.3%主要包括餐饮、商务、休闲等配套别墅式产权酒店

12,0006.5%设置80栋左右的别墅式酒店独立别墅

165,97689.2%以高附加值的中型别墅为主销售收入Part4：项目成本收益分析—销售收入初步测算，项目总销售收入约为322,757万元。产品类型面积（㎡）均价（元/㎡）销售收入（元）别墅式产权酒店

12,000

20,000

240,000,000独立别墅

165,976

18,000

2,987,567,370合计177,976

-3,227,567,370注：别墅式产权酒店带3500元/㎡的装修标准，独立别墅带2800元/㎡的装修标准进行测算。方案一Part4：项目成本收益分析—成本估算初步测算，项目总成本为200,001万元。序号项目合计(万元)标准单价计算基数备注1土地成本74,390万元4000元/平方米185976平方米整个地块都按4000元/㎡进行计算2前期工程费3,852万元

2.1规划设计费930万元50元/平方米185976平方米以总建筑面积为基数2.2可行性研究费50万元

-

2.3地质勘察测绘费381万元0.5%76,210万元以建筑安装工程