济南市2012年9月常规房地产市场月报详版105p

济南房地产市场月报(2012-9)©2010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司·济南济南市经十路15982号第一大道1101PAGE10邮编：250014电话：+8653167883676济南市房地产市场月报济南市房地产市场月报2012年9月

目录2012年9月目录 2本月导读 6关注楼盘 7第一篇市场背景篇 11一、政策法规 11(一) 金融、财税政策 11（二）土地政策 17（三）其他政策 20二、市政动态 25(一) 内部交通 25(二) 城市发展 28(三) 区域发展 31三、市场资讯 34第二篇市场分析篇 38第一章 土地篇 38一、 本月公告土地分析 38（一） 地块供应走势分析 38（二）供应结构分析 39二、 本月成交土地分析 41第二章、商品住宅市场 45一、市场综述 45（一）商品住宅批准供应总量走势 48（二）商品住宅批准供应区域分布 53二、商品住宅成交市场走势解析 56（一）商品住宅成交总量走势 56（二）商品住宅成交区域分布 60（三）商品住宅成交面积结构解析 65（四）商品住宅成交单价结构解析 69（五）商品住宅成交总价结构解析 73三、成交均价分析 77（一）普通住宅市场 77（二）公寓市场 79（三）别墅市场 82四、热点板块 85五、项目解析 85第三章、办公市场 87一、市场供应量分析 87二、市场成交量分析 88三、成交均价分析 89第四章、商业市场 90一、供应量分析 90二、成交量分析 91三、成交均价分析 92第五章、营销媒体 93一、营销透析 94二、媒体分析 97第三篇区域数据篇 101一、历下区 101二、市中区 101三、槐荫区 102四、天桥区 102五、历城区 102六、高新区 103本月导读首套房贷收紧，多地银行取消首套房贷利率8.5折近日，工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。详情请见P13国土部：重点监测土地高溢价，防止非理性反弹近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。详情请见P17济南地铁目前规划6条线1、2、3条线线路走向确定从接近省城规划部门的相关公司了解到，目前，济南地铁的官方规划共有6条线路，这6条线路又分基本确定的近期规划和仍然存在较大变数的远期规划。详情请见P25关注楼盘1、力高国际项目简介项目地址历下奥体西路与花园路延长线交汇处物业类型普通住宅总建面积21.5万㎡容积率3.10开发商山东力高房地产开发有限公司周边环境位于济南东拓发展主轴，交通通达度高关注理由：高国际位于济南市历下区花园路延长线涵源大街北侧、奥体西路东侧，济南东拓发展主轴，处于主城与新城双核心盛福庄片区。项目占地69300平方米，总建筑面积223295平方米，建筑密度为19%,绿地率为35%，由8幢高层组合而成的高档社区，包含星级住宅、高档公寓以及大型时代商业等多种丰富物业形态，户型面积41-143平米本项目9月8日首次开盘，推出项目北部的1、4#楼，合计推出309套房源，约合33395㎡，户型面积为88平米两室（58套），97-131平米三室，项目报价区间为6884-8228元/平米，优惠后成交均价约7200元/平米。项目位于东拓的核心地带，现场市调得知，本次开盘为项目首次入市，蓄客成绩较为理想，客户多以刚需和首改客户为主，因前期蓄客时间较长，导致客户有少量流失，开盘现场氛围火爆，本次开盘整体成交情况表现良好。2、尚品燕园项目简介项目地址历下花园路与奥体西路交界处北行500米物业类型普通住宅总建面积26万㎡容积率2.93开发商济南源泰置业有限公司

周边环境位于济南市东拓重点板块盛福片区，临近花园路、奥体西路、等多条城市主干道，关注理由：尚品燕园位于济南市历下花园路与奥体西路交界处北行500米，处于主城与新城双核心盛福庄片区。项目占地8万平方米，总建筑面积26万平方米,绿地率为43.9%，由10栋25-33的高层建筑群组成，120平米以内的中小户型为主，主力户型为50余平米的一室，75—90平米的两室，110-120平米的三室。社区面积区间、户型丰富，充分满足不同客户的置业需求。9月16日（周天），尚品燕园项目首次开盘。本次开盘推出7#、8#、9#、10#，4栋楼，共推出697套房源，总面积60741.7㎡；户型面积为77-90㎡两室，101-123㎡三室项目成交均价为7300-7400元/平米；项目于8月18日开始认筹，累计认筹客户约780组，当天成交569套，总销售额约3.7个亿，解筹率达72%。优惠包括：认筹交2万抵5万；金卡享受5000元优惠，银卡3000元优惠（金银卡不可重复使用）；一次性付款97折、按揭贷款98折、公积金99折；开盘后7天内，按时签约享100元/㎡的额外优惠。据现场市调得知，本次开盘为项目首次公开面世，所推房源数量较大，主力户型以70-90㎡中小户型为主，成交客户多以刚需客群为主，前期蓄客情况较为理想，现场氛围火爆，本次开盘整体成交情况良好。3、中国铁建国际城项目简介项目地址经十路与奥体西路交界处物业类型普通住宅总建面积40万㎡容积率2.3开发商济南庆龙置业有限公司

周边环境位于奥体中心核心片区，区位优势明显关注理由：中国铁建•国际城整体定位“奥体中枢40万㎡国际都会中心”，整体规划拥有5A甲级生态写字楼、低密度观景大宅、风情步行商业街、豪华会所等多种物业形态。住宅部分规划12栋楼，以济南市场稀缺的18层高层产品为主，户型面积区间为85-200平米，产品丰富多样，主力户型区间为135-155㎡，居住舒适度高。9月23日（周天），位于济南市历下区经十路与奥体西路交汇处北的中国铁建国际城项目首次开盘面市，本次开盘共推出264套房源。其中1#楼，28层，2单元（此次推出一个单元），两梯三户，95平米（28套），116、118平米三室（56套）；6#楼，18层，2单元，两梯三户，89平米两室（36套）,139平米三室（72套）；10#楼，18层，2单元，两梯两户，141、142平米三室（54套）,164平米四室（18套）。项目成交均价为9400元/平米,9月8日认筹，截止到开盘当天认筹约400组，成交226套房源，解筹率达57%。优惠包括：认筹1万抵3万，一次性付款99折，5天内付款优惠5000元。据现场市调得知，本次开盘推出房源三室房源为主，约占总房源的69%，客群主要以历下、高新、历城区等周边改善型客群为主，项目前期蓄客成绩较为理想，加之优惠幅度较大，本次开盘整体成交情况表现良好。第一篇市场背景篇一、政策法规2012年9月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容2012-9-25央行调控工具倚重逆回购，央行释放政策谨慎宽松信号央行25日公告，当日进行了两期逆回购操作，分别为1000亿元14天期和1900亿元28天期品种，两期中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。据WIND统计，25日有520亿元逆回购到期，与新开展的逆回购对冲之后，当日央行实际净投放资金2380亿元。2012-9-28济南公积金贷款首付降至20%贷款上限降至25万元近日，济南住房公积金贷款政策出现重大调整，自10月8日起,济南市区个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万,调整后贷款上限减少了25万。此外,90平米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。