【《某地块房地产项目财务评价分析案例》11000字】

某地块房地产项目财务评价分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u12204某地块房地产项目财务评价分析案例 136051.1财务评价概述 2300301.1.1财务评价概念 28181.1.2财务评价目的 2281711.1.3财务评价的步骤 247031.2项目经济报告分析 3203451.2.1房地产开发全周期管理安排 3204451.2.2投资估算及资金筹措计划 4178661.32020项目盈利能力分析 18256351.3.1财务现金流量表 1862491.3.2资本金现金流量表 20242141.3.3利润与利润分配表 21287311.42020G40项目偿债能力分析 2210044（1）借款偿还期 2213600（2）利息备付率 2220144（3）偿债备付率 22257191.52020G40项目经济分析指标汇总 23141241.62020G40项目不确定性分析 2342611.6.1临界点分析 2398221.6.2敏感性分析 24312201.7项目风险分析 2539371.7.1风险识别 2574481.7.2项目内部风险 2564891.7.3项目外部风险 2622311.7.4风险应对措施 26230221.8G40项目经济、社会、环境效益评价 27259211.8.1项目经济效益评价 27285601.8.2项目社会效益评价 2741591.8.3项目环境效益评价 271.1财务评价概述1.1.1财务评价概念财务评价是在国家制度与市场价格体系的双重管制下，预测与分析项目具体的财政收益与费用，准确计算财务的评价指标，同时考察拟建项目的盈利能力、偿债能力及财务的周转能力，以此来判断项目与财务的可行性。1.1.2财务评价目的财务评价的目的大致上来说分为4个方面：1、从企业或项目的角度来看，从数据中推测项目其未来的投资效果及竣工投产后的获利能力，从而作出判断2、估计项目是否有能力偿还贷款3、为平衡好国家利益与企业利益之间的关系提供数据支持4、确定投资该项目所需资金来源，同时根据数据分析编制相应的资金计划1.1.3财务评价的步骤财务评价是通过评估未来现金流量的现值与现在投入成本来进行比较，如果未来现金的总流量是高于当前要投资的成本总额的，则证明该项目是可行的。步骤具体如下：第一步是估算未来期间的收入；第二步是估计将来的各种成本。该费用包括自付费用和非支付费用。现金支出包括一些日常支出，非支出支出包括一些大型设备的折旧；第三步是根据收入和成本确定每个期间的利润；第四步，使用第三步中计算的净利润加上折旧以得出每个期间的现金流量；第五步是估计折现率；第六步，根据第五步估计的折现率，查找表格以获取每个期间的折现系数；第七步是将第六步中计算的每个期间的折现系数乘以第四步中每个期间的现金流量，以计算每个期间的现金流量的现值；第八步是将每个期间的这些当前值相加并将它们与成本进行比较。如果高于成本，该项目是可行的。1.2项目经济报告分析1.2.1房地产开发全周期管理安排（1）WBS分解为了促进各级项目管理人员对项目的管理和协调，将项目合理地分解为WBS，以满足各方的需求，并与项目组织有机结合。将G40项目划分为三个阶段：第一阶段计划是用于项目开发的程序性计划。二级进度计划是由计划和财务部门牵头的受控计划（主要项目计划），项目部门负责相关部门的准备和审查。该计划是整体项目协调和控制的基础。三层进度表是根据控制计划（如区域市场研究，建筑安装项目建设，市场推广以及其他子端口实施操作计划）而制定的详细实施计划，即特殊计划。按照三级时间表，G40项目的WBS分解如图4-1所示。图4-1G78项目WBS分解图（2）进度时间安排1）前期工作安排主要包括前期工程：包括项目的规划设计、项目决策以及项目图纸的组织设计等，这部分工作的开始和结束日期为2021年1月-2021年6月。2）施工进度计划考虑到项目规模、市场情况及资金筹措等方面的因素，项目建设共分为开工，施工，竣工三个部分，其中施工内容包括基础工程，框架工程，砌体工程，安装工程等。整个项目施工开始和结束时间为2021年7月—2023年3月。3）销售工作计划主要包括市场推广、申办许可证、出售过程，确定物业管理方案及进入等。贯穿整个项目周期，持续时间较长，开始和结束时间为2022年3月-2024年6月图4-2项目进度计划横道图1.2.2投资估算及资金筹措计划投资估算相关规定主要依据以下文件进行项目的成本及费用估算：（1）《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让有关契税问题的通知》〔财税[2004]134号〕；（2）南京市对房地产开发项目的取费规定；（3）南京市征地房屋拆迁安置房基准价格管理办法；（4）国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；（5）《投资项目可行性研究指南》；（6）有关投资估算的会议纪要和基础资料；（7）国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；本项目属于拟开发的建设项目，项目的总开发成本计算公式如下：总成本费用=开发成本+开发费用=开发成本+销售费用+管理费用+财务费用项目相关税费估算依据与项目相关的税费主要有增值税、契税、土地使用税、土地增值税、印花税、城乡维护建设税、所得税、教育费附加、地方教育税附加。