【《互联网+背景下房地产融资模式的创新分析》14000字】

互联网+背景下房地产融资模式的创新研究目录TOC\o"1-3"\h\u83321绪论 2236861.1研究背景与研究意义 2102971.2文献综述 3193121.2.1国外相关文献综述 4325821.2.2国内文献综述 4148491.3研究内容与研究方法 5151141.3.1研究内容 5185431.3.2研究方法 5169501.4房地产企业融资有关概念及特点 6134871.4.1房地产企业融资的概念 6114631.4.2房地产企业融资的特点 6187262我国房地产企业融资现状分析 6195882.1我国房地产企业融资现状 6178322.1.1融资规模较大 7272502.1.2融资渠道单一 7157752.1.3融资限制较多 8268542.2我国房地产企业融资现状影响因素分析 8318332.2.1外部环境变化 8141042.2.2内部环境变化 9186303互联网+背景下房地产融资模式分析 9108553.1众筹融资模式的应用 9276993.2P2P融资模式的应用 9129773.3互联网金融门户融资模式的应用 10152973.4电商大数据融资模式的应用 11190484案例分析—以万科为例 1288684.1万科概况 12185044.2万科融资模式分析 12234234.3案例总结与评价 13102125房地产融资模式的创新与优化 14146635.1房地产企业层面 14182685.1.1加强互联网融资的信息化管理 1493645.1.2注重企业融资信用评级的提高 14194485.2政府层面 15226165.2.1实时监督与管控互联网融资流程 15113975.2.2加强对互联网融资的规范化管理 153245.3互联网融资平台层面 1560505.3.1提升和应用核心管理技术 15157225.3.2强化互联网融资风险的管理 16238995.3.3创新互联网融资产品与优化服务 1696936结论与展望 1732457参考文献 18摘要近年来，房地产已经成为了我国国民最关注的重要行业，房地产行业的发展对我国经济发展有着深刻的影响。房地产融资是房地产业发展至关重要的一环，融资受国家宏观调控的政策影响较大，房地产行业能否健康发展取决于房地产业的融资问题。为了解决房地产现存融资模式带来的不利影响，探索与寻找多元化的融资模式是本文研究的主要目的，本文将通过介绍我国互联网+背景下的市场分析，对我国目前房地产融资所存在的问题进行分析以及对互联网背景下新兴的融资模式进行介绍，最后以万科地产的融资模式为案例解释房地产企业所存在的融资问题，并对此提出我国房地产企业为顺应互联网时代实行创新融资模式的建议，解决我国房地产企业融资问题，促进我国房地产行业的健康发展。关键词：房地产；互联网；融资模式；创新1绪论研究背景与研究意义1.1.1研究背景近年来，我国推动市场体制的规范化发展，社会经济取得长足的发展，城市住房需求大幅增长，带动了整个房地产行业的发展。我国各地区内的住房土地供应不断减少，投机性买房、炒房等原因，使得我国各地的房价增长。当前，互联网技术，大数据技术等的紧密结合，构建覆盖全面、便捷高效的互联网+系统，深层融入了大众生活工作各方面。以信息科技为基础构建的互联网融资平台，人们逐渐提高了对全新互联网金融的认知，对互联网融资等的了解加深，根据需求不同享受对应的差异化互联网融资服务。互联网金融模式和传统融资模式有很大区别，与互联网金融技术相结合，促进房地产企业融资的创新，能有效回避了房地产开发商和银行借贷融资之间的难题，有着低门槛、去中介化等明显优势。[1]房地产企业选择互联网金融模式实现融资，能对房地产项目建设等进行宣传，会有更多潜在购房者被吸引过来，只需花费较低的成本就能快速获取更多资金，达到互联网融资的目的。[2]例如，万达在“稳赚一号”互联网融资项目中，通过互联网融资得到比市场利率要低的融资，能对在建的万达广场项目进行更好地开发，也将更多未来业主有效锁定，达到减轻该项目销售压力的目的。[3]在此项互联网融资项目中，相关投资人能获得相应的投资收益，还能把其转换为折扣券等。房地产企业创建互联网融资项目，相关参与者能通过交易各取所需。房地产企业结合自身资金需求以互联网融资方式进行融资，能将互联网融资优势充分利用起来，互联网融资办理非常迅速便捷，有很强的时效性与实用性。