2012-9-13国土部重点监测土地高溢价，防止非理性反弹近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。2012-9-29住建部十个督查组，全国督战整肃低质量保障房日前，住建部在十八大召开之前的重点工作之一包括保障性安居工程建设、管理、分配等方面在内的各个主要环节，均在巡查范围内。由于前一阶段，各地不同程度地出现质量问题，所以保障性住房的建设质量，成为本次大规模巡查的重中之重。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上表示，从近期全国检查情况看，保障房工程质量总体是好的，但确有少数项目存在不同程度的问题。对发现的质量问题要“零容忍”，哪个地方、哪个环节出问题，就在哪里解决，对责任单位和责任人要严肃追究，决不手软。金融、财税政策1、央行：调控工具倚重逆回购，央行释放政策谨慎宽松信号央行25日公告，当日进行了两期逆回购操作，分别为1000亿元14天期和1900亿元28天期品种，两期中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。据WIND统计，25日有520亿元逆回购到期，与新开展的逆回购对冲之后，当日央行实际净投放资金2380亿元。这一政策态度的明晰化与欧美日等主要经济体的再一轮宽松息息相关。9月13日，美联储第三轮量化宽松政策出台。在新一轮政策宽松的背景下，无节制的宽松可能会加大全球套利资本的流动，进而加大通胀压力。央行在最近一期的例会公告中也明确表明要密切关注近期欧美的救助和刺激政策的影响。正是基于这种谨慎态度，央行的宽松更加倾向灵活的逆回购工具。在逆回购已常态化的基础上，近期，央行拉长了操作期限，并明显加大了逆回购的力度。这意味央行希望用信号意义较弱的方式宽松，也使得市场的降准预期进一步推后。同时，央行宽松的方向也是结构性的，希望银行间市场的资金相对稳定、宽松，这也有利于鼓励直接融资，而非一次性调低商业银行存准率以鼓励放贷。解析：根据年初央行的公开市场操作量为“2900亿元的规模”，创了有史以来央行单日逆回购规模最高纪录。对此，市场解读为央行释放出更为清晰的政策信号，即政策基调谨慎宽松。未来，更多偏向以逆回购操作方式灵活释放流动性，不希望用降低存准率这种信号意义强、回旋余地小的工具来调控。此次逆回购中标利率持平于上周，而忽略了市场利率的走高，这一情况可以说明央行旨在拉长到期资金结构，鼓励市场增加逆回购的参与量，解决金融机构资金紧张问题，同时也意味着不会降低存准率来释放长期流动性。央行进行货币操作分为正回购操作和逆回购操作。正回购为中国人民银行向一级交易商卖出有价证券，并约定在未来特定日期买回有价证券的交易行为，正回购为央行从市场收回流动性的操作。逆回购为中国人民银行向一级交易商购买有价证券，并约定在未来特定日期将有价证券卖给一级交易商的交易行为，逆回购为央行向市场上投放流动性的操作。2、国税局：房企支付拆迁劳务费应缴契税国家税务总局于日前就房地产公司支付给拆迁公司劳务费是否需缴契等问题进行了明确。出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。因此，取得土地使用权的房地产开发公司自行实施拆迁的，其支付给拆迁公司的劳务费属于为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，应并入包括拆迁补偿费在内的各种补偿费中作为契税的计税依据。3、首套房贷收紧，多地银行取消首套房贷利率8.5折近日，工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。由于四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程可能会更严格。银行此次政策调整，对购房者特别是首次置业者会带来不小的影响，相应会给楼市带来冲击。出于地区差异原因,济南地区首套房贷利率一直以来鲜见8.5折优惠,多维持在基准利率9折优惠,也有个别银行执行基准利率上浮的政策。目前，虽然各大银行没有明确提出取消首套房贷款利率优惠,但各银行进一步收紧首套房贷利率优惠的做法,已经在济南蔓延开来。近日,中行济南分行已把首套房贷利率调至基准,而之前执行的是打九折的政策。工行、农行、交行、建行虽然原则上实行9折优惠,但实际上设置了各种限制条件。如工行是要根据申请首套房的贷款人情况,最低打到9折；建行享受9折优惠的前提是必须执行组合贷款,首付五成以上；农行只对有开发贷款的楼盘项目,其个人房贷才可以打九折,否则执行基准政策。交行、中信、招行、兴业等股份制银行执行的是9折政策,但这些股份制银行已经越来越不看重个人住房贷款业务。如民生银行和浦发银行一直封闭个贷的大门。齐鲁银行虽然开展个贷业务,但对首套房贷执行基准利率上浮30%政策,基本相当于不做房贷业务。招行、兴业、民生、浦发、齐鲁银行都明确表示,现在个贷部分主要针对个体工商户做经营贷,另外对于优质中小企业的贷款会优先投放,目前房贷并不是业务重点。解析：经过两次降息后,银行经营个人住房贷款业务的收益率变得非常低，即使不考虑通胀因素,执行九折优惠的房贷利率银行利润也依然处在低水平上，这就导致部分信贷额度有限的银行刻意压缩首套房贷款的利率优惠,转而投向利润更高的企业贷款和商业贷款。另外,明年1月1日起我国将实施《商业银行资本管理办法(试行)》,资本约束会成为银行控制规模的重要约束,而信贷增长速度将放缓,也将进一步考验商业银行的赢利能力。在这种情况下,银行必然会压缩首套房贷款的利率优惠,转而投向利润更高的企业贷款和商业贷款。在当前限购限贷政策尚未松动的背景下,如果银行上调首套房贷利率的局面持续下去,那么刚需人群会受到一定影响,也可能使得开发商再再度“以价换量”,实施各种策略性降价,以应对首套房贷利率变化对市场成交的影响。4、国税局：房产税试点将扩大，或于年末深化据悉，国家税务总局政策法规司某巡视员20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步\o"房产"房产税将扩大试点范围，并逐步建立\o"房地产"房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。据此人士强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照\o"评估"评估价值则是房地产税，评\o"估价"估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。目前上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。由于住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，国税总局将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。解析：住房征收房产税，由于增加了住房持有成本可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，房产税征收时间结点是房屋持有环节，这导致每一次的成本支出都实实在在地出自房屋原拥有方，这必然将导致房地产投资客重新估算投资成本和风险。但对于调控房价来说作用有限，决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。5、济南公积金贷款首付降至20%贷款上限降至25万元近日，济南住房公积金贷款政策出现重大调整，自10月8日起,济南市区个人申请住房公积金贷款的最高可贷款额度为25万,调整后贷款上限减少了25万。