（1）契税契税是指当房屋的不动产权发生变动时，向新的产权所有者征收的税费，一般税率实行3%-5%的税率。根据《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》规定，从2008年12月22日起江苏省契税税率由4%降低至3%，所以本项目土地出让缴纳契税税率取3%。（2）增值税增值税作为计算商品流通过程中产生的增值额的基基础，是一种流转税。增值税也存在于商品流通、生产、劳务的环节，作为一种附加税费来进行征收。应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%。（3）增值税附加1）城市维护建设税城市维护建设税是为了维护城市建设，向工商经营的人或企业征收的一种用于加强和增大城市建设的资金来源。本项目的城市维护建设税税率取7%，计算公式为：应纳城市维护建设税=（实际缴纳的增值税税额+消费税税额）×7%2）教育费附加教育费附加是为了发展国内的教育事业，提高国民的人文修养与文化素质而向缴纳增值税的单位及个人征收的一种附加税。《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》(国发明电〔1994〕2号)规定从1994年1月1日起，教育费的附加率提升至3%，相关计算公式为：应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税税额+消费税税额）×3%3）地方教育附加《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）将地方教育附加的征收标准统一调整至2%。应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税税额+消费税税额）×2%（4）印花税印花税是对在经营活动签订的各类合同、营业收据、账簿、收据及产权许可证等文件征收的税种，按照相关法律规定，本项目印花税率取0.05%。计算公式为：应纳印花税=计税依据×核定比例×税率应纳税额=应纳税记载的金额×适用税率表1.1 印花税税率表税目范围税率\h纳税人购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额3‰贴花立合同人加工承揽合同包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入5‰贴花立合同人建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同按收取费用5‰贴花立合同人建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额3‰贴花立合同人财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等按租赁金额1‰贴花。税额不足1元的按1元贴花立合同人货物运输合同包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输收取的费用5‰贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储收取的保管费用1‰贴花立合同人仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花借款合同银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同按借款金额0.5‰贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按保险费收入1‰贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额3‰贴花立合同人产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额5‰花立据人营业账簿生产经营用账册记载资金的账簿，按实收资本和资本公积合计金额5‰贴花。其他账簿按件贴花5元立账簿人权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元领受人（5）土地使用税土地使用税是向对使用国有土地的个人或单位进行征收，以土地的占有面积为计费依据，征税范围内的土地为对象进行征收。表1.2南京市城镇土地使用税税率表区域土地等级范围年税额（元/平方米）市区一级核心城区：东至明陵路—苜蓿园大街—光华路—大明路—宁铜铁路，南至应天大街，西至郑和中路—漓江路—浦江路—燕山路—燕山东路，北至南京西站铁路—南京站铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—沿城墙至中山门以内10二类一类土地以外，绕城公路以内的区域7三类江南市区：除一、二类以外地区（含八卦洲、江心洲）5高新技术开发区沿江工业开发区（现六合区的西厂门、山潘、卸甲甸、葛唐、长芦，包括化工园）江宁区市区二类东山街道7市区三类除市区二类以外的区域5浦口区市区三类江浦、泰山、顶山、沿江、盘城、汤泉、桥林街道5市区四类除市区三类以外的区域4六合区市区三类雄州、龙池街道及六合经济开发区5市区四类除市区三类以外的区域4溧水县一等县政府所在地的建制镇3二等其余建制镇2溧水县一等县政府所在地的建制镇3二等其余建制镇2土地使用税的计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应纳税土地的实际占地面积×适用单位税额通过查表可知，2020G40地块属于一等土地，此类土地的年税额为3元/平方米。