戴德梁行：2025年绿色收益-通过可持续发展解锁商业地产价值报告

CUSHCUSHMAN&WAKEFIELDLVLVSE系列绿色SERIES绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值10101020304050607080910112戴德梁行 04 05 06 16 24 28 32 34 36 38 42 46绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3建议措施包括：将可持续性理念融入不动产设计与改造环节；运用房地产科技（建议措施包括：将可持续性理念融入不动产设计与改造环节；运用房地产科技（PropTech）实现实时能源管理；促进GRESB的评级指标与国际主流的ESG框架、协议和披露标准相结合；同时，推动利益相关者最大程度的参与到不动产的运营中。这些实践不仅显著提升了资产的财务绩效与运营效率，更通过优化风险管理，有效增强了不动产的市场竞综上所述，可持续发展与房地产绩效之间的关联正日益直接且可量化。可持续发展实践已不再是附加选项，而是实现企业长期价值的关键战略工具。在中国加速推进”双碳”战略目标的大背景下，将ESG理念深度融入商业地产全生命周期管理的企业旨在探讨可持续发展如何影响中国商业地产的运营表现、资产价值及投资决策。通过综合分析环境、社会与治理（ESG）的驱动因素、政策框架、市场趋势，以及基准工具，如GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系的实践应用，为投资者、开发商、运营商等利益相关方提供深刻的市场洞察，助其精准把握可持续发展中的价值机遇。可持续发展正在重塑商业地产的需求、表现和韧性。从降低运营成本、提高租户吸引力、到提升资产保值能力，绿色认证建筑在多个方面展现出了显著优势，尤其在一线城市这些优势更为突出。随着绿色融资工具创新、政府激励政策加码，以及监管标准趋严，ESG导向的投资策略日益普及。以GRESB为代表的基准工具正在发挥关键作用，通过标准化ESG评估框架、引导资本流向和增加行业透明度，推动不动产行业可持续发展。4戴德梁行02可持续发展是指将ESG理念贯穿于房地产全生命周期管理――从规划设计、施工建设、后期运营、到更新再建设。可持续发展涵盖了节能减排、用户福祉、企业伦理，以及应对气候变化能力等。在商业地产领域，可持续发展的重要性日益凸显，原因包括：严格的政策监管（例如“中国将力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”）、投资者的期望，以及企业租户的要求。在低碳转型的浪潮中，建筑领域作为能源消耗和二氧化碳排放大户，既面临挑战，也蕴含机遇。在中国城市群加速推进气候目标的背景下，绿色低碳建筑已被视作行业发展的必然方向。《绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值》旨在探讨可持续发展如何影响中国商业地产的运营表现、资产价值及投资决策。通过综合分析环境、社会与治理（ESG）的驱动因素、政策框架、市场趋势，以及基准工具，如GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系的实践应用，为投资者、开发商、运营商等利益相关方提供深刻的市场洞察，助其精准把握可持续发展中的价值机遇。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值56戴德梁行03受到严格的政策监管、投资者的期望与企业租户的要求等多重因素影响，中国对可持续商业建筑的需求稳步上升。可持续资产凭借其长期价值、风险缓解、差异化竞争等核心优势，正逐渐受到市场的广泛认可和接受。可持续商业建筑需求的主要驱动力可持续商业建筑需求的主要驱动力多重因素加速推动商业地产行业采纳可持续实践：如上文所述，“中国将力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”，在此战略目标驱动下，可持续发展理念已跃升至房地产开发与资产管理策略的核心地位（图1）。2035年2035年发达国家水平*2060年2030年国内外机构投资者正系统性地将ESG标准纳入其投资框架――ESG不仅是合规管理的要求，更是实现企业“长期韧性”的一个关键战略工具。跨国公司（MNCs）与中国头部企业越来越重视获取符合ESG国际标准的绿色建筑认证。主要认证标准包括：能源与环境设计先锋（LEED）、英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）、WELL健康建筑标准、中国绿色建筑三星认证标准，以及RESET绿色建筑认证等权威认证标准。这些认证已经成为企业租户租赁物业的重要考量因中国酒店业市场投资与价值洞察78戴德梁行文8类指标进行综合评价。