此外,90平米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。济南住房公积金管理中心此次从个人贷款最高上限、可贷额度计算方法、连续缴存公积金时间、差别化信贷政策等四个方面对贷款政策做出了调整。其中新规明确,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的最高可贷款额度仍为50万元(章丘、平阴、济阳、商河为40万元)。一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度为25万元(章丘、平阴、济阳、商河为20万元)。住房公积金贷款额度则由原来的两种计算方法调整为单一计算方法，即住房公积金贷款额度为借款人及共同还款人公积金账户余额的15倍。同时，新规定还对借款人须连续缴存公积金时间进行了调整。借款人须在贷款前连续缴存公积金12个月以上方可申请公积金贷款，而调整前为6个月。在差别化信贷政策方面，新规定则对利用公积金贷款购买首套普通自住住房的贷款政策进行了细化：套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例由目前的30%降低到20%，90平方米以上的首付比例仍为30%；二套房首付比例不得低于60%，继续执行禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款政策。解析：济南公积金贷款政策的调整使得公积金贷款进一步被压缩，尽管首套房低于90平方米首付比例下调一成，但公积金贷款限额下调、计算方法的调整、缴存时间要求的延长，都将使年轻的购房者公积金贷款额度被压缩，购房时间可能会推迟。在当前的市场行情中，对部分刚性需求释放将起到一定的抑制作用。（二）土地政策1、国土部：国土资源部关于规范土地登记的意见近日，为进一步加强的\o"土地"土地登记规范化建设，日前，国土资源部下发《关于规范\o"土地"土地登记的意见》，依据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规及《土地登记办法》，进一步细化规范土地登记行为。《意见》共分了十三条，内容分别是：严格划分宗地;准确界定土地登记用途;规范土地出让年限起算时点;规范储备土地登记;规范土地抵押登记;进一步明晰有关超面积宅基地登记政策;严格土地登记统一管理;依法审查土地登记申请资料;建立土地登记会审制度;建立健全土地登记档案资料管理制度，推进土地登记信息化建设;严格执行土地登记人员持证上岗制度;完善土地登记代理制度;完善土地登记资料公开查询制度。《意见》的要求，各地要依据本文件的有关规定，结合本地实际情况，进一步完善有关政策，细化有关规定，不断提高土地登记规范化水平。此文件自下发之日起执行，有效期为五年。2、国土部：重点监测土地高溢价，防止非理性反弹近期土地市场交易旺盛情况，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测。此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。从去年开始，国土部加强对土地市场监测，监测范围从全国105个重点城市扩展到所有县级及以上城市，且对于土地溢价率超过50%的异常交易情况，要求地方政府必须上报。随着楼市调控持续推进，这套监测手段一直延续至今。据了解，针对近期土地市场交易旺盛情况，监管部门在密切监测。此次监测重点是土地溢价率过高、土地底价设定过高现象。作为房价重要组成部分，土地价格一直是监管层关注焦点。7月，国土部和住建部联合发布的《关于进一步严格\o"房地产"房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》强调，下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。推地环节的“高底价”和交易环节的“高溢价”被认为是出现高价地重要因素。在最近的土地交易中，久违的高溢价势头开始出现。土地底价抬升更是近几年的一大趋势。作为近期监测重点环节，监管部门将继续定期通报地价走势和土地异常交易情况，要求进一步完善地价专业\o"评估"评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价。据悉，对近期一些房企密集拿地情况，监管部门将跟踪监测其开发节奏，以防止囤地行为发生。对未按期开、竣工行为，监管部门将按相关规定处理。解析：根据国土资源部每周监测分析，近两个月各地相对集中推地，总体上对\o"房地产"房地产市场的影响是积极正面的，有利于后市稳定。近两个月房企拿地虽有所增多，但底价成交或低溢价成交仍是主流，地价总体上仍保持了平稳。8、9月份，各地异常交易宗地继续减少，溢价率较去年同期大幅下降。尽管近期部分房企加大了拿地力度，但地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热。3、国土部：推进土地利用计划差别化管理国土资源部部长、党组书记、国家\o"土地"土地总督察徐绍史近日主持召开第22次部长办公会议，审议并原则通过了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》。会议强调，务必要坚决贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约制度，大力推进国土综合开发整治，推进土地利用计划差别化管理，走科学发展的道路。会议指出，近年来，随着工业化、城镇化和农业现代化同步推进，土地供需矛盾日益突出，有必要进一步改进土地利用计划，推进差别化管理。要加强和改进土地利用计划管理，提高计划的针对性和有效性，更好地发挥计划的调控和引导作用。会议认为，用地计划指标供需矛盾突出，一方面是因为计划的规模时序与经济发展阶段要求不相适应，另一方面与粗放扩张的发展方式也有很大关系，目前一些地方的经济发展还没有真正从依靠投资驱动和要素驱动转为创新驱动。解析：实际上，国土资源部曾多次针对我国国土综合开发整治强调在土地管理中探索、实行和深化差别化土地管理政策。在土地利用精细化的基础上提出土地差别化管理思路，继而形成统一的政策意见是我国土地综合开发利用的一个进步。此外，为确保土地差别化管理政策得以严格落实，必须首先明确差别化管理的政策导向，并配合审批、评价、监督等制度完善，在透明的制度执行环境下逐步向市场化手段过渡。发达国家市场化配置土地资源的经验也表示，土地资源通过用途管理、市场配置原则来使用，既能够有效避免土地违法，还可以减少土地资源浪费。（三）其他政策1、住建部：十个督查组，全国督战整肃低质量保障房日前，住建部在十八大召开之前的重点工作之一包括保障性安居工程建设、管理、分配等方面在内的各个主要环节，均在巡查范围内。由于前一阶段，各地不同程度地出现质量问题，所以保障性住房的建设质量，成为本次大规模巡查的重中之重。国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上表示，从近期全国检查情况看，保障房工程质量总体是好的，但确有少数项目存在不同程度的问题。对发现的质量问题要“零容忍”，哪个地方、哪个环节出问题，就在哪里解决，对责任单位和责任人要严肃追究，决不手软。2012年8月，住建部机关批复了《住建部稽查办2012年下半年工作计划》（下称“计划”）。计划提出，在2012年下半年将安排对11省市进行保障性安居工程建设、管理的巡查工作。此后，住建部主要领导经讨论后决定扩大巡查的范围，覆盖全国绝大部分省区市。除住建部稽查办外，住房保障司、房地产市场监管司、建筑市场管理司、人事司等都介入其中，并均由司长、分管副司长带队进行巡查工作。