土地使用税以项目实际占用的土地面积为计税依据，该地块的占地面积为43232.5平方米，并按照规定的定税额，所以该地块的土地使用税为：土地使用税=43232.5×3×70=907.88万元。（6）土地增值税土地增值税的征收对象是在转让国有土地使用权，建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。增值税额是根据税收计算向国家缴纳的税款，不包括免费转让形式的税款及继承或赠予形式的房地产。表1.3土地增值税税率表序号计税依据适用税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0%2增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%（7）企业所得税企业所得税是对在中国国内的合法企业及经营组织取得收入后，按照规定依法缴纳的税费。按照相关的法律规章，对企业以25%的税率进行征收。表1.4项目相关税费表序号项目税率取费基准1土地契税3%土地使用权出让2增值税9%销项税、进项税3城市维护建设税7%增值税、消费税4教育费附加3%增值税、消费税5地方教育附加2%增值税、消费税6印花税0.05%销售金额7土地使用税5元/㎡/年占用土地面积8土地增值税按相应标准增值额9企业所得税25%应纳税所得额应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额企业应纳所得税额=当期应纳税所得额×25%投资估算基础数据NO.2020G40项目总投资成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、开发期规费、不可预见费、其他费用、管理费用、销售费用、财务费用。具体而言，投资估算子项如下：（1）土地费用本项目挂牌成交价为600000万元，按照相关政策规定，土地出让金取挂牌成交价的40%，土地出让金的3%作为土地契税，参考《省物价局、省国土资源厅关于印发江苏省土地市场交易服务收费管理暂行办法》的文件，在土地费用中不计算到土地使用权出让过程中其他与土地有关的收费项目，所以土地契税取土地出让金的3%，契税为240000×3%=7200万元。土地费用=土地出让金+契税=240000+7200=247200万元表1.5G40项目土地费用表序号项目取费率取费依据金额（万元）1土地出让金40%挂牌成交价6000002契税3%土地出让金18000合计618000（2）前期工程费前期工程费用包含建筑设计费、规划设计费、场地平整费、地质、水文费用以及“三通一平”等的支出。按照《关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知》规定，一般高层建筑的勘察费按8～10元/㎡计算，本项目取8元/㎡。根据南京市相关的案例及法规规定，再结合工程的具体状况进行调整，本项目“三通一平”支出为10元/㎡。表1.6 G40项目前期工程费表序号项目取费率取费依据金额（万元）1规划设计费3%按建安工程费613.702可行性研究费1%按建安工程费201.573勘察费8元/㎡按土地面积31.594“三通一平”支出10元/㎡按土地面积43.23合计（万元）896.09（3）基础设施建设费基础设施费包括了小区内绿化、供电、供水、道路工程、环卫工程等的支出。表1.7 G40项目基础工程费序号项目取费（元/㎡）取费依据金额（万元）1供电项目50按建筑面积703.722供水项目20按建筑面积255.903天然气项目30按建筑面积383.854排水、排污工程10按建筑面积127.956道路工程3按建筑面积38.387路灯工程5按建筑面积63.978绿化工程5按绿化面积6.749环卫工程2按土地面积12.9710通讯工程10按土地面积43.23合计（万元）1636.71（4）建筑安装工程费本项目的土建工程包含了基础工程、地下室工程、主体结构工程、装饰工程和给排水工程五个部分，安装工程包含了电气设备安装工程、消防工程、暖通工程、电梯工程和智能设施及其他五个部分。具体费用参考江苏省造价信息网颁布的相关案例进行估算。表1.8 G40项目建安工程费项目单方造价（元/平方米）面积（平方米）计价（万元）土建工程部分基础工程129.738069101.68地下室工程179.0524964446.98主体结构工程1279.7511411814601.25装饰工程219.31141182502.61安装工程部分给排水工程8389电气设备安装工程120.671141181377.06消防工程15.75114118179.74暖通工程16.6173731122.47电梯工程39.578003.17智能设施及其他11.63114118166.95合计（万元）20456.8（5）公共配套设施建设费指居住区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施费用，本项目为房地产开发项目，相应的公共配套设施主要是物业管理用房，社区中心，参考标准如表1.9。表1.9 G40项目公共配套设施建设费表序号项目取费（元/㎡）取费依据金额（万元）1物业管理用房1000按该项建筑面积12.002社区中心900按该项建筑面积9.00合计(万元）21.00（6）开发间接费用开发间接费用是指企业独立会计单位在开发场所的组织和管理中发生的支出，包括工资，员工福利，折旧，维修，办公费用，水电，劳动保护和营业额房屋摊销。