[4]在互联网融资方式的支持下，投资者能真正参与房地产企业融资中，可按照自己购房需求选择低价购房的优惠，或者按照自己理财需求通过投资得到更高的收益。而互联网金融平台经营者、相关机构也能从融资交易中，收取相应的管理费，同时掌握更多有关公司融资的大数据信息。1.1.2研究意义在理论意义方面，本课题针对互联网背景下房地产企业融资模式展开研究分析，能对相关理论作出补充。因国内金融体系的发展有所不足，与我国房地产融资特点结合不紧密，通常是完全按照国外相关文献对国内融资进行解读，并不会给我国房地产互联网融资提供有效帮助。本选题从理论角度入手.主要是研究分析互联网背景下当前国内房地产融资的创新点。我国互联网金融发展更加规范化，人们生活各方面受发生很大变化，本课题研究能对互联网金融内涵进行扩充，从多角度分析互联网金融对融资办理的影响，为房地产互联网融资创新提供新引擎。在互联网+背景下，有很多房地产企业尝试互联网融资模式，但由于时间比较短，只有很少的相关文献研究可以参考。本选题研究完善互联网背景下房地产融资的相关理论，能使有关房地产行业的有关研究更加深入。在现实意义方面，本课题选取万科房地产企业作为案例，分析万科房地产企业的互联网融资案例，能使国内互联网下房地产融资模式的实践分析增加，有一定的实践价值。我国互联网金融，相对来说实际发展时间很短，国内在此方面应用研究较少。[5]针对互联网背景下国内房地产融资模式的研究，很多是只是从理论角度入手，需要对互联网融资流程进行梳理，并分析房地产企业互联网融资中的风险、控制措施等，要将房地产企业现实情况作为依据，对互联网融资模式进行科学选择。[6]对此，本选题以万科房地产企业为例，分析了该房地产企业的互联网融资实践活动及效果等，对其他房地产企业开展互联网融资提供指导和参考，促使互联网融资模式发挥出更重要的价值。房地产企业需要重视互联网融资办理过程中风险、风险控制措施等，确保互联网融资模式得到有效应用，有相应的实践案例作为支撑。[7]1.2文献综述1.2.1国外相关文献综述国外学者在房地产创新的研究，更多的是在对房地产金融进行研究，其中对房地产企业融资具体情况开展研究分析。国外相关研究文献，多是从房地产行业角度入手，或者从企业的角度入手，探讨房地产融资中的各类问题，很少涉及房地产企业的融资模式。这是因为国外房地产的开发模式有很大差异，国外对土地所有权属的相关界定有明显不足。国外很多学者是从投资者进行解读，甚至会个体投资者角度分析房地产融资，是基于微观层次研究分析房地产企业的融资以及创新。因此，国外学者在此方面研究中，更多地是选各种融资方式、融资管理方法、融资路径等作为研究主体。针对房地产相关金融产品的风险问题，Fermanian和Laurent等学者（2008）在研究中指出，在金融市场框架之内，对冲合成CDO不能将已发生的风险分散开。对于次贷危机，Nofsinagr等学者（2012）进行了深入的研究，并指出了房地产金融的衍生品加快法阵，会在很大程度上冲击原有房地产金融系统，有房地产企业会因此进入资金链断裂的崩溃情况。Schwartz在研究中指出，在美国的房地产金融体系中，住房按揭贷款是房地产融资是的重要构成部分，可支持10年及以上的住房按揭贷款。美国住房金融体系主要是由房利美、房户借贷公司等共同发力，维护房地产行业金融的平稳运行。在这种情况下，美国房地产金融行业在证券的主要下逐步完善整个房地产融资体系，能使美国房地产市场更加稳定。通过从多角度分析房地产行业的融资及效果等，Fisher和Brucggcman（2013）在研究中指出，房地产融资有着收益性房地产融资及住宅房地产融资，当前我国房地产企业并不是选择这两种融资分类方法。Fisher等学者（2013）也对证券和房地产资本等进行研究，论述了不同类型证券的应用、房地产信托融资管理等。1.2.2国内文献综述对于房地产融资难度大的问题，张丽雅学者指出这主要是由于市场上发生货币紧缩、利率居高不下的状况。有不少房地产企业由于自身实力的限制，无法采用银行贷款方式获取资金支持而，实际融资村子者巨大困难，导致房地产企业的经营运作非常不稳定。对此，房地产企业在融资环节中，需要注重开拓更多融资渠道进行开拓，灵活应对融资中的困难，尝试通过和小额贷款公司借贷等方式实现融资，能使企业在此阶段内在资金方面的压力明显减轻。