美国WELL健康建筑标准-专注于建筑物室内环境健康和舒适性的权威认证标准。美国EDGE绿色建筑认证体系-是世界银行集团成员国际金融公司IFC为推进全球可持续发展而出资建立的绿色建筑认投资于可持续发展与技术创新，可降低能源成本、提高租户满意度，并有效延长租赁的稳定性和连续性。物业洞察物业洞察在写字楼租赁市场和投资市场中，绿色建筑成为了写字楼差异化竞争的重要手段。绿色建筑认证已经成为企业选址时的关键考量因素之一。企业租户优先选择配备先进暖通空调（HVAC）系统、智能照明、空气质量管理系统，以及高效水资源与废弃物管理系统的绿色建筑。改善室内空气质量以及提高用水和废物管理效率的建筑。在超一线城市，绿色认证写字楼的租金和租户留存率显著高于非认证项目。当前，工业、仓储物流等领域对环保设备的需求持续增长。集成光伏发电、雨水调蓄系统、屋顶绿化，以及采用高效节能设备的仓储设施，受到第三方物流公司、电商和制药企业的青睐。与此同时，行业领军开发商已将ESG理念深度融入到房地产项目的全生命周期。零售行业在可持续发展方面扮演着重要的角色。越来越多的购物中心采用环保材料、节能设备，以及将自然生态理念融入空间设计（例如屋顶花园和垂直绿化）。随着消费者环保意识的提升，尤其在一线城市，这一趋势愈发显著，正推动零售物业业主积极采纳可持续运营模式，并重新评估与调整租户筛选策略。制约与挑战制约与挑战商业地产可持续发展正在加速推进，然而在发展过程中为了符合ESG标准，老旧建筑的改造升级需要大量资金投入。尤其在低线城市，楼宇的改造成本更大。尽管核心区域的绿色楼宇能够获得更高的租金收益与资国内外ESG评级机构的评价标准与体系不同，缺乏一致性。这一现象制约了ESG的基准比较，同时也阻碍了可持续发展目标的顺利推进。未来机遇未来机遇绿色金融和ESG信息披露。城市核心区域的老旧建筑正通过改造升级以满足可持续绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值9绿色债券、可持续发展挂钩贷款等金融工具，以及政府推出的各项激励措施，为可持续发展及节能改造项目提供了资金支持（图3）。越来越多的中国资产管理公司正积极融入GRESB等全球性评级框架，从而提升报告的透明度，满足国际资本的10戴德梁行ESG理念正在重塑中国商业地产格局。在政策驱动与利益相关方需求的背景下，ESG已从合规要求演变为企业战环境（环境（E）：绿色合规和碳目标如上文所述，中国“双碳”目标――力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和――建筑行业将面临更严格的监管环境（图4）。建筑能耗占全社会总能耗40%，因此提升建筑能效水平、加大可再生能源的利用，以及全面优化建筑性能表现，已成为当前亟待解决的关键任务。20302030年碳达峰•力争于2030年前达到峰值。•2030年非化石能源消费比重达到25%左右,2060年达到80%以上。2060年碳中和•努力争取2060年前实现碳中和。在上海、北京等一线城市，越来越多的商业楼宇和工业项目取得了LEED、WELL或中国绿色建筑三星级认证。与此同时，城市老旧建筑的改造力度升级。尤其在城市核心区，商圈改造升级、老旧楼宇焕新按下加速键。此外，物联网（IoT）技术赋能的暖通空调（HVAC）系统以及智能照明控制系统，正得到大规模的推广应用，旨在对建筑环境实时监测，降低楼宇的碳排放量。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值11社会（社会（S）：健康、宜居和人才保留ESG的社会维度正日益受到重视，原因在于企业租户――特别是跨国公司和国内的领军企业――更倾向于选址能够令员工保持健康、提升福祉并增强生产力的工作场所（图5）。自然采光设计、室内空气质自然采光设计、室内空气质量优化、共享空间以及亲生物设计理念的应用，正逐步成为新建项目和改造项目中的常规配置。开发商积极构建功能混合的未来社区，融合气候适应型基础设施，例如绿色公共空间、公共文化设施等，从而建设更加包容的城市环境。长三角、粤港澳大湾区等城市群通过建设“城市友好”吸引和留住优提高宜居性/提高宜居性/治理（治理（G）：透明度、报告和风险管理商业地产运营管理模式正随着监管改革和全球资本参与而不断演变。GRESB、气候相关财务信息披露工作组（TCFD）等全球ESG12戴德梁行供应链的透明度、企业的伦理道德，以及可持续发展挂钩融资，均呈现出稳步提升的态势。正如本文绿色金融工具部分中所提到的绿色债券和可持续发展挂钩贷款，此类金融产品逐渐被市场认可和青睐。绿色金融产品不仅为符合ESG标准的项目提供了融资渠道，更在无形中强化了开发商、资产管理者等各方的责任意识。ESG作为一项战略要务随着ESG理念融入中国房地产价值，投资商、开发商、企业租户以及政策制定者等各相关方将战略规划与长期可随着监管体系的持续完善和市场认知度的不断提升，ESG对中国商业地产投资组合的抗风险能力与市场价值有显在中国商业地产领域，推动可持续发展的基础是国家和地方层面日益完善的法规、政策和标准体系。