根据本项目的具体情况，无需建立现场组织，所发生的费用可以直接计入开发企业的管理费用中。（7）开发期规费开发期间的费用和税收，是指与房地产投资有关的税收和地方政府或有关部门征收的费用；市政公用基础设施配套收费标准：取得建设用地规划许可证前，按土地面积支付；按建筑面积缴纳南京市建设委员会在取得施工许可证前，将统一收取费用，并使用财政部门制定的费用收据实施专用的财务账户入库，并将专用资金用于专用，选取主要开发期规费如表1.10。表1.10 G40项目开发期规费表序号项目收费单位取费率金额（万元）1土地使用税地税局3元/㎡907.882城市基础设施配套费建委75元/㎡959.623图纸审查费建工局2%823.604工程质量监督费建工局框架：高层2.2元/㎡28.155白蚁防治费白蚁防治所2.5元/㎡31.996人防易地建设费人防办36元/㎡460.627新墙体材料发展基金墙改办8元/㎡102.368散装水泥专项基金建材局1.5元/㎡19.199城市档案管理费城建档案馆1万平方米以上，0.4元/㎡5.1210规划服务费市规划局1.6-2.3元/㎡20.4711渣土外运费市容局1.5元/㎡19.1912面积测绘费房产局市局处2.4元/㎡30.7113供水新建管网费供水公司6元/㎡76.77防雷系统装置设计审定费0.2元/㎡；11.0714防雷减灾费气象局防雷装置施工竣工验收费0.9元/㎡合计（万元）3499.74（8）不可预见费不可预见费，也称预备费，是指在考虑施工期间可能发生的风险因素而导致建筑建设费用增加额的一部分。参照相似项目，不可预见费取土地费用+前期工程费+基础设施配套费+建筑安装工程费+公共配套设施费为基数，费率取7%，该项目的不可预见费为不可预见费=(247200+896.09+1636.71+20456.8+21)×7%=18872.74万元。（9）其他费用该项目的其他费用主要有4项，分别是建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、建设工程招标管理费和工程监理费。表1.11 G40项目其他费用序号项目取费率（元/平方米）取费依据金额（万元）1建设工程标底编制费0.15%建安工程费30.692建设工程标底审核费0.10%建安工程费20.463建设工程招标管理费2.50%建安工程费511.424工程监理费2%建安工程费409.14合计（万元）971.71（10）管理费用管理费用是房地产开发商为组织管理好项目的开发经营活动而由管理部门所产生的各项支出。参照相似项目，管理费用以土地费用+前期工程费+基础设施配套费+建筑安装工程费+公共配套设施费为基数，费率取3%，该项目管理费用为：管理费用=(247200+896.09+1636.71+20456.8+21)×3%=8088.32万元（11）销售费用项目的销售费用取当年销售收入的3%进行计算。表1.12 G40项目销售费用表202120222023合计销售收入（万元)145403.112772896935.4370066.5销售费用比率3%3%3%销售费用（万元）4362.093831.842908.0611102.00（12）财务费用房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。本项目共借款20000万元，于2024年开始采用最大偿还能力方式偿还，在建设期间利息照付。表1.13 G40项目借款还本付息表序号项目合计计算期20212022202320241借款1.1年初借款累计0.0020000.0020000.004446.101.2本年借款20000.0020000.000.001.3本年应计利息2586.20475.00950.00950.00211.201.4本年还本付息17928.90475.00950.0016503.904657.301.1.1还本15553.9015553.9044付息2375.00475.00950.00950.00.4投资估算系列报表表1.14 G40项目投资费用估算表序号项目合计1项目总投资315331.311.1开发建设投资315331.311.1.1土地费用2472001.1.2前期工程费896.091.1.3基础设施建设费1636.711.1.4建筑安装工程费204公共配套设施费21.001.1.6开发间接费0.001.1.7管理费用8088.321.1.8财务费用25销售费用11102.001.1.10开发期规费3499.741.1.11其他费用971.711.1.12不可预见费18872.74表1.15 G40项目资金筹措表序号内容合计1(2021)2(2022)3(2023)4（2024）1项目总投资315331.31262715.9129879.1618813.553922.701.1开发建设投资315331.31262715.9129879.1618813.553922.70其中：不含财务费用312745.11262240.9128929.1617863.553711.50财务费用2586.20475.00950.00950.00211.201.2经营资金0.002资金筹措315331.31262715.9129879.1618813.553922.702.1资本金257186.68242715.9114470.770.002.2借贷资金20000.0020000.002.3预售收入270981.39262715.914342.783922.70表1.16 