住建部人士表示，包括新疆、贵州、广西在内的边远省区，本次也被纳入巡查范围，基本上全国的省、自治区、直辖市都在巡查覆盖范围内。而在本次巡查之前，尚未有如此大规模的针对保障性安居工程的专项巡查。目前，该项工作已经进入收尾阶段，相关巡查获得的情况将在汇总之后上报部机关，并由住建部适时上报国务院。结合巡查中反映出的情况和问题，部分省市已经在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速开展整改工作。而在2012年全年必须开工700万套以上，竣工500万套以上的“目标重压”下，保证保障房建设不出现“赶工期轻视质量”问题，将是考验所在。解析：据济南市住房保障和房产管理局表示,在今年5月国家住建部对全国30个省份的180个在建保障性安居工程质量的监督执法检查中,山东省的项目符合率和基本符合率为99.8%,其中济南市受检项目的符合率及基本符合率达100%,位列全国第一。保障性住房建设质量问题不仅仅涉及到老百姓的生命财产安全，而且也关系到整个政府的公信力。从保障性住房建设质量的督查工作到整改工作都是可控的，而且，在整改保障住房质量过程中所查处的问题普遍都是小通病，因此要保证随时有问题随时整改，以确保保障性住房的整体质量，并通过保障性安居工程的多重带动效应，发挥其正的外部效应。2、济南：7种情况将取消廉租住户承租资格近日，济南市政府公布了《济南市廉租住房使用管理暂行规定》，明确7种取消廉租住户承租资格的情况，分别为：年度审核不符合实物配租条件的；将承租的实物配租住房转借、转租的；改变实物配租房屋用途的；连续6个月以上未在实物配租住房居住或者不缴纳租金的；经书面催告后2个月内仍不办理入住手续的；经书面催告仍不按时提供资料进行年度复审的；违反《廉租住房租赁合同》相关约定的。该规定还指出，廉租住户因收入、住房、户籍、年龄等变化，不再符合廉租住房保障条件的，应当在规定期限内腾退。根据办法，被取消承租资格的住户应当在接到住房保障主管部门取消资格退房决定书之日起2个月内将承租的住房退回。逾期不履行决定，又不申请复议或提起诉讼的，住房保障主管部门可申请人民法院强制执行。3、李克强：抑制房价过快上涨可促进社会公平正义近日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会并讲话。他指出，近几年，政府大力实施保障性安居工程，其中50%是棚户区改造，并采取措施抑制房价过快上涨，这既可惠民生、促发展，也是为了防止抬高城镇化门槛，还有利于调节收入分配，促进社会公平正义。李克强说，积极稳妥推进城镇化是事关长远的大战略，要放在现代化大趋势中思考。在国际环境发生深刻变化、中国发展进入新阶段的形势下，研讨城镇化问题十分重要。李克强指出，城镇化是现代化应有之义和基本之策。已实现现代化的国家都是工业化国家，城镇化率高，农业现代化也达到相当水平。我国已进入工业化中期，但仍将长期处于发展中阶段，作为13亿多人口的大国，实现现代化在人类历史上没有先例，需要立足国情，探索前进，走工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子。李克强强调，城镇化是最大的内需潜力所在。中国城镇化率刚超过50%，按户籍人口算仅为35%左右，明显低于发达国家和许多同等发展阶段国家的水平。差距也是潜力，未来二、三十年，每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。李克强指出，城镇化是长期历史任务，也是复杂的系统工程。当前，中国发展不平衡的最大表现在城乡差距，城市也存在着棚户区和困难户、农民工融入城市难等二元结构问题，甚至表现为城市最突出的差距。处理不好，就会阻滞工业化、城镇化进程。4.国务院参事陈全生:调控要把"限买"改成"限卖"国务院参事陈全生表示，短期内稳增长必须稳投资，稳投资需要稳房产，未来房地产调控思路要注重买房和卖房并举的调控，允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款。关于房地产调控后续思路，陈全生认为，过去出台的政策文章都做在买房上。在租房方面，没有现在新的政策，对租赁市场监管不够。市场不仅要管商品房的买卖，还要管租赁房。陈全生指出，要把对销售市场的单一调控思路转变为销售市场与租赁市场并重的调控思路，注重买房和卖房并举的调控，要建立健全租赁市场的法律法规体系，不断完善租赁政策，使租房也能住得安稳。政策要调整就是要把“限买”改为“限卖”。比如有人买100套，但不是自己住，想卖出去要有限制。奖励租房，要把房子全部租出去，资金所得税全免，不仅如此，出租房者从事的工作所得税也可以减税。陈全生指出，利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，而不是解决有住房的问题。让一部分老百姓合理合法的获得财产支付，扩大中产阶层。使低收入家庭散居，避免集中居住引发社会问题。解析：限售优于限购，是以资本利得税的方法解决炒房问题。限售过程中，按照每年房价增长的指数，以同样的比例征税，这样就能打击投机炒房，比作为行政命令的限购令更为健康和长久。5.济南：《济南市重点项目推进实施办法》：重大项目审批走绿色通道为规范我市重点项目管理，市人民政府办公厅近日印发《济南市重点项目推进实施办法》，对重点项目的标准、申报流程、实施和管理制度、保障措施等方面都作出明确规定。对重点项目的申报流程，《实施办法》明确了相关部门的职责。市直各行业主管部门和各县（市）区（含高新区）对拟列入的重点项目进行初选，并于每年10月中旬向市发改委（市重点项目计划工作组）提出列入下一年度重点项目的书面申请。市发改委负责组织审核各单位提交的申报材料，经综合论证，提出全市年度重点项目初选计划，征求有关部门、单位意见后，报市政府批准，并向社会公布。对重点项目的信息收集，《实施办法》提出实行联络员制度和月报送、季度分析制度，并进行年度绩效目标管理。各县（市）区政府和市有关部门、单位明确信息管理工作责任人及信息联络员，具体负责重点项目信息收集报送和反馈工作，并在每月5日前将上月重点项目进展情况表和动态分析材料报送市发改委。《实施办法》还提出了一系列重大项目保障措施及优惠政策。对于从重点项目中选择认定的重大项目审批，实行绿色通道制度，并在项目用地、资金方面给予优先保障。办法还规定，建立重点项目跟踪服务制度。市交通运输、市政公用、供电、邮电、供水、供气及提供重点项目配套设施的有关单位，应当优先保障重点项目建设需要，及时提供技术指导和跟踪服务。解析：市政府办公厅公布的《济南市重点项目推进实施办》提出，从重点项目中选择认定重大项目，其审批实行绿色通道制度，将在土地指标、服务环境、资金支持等方面得到支持，这将加速重点项目的建设，带动区域的更快速发展。二、市政动态内部交通1、济南地铁目前规划6条线1、2、3条线线路走向确定从接近省城规划部门的相关公司了解到，目前，济南地铁的官方规划共有6条线路，这6条线路又分基本确定的近期规划和仍然存在较大变数的远期规划。据知情人士透露，目前已经基本确定的近期规划路线为1号、2号和3号线共3条线路，其中，1号线大致走向是经一路、明湖北路，连接济南西站、济南火车站以及规划中的未来位于王舍人的济南东站。2号线规划则沿纬二路、英雄山路串连起济南城市的南北，1、2号线成十字状交叉形成济南东西、南北向的轨道交通动脉。而根据规划，3号线将走纬十二路、经十路，串起奥体中心、齐鲁软件园等。从相关文件内得知，2020年前，济南市希望将地铁1号、2号、3号线建成并通车，虽然目前审批立项手续还没有走完审批程序，但是一些前期的投入正在稳步进行中。至于4号、5号、6号线，业内人士称，这几条线路只能算是个初步规划，华山镇、龙奥大厦等或存在发展潜力、或现状人流密集处都将纳入地铁的线网。