这些举措为中国实现“双碳”目标提供了有力支撑，即力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和。国家气候承诺和长期战略中国“十四五”规划（2021-2025年）将绿色理念融入到经济发展和城市规划之中。“十四五”规划推动节能建筑、可再生能源应用和绿色金融工具的发展。国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》明确各地区、各领域、各行业目标任务，提出了“碳达峰十大行动”，包括加快提升建筑能效水平等。绿色建筑规范和认证中国持续修订绿色建筑标准，包括：《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）：内容包括，强化绿色建筑的碳减排性能要求、鼓励应用光储直柔等建筑电力交互技术、室内环境质量评分，智能建筑集成的检测内容环境检测等。国内绿色建筑标准与国际接轨，LEED、BREEAM将多个城市――包括北京、上海和深圳――新建建筑全面执行绿色建筑标准。与此同时，政府持续加大对老旧物业绿色改造的支持力度，在资金、政策等方面给予更多绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值13建筑能效法规建筑能效法规《公共建筑节能设计标准》（GB50189）对商业建筑的最低性能基准提出了强制性要求。与此同时，智能能源管理系统得到了推广应用――尤其在写字楼和商业建筑内――通过加强能耗监测与控制，进一步巩固了运营激励措施与绿色金融激励措施与绿色金融ESGESG和公司披露要求尽管当前的ESG信息披露尚处于发展阶段，但其行业影响力正在逐步增强。在中国证监会的指导下，上海证券交易所、深圳证券交易所和北京证券交易所已发布《上市公司可持续发展报告指引》。这些举措通过强化房地产运营及投资环节的信息透明度与责任追溯机制，与ESG治理原则形成有效互补，共同推动了行业治理等。与此同时，正如商业案例部分所提到的，绿色债券与可持续发展挂钩贷款等金融工具在绿色建筑的融正发挥着越来越重要的作用。低碳城市发展规划当前，低碳城市、近零能耗建筑（nZEBs）等试点项目正在长三角、粤港澳大湾区等国内领先的城市群中开展测试。这些项目不仅是先进可持续实践的试验场，同时也为全国推广提供了可借鉴的蓝图（图7）。•近零能耗建筑指的是能源需求极低且使用可再•智能能源系统及高效暖通空调•对于城市和地区的碳减排目标至关14戴德梁行这些监管与政策的驱动因素共同构建起一个全面的框架，正有力推动中国商业地产行业加快向可持续发展模式转型。从国家层面作出的气候承诺、制定的建筑能效标准，到出台的绿色金融，以及ESG信息披露要求，政策环境正经历着快速且深刻的演变。对于开发商、投资商、资产所有者和管理者来说，与这些要求保持一致已不再是可选项，而是必须履行的义务――既要确保合规，又要在这个日益受可持续发展影响的市场环境中保持竞争力。随着绿色发展上升为中国经济战略的核心要素，那些积极将可持续发展理念融入自身运营、设计以及投资决策环节的商业地产参与者，将最有可能释放资产的长期价值、降低风险，并为国家实现碳中和目标做出实质性贡献（图8）。(GB/T50378-2019)《2030年前碳达峰行动方案》(nZEB)(nZEB)正在长三角和大湾区绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值1516戴德梁行0404在商业地产领域，可持续发展已不再处于边缘地位，也非可选项的举措，而是影响资产表现的核心驱动力。随可持续性因素正成为决定市场竞争力和长期价值创造的关键要素。这一趋势在中国尤为显著，国家政策、城市规划重点以及国内绿色金融的兴起，正合力推动商业地产加速向可持续发展模式转型。本章节将围绕直接影响房地产表现的关键可持续性因素展开分析，这些因素包括能源效率与运营成本、入驻率与租户满意度、资产估值与资本化率、风险规避与抗灾能力，以及绿色融资渠道与激励措施等方面—尤其将着重分析它们对中国商业地产市场的具体影响。能耗依旧是商业建筑运营成本中的最大支出项，这一情况在中国高密度布局的垂直城市环境中尤为突出。正如前文监管与政策的驱动因素部分所述，依据住房和城乡建设部公布的数据，建筑行业能耗占全国总能耗的比重超过20%，若不采取有力措施，这一比例预计还将持续攀升（图9）。暖通空调系统（40-50%）•作为最大的能源消耗方面――受上海潮湿气候的影响，照明（15-25%）采用节能设计与改造可显著降低运营成本。例如，高效暖通空调（HVAC）系统、LED照明、智能电表和实时能耗监测等技术，可使能源使用量减少20%至40%，具体降幅取决于原有的能耗基准水平（图10）。