G40项目销售收入及税金附加序号内容合计1(2021)2(2022)3(2023)4(2024)1销售收入370066.5145403.112772896935.41.1住宅349747.2136857.6121651.291238.41.2车位20319.38545.56076.856972增值税及附加15481.846191.496030.843406.772.1增值税12581.554908.755107.6525销项税额13972.055372.255571.153028.652.1.2进项税额1390.5463.5463.5463.52.2城市维护建设税880.71343.61357.54179.562.3教育附加377.45377.450.00147.262.4地方教育附加251.6398.18102.1551.303印花税185.0372.7063.8648.474土地增值税33530.8514492.8511871.757166.25表1.17 G40项目投资现金流量表序号项目合计1(2021)2(2022)3(2023)4(2024)1现金流入370066.50.00145403.112772896935.41.1销售收入370066.5145403.112772896935.41.2其他收入0.002现金流出324873.75215526.455254839429.3173702.1投资（不含利息313955.62263192.3629037.3717931.683791.212.2增值税及附加15481.846191.496030.843406.772.3土地增值税33530.8514492.8511871.757166.252.4所得税21588.909389.257776.904422.753净现金流量45192.75-215526.4592855.188298.779565.44累计净现金流量-215526.45-122671.35-34372.6545192.75表1.18 G40项目资本金现金流量表序号项目合计1(2021)2(2022)3(2023)4(2024)1现金流入370066.50.00145403.112772896935.41.1销售收入370066.50.00145403.112772896935.42现金流出324873.75215526.455254839429.3173702.1资本金258190.53243667.3614523.170.002.2借款本金偿还20000.000.0015553.904446.102.3借款利息支付2586.20475.00950.00950.00211.202.4增值税及附加15481.846191.496030.843406.772.5土地增值税33530.8514492.8511871.757166.252.6所得税21588.909389.257776.904422.753净现金流量45192.75-215526.4592855.188298.779565.44累计净现金流量-215526.45-122671.35-34372.6545192.751.32020项目盈利能力分析1.3.1财务现金流量表通过计算，项目财务现金流量表如附表。1、财务内部收益率财务内部收益率是指规划的项目方案在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，其计算公式为：当FIRR>ic（ic=9%）时，则认为项目在财务上是可以接受的。通过计算得到：该项目税前的内部收益率为11%，税后的内部收益率为9.05%，从计算结果上来看，发现计算结果FIRR>ic，表明该项目在财务上具有可行性。2、财务净现值财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。参照行业标准，本项目的基准收益率取r=9%根据财务净现值公式，计算出项目财务净现值。计算公式为：FNPV——项目在起始时间点的财务净现值ic——基准收益率或设定的目标收益率CI——现金流入量CO——现金流出量（CI－CO）t——项目在t年的净现金流量n——计算期，即项目的开发或经营周期（本项目取年为单位）。通过计算得到：该项目的税前财务净现值为13326.59万元，税后财务净现值为1911.53万元3、投资回收期（1）静态投资回收期静态投资回收期指的是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目收益抵偿项目全部投资所需要的时间。其计算公式为：式中，CI为现金流入量，包括回收固定资产残值和回收流动资金等CO为现金流出量，包括固定资产投资、流动资金、运营成本和等t为年限Pt为静态投资回收期投资回收期可用财务现金流量表累计净现金流量计算求得，详细计算公式为：通过计算得到：该项目税前的静态投资回收期为2.43年，税后的静态回收期为2.69年。（2）动态投资回收期动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间其计算公式为：当Pt’（动态投资回收期）≤Pc（基准回收期），项目具有财务上的可行性。通过计算得到：项目的税前动态投资回收期为2.76年，项目的税后动态回收期为3.18年，均小于行业基准回收期4年，表明在经济分析的角度来看是可行的。1.3.2资本金现金流量表该项目资的本金现金流量表如附表。