2、济南拟新建7个客运站改建2个车站济南正在规划对现有客运站布局进行调整，建设7个新车站并改建2个车站，实现与铁路、民航、城市公交、出租、轨道等交通方式衔接，缓解公路客流出行地点过于集中造成的交通压力。根据规划方案，大约到2020年，全部客运站建设工作完成，旅客出行将更为方便。据了解，算上历城客运中心，目前，济南城区共有济南长途汽车总站、济南长途汽车总站南区、济南长途客运中心、济南广场汽车站等10个公路客运站。但在济南长途汽车总站、济南长途汽车总站南区、济南广场汽车站认知度较高，客源和线路也比较集中，这也导致了客运站发展不均衡。目前以上3家客运站的客流量占到市区客运站客流总量的80%以上。而个别客运站因线路、位置等限制，陷入了名存实亡的尴尬境地。根据《济泰国家公路客运枢纽布局规划方案》，在济南新建的7个客运站中，位于济南西部的有1个，为济南西站综合客运枢纽；位于济南西南部的有1个，为开山客运站；位于济南东部的有3个，包括新济南东站综合客运枢纽、济南国际机场客运站、经十东路客运站；位于济南北部的有1个，为济北客运站；位于济南南部的有1个，为十六里河旅游客运站。另外，现在的济泺路客运站(济南长途汽车总站)和青龙山客运站也会根据不同情况进行改(扩)建。根据规划方案，这9个客运站的占地面积将达到60.6万平方米。3、历城区重点项目港西路改建工程年底前竣工通车从济南公路交通部门获悉,作为历城区2012年的重点推进项目,港西路改建工程主体有望于9月底完成,年底前全部竣工通车。截至9月16日,港西路改建全线老路面挖除完成6630米,约63648平方米,完成级配碎石摊铺4295米,水稳碎石摊铺1400米,新建圆管涵1座,路肩矮墙砌筑155米,石岭村沿线三座小桥、西营中桥半幅台(墩)帽已施工完毕。路面施工预计9月底能完成,排水沟、挡土墙、边坡、护坡等辅助工程计划将在12月竣工。港西路改建工程起点位于港沟镇蟠龙村,济南至莱芜高速公路蟠龙立交匝道口处,途经港沟街道办的蟠龙、冶河、寨而头、里子村四村,西营镇的夏家、北龙湾、南龙湾、黄鹿泉、石岭、西营村六村,终点位于西营镇与省道327交叉口,全长15.36公里,路基宽10米,路面宽9米。维持原路面宽度不变,进行路面维修改造,越岭路段局部裁弯取直,加固原有桥涵、完善公路排水及安全附属设施。4、山东出台城乡规划新规擅占业主共有道路和绿地要罚款山东省城乡建设规划有新规,省政府日前下发通知,要求各地实施《山东省城乡规划条例》。条例对城市规划作出明确要求,对于违反相关规划进行建设的行为作出了明确的处罚规定。条例规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设,尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。对于无法采取改正措施消除影响的,依法拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。这类情况包括擅自占用规划确定的道路、广场、绿地、轨道交通、公交场站、燃气设施等进行建设的；擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设的等。同时,条例规定,未经城乡规划主管部门批准,擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的,由城乡规划主管部门责令限期改正,处三万元以上十万元以下的罚款。5、济南市刘长山路西延完工6成据了解刘长山路西延长线工程12.65公里道路已完工61%，最大障碍克朗山段基本打通。大涧沟附近人行道正在铺设花砖，刘长山路西延长线年底前将实现通车。道路目前已61%完工，水电气暖管线同步铺设，道路规划红线宽度50米，绿化控制总宽70米，部分路段设有排水沟，道路设计标准采用机动车、非机动车和行人分流设计。刘长山路西延工程为双向6车道，建成后中间是8米的绿化带，两侧各有11.5米的机动车道，最外侧是4.5米的非机动车道，非机动车道两侧分别是1.5米的绿化带和3.5米的人行道。规划跨河桥梁3座，跨铁路、高速公路桥梁各1座。根据济南市城市总体规划，刘长山路西延长线是一条贯穿西部新城、主城区和东部新城区的交通主干道，建成将完善城市路网体系，拓宽城市空间。工程项目建设总用地面积约88.55亩，总投资11.91亿元。这是一期工程，二期工程将连通到济微路。目前市区到西部及长清主要交通干道为经十西路，刘长山路西延长线打通后，将有效缓解经十西路交通压力。刘长山路西延长线不仅成为济南西部新城的一条重要东西通道，也会缩短济南市区到长清的距离，将长清纳入城市的生活圈。城市发展1、济南建地铁还需“四步走”计划2020年之前建成使用地铁从国家发改委网站获悉，包括青岛、深圳、广州等多地的地铁建设项目通过审核批准，但其中并没有济南，目前济南市的地铁计划还在酝酿准备之中。据了解，《济南市轨道交通建设对泉水影响研究报告》和《济南市轨道交通线网规划》已经完成并通过专家评审，正在履行相关审批程序。相关人士表示，目前济南地铁建设的审批手续没有做完，还没法上报给国家审批，而在9月5日公布的这批城市名单，都是去年就已经上报、现在才审批下来的，济南的步伐只是没那么快。济南若建设地铁，从动工到市民坐上地铁得需要六年的时间，济南市计划2020年前建成使用地铁，现在还有两三年的时间进行相关文件的编制及审批。“2、济南首提“城镇综合体”理念加速城市化进程9月16日，2012中国·济南首届城市运营商大会暨城市综合体建设高峰论坛，在山东大厦举行。目前，各在建城市综合体项目进展顺利，部分企业的开发运营理念，受到业界广泛关注。据了解，参与角逐“十大最佳城市综合体项目”评选的近20个城市综合体项目，目前均进展顺利。参与企业之一、绿地集团山东房地产事业部相关负责人告诉记者，绿地集团一直致力于提升城市高度、打造城市标杆，在超高层和大型城市综合体建设运营方面处于全国领先地位，目前在建的300米\o"绿地普利中心楼盘详情"绿地普利中心已建到地上32层，高度即将突破150米，建成后将成为集高档写字楼、商业、一站式购物中心于一体的大型商业综合体，同时也将是整个城市的新地标。而山东阳光朗乡置业有限公司打造的\o"温泉国际楼盘详情"温泉国际项目，则在我市首次提出了“城镇综合体”的理念，该项目致力于利用商河独特的温泉资源，以温泉为主题，把项目打造成集高端商务服务、旅游度假、绿色人居、温泉主题系列开发于一体的城镇综合体，项目规划理念的前瞻性得到了专家学者的一致肯定。万达、世茂、北大资源等品牌开发企业则在项目规划策划之初，就将旗下的优质产业资源引入项目，打造地产全产业链，成为资源整合型城市运营商的代表。3、解决“北跨”发展瓶颈济齐黄河大桥有望明年开建日前，济南市政府作了《关于积极推进济南“北跨”战略进一步拓展省会城市发展空间的议案》办理工作方案的报告，明确了“北跨”的目标和重点任务。以往“北跨”面临缺乏明确规划、黄河北\o"土地"土地开发难、交通收费等制约因素，但这些难题正在被积极解决。其中，为破解过河难题，由德州出资投建的济齐黄河大桥正在提交申请，有望明年开建。“北跨”要以城区为载体，以产业为支撑，以基础设施为保障，实现“北跨”五大战略目标———黄河两岸融为一体、现代产业合理布局、县域经济突破发展、省会功能显著提高、人民生活明显改善。实现这五大目标目前还有一些制约因素。首先，缺乏明确的“北跨”规划；其次，土地也在制约“北跨”进程，黄河以北多农田以及煤矿区，不能盲目地在这样的土地上搞建设；第三，交通收费也是制约因素，拉大了黄河两岸人们的心理距离。虽然目前济阳、商河以及天桥区的大桥镇和桑梓店由北向南不用收费了，但是向北的桥梁仍要收费，未来将进一步解决桥梁的收费问题。