以实际案例来看，上海和深圳引入智能建筑管理系统（BMS）的建筑，仅凭借能源节约这一项，便实现了不到五年的投资回LED智能照明系统中国酒店业市场投资与价值洞察1718戴德梁行此外，中国提出的“双碳”目标，已在监管层面与市场层面形成双重驱动力，共同推动建筑的能效提升。例如，这为节能建筑提供了更清晰的框架和激励机制。跨国企业和国内企业，特别是那些作出ESG承诺的企业，如今在租赁谈判环节开始要求披露能源数据。这一现象表明，运营效率正逐步成为商业地产市场中的差异化因素。当建筑物将可持续性作为优先考量因素时，相较于传统建筑，往往更能吸引并留住租户。这一现象主要由三个相互关联的因素所驱动：租户对于符合ESG标准空间的需求日益增长；室内环境质量的提升，以及由此带来中国办公租赁市场因结构性供应过剩，已呈现出以租户需求为导向的态势。因此，可持续特性的物业在市场竞争中占据优势，这些特性包括采用低挥发性有机化合物（VOC）材料、配备先进的空气过滤系统、充足的自然采光，以及灵活的工作空间布局等。租户越来越将这些特性视为保障员工健康、提升生产力，以及增进员工福祉的基本条件，而非可有可无的奢侈配置。上海甲级写字楼租赁市场数据显示，获得绿色认证的甲级写字楼的入驻率和租金始终高于未认证的同类物业激发了对智能空气质量系统和无接触技术的需求，而这些技术恰好与可持续发展目标相一致。人民币/平方米/日10.5010.00 9.509.00 8.508.00 7.507.00 6.506.00Q42015Q42015Q22016Q32016Q42016Q22017Q32017Q42017Q22018Q32018Q42018Q22019Q32019Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022Q12023Q22023Q32023Q42023Q12024Q22024Q32024Q42024Q12025Q22025绿色认证的甲级写字楼非绿色认证的甲级写字楼租户满意度和留存率是确保稳定现金流的关键指标，而在绿色建筑中，这些指标也呈现上升趋势。提升的舒适度、能源透明度，以及与企业价值观的契合，都有助于绿色建筑延长租赁期限并减少空置率。中国房地产决策越来越多地由区域总部或集团层面做出，因此，项目层面具备实现ESG目标的能力，能够直接为投资组合层面的战略目在资本市场与估值实践领域，可持续性资产溢价主要源于投资者需求、监管合规性，以及运营表现推动。尽管绿色建筑的资本化率溢价在欧洲或澳大利亚等成熟市场已有验证，但中国一线城市也正显现出类似趋势。机构投资者――尤其是保险公司、国内基金和国际机构投资者――开始对具备ESG资质的建筑给予更高估值，特别是当这些建筑符合GRESB评级标准或国内同类标准时。例如，北京和上海近期的写字楼物业交易数据显示，获得绿色认证的建筑，其每平方米估值较未获认证的同类物业高出5%至10%。其中的逻辑十分清晰：运营成本降低、空置率风险下降，以及具备面向未来的前瞻性设计，这些因素有助于提高净营运收入（NOI），并降低可感知风险，进而为更高的资本化率提供支撑。此外，中国内地的监管动向――例如对大型公共和商业建筑强制进行能源审计，以及要求新建政府建筑必须达到绿色标准（如监管与政策的驱动因素部分所述）――正在推动市场将可持续性更透明地反映在估值中。估价师也已开始在资产评估过程中纳入生命周期成本和环境绩效指标。气候变化所引发的物理风险与转型风险，正逐步成为房地产投资者和开发商关注的核心问题。气温上升、城市热岛效应，以及极端天气事件的频发，均对房地产资产构成了威胁（图12）。•海岸侵蚀对沿海地区建筑物和基础设施的•租户和投资者对绿色建筑的•ESG表现影响企业形象和市绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值19可持续建筑在应对上述挑战时展现出更为突出的优势。例如，防洪地下室、高效隔热材料、反射屋顶，以及集成式水资源管理系统等设计特性，有助于降低建筑对环境灾害的暴露风险。在近期中国南部地区发生的台风和洪灾事件中，具备韧性的建筑表现出更强的抗灾能力，其遭受的损失成本和停业时间较低，从而保障了收入流。此外，韧性还体现在对声誉风险的管理方面。未能达到不断升级的环境标准的物业，可能会遭遇租金和估值方面的“棕色折价”，甚至成为需要高额改造费用的搁浅资产（图13）。相反，主动超越合规标准的资产，则更有可能获得政府的政策支持，并规避潜在的惩罚性措施影响。•因环境法规趋严和碳税政策的实施所引发的监管•租户更青睐于租赁获得绿色认证且符合ESG对于开发商和业主而言，这一趋势与中国日益完善的气候相关财务披露分类框架相契合。随着《绿色金融支持项目目录》及中国人民银行绿色金融指引（如上文所述）等政策框架的监管要求日益严格，可持续资产将越来越受到寻求长期、稳健回报的投资者的青睐。20戴德梁行绿色金融在挖掘与释放房地产价值层面的作用正日益凸显。中国绿色债券、可持续发展挂钩贷款，以及ESG主题基金的普及，为符合条件的项目开辟了新的融资渠道。