1、资本金内部收益率同理，取行业基准收益率为9%。通过计算得到：项目自有资金内部收益率为税前为21%，税后为18%，均大于行业基准收益率9%。2、资本金净现值根据财务净现值公式和上表产生的数据，通过财务净现值计算表测算出财务净现值。通过计算得到：项目资本金净现值税前为26973.92万元，税后为13558.86万元，均大于0。由计算结果得知，该项目资本金的动态盈利能力是可行的。1.3.3利润与利润分配表参照一般房地产开发项目，本项目按税后可供分配利润的10%提取法定盈余公积金。利润与利润分配表如附表。1、项目总投资利润率开发投资的投资利润率指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。指标反映了项目总资产的利用效率。该指标越高越好，说明项目资产利用率高，项目的获利能力越强。计算公式为：投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资×100％利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－运营成本－运营费用－出租税金出租税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加项目总投资＝开发建设投资＋经营资金通过计算得到：项目总投资利润率为20.79%。2、资本金利润率该指标和投资利润率相似，主要用来反映自有资金的盈利能力。利润总额指所得税前利润额。通过计算得到：项目的资本金利润率为25.48%，满足要求。本项目以上静态指标与房地产同行业相应指标比较均理想，故项目从静态盈利能力分析来看是可行的。1.42020G40项目偿债能力分析（1）借款偿还期贷款偿还期是指利用利润，折旧，摊销及其他可用于在国家开发项目和运营过程中偿还国家规定的折旧，摊销及其他还款资金偿还项目贷款的本金和利息所需的时间。其计算公式如下：Id-项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息）Pd-借款偿还期（从借款开始期计算）Rt-第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）其具体计算公式为： 通过计算得知，该项目借款偿还期为2.02年。（2）利息备付率指项目在借款偿还期内各年用于付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为：税息前利润——利润总额与计人总成本费用的利息费用之和，当期应付利息——当期计人总成本费用的全部利息。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。根据附表——借款还本付息计划表可知，项目的偿债备付率大于2，表示项目付息能力保障程度高。（3）偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。根据附表——借款还本付息计划表可知，项目的偿债备付率全部大于1，且维持在1.2以上。1.52020G40项目经济分析指标汇总经济分析相关指标如表1.19。表1.19G40项目经济分析指标汇总指标税前税后财务内部收益率11%9.05%项目财务净现值13326.591911.53静态项目投资回收期2.432.69动态项目投资回收期2.763.18资本金财务内部收益率21%18%项目资本金财务净现值26973.9213558.86项目投资利润率20.79%资本金利润率25.48%其他指标合格合格1.62020G40项目不确定性分析1.6.1临界点分析（1）最低售价和最低销售量售价和销售曲线都是房地产项目中常见的不确定因素，通过预定价格出售来预定数量的能力通常是房地产项目成功的关键。最低售价是指房地产项目产品的售价下降到可接受的最低限度的价格。如果价格低于此价格，则项目的利润水平将无法达到预期。最低销售价格是指以预定价格达到最低利润水平的销售量。最低价格和预售价之间的差距越大，则项目的风险承受能力就越高。（2）最低售价和最低销售量临界点计算列出利润计算公式，令利润为0，计算公式为：利润=销售收入-固定成本-可变成本-税金固定成本=土地费用+财务费用可变成本=开发成本+开发费用—固定成本假设项目利润为0，计算得：最低售价临界点：当销售面积=117949㎡,最低售价临界点销售单价11890元/㎡。最低销售面积临界点：当销售单价=14757元/㎡，最低销售临界点销售面积=103092㎡上述结果说明:1）如果项目的单位价格在11890元/㎡以上时，项目就有经济利润，最低售价相对于平均售价下降了19.43%，即本项目有19.43%的降价空间，用来保证经济利润。2）如果项目的单位价格在14757元/㎡，只需销售103092㎡的房屋，即相较全部的销售面积下降了12.60%，在保证项目的经济利润同时仍有12.60%的销售面积用来控制空间。3）该项目具有一定的抗风险能力。当市场情况不佳时，该项目仍具有盈利能力，抵御市场风险的能力也很好。1.6.2敏感性分析-20%，计算指标包括所得税前、所得税后的财务净现值、内部收益率。表1.20G40项目敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资资本金财务净现值（万元）内部收益率财务净现值（万元）内部收益率1住宅销售均价-20%-7121.343.07%200701.8610%-10%-2601.796.08%6161.