伍明新学者（2015）则指出国家政策会对房地产企业经营发展带来极大影响，出台的相关政策法律造成的约束，房地产企业无法借助外力进行改变，很容易在融资环节出现问题，同时也要规避融资中的各类风险问题。在选择融资方式方面，马如雄学者（2014）指出房地产企业可通过外部融资和内部融资方式得到资金支持。在外部融资方式的选择方面，银行贷款方式有着资金额度大、信誉度高等优势，房地产企业还可和房地产基金、房地产信托等进行合作，向外部金融机构进行融资管理。郭俞军学者（2015）则强调，有更多房地产企业倾向于多元化融资模式的运用，因此，互联网融资创新成为了房地产企业的关注热点。在未来，房地产企业将采取多样化的互联网融资模式，在融资方面的费用支出更少，但能更快地获取资金支持。迟丽华等学者（2014）指出，现在市场环境瞬息万变，房地产企业在融资环节中应摆脱传统融资的限制，需要结合具体融资需求采取灵活应对方式，抓住互联网融资时机。若是后续房地产企业不能将自身借贷偿还清，可通过以产抵债进行偿还。通常情况下。债权方会用物值对等的资产作为抵押物进行偿还。在我国，房地产行业呈现迅猛的发展态势，很多房地产企业在短短几年内急速扩张。孙炳江学者（2014）对我国房地产企业债权融资、自有资金融资等融资方式及效果进行研究整理，国外已有的融资模式有比较程度的管理流程，我国房地产企业融资管理实践中，可借鉴国外房地产企业所采用的融资管理策略，主要是从我国房地产企业不同发展阶段、融资方式选择、成本支出、房地产项目开发作出深度解析。罗文炳学者（2012）在相关研究中强调，我国针对房地产融资所制定的相关制度和政策等，房地产企业在融资模式创新过程中很容易遇到风险能帮助很多房地产企业解决融资过程中的很多突发问题。1.3研究内容与研究方法1.3.1研究内容本文在绪论部分，先简要介绍本选题的研究意义与研究背景，分析有关房地产融资的文献研究，再分析房地产企业融资的概念及特点。本文在正文部分，先基于现实角度分析我国房地产企业融资现状及影响因素，分析互联网＋背景下房地产企业可采用的多种融资模式，再以万科房地产企业为例分析该企业的融资模式等，最后从房地产企业层面、政府层面、互联网融资平台层面分析融资改进建议。1.3.2研究方法(1)文献分析法:笔者查阅了有关国内外房地产企业融资的文献资料，并在知网等网站中重点筛选房地产融资创新等相关信息资料，将相关资料信息整理、对比、总结。(2)比较分析法:比较我国房地产企业对P2P融资模式的具体应用.分析了我国房地产企业互联网融资的具体情况，影响因素等。对比房地产公司采用不同互联网融资模式的效果，明确各类互联网融资模式的主要优势及不足。(3)调查研究法:调查并分析了万科房地产企业的融资情况，深入了解万科企业在互联网融资中的具体选择、收益等，得到本课题研究所需调查资料。最后，对该房地产企业互联网融资模式进行分析，主要是对互联网融资的流程作出梳理总结。1.4房地产企业融资有关概念及特点1.4.1房地产企业融资的概念从广义概念上讲，房地产融资是指房地产企业在房地产开发、运营及流通过程中，通过抵押信用进行的资金筹措，融资以及一切金融活动的总称，其中包括资金的筹措，运用与清算。融资方式分为内部融资和外部融资。[8]其中内部融资包括：企业自由资金、预收账款，外部融资包括：银行信贷、上市融资等。[9]从狭义概念上讲，房地产融资只是指其中的一环，专指资金融通行为，指房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷与资本市场融资等，本文主要从狭义概念上的房地产融资进行探讨分析。[10]1.4.2房地产企业融资的特点融资额度高，由于房地产开发的投资价值大而产生的大量的资金需求，因此融资额度通常都高达数亿；融资期限长，存货周转速度较普通行业长。房地产开发周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售，这期间至少需要1年时间以上，且当销售量达到一定数量后才能收回成本乃至产生利润。[11]因此，房地产行业资金回笼速度较慢，从风险角度考虑，需进行较长期限的融资；融资差异大，不同城市房地产行业市场行情差异较大，抵押物质量也有所区别，融资风险、方式等都存在一定的差异，因此对融资方式提出了更高的要求。[12]2我国房地产企业融资现状分析2.1我国房地产企业融资现状2.1.1融资规模较大在大型公司中，银行借贷是一种很普遍的融资方式。