第四，缺乏大的落地项目，对“北跨”发展不利，如鹊山龙湖项目虽已经过审批，但是因缺乏落地项目还没有正式启动。为解决“北跨”发展瓶颈，具体规划正在进行。在交通这一大制约问题上，作为“济南都市圈”友城的德州计划投资兴建济齐黄河大桥，实现免费通车，既有利于周边城市加强与济南的交流，同时也提升了济南的省会城市功能。济齐黄河大桥现报经国家审批，有望于明年开建，2015年前或将实现通车。4、济南棚户区改造5年2.4万户居民住62㎡的新居截至2012年5月,济南市已启动38个集中连片棚户区和35个零星片区的改造工作,累计完成各项投资161亿元,共有20个集中连片棚户区约2.4万户居民陆续入住新居,一大批棚户区旧貌换新颜。早在2007年4月27日,济南市政府就推进棚户区改造做出详细部署,力争3年内基本完成棚户区的改造。济南市旧城区有38个集中连片棚户区和66个零星片区,居民约6.8万户、18.6万人,建筑总面积约460万平方米,分别占二环路以内总户数的10.6%、常住人口总数的10.7%和房屋建筑总面积的6.3%,区域内房屋破旧,居住拥挤,设施匮乏,低洼易涝,群众生活环境差,居住条件亟待改善。初步统计,改造前棚户区居民户均居住面积约32平方米,改造后户均居住面积可达到62平方米。区域发展1、场站一体化工程主体将完工西城首现巨型荷花雕塑喷泉为加快科学发展，建设美丽泉城，济南市启动了一批重点工程项目建设。作为“十艺节”重点项目之一的西站场站一体化工程，目前围绕礼乐广场、长途客运枢纽和公交换乘枢纽等核心项目建设进入主体完工倒计时，下个月中旬，将完\o"成全的博客"成全部主结构施工，年内正式交付使用。伴随主体施工完成，西部有望建成全省首处立体发车体系的客运枢纽，全面实现交通“零换乘”，新城核心区将建成占地1000平方米的荷花雕塑喷泉。作为整个场站一体化工程中最核心的景观建设项目，占地千平的荷雕喷泉，将首次亮相西城。围绕礼乐广场的建设目前已全面进入后期花砖铺装和核心造景设施招标建设阶段，下月中旬，25000平方米的大理石花砖将铺设在整个喷泉区的路面，而露天部分的花砖总铺装量将超过40000平方米，1000平方米荷花镂雕喷泉和“樽”“琴”外墙将在随后完成安装。荷花雕塑最新规划由底座、本体、喷泉等3部分构成，底座直径36米，高9.5米，荷花本体直径18.5米，主体以不锈钢材质作镂空装饰处理，喷泉安装在荷花四周，花池面则由半径26米的旱喷造型和半径18米的水喷造型组合而成。此外，配建的商业楼，10月将建成“樽”高25.8米、“琴”高20.3米的浮雕造型建筑。站在礼乐广场中心位置，沿西客站站房向南看去，在建的济南长途汽车西站不仅是西部占地面积最大、建设水平最高的一处长途枢纽，投用后更将成为全省首处实现立体发车的大型综合客运枢纽区。伴随年底工程全部完工，投用的长途枢纽站平均日发送量预计将突破3万人次。长途客运枢纽工程整体位于京沪高铁以东、齐鲁大道以西、济南西站以南、张庄路延长线以北区域，规划建设一处由地下2层、地上3层构成，总建筑面积约67500平方米的长途客运主站房，同步配建一处由地上30层、地下2层构成、楼高近百米的高层商业综合体凤凰大厦。位于礼乐广场地下的公交枢纽站，由西侧的管理用房与场站设施组成。截至目前，公交换乘枢纽的基础骨架已基本搭建完成，正进行内部装饰，预计10月15日完成主体工程，年底交付使用。届时，4000平方米的内设集散厅，将为高铁、地铁、公交、长途客车、出租车、私家车等6类换乘方式提供服务，全面实现交通“零换乘”。据介绍，公交枢纽站由地下的集散大厅和地上的站台、办公管理用房组成。地下2层和地下3层分别预留有地铁1号线、6号线的西站预埋段。目前，整个公交换乘枢纽区共设扶梯45部、直梯27部，共建7处大型出入口，地下一层占2处，地下2层占5处。2、D17文化产业园明年竣工泉城市民可体验啤酒文化“堤口路17号”济南啤酒集团原址，代表着济南人时代印记的趵突泉啤酒曾经在这里酿造。几经筹划确定，啤酒厂老厂房进行改造，打造文化创意产业园。目前，D17文化创意产业园项目正在加紧施工，啤酒厂老厂房改造以及签约商户入驻等预计明年全部完成。D17文化创意产业园项目将打造济南啤酒国际文化街区。项目规划用地约100亩，现有地上建筑面积8万平方米。该街区以老工业旧厂房改造，以文化创意、工业旅游、餐饮娱乐、啤酒工业文化体验等多种业态融合为发展方向。该项目建设主要对旧厂房进行整体规划改造，建成后将打造成综合商业街区。天桥区商务局相关人士称，目前项目已经投资8000多万元，新建和改造现有地上建筑面积约1万平方米。现已引进完成3条啤酒生产线，古堡大酒店、金海岸顺风大舞台、大型啤酒烧烤屋现已实现开业运营。据介绍，商业街区内在建的浅生水疗健身中心，营业面积8800平方米，可满足顾客健身、足疗、按摩、深水保健等需求，预计明年完工。此外，D17文化创意产业园项目还引进了银座KTV、商务酒店、特色咖啡吧等，现处于室内\o"装修"装修阶段。据悉，目前该项目正在进行招商。据该文化创意产业园招商部门相关人士介绍，D17文化创意产业园项目正在加紧施工，啤酒厂老厂房改造以及签约商户入驻等预计明年全部完成。3、章丘欲打造“全域旅游”城市9月10日，章丘市旅游推介暨项目招商洽谈会在章丘举行。章丘推出了包括绣源河风景区项目、朱家峪文化产业园项目、龙山文化遗址公园项目等9个旅游项目，总投资预计将达数百亿元，其“全域旅游”的规划初露端倪。今年，《章丘市政府工作报告》中提出了“全域旅游”的概念。章丘市委书记江林曾表示，“全域旅游”是一种现代城市发展观念，需要突破景区局限，让城市建设、环境保护、交通运输、餐饮服务等各个方面都服务于旅游发展大局，形成“大美章丘”的品牌形象。透过这次旅游项目招商洽谈会，章丘划出的南部以三王峪、植物园为代表的“大山水”；中部以百脉泉、白云湖为代表的“大奇观”；以及北部以洛庄汉墓为代表的“大文化”三大板块得到呈现，加上朱家峪、绣源河等项目，章丘“全域旅游”的现实构架得到展现。实现“全域旅游”的关键在交通。据了解，为做强济南近郊游，今年4月2日起，章丘联合济南市交通部门开通了“游701、游701支线、游702、游703”四条旅游专线。专线开通后，百脉泉、朱家峪、三王峪、白云湖四大景区人气得以提升，截至6月底已输送游客2000多人次。另外，正在建设的章丘客运总站工程预计将于明年年底前完工，建成后可实现日发送班次735个，日旅客发送量1.9万人次。可以实现汽运、铁路、公交、出租等运输方式“零换乘”，方便游客到章丘旅游。三、市场资讯1、2012年拿地成本有实质下跌，10月后底价楼板价有上升可能2012年4月份至今，地方政府频繁微调、首套房贷款逐渐放松、中央态度一度暧昧等因素共同作用，使重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放，市场交易量此后步入回升通道。土地市场也随之明显回暖，自6月份以来，全国30重点城市经营性用地的成交总建面和总金额明显走高，底价成交地块比重有所下降。至7、8月份，以一线城市为首的土地市场，开始有少数优质地块重新出现多轮竞拍及高溢价拿地的情况，土地成交单价也开始回升。目前来看，2012年1—5月土地成交楼板价都低于1800元/平方米，自6月开始，土地成交楼板价就稳定在2000元/平方米以上。随着三季度土地供应的放量和企业资金压力的缓解，土地市场将继续升温，未来10月的土地成交楼板价将很难低于今年一季度。2012年前三季度，土地市场冷清持续，土地的成交楼板价和底价楼板价的走势基本一致，，两者双双下行。自6月开始，土地底价楼板价开始上行。三季度，土地底价楼板价较年初虽有所上升，但我们之前已经提到过，已经较去年同期有明显下降，再加上政策有放松可能，市场成交量上涨导致房企拿地信心的回转，从各方面来看，这个阶段都算是全年拿地的最佳时间。