满足能效标准或获得相关认证的开发商与业主，能够享受优惠贷款利率、获得更长的贷款期限和更广泛的国内外投资者资源。例如，中国多家银行，包括中国工商银行和中国银行，均推出了针对绿色建筑的专项贷款产品，并根据项目的认证等级或减排成效提供利率优惠（图14）。•为包括绿色建筑在内的环境可持续项目提供融•截至2024年中期，中国银行的绿色信贷金额达到3.67绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值2122戴德梁行根据《中国绿色债券市场报告2023》所披露的信息，2023年，中国与建筑项目相关的绿色债务融资，其资金用途主要来自三类主体：金融机构、政府支持实体，以及非金融企业（图15）。建筑项目被纳入绿色金融框架，其中包括“一带一路”倡议下绿色金融指引所覆盖的合格项目，这进一步凸显了房地产在战略层面的重要性。UoP能源UoP建筑UoP交通UoP水UoP废弃物UoP土地使用UoP工业UoP信息通信UoP适应性100%80%60%40%20%0%ABS开发银行金融公司政府支持的实体地方政府非金融公司此外，地方政府针对获得绿建三星级认证或LEED金级认证的建筑，出台了补贴及税收返还政策。深圳、成都和杭州等试点城市已设立专门的绿色建筑基金，以支持既有建筑的绿色改造以及新建的绿色建筑项目。这形成了一种良性循环：具有绿色认证的建筑，不仅能有效降低运营风险、增强对租户的吸引力，还可享受更低的融资成本和更强的财务韧性。在融资成本上升和房地产杠杆率受到严格审查的大环境下，绿色认证正变得越来可持续发展的紧迫性正在重塑中国商业地产的市场格局。可持续实践已不再被视为成本负担，而是成为影响资产表现与战略优势的核心要素。那些积极践行能效提升、优化租户体验，并预判气候与监管风险的建筑，已切实收获了财务回报与运营效益。随着投资者标准、政府监管要求，以及租户期望持续变化，量化并传达可持续发展对房地产表现的影响将成为关键。对于房地产价值链上的所有参与者――包括开发商、业主、租户、金融机构而言，可持续发展已不再局限于“践行善举”的道德层面，而是“社会责任成就企业的发展”。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值2324戴德梁行05—全球不动产可持格睿思（GRESB）2009年成立于阿姆斯特丹，主要从事全球房地产与基础设施领域ESG评级标准制定。GRESB评级体系以投资者主导、标准体系透明、行业针对性强著称，是全球关注可持续发展及责任投资者衡量实物资产、不动产基金、REITs和上市及非上市不动产企业ESG绩效表现的重要工具（图16）。 投资者借助GRESB投资者借助GRESB数据及分经理和运营商完成GRESB评正如前文所述，GRESB在商业地产领域的影响力与日俱增，现已成为衡量可持续性、透明度及绩效表现的关键基准，被机构投资者广泛用于评估房地产基金和上市房地产公司的ESG表现。通过与气候相关财务信息披露工作组（TCFD）、国际财务报告准则（IFRS）和联合国（UN）可持续发展目标（SDGs）等全球报告标准保持一致，GRESB为市场参与者提供了识别ESG领军企业的有效工具，帮助其降低风险，并且识别企业的长期发展潜力。GRESB评级已成为国际投资人重要的决策依据。较高的GRESB评分往往意味着企业在ESG管理以及运营效率方面表现优异，其资产或基金更易获得负责任投资者的青睐。相反，较低的评分则可能预示潜在风险，如监管不合规或环境绩效不佳等，从而影响资产估值和融资渠道――这与前文绿色金融概念形成呼应（图17）。(70%分数)(70%分数)(70%分数)(30%分数)除了影响投资者决策外，参与GRESB评级还能直接提升物业表现。其基准测试机制通过持续优化能源和水资源效率、碳减排、改进租户参与度和健康福祉，从而实现入驻率提升、运营成本降低，以及长期收益增长――这一结论在可持续性因素部分中得到了充分验证。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值25GRESB报告对商业地产可持续发展趋势进行了分析，这些趋势包括：参与度与透明度的提高：参与2025年GRESB房地产评级的企业数量创下历史新高，反映出ESG信息披露与透明度在投资市场中的重要越来越多的业主开始制定减排目标和净零排放战略规划。GRESB数据显示，中国商业地产在提升能源效率和碳减排等方面均取得成果――这与本报告中提及的中国“双碳”目标相契合（图18）。100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%89%85%84%82%75%89%85%84%82%75%GRESB碳足迹仪表板使用GRESB估算模型，填补碳足迹空白社会和治理正日益受到关注，越来越多的企业开始披露多元化、公平与包容性、利益相关者参与情况，以及包括中国在内，亚太地区参与GRESB评级的企业数量持续攀升，这表明该地区正转向以可持续发展为导向的投资策略，与前文所述的市场趋势形成呼应。