商业银行贷款是一种传统的融资方式，在国内很多规模较小的房地产公司都会采用这种方式。由于融资费用低廉，公司有偏好的趋势。[13]而银行贷款通常有三种类型：一种是根据房地产项目提供的贷款，但不是专门为房地产公司发放的，而是针对房地产开发的项目，这是最重要的方式；二、根据房地产公司的经营状况和资金流动性的需要，发放的流动性贷款通常是很少的；三、多数房地产公司将土地产权或产权作为主要的抵押物，以获得巨额的银行贷款，以保证公司的正常运营和经济建设项目的发展。而由于房地产行业的资金集中，这就决定了这个项目在全国范围内的贷款总额是最高的。[14]图1商品房投资金额统计Figure1Statisticsoftheinvestmentamountofcommercialhousing由于物业公司的经营目标固定、流动性强，且投入巨大，要进行大规模的经营，必然要耗费大量的人力、物力和财力，因此，地产公司的资本密集型产业具有一定的特点。2021年，固定资产投资544547亿元，房地产投资147602亿，占固定资产投资的27%，说明房地产业的投资资金量非常庞大。同时，要求地产公司持有20%至30%的自有资金，这意味着70%至80%的融资资金可以通过其它渠道获得。而在今年，全国房地产企业实际到位的资金总额为201132亿元，其中国内贷款23296亿，个人按揭贷款32388亿，可见房地产融资资金量之大。/domestic/11173294/20220117/37267632.html2.1.2融资渠道单一目前我国房地产信贷的方式较为单一，企业对外融资过多。然而，目前我国房地产企业的发展状况，由于受到自身的制约，以及国家政策等因素的制约，大部分的公司都选择了银行贷款，这对于房地产公司的发展来说是比较安全的，但是企业的融资渠道过于单一，相应程度上能对企业运营过程和资本管理带来风险。首先，谈判的力量很弱。虽然银行的资金来源很稳定，流动资金也很充足，但如果企业过度依赖贷款利率，那么在谈判中就会失去优势，从而提高公司的融资成本。其次，它的危险性很大。任何一个公司，过分依靠某一种渠道，都会面临融资失败、资金不能及时到位的问题，从而影响公司的正常运营。随着房地产市场的宏观调控，各大商业银行会降低房地产企业的信贷额度，从而为房地产企业融资带来巨大的困难，一旦出现资金链断裂，将会对房地产企业产生不可弥补的巨大影响。这不但给企业融资带来了困难，也给降低企业融资成本、降低资金风险带来不利影响。如何拓展公司的融资渠道，为公司注入足够的资金，是摆在房地产企业面前的一个不可避免的问题。2.1.3融资限制较多现阶段，随着“房主不炒”的政策导向，中国政府加大了对房地产公司的投资力度，在目前市场价格稳定的情况下，房地产公司的内部体制和外部的投资环境都不完善，这就给房地产公司的创新融资方式带来了极大的障碍。[15]此外，由于中国金融市场和国际证券市场的发展还不完善，中国房地产企业在投融资方式上的创新和优化将会受到很大的冲击。[16]目前中国的房地产开发需要的资金主要来自银行，但由于中国的房地产开发周期比较长，中国的金融机构很难获得足够的资金。因此，当前中国房地产的信用规划和其它投融资方式亟待进一步的拓展和创新。[17]2.2我国房地产企业融资现状影响因素分析2.2.1外部环境变化在宏观经济方面，情况广阔、复杂、变化多。与微观层次不同，是局部形式。国家通过对经济形势的评估和宏观控制政策的制定，影响了多种高度变动的因素。[18]其中最重要的是对融资市场和土地资源的宏观控制，这对房地产行业有着重大影响。房地产行业对相关调控政策和监管模式的敏感性比较强，又是投资资金密集型行业，因此不管是大型的还是小型的房地产企业非常重视国家制定的相关法律法规和监督管理政策。[19]考虑到对企业的影响，及时通知最新的政策法规。尽量减少政策对企业的影响，确保企业有足够的资金。[20]2.2.2内部环境变化中国金融体系总体发展程度不高，对房地产市场的不完全性进行了预测。首先，房地产公司在融资方面存在着一些问题。中国证券市场存在着大量的上市需求，而公司发行证券的程序也是多种多样的。[21]公司可以通过债券来筹集资金。然而，如果用其它创新的金融手段，那么，由于资金成本太高，所以，在我国，很多公司都会把私人的资金投入到房地产的建设中。[22]而且，保障型住房体系也不够健全，也缺少互相独立的中介和有效的监管机制。