9月份，随着土地供应的加大，优质地块的入市，土地底价楼板价存在继续上涨可能，但上涨的步伐不会太快，也算得上房企拿地较合适的时机。至10、11月份，房企销售回款带来资金压力的下降，有实力在土地市场上加大竞争，高溢价成交占比有望高于当下，土地的底价楼板价以及成交价格都可能继续上涨。由此9月份不失为最佳拿地时机的尾巴。2、齐鲁秋季房展9月14日盛大开幕9月14日上午，由齐鲁晚报、生活日报主办的2012第27届齐鲁秋季\o"房地产"房地产展示交易会在济南舜耕国际会展中心盛大开幕。据悉，本届房展会从14日持续到16日共3天时间，此次展会汇集了省城最具影响力的楼盘。中铁置业、银丰地产、鲁商置业、黄金地产、齐鲁置业、外海地产等20余家房企纷纷亮相助力秋季房展会。\o"银丰唐郡楼盘详情"银丰唐郡、\o"九英里颢苑楼盘详情"九英里颢苑、\o"大城小院楼盘详情"大城小院等东部住宅典范齐齐登陆本届房展会，以\o"外海中央花园楼盘详情"外海中央花园为代表的西部品质楼盘也毫不逊色，章丘、长清和商河三地亦群星云集,\o"山水泉城楼盘详情"山水泉城、齐鲁涧桥、\o"鲁商常春藤楼盘详情"鲁商常春藤、鲁商御龙湾、\o"温泉国际楼盘详情"温泉国际等楼盘闪亮登场。除了住宅项目外,位于泉城路的\o"泉城旺角楼盘详情"泉城旺角产权式商铺项目也给观展者带来了惊喜。展会现场，各大楼盘各具特色，争奇斗艳，除了以过硬的品质征服观展者，还纷纷推出各种优惠促销活动来吸引观展者的目光。外海中央花园房展会3天最高每套优惠60000元；中铁•逸都国际凡在房展会当天缴纳1000元意向金，并于2012年9月14日-9月23日之间认购特定房源的，可享受现场公示总房款2％的优惠。同时，搜房电商团购也火爆来袭，千万让利搜房会员。\o"中海国际社区楼盘详情"中海国际社区雍景郡为搜房会员提供了案场3万抵5万，老带新0.5％的优惠基础上，3000抵20000的专属优惠；\o"阳光100国际新城楼盘详情"阳光100国际新城，H6、H7开盘在即，搜房会员独享最高5万优惠，H1、H2搜房会员最低9折优惠；中铁逸都国际，5#东单元，12#，搜房会员交3000享95折专属优惠。除了项目的展示，房展会现场的各种活动也也让人目不暇接。泉城旺角射箭赢好礼，齐鲁置业cosplay秀合影等各式各样的活动也赚足了观展者的目光。同时展会也为银行工作人员、资深律师,设置了服务专区,现场帮助购房者解答买房卖房、贷款、权益维护等方面的问题。3、318米济南地标冲击新高楼顶打造玄妙观光层9月20日上午9时40分，位于济南中央商务区（CBD）核心的山东首席金融综合体-\o"启德国际金融中心楼盘详情"启德国际金融中心奠基开建。这个由美国约翰·波特曼建筑大师设计的新地标式建筑，不仅以主楼318米的高度成为济南市规划在建的第一高楼，而且其设计玄妙的“波特曼空间”及顶部观光层，将为省城市民提供登高望远的新去处。启德国际金融中心位于济南中央商务区（CBD）核心位置，其定位为金融综合体，是由世界级建筑设计大师约翰·波特曼亲自设计的。它的规划建成，对济南中央商务区（CBD）及金融功能区的建成，起到标志性的作用。项目计划于2015年全部建成投入使用。启德国际金融中心，或许能开启济南的“高楼观光业”。在主塔顶层的构造中，有奇妙的“波特曼空间”，玻璃外壳与钢索首次碰撞，再次冲击人们的感官体验，天光在这里发生不可思议的奇幻变化，绿化和水景的自然手法植入其中，充满奇妙。而其顶部就是泛着太阳光辉的以玻璃构筑物组成的观光中心，可以看到由玻璃与钢柱组合而成的巨大空间充斥着梦幻的光影，这里将会成为济南的制高点和游览中心。而为了达到观光目的，竖向交通配备了直达观光中心的电梯。4、房企信用降级流动性疲弱及融资风险大是主因在楼市成交量有所回暖的大势下，一些房企又陷入“信用危机”。近一段时间，多家房企信用评级都被国际评级服务机构下调。业内人士指出，信用评级作为一个参考指标，对于上市公司在境外发债会有一定影响，但对公司运营和股票走势影响不大。即便楼市持续回暖，成交量稳步上升，众多品牌上市房企信用依然难逃被国际评级服务机构看低。根据今年以来国际评级服务机构公开发布的报告粗略计算，中资房企已有近10家被降低信用评级或被列入负面观察名单。其中不乏恒大、融创、绿城中国等知名品牌房企。早在今年3月，标普就指出，中国房地产市场运营环境严酷、再融资风险持续加大，会在未来6个月对中国房企采取更多负面评级行动。纵观被降级的房企评级报告，都存在一定共性。多为大型知名房企，此前都有在境外银行贷款或发债的融资经历，一些公司还曾参与境外上市。这些企业在过去几年多数保持快速增长纪录，但在政策调控下，市场投机需求被挤出，商业地产需求也有所降温的前提下，房企业绩出现阶段性滑坡。多个被标普降级的报告都称，销售的持续疲弱，资金流动性吃紧，房企的再融资风险加大。标普评级是按照工业企业的标准去评判企业风险，但房地产企业属于资产类公司，有其特殊性，资产的随时变现通常可以解决现金流等问题。因此，标普评级只是具有指导意义，并不完全精准。但评级较差证明企业资金压力较大，这一点毋庸置疑。多位业内分析人士表示，房企的信用评级被降可能会加大进一步的融资成本，最直接的表现就是影响企业在境外发债的利率水平，而其实对于房企内部运营的影响并不大。第二篇市场分析篇土地篇本月公告土地分析9月济南市新增供应土地8幅，总用地面积44.03万平方米，其中2幅为住宅用地，6幅为商业用地。位于槐荫区西客站片区本月有5幅土地供应，1幅住宅用地，另外4幅均为商业用地；位于天桥区顺河高架附近本月有3幅土地供应，1幅为住宅用地，另外2幅为商业用地。（一）地块供应走势分析图1-12011年9月-2012年9月济南市土地市场供应走势资料来源：CRIC地块供应走势：9月份济南市土地市场环比有所减少济南市本月土地供应面积为44.03万平方米，环比8月减少29.59%。从公告幅数上看，本月公告土地8幅，平均单幅土地面积约为5.5万平方米。（二）供应结构分析供应土地性质以商业为主图1-22012年9月济南市供应土地属性资料来源：CRIC本月公告土地属性为住宅和商业用地，其中住宅用地供应两幅，供应量为20.97万平方米，占总量的48%；商业用地供应六幅，供应23.05万平方米，占总量52%；无工业用地供应。槐荫区西客站片区为主力供应区域从公告区域来看，本月2个区域有土地供应，其中槐荫区的西客站片区为主力供应区域，供应面积30.31万平方米，占比为68.84%，随着该区域的陆续开工建设，济南西部的现代化新城区的建设将得到快速发展。图1-32012年9月济南市供应土地区域分布资料来源：CRIC5-10万平方米之间的土地为供应主体本月土地供应中，5万平方米以下的土地共4幅，供应面积为9.48万平方米，占比21.53%；其次规模在5-10万平方米的土地3幅，供应面积是22.90万平方米，占总供应土地面积的52%；规模在10万平方米以上的土地只有1幅，供应面积11.64万平方米，占总供应土地面积的26.44%。图1-42012年9月济南市土地供应规模结构资料来源：CRIC本月成交土地分析9月济南市共成交土地9幅，总用地面积31.42万平方米，其中3幅为住宅用地，总成交量为12.09万平方米，6幅为商业用地，总成交量为19.33万平方米。1、地块成交走势分析图1-52010年-2012年9月济南市土地市场成交走势数据来源：CRIC地块成交走势：9月份济南市土地市场环比有所减少9月份济南市土地成交面积为31.42万平方米，环比8月减少50.40%，成交幅数为9幅，成交量较7、8月份均有所减少。2、成交地块结构分析商业用地为成交主力图1-62012年9月济南市土地成交用途结构数据来源：CRIC从土地属性来看，本月商业用地为成交主体，本月住宅用地有3幅土地成交，总成交量为12.09万平方米，占总成交面积的38.48%；商业用地有6幅土地成交，总成交量为19.33万平方米，占总成交面积的61.52%。