GRESB不断更新的评级标准推动了行业内可持续发展行业基准及同行排名，对实体资产的ESG绩效进行评估，管理投资风险，优化投资决策。26戴德梁行绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值2728戴德梁行06—标准化、系统化的GRESB评级的目的是通过标准化的ESG(环境、社会和治理)评级体系，为房地产和基础设施行业的投资者和管理者提供透明、可靠和可操作的可持续性绩效数据。它旨在简化复杂的可持续性数据，基于关键绩效指标实现企业间的差异化评估，以适应不断变化的行业标准。GRESB评级体系强调量化指标。GRESB评级体系包含多项核心指标，每项指标包含多个衡量标准和数百个数据点。这些指标覆盖了气候韧性、能源效率、废弃物管理及利益相关方参与等方面。为了使这些庞大而多样的信息具有可操作性，GRESB将数据汇总成一个0-100的综合评分，同时为特定类别提供子评分。这种被称为"数据降维"的处理方式虽不可避免地造成部分细节丢失，但使信息对投资者和管理者而言变得可解释和可操作。若没有评分机制，利益相关方将面临海量原始数据的分析困境，难以形成有效决策。评分既是一门艺术，也是一门科学。其“艺术”体现在对评估目标与价值导向的设定层面，例如确定哪些因素对可持续性表现和投资风险最为重要。这包括确定每个指标的权重，这一过程由GRESB评级标准理事会及其委员会管理。而“科学”则聚焦于指标选取的合理性、测量方法的标准化定义，以及运用统计技术实现数据的精准整合与公平呈现。通过科学方法与价值判断的有机融合，最终形成具有决策参考价值的可持续性表现综合评估结果。GRESB采用星级评价体系，根据得分分为不同等级。就像学生的最终成绩反映了其在不同课业中的表现一样，GRESB评分反映了企业在不同方面管理可持续性的能力。高分（例如90分）代表了稳健的政策、全面的数据监测体系以及持续改进的实践轨迹。低分（例如10分）则表明存在明显差距。重要的是，独立研究表明，更高的GRESB评分与更好的财务回报呈正相关，这进一步强化了这些评分在投资决策中的重要性。较大分差通常反映了实质性能力差距，但较小分差（1-5分）可能并不显著。灵活性是GRESB评级体系的另一个优势。随着可持续性实践、技术发展和市场需求的不断变化，GRESB通过持续更新指标来保持相关性。例如，可再生能源或气候风险的评估方式可能会随着时间而改变，但整体评分框架保持稳定。这种设计既保障了跨年度评估数据的纵向可比性，又能及时纳入新兴议题与监管变化。此外，虽然GRESB为保持一致性提供了标准权重，但用户也可以自定义权重，以反映自身价值观和优先事项，从而实现个性化分析，又不破坏评估体系的底层逻辑。GRESB评级体系提供了一个可操作、可靠且不断更新的房地产行业可持续发展评估框架。该体系简化了复杂的数据，能够基于量化指标有效区分不同主体的绩效表现差异，同时通过持续更新指标来保持相关性。尽管任何评估工具均存在固有局限性，但GRESB评级体系是将可持续性绩效与投资洞察相结合的重要工具。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值29GRESB评级体系以其年度评分而闻名，但其作用远不止于此――GRESB构建并验证复杂的可持续性数据，促进安全且一致的数据收集，同时为ESG报告编制与基准对比提供有力支持。在GRESB评级体系中，其核心要素是绩效指标与量化评分，是报告编制的基础（图19）。这些指标覆盖了ESG的各个方面，具体包括：能源与水资源的使用情况、温室气体排放水平、废物管理、治理结构、风险管理能力，以及利益相关者参与度等。明确定义且公开透明的指标为不同资产类型的可持续性绩效衡量提供了统一的标准。GRESBGRESB报告的关键时间节点—2025年申报网站开场提交截止日期人GRESB结果)GRESB的重要创新在于利用技术实现系统化数据收集。对于管理大型或复杂房地产资产组合的公司而言，通过传统电子表格和电子邮件进行数据收集不仅效率低下而且容易出错。而GRESB为用户提供了一个安全的数据集成平台，用户可在平台中完成数据录入工作。数据集成平台简化流程、提高数据一致性，并强制执行访问和安全控制。这种数字化建设为数据准确性和问责制方面提供了有力支撑。验证与修正环节是保障数据高质量的核心所在。可持续性数据本质上具有复杂性，不同定义、解释和报告方法的差异可能导致错误。GRESB每年都会开展详尽细致的验证，标记数千个错误、遗漏或不一致之处。参与者有机会纠正这些问题，从而提交更完整和准确的数据。尽管这一过程并非尽善尽美，但是提高了最终数据和洞察的可信度。数据经过验证后，GRESB会通过基准比较和报告工具将数据处理并返回给参与者和投资者。年度《评级报告》能够为参与者提供组织绩效与同行表现的全面概述。