这些问题导致了房地产企业在资本市场融资中面临着巨大的经济风险和高投入，从而制约了大部分房地产公司在创新和多元化方面的发展。3互联网+背景下房地产融资模式分析3.1众筹融资模式的应用房地产开发项目众筹是开发商通过互联网众筹平台，发布拟开发的项目，投资人通过平台浏览拟开发的项目，然后进行选择，将资金投入其中，开发商根据资金的多少确定项目是否启动。[23]众筹成功后，资金被存放入融资机构进行管理;众筹失败后，资金将会被退回给众筹人员。开发商通过抵押开发房地产和定期付息等方式，以低成本从机构拿到资金，众筹人员可根据自身情况，选择获得理财收益或折扣价购房权。[24]中关村股权投资协会发起了全国第一个住房众筹项目，一经发布，便吸引了众多房地产公司的注意。对于80后、90后这些对互联网+很了解的年轻人而言，这是一种全新的买房方式，他们提出了个性化的设计理念，房子的设计、户型、价格都是由他们自己决定的，所以很快就得到了购房者、开发商、网站、银行等不同群体的认同。而第三方互联网+金融平台，对参与众筹项目的推广过程抱着积极的态度，因为它能为平台带来大量的点击，为其他项目的推广带来了可观的用户资源，也为平台做大做强提供了有效的营销宣传，房地产众筹项目具有较高的回报率，同时众筹的起步资金相对低，在平台推广中深受投资者的欢迎。就拿2014“双11”京东金融和远洋地产的合作来说，这一天的点击量已经超过了一百万，新注册的用户也越来越多，这个平台的名气也越来越大。3.2P2P融资模式的应用PPP项目融资可以促进企业和政府的合作关系，为社会能够提供公共产品，为企业提高竞争力，实现风险共担利益共享，让优秀社会资本参与政府的项目中，房地产企业将政府和社会资本联系在一起，使得房地产企业本身能够有效规避部分政策风险，减少了企业的可分散风险，实现双方共赢。P2P的概念是随着P2P产业的逐渐成熟而形成的，不同的P2P融资方式既有相似之处，又有不同。作为一种新型的担保方式，它的优点在于有一种由贷款人和担保人提供的双重保证，可以保证投资人的资金在某种程度上受到保护，如果出现坏账，投资人可以从担保公司那里获得赔偿，但缺点是，这种方式需要支付第三方的费用，从而增加了融资成本。这种融资方式适合于大额度、长期融资的项目，由借方和第三方提供的双重保证可以有效地减少项目的风险，并将其风险控制在可接受的范围内。P2P平台的债权转移方式具有显著的优势，可以加速资金的流动，也可以加速投资人的决策，但缺点就是，P2P平台的复杂关系很可能会有人从中作梗。这种模式主要是针对资金需求较少，需要较长时间的项目，因为在此模式下，投资者可以在项目中退出，将其转卖给别人，从而容易吸引到大量的潜在投资者。这种在线和线下的融资方式，最大的优势就是可以利用互联网+上的资源，为客户提供最便捷的服务，最大的弊端就是，这种方式主要集中在线下，不利于投资人的资金安全。它的应用对象是那些需要较少、期限较短、需要较短的资金需求的项目，可以在网上选择合适的客户，然后在线下进行，这样可以快速、准确的满足客户的需求。3.3互联网金融门户融资模式的应用随着经济的发展，房地产企业的融资方式也在不断的变化，从传统的融资模式向互联网融资模式过渡，在加上我国房地产企业在融资上还是比较依赖和选择传统的银行信贷融资模式，在加上我国房地产企业在融资上还是比较依赖和选择传统的银行信贷融资模式，单一的、传统的房地产企业需要创新多元化的融资渠道，才能求得在此行业中继续生存。房地产信托是一种将基金的运作方式，由投资机构来进行，它会从客户的角度来管理自己的资产，并在客户的信任下，为客户带来最大的利益。因此，房地产信托是目前我国房地产公司普遍采用的一种融资方式，在我国，信托基金占有很大的比例，这是一种风险和回报的平衡。对房地产公司而言，托信基金融资具有较低的融资门槛、宽松的监管要求和较长的融资期限，因此受到了国内企业和民众的青睐。但随着我国经济的逐步发展，政府对金融行业进行了宏观调控，对房地产的监管更加严厉，对信托的监管也受到了一定的制约，并对房地产的发展模式和需求进行了规范。房地产证券化是一种新型的房地产企业融资方式，它是一种以物易物的方式进行的一种交易投资，它能把银行信用资产中的风险剥离出来。虽然资产证券化的融资方式存在着一定的不确定性和风险性，但是它作为一种新型的金融工具，能够有效的减少银行的信用风险，缓解房地产公司对银行的依赖，从而为公司的债券提供资金。