槐荫区西客站片区是成交主力区域图1-72012年9月济南市各区域成交面积数据来源：CRIC从成交区域来看，本月槐荫区的西客站片区为主力成交区域，济南西城投资开发集团有限公司拿下槐荫区西客站片区8幅土地，占地面积约31.42万平方米。另外，山东和润置业有限公司拿下历城区唐冶新区的1幅土地，占地面积为7.55万平方米。成交地块规模集中在5-10万平方米本月成交地块规模在5万平方米以下的土地共6幅，成交面积为13.39万平方米，占比42.62%；其次规模在5-10万平方米的土地3幅，成交面积是18.03万平方米，占总成交土地面积的57.38%；最后，本月规模在10万平方米以上的土地无成交。图1-82012年9月济南市土地成交规模结构数据来源：CRIC3、地块流标率分析本月无土地流标。第二章、商品住宅市场一、市场综述2012年9月，济南商品住宅市场供应和成交量均创年内新高，市场处于供求两旺的态势，金九传统旺季特征有所表现。从供应来看，本月济南商品住宅市场供应量较上月有大幅上涨，经过8月份为金九银十的蓄势准备完成后，开发商为抢占市场先机，及时推出大量新房源，尤其有大量刚需盘入市，供应量达到年内新高。9月济南普通住宅市场新增供应量为70.46万平方米，环比上月上涨68.04%；公寓新增供应量为5.03万平方米；别墅新增供应量为0.09万平方米。从成交情况来看，本月普通住宅成交量为56.62万平方米，环比上月上涨17.60%；成交均价为7126元/㎡，环比上月下跌2.16%；本月公寓成交量为2.33万平方米，环比上月上涨50.23%；成交均价为13578元/㎡，环比上月上涨22.27%；别墅成交量为0.85万平方米，环比上月下跌61.01%，成交均价为13616元/平方米，环比上涨9.40%。图2-92012年1月-2012年9月济南市普通住宅供求情况数据来源：CRIC图2-102012年1月-2012年9月济南市公寓供求情况数据来源：CRIC图2-112012年1月-2012年9月济南市别墅供求情况数据来源：CRIC（一）商品住宅批准供应总量走势普通住宅表2-1济南2012年1-9月普通住宅批准供应统计分析表月份供应面积（万㎡）2012年1月19.492012年2月12.742012年3月37.572012年4月50.202012年5月24.42012年6月21.92012年7月54.462012年8月41.932012年9月65.34数据来源：CRIC图2-12济南2012年1-9月普通住宅月度批准供应量走势图解析：2012年9月济南普通住宅市场新增供应量为65.34万平方米，环比上月上涨55.83%，供应量创年内新高。本月有28个项目有新增供应，其中22个项目新增供应量均超过1万平方米。舜奥华府，尚品燕园，中国铁建国际城为供应面积排名前三甲。三项目总计供应17.03万平方米，占济南供应总量的26.06%。9月份普通住宅供应量虽较上月涨幅明显，金九开局之际，许多开发商选择加推入市。尚品燕园，中国铁建国际城,中建锦绣城等项目提供了大量针对刚需客户房源。该月供应量达到目前全年最高峰之后，预计2012年最后一个季度供应将会有所放缓，但是由于恒大雅苑，鲁商凤凰城，银丰唐郡等项目陆续入市，将会支撑很大一部分供应量。公寓表2-2济南2012年1-9月公寓供应统计分析表时间供应面积（万㎡）2012年1月02012年2月02012年3月02012年4月3.642012年5月02012年6月10.72012年7月02012年8月02012年9月5.03数据来源：CRIC图2-13济南公寓批准供应量月度走势示意图数据来源：CRIC解析：2012年9月济南公寓市场新增供应量为5.03万平方米，新增项目为金桥国际和祥泰汇东国际。9月份公寓供应量实现了零的突破，部分公寓项目选择在下半年入市。济南市商品住宅市场中公寓产品市场占有量较小，供应量一直不多，受单个项目影响比较大，截至目前2012年新增公寓供应量仅为19.37万平方米，济南市公寓多以住宅或者综合体的配套而建设，单纯的公寓项目体量不大，未来祥泰广场，保利中心等项目将陆续入市，会对未来公寓供应产生较大影响。别墅表2-3济南2012年1-9月别墅供应统计分析表时间供应面积（万㎡）2012年1月0.522012年2月0.692012年3月1.032012年4月02012年5月0.12012年6月8.32012年7月0.742012年8月0.422012年9月0.09数据来源：CRIC图2-14济南别墅批准供应量月度走势示意图数据来源：CRIC解析：2012年9月济南别墅产品供应较上月大幅下跌，跌幅为78.57%，仅有建邦原香溪谷项目有新增供应，供应量为0.09万平方米，4套。济南别墅市场较小，开发项目不多，供应一直受单个项目影响比较大。（二）商品住宅批准供应区域分布普通住宅表2-4济南2012年9月普通住宅批准供应量区域统计分析表区域供应面积（万㎡）比例长清区1.652.52%高新区17.0726.12%槐荫区11.7618.00%历城区10.2215.64%历下区20.2130.92%市中区1.422.18%天桥区3.014.61%合计65.35100.00%数据来源：CRIC图2-15济南2012年9月普通住宅各区域批准供应量示意图数据来源：CRIC解析：9月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，历下区为主力供应区域，供应总量高达20.21万平方米，占济南市供应总量的30.92%，该区域内尚品燕园、中国铁建国际城、力高国际为主力供应项目；其次是高新区，供应总量为17.07万平方米，占济南市总供应量的26.12%，该区主力供应项目为舜奥华府，供应量为6.57万平方米；再次为槐荫区，供应总量为11.76万平方米，供应主力项目为凯旋新城；市中区本月供应量最少，为1.42万平方米，仅宏瑞国际星城一个项目有供应。公寓表2-5济南2012年9月公寓批准供应量区域统计分析表区域预售面积（万m2）比例历城区1.3526.84%历下区3.6873.16%合计5.03100%解析：9月，济南只有历城区和历下区公寓新增供应，其中历城区供应项目为金桥国际，历下区供应项目为祥泰汇东国际。别墅表2-6济南2012年9月别墅批准供应量区域统计分析表区域预售面积（万m2）比例长清区0.01100%合计0.01100%数据来源：CRIC解析：9月，济南只有长清区建邦原乡溪谷项目新增供应别墅0.01万平方米，共计4套，套均223.26平方米。二、商品住宅成交市场走势解析（一）商品住宅成交总量走势普通住宅表2-10济南2012年9月普通住宅成交量统计分析表时间成交面积（万平方米）成交套数(套)成交金额(亿元)成交均价(元/平方米)2012年1月8.437335.7267862012年2月20.40183414.0168652012年3月39.90350228.0970402012年4月36.30321125.4170002012年5月41.39372228.4768782012年6月41.03375729.2871372012年7月46.62432233.6572192012年8月45.51417033.1572832012年9月53.53472338.147126数据来源：CRIC图2-162012.1-2012.9济南普通住宅成交量月度走势示意图（万平方米）数据来源：CRIC解析：2012年9月济南市普通住宅成交表现为量升价跌，成交量同上月相比有所上涨，成交面积为53.53万平方米，环比上月上涨17.62%，成交均价为7126元/平方米，环比上月下跌2.16%。从图中可以看出，自2012年3月份市场逐步回暖开始，济南普通住宅成交量一直处于平稳中略有上升的状态，直至9月份创造新峰值，