同时，诸如GRESB数据导出器（DataExporter）等工具，还支持用户进行详细数据的下载操作，方便用户开展定制化分析、投资组合审查以及内部报告编制等工作。面对将复杂、多层信息整合为可用格式的挑战，相关技术通过组织数据并对数据进行“扁平化”处理，使其能够实际应用。尽管评分系统将绩效表现简化为0至100的评分范围，但GRESB明确现实中的可持续性是复30戴德梁行杂的。该评分综合了环境、社会和治理方面的表现，并通过设置子评分项，为使用者提供更为详细的洞察。尤为重要的是，GR体系并非一成不变—其每年会依据行业最佳实践和利益相关者关注的重点而进行修订。这确保了标准的一致性和可比较性，并与全球最为关键的是，GRESB评级体系的价值远不止评分结果这一单一维为决策提供有力支撑。研究表明，获得较高GRESB评分的企业通常在财务表现上更具优势，这进一步强化了可持续性商业案例的合理性。验证和基准比较可持续性表现。该评级体系制定了统一标准，能够提供透明、可靠和可操作的可持续性绩效数据—最终有助于房地产行业提升ESG表现，并确保其与负责任投资原则相契合。GRESB的一大核心优势体现在其灵活性上。伴随可持续性实践的持续演进，诸如对隐含碳问题的关注度日益提升，或是新的能源采购方式不断涌现，GRESB能够在无需对整个评分系统进行彻底重构的前提下，对相关指标进行更新调整。这种架构设计既保障了长期数据的可比性，又能灵活适配不断变迁的行业规范。此外，尽管GRESB对各项指标采用标准化的权重设定，但也允许一定程度的定制化评分，让不同利益相关方能够基于同一标准来开展评估。除评分之外，GRESB为用户提供了一个安全的数据集成平台。用户可在平台中完成数据录入工作，避免了通过传统电子表格和电子邮件进行数据收集的效率低下。GRESB每年开展详尽细致的验证，标记数千个错误、遗漏或不一致之处，从而提高了数据质量并确保可靠的最后，GRESB的年度《评级报告》和数据导出工具可帮助用户分析、比较和解读不同投资组合及同行业的绩效表现。展望未来，将紧跟新兴ESG议题对其评级体系进行优化，同时为探寻可持续性与投资成果之间关系的学术和市场研究提供有力支持。简而言之，GRESB通过标准化的ESG评级体系，为投资者提供了可靠的、结构化数据的可操作指引。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3132戴德梁行07—案例研究如今，在中国房地产行业GRESB评级已有诸多实例。其中一个优秀的案例是北京华贸中心通过对标GRESB评级标准，对其由三栋超甲级写字楼及购物中心裙楼组成的地标城市综合体项目开展年度ESG评级，从而系统性地提在GRESB2025评级结果中，北京华贸中心表现亮眼，首次参评即获得最高“五星评级”，并在“综合体赛道”中取得全球第一名的优异成绩，荣膺“全球行业领导者”称号。此外，北京华贸中心在混合用途、内部管理与绩效等多个核心维度和指标上获得满分，斩获多项全球、亚洲第一的佳绩，并被授予“房地产绿色之星”称号。此次获评是华贸中心继LEED铂金认证、绿色建筑认证、碳中和认证后，在可持续发展道路上的又一重要里程碑，标志着其ESG实践已获国际权威认可，一步步将可持续发展目标转化为实实在在的绿色运营成果。项目概述项目概述项目：北京华贸中心所在地：北京市朝阳区参与GRESB情况：参与2025年度GRESB房地产评级GRESB顾问机构：戴德梁行系统实践：从绿色理念到成果转化系统实践：从绿色理念到成果转化北京华贸中心自规划之初便将“绿色、智慧、共享”理念深度融入运营与资产管理。通过持续的技术创新与智能化升级，自研IOC智能运维平台，以高清的数字化机器视觉末端与传感器网络，实现对水、电及废弃物循环等关键环境指标的全维度监测、智能决策与远程运维。尤为突出的是，北京华贸中心自2024年起，已全面实现100%绿色电力运营，全年引入绿电超4,000万度，累计减少二氧化碳排放24,000多吨，相当于种植约130万棵树。这一系列可测量、可验证的绿色成果，也为其获得GRESB全球行业领导者地位提供了坚实的数据支撑。生态共建：从企业责任到行业引领生态共建：从企业责任到行业引领贸中心ESG生态联合行动倡议》，将可持续发展理念从企业责任转化为社区共识，吸引了包括强生、特斯拉、德意志银行在内的超80%以上的租户积极参与相关活动。此外，北京华贸中心正积极推动将成功经验转化为行业标准，参与《商务楼宇净零运营与碳中和评价规范》等行业标准的制定工作，并将成熟的ESG实践与运营模式系统性复制到已全面启动的苏州、南京等新项目中，助力城市高质量可持续发展，展现了其作为行业领导者的责任与担当。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3334戴德梁行08—投资者和利益随着中国积极推进“双碳”目标、深化改革绿色金融，机构投资者及主要利益相关方越来越重视符合ESG标准的房地产投资。在此背景下，GRESB作为评估与比较亚太地区房地产投资组合及资产可持续性表现的标准，其重要性日益凸显。