在未来的发展过程中，有关的法律法规和监管政策将会得到进一步的完善与发展。3.4电商大数据融资模式的应用电子商务是以交易为核心的商业活动，而信息技术则是其核心环节的实现。这意味着，在传统的商务活动中，所有的环节都已经从原来的落后，变成了电子化、互联网+化、信息化，也就是用电子支付等方式，在网上进行买卖和提供相关的服务。简单来说，买方在客户端，卖方在服务端，在互联网开放的环境中，在信息技术的支持下，在世界范围内进行业务，而无需当事人亲身参与。它的特点是：随着互联网的迅猛发展，它的开放性、全球性、低成本、高效率，都是互联网技术发展的新趋势，它的优点被它所吸收，变成了它自己的特性，它的价值远远超过了它的传统。它不仅影响着整个社会的经济运行，而且还影响着企业自身的生产、经营、管理等方面的工作。传统的媒体媒体不能借助互联网+的电子技术平台为传统媒体服务。通过数字平台，可以将顾客的数据录入，准确地了解客户的购买情况，并进行\o""大数据\o""的\o""存\o""储\o""和\o""分\o""析，了解到什么是最受欢迎的户型，以及顾客的购买意愿，从而制定相应的产品，做出科学决策。能与顾客进行线上互动，突破了传统的线上服务模式。例如，楼盘销售部门的咨询可以通过APP、公众号、小程序等方式与业主进行实时的交流，从而提升楼盘的服务质量。这样可以减少开发商对渠道的依赖性，房地产企业可以在网上建立销售平台，让消费者可以在公司的网站上看到所有的产品，从而提高购房的效率。而房地产企业则可以通过客户的反馈，不断地完善自己的产品，从而实现自我更新、学习和迭代，而不必担心在大数据时代的市场中被淘汰。4案例分析—以万科为例4.1万科概况万科作为中国房地产行业的领军企业，成立于1984年5月，成立40多年来一直处于快速发展阶段，在融资上进行了许多先驱者的探索，取得了很好的成绩。公司早期的业务主要是依靠深圳经济特区的地理位置，通过向国外销售VCR来提高资本。1988年，万科公司通过股份制改造和上市融资，从而使其成为中国第一家上市的民营企业。万科在资产和经营范围的不断扩大后，正式进入房地产行业，进入房地产行业40余年，成为行业的龙头。万科地产在郁良的领导下，发展的相对谨慎，2018年，整个地产行业正处于红利的最后阶段，不少企业都希望地产能继续升值，从而获得更大的收益，万科则是另一种新的追求：活下去，因为他们相信房地产不会有更大的升值空间。到了2019年，由于我国经济增速缓慢，融资费用增加，因此，房地产公司的运营管理成为当务之急。郁亮此时也发现了“野蛮经营”要花费更多的管理费用，因此他很早就想到了“管理红利”一词，而万科的销售业绩在2018年也逐渐放缓，原因是房地产税“货币性”的政策红利在2018年即将消退。于亮的稳妥经营策略非常奏效，到了2020年末，万科的合约债务接近7000亿，同比增加了900亿。万科公司在2021年上半年已售出的合约债务已逾7800亿元，较去年同期增加800余亿，仅半年便完成了全年的销售，因此万科“家底”相当雄厚，财务状况也较为稳定。但是，在2021年，万科将面临着外部的压力和内部的巨大压力。4.2万科融资模式分析在房地产开发的进程中，银行借贷扮演了重要角色。到目前为止，超过70%的房地产企业已经从银行系统中获得了资金。同样的情况出现在万科，万科2019年从790.20亿元到2020年1061.00亿元到2021年1072.00亿元。从表格3中的数据可以看出，万科的银行贷款规模逐年增长。万科的银行贷款数额在2019年到2021年期间急剧增加，主要是因为其公司的扩张政策，使得它的房地产开发和房地产的规模不断扩大。这就意味着，万科在这个时期，对房地产的需求非常大，所以他们开始向银行借款，大量的资金，来扩大自己的储备。与此同时，万科的银行贷款从2020年开始逐步下降，这是因为政府的政策以及开发商融资渠道的收紧。这一变化，反映出房地产市场的持续紧缩，万科公司也在融资方面做出了相应的调整。一方面，银行信贷额度不断缩减，使得万科的融资困难；另一方面，随着公司规模的不断扩大，其融资渠道也在不断扩大。总而言之，万科对银行贷款的依赖度也在逐渐降低，但仍然更加依赖。表12019年到2021年万科房地产筹资活动现金来源情况Table1CashsourcesofVankerealestatefinancingactivitiesfrom2019to2021筹资活动产生的现金（亿元）/年份2019年2020年2021年吸收投资118.10388.60387.90其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金51.71316.90387.90取得借款790.201061.001072.00发行债券146.0089.63149.80收到的其他与筹资活动有关的现金179.60合计1234.001539.001610.00数据来源：东方财富网、万科年报整理近年来，随着我国经济发展的转型，以及国家对房地产行业的严格控制，以及融资成本的限制，使得国内房地产企业融资日益艰难。而万科这样的大公司，也开始涉足海外，进行海外融资。海外资本扩大了万科的融资渠道，增强了万科资本的力量，同时也降低了在融资过程中所需的其它成本。随着万科公司的持续发展，海外资金逐渐成为其融资渠道中的一项重要内容。根据企业的优序性融资原则，企业在融资方式上应当优先选择企业内部融资。特别是房地产企业，因为资金密集、资金密集，过于依赖银行贷款、企业债券等外部融资渠道，难以支持公司的长期发展，所以要将销售回款作为万科的首要手段，以销售回款为经济基础。4.3案例总结与评价从万科集团公布的年度报告中可以看出，近年来公司的资产收益率、毛利率、净利率和总资产收益率都在逐年下滑，并且出现了明显的下滑，这说明公司最近五年的利润水平比以前要低。通过纵向对比，万科的以上各项指标都超过了行业平均水平，在行业内属于较高的水平，说明其融资成本相对于同行业其它公司来说要低。但是，通过对过去五年融资成本的横向对比，我们可以看到，利润的降低导致了公司的股权融资成本和债券融资成本的增加。总的来看，万科集团近五年在偿债能力及盈利能力方面均有所减弱，这表明企业在近期所面临的融资成本较以往而言有所上升，企业所承担的利息费用较高。5房地产融资模式的创新与优化5.1房地产企业层面5.1.1加强互联网融资的信息化管理随着互联网+金融的兴起与发展，京东众筹、蚂蚁金服、阿里巴巴微贷等新兴金融平台纷纷涌现。因为房地产还需要不断的发展，需要庞大的运营资本，再加上有限的融资渠道，这就导致了房地产的融资不足。互联网+金融所产生的新的融资模式，在一定程度上促进了房地产市场的融资，但并不能很好的解决房地产市场的融资问题。所以，金融创新绝不能仅仅停留在这一点上，必须在互联网+金融环境下，继续推动金融平台的多样化发展，为房地产的发展提供更多的金融支持，完善互联网+金融服务系统，以最大限度的满足房地产市场的巨大需求。同时，相关部门要积极引导、约束和监督房地产企业的融资，确保资金买卖双方能够在一个安全、稳定的市场环境下进行。5.1.2注重企业融资信用评级的提高首先，我国的房地产信用记录体系以大、中型房地产为主体，而我国中小型房地产信用体系缺乏有效的信用管理，导致了信用信息不全。因此，要破解房地产融资难题，首先要建立一个综合的征信体系，让房地产的信用状况也能得到反映，并依据已有的信息处罚那些信用欠佳的房地产。金融平台可以通过征信系统来查询房产的信用情况，然后根据房产的历史，确定合适的信贷政策。信贷质量的优劣将直接关系到房地产所能得到的信贷。信贷不良的房地产将会得到相对低的信贷，并面临更高的贷款利率；而信贷条件好的房地产，则可以通过更低的贷款利率来获取更高的信贷，从而降低了房地产的融资成本。另外，要使互联网+金融和房地产市场健康发展，政府和相关管理部门要加强对房地产行业的教育，特别是信用历史不佳的行业，因为在投资时，企业的形象也会影响到投资者的投资。房地产信用是实现房地产可持续发展的基础，必须建立健全完善的信用体系，才能在互联网+金融大环境下促进房地产的健康发展。5.2政府层面5.2.1实时监督与管控互联网融资流程随着“双创”浪潮的到来，我国房地产业的创新发展离不开互联网+金融的良性发展。因此，要保证互联网+金融的健康繁荣，就必须要有政府的支持和监管。一方面，要建立符合目前金融产业发展状况的法律法规体系，充分发挥其优势，避免其弊端，从而更好地发挥其在房地产融资中的作用。另一方面，要切实履行监督责任，健全奖惩机制，对有突出贡献的金融平台予以适当的政策支持，对违规的要予以惩罚。同时，要加强对互联网+金融行业的监管，对其准入条件进行严格审核，建立完善的退出机制。互联网+金融要在一个公平、公开、有序、健康的市场环境下进行，必须建立健全的法律制度与强大的政府监督机制。5.2.2加强对互联网融资的规范化管理要解决房地产企业融资问题，必须要有政府的介入。政府应当建立和健全相关的法律、法规，以保证我国房地产市场的正常发展，健全房地产融资的法制环境。在中国经济发展的进程中，房地产是中国经济发展的重要力量，因此，我们要加强对其的支持与保护。同时，要加强对房地产的支持和制度的实施，以推动我国房地产业的健康发展，提升房地产的质量。在这种情况下，我国政府应该对有关法律进行修改。政府可以采取对房地产的财政补助、减免部分房地产税费等措施，从而为企业提供更多的投资，从而促进房地产的发展，从而推动社会的就业和国民经济的发展。同时，国家也会鼓励对房地产开发企业进行投资，为其提供信用担保和金融支持。5.3互联网融资平台层面5.3.1提升和应用核心管理技术互联网+金融平台的健康发展离不开计算机技术的支持。互联网+金融平台要注重技术安全、技术优势，在技术上加大投资力度，从建立网站到后期的运营，要保证互联网+金融平台的健康、稳定发展。第一，互联网+金融公司要发展适合自己的平台的软件和硬件。因此，在互联网+金融这种创新型企业中，要加强对软硬件的投资，而不能只选择一般的软体或软体，以节省投资。首先，公司可以成立自己的研发部门，成立自己的研发队伍，增加投资，自主研发专利技术。其次，互联网+金融公司也可以通过与高科技公司的合作，吸收高科技公司的先进技术，与高科技公司一起，开发出符合自身特点的技术。另外，公司也可以将研究成果外包给其他公司，毕竟将所有的研究工作都交给了其他公司，因此在挑选研究机构时要谨慎，互联网+公司必须要选择有实力的公司，这样才能保证产品的质量。第二，互联网融资企业应在后台配备足够的技术高的IT人员，一方面，维护系统的正常运行。另一方面，当系统出现故障或遇到黑客攻击系统时，可以及时采取补救措施，将损失控制在最低处。第三，完善公司的内部互联网+安全管理体系，提高员工的互联网+安全意识。首先，在公司内部要建立一个基于互联网+安全等级的授权与批准体系，并建立员工之间的相互监督机制，并通过匿名方式进行举报，对违反公司内部互联网+安全体系的人员进行惩罚。其次，要有规律地进行互联网+安全教育，可以聘请大学老师进行互联网+安全讲座，也可以通过互联网+购买相关的课程，让员工们在完成课程后进行评估，并将这些评估结果融入到绩效评估中。5.3.2强化互联网融资风险的管理首先，缺乏对互联网+平台防范风险的认识。目前，很多平台对房地产信用的审核和用户的信用审核都不严格，难以保证其真实性和可信度。所以，它必须和国家和评估机构共同努力，提高风险的预防能力。其次，互联网+借贷平台的人力资源相对于借贷管理来说比较少，很容易导致资金回收困难。互联网金融服务平台的中介机构要依法加强对企业贷款的管理和运用，并与银行等传统融资机构合作，对房地产进行监管，增加房地产的违约成本。互联网+金融服务平台要不断提高科技水平，强化风险管理，保障互联网+金融的安全。互联网+金融平台要加强自身的建设，促进互联网+金融的健康发展。第一，在互联网+金融平台的经营中，要严格按照相关的法律法规，严格执行相关的规章制度，减少法律风险。第二，在互联网+金融服务平台中，要对客户的信息进行保护，并要加强对其信息的保护，防止用户的信息外泄。第三，互联网+金融平台必须确保金融产品的真实性和有效性，不得进行虚假宣传，不得有任何隐瞒条款。第四，互联网+金融平台要主动为用户提供金融安全知识，做到防范于未然。5.3.3创新互联网融资产品与优化服务融资产品的创新，不是一次创新就能推出的，因为金融市场和顾客的需求都不是一成不变的。在金融市场不断发展的过程中，金融创新的金融产品将会源源不断地向市场投放，而投资者的投资理念却常常跟不上其创新的步伐，这就会导致金融产品的"回炉重造"，直到研发出满足市场、投资者需求的融资创新产品为止，才能使银行的融资产品更具有优势。互联网+金融不能一味地追求利润最大化，而要把“顾客至上”的思想贯穿于整个商业银行的可持续发展之中，为顾客提供最适合自己的产品和服务。随着互联网+时代的到来，“长尾”理论的出现，给各个行业的发展提供了许多有益的启示。余额宝的存在，充分体现了"长尾效应"，它的高收益和高流动性，成功地吸引了大量资金不足但又想要获得高回报的投资者。在金融产品创新中，要有针对性地为客户提供个性化的产品和服务。6结论与展望近几年，房地产业发展迅猛，房地产企业对资本的需求与日俱增。由于前期政府没有对房地产市场进行有效调控，