在中国开展业务的机构投资者――包括国内资产管理公司、保险公司以及全球投资公司――正逐步将ESG标准纳入其投资考量因素。正如“监管与政策的驱动因素”部分所述，中国政府提出“力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”的政策导向，正影响着投资者的决策，促使他们对于环境绩效、能源使用，以及合规监管等方面的透明度提出更高要求。参与GRESB评级被视为衡量企业践行ESG理念的重要标志，这一情况在外国投资者评估中国的企业和项目时尤为突出。GRESB对于中国商业地产市场的投资决策发挥着越来越重要的作用。ESG数据标准的逐步完善与成熟，GRESB评级体系为评价资产及投资组合在应对可持续发展风险与把握机遇方面的表现，提供了统一且可靠的标准。许多国际投资者在向中国房地产市场（尤其是上海、北京和深圳等门户城市）投入资金时，会将GRESB评级作为其尽职调查的一部分。对于寻求跨境资本的国内企业，优秀的GRESB评级能够提升其市场信誉度，有利于融资贷款的推进，从而进一步印证了前文所讨论的财务价值主张。中国现已成为全球最大的绿色债券发行国。房地•资源/材料效率；注，尤其为那些积极推动融资条款与ESG表现挂钩的开发商和资产管理机构所青睐。尤其受到那些致力于使融资条款与ESG绩效成果相挂钩的开发商和资产管理机构的青睐。在可持续金融框架中，被越来越多地引用。此外，随着绿色建筑评估标识（GBEL）（图20）和中国ESG信息披露指引等国家标准的出台，进一步增强了中国ESG驱动型投资策略的发展势头，形成如前文政策监管部分所述的GRESB等全球标准与国内监管工具之间的协绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3536戴德梁行09—所面临的挑战采用任何房地产资产可持续性表现评级体系都会面临诸在将GRESB标准、ESG理念融入商业地产的过程中，资金投入成为了重要挑战。绿色建筑认证、节能改造，以及智能技术应用等举措，往往需要大量的前期资本投入。对于许多投资者、开发商及业主而言，尤其在成本敏感或低租金的次级市场中，投资回报的不确定性及较长的投资回收周期，可能成为阻碍其采取行动的关键因素。尽管GRESB评级对这类长期投入给予奖励，但短GRESB被全球范围应用，但是各国及地区的监管存在显著差异。可持续发展政策在全球范围内迅速演变，然而在国家或地区层面，执行力度和标准仍有所不同。这种政策执行的不统一，导致跨国或跨地区的房地产投资组合在ESG战略制定与实施过程中面临协调难题。对于管理全球房地产投资组合的投资者、开发商及业主而期财务压力仍可能成为阻碍――特别是对于资金流动性有限或难以获得绿色融资的小型投资商、开然而，正如本报告中多次提到的那样，当前中国房地产行业仍将践行ESG置于核心位置，几乎所有主要投资者、开发商及业主均已积极践行ESG，并努力实现其言，难以实施一个统一的可持续发展计划，既满足当地合规要求，又符合GRESB全球标准。此外，尽管中国已在政策层面取得进展，但各国或地区之间缺乏统一的ESG报告标准或绿色建筑规范，这进一步增加了与GRESB指标对齐的复杂程度。GRESB高度重视数据透明度、第三方验证，以及年度绩效跟踪。然而，在某些国家或地区，商业地产领域采集可靠的ESG数据与规范化的报告仍是所面临的挑战。此外，全球范围内许多物业缺少数字化系统来统计数据，导致无法按照GRESB的要求追踪能源、水资源及废弃物等细节的数据指标。与此同时，数据格式标准化缺失、租户能耗数据获取困难，以及第三方认证/审计流程受阻等因素，进一步制约了某些国家或地区在GRESB评级体系中的得分潜力。对于包含老旧资产或由多方管理的全球投资组合而言，这一挑战更为复杂，尽管GRESB通过数据导出工具（如量化指标篇章所述）正在努力解决这些问题。尽管当前仍面临诸多挑战，但参与GRESB的价值主张――包括拓宽融资渠道、强化风险管控能力，以及优化资产运营表现（如案例研究所示），正推动中国及全球市场对GRESB评级体系的采用。随着可持续发展报告的标准逐步完善与数据采集技术迭代升级，许多挑战在未来将被解决，从而支持整个行业向更加可持续的房地产实践转型，这与我国国家层面的碳中和目标相一致。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3738戴德梁行10资产表现—最佳实通过践行可持续发展来提升资产表现已不再是可选方案，而是投资者、开发商和租户的共同战略需求（图21）。以下最佳实践与战略建议，基于本报告的市场洞察及典型案例研究，系统阐释了如何将可持续发展理念融入房地产全生命周期，从而创造长期价值、减少潜在风险，并确保符合国际主流ESG标准要求。上海甲级写字楼新增供应—绿色和非绿色的建筑面积（上海甲级写字楼新增供应—绿色和非绿色的建筑面积（2008年—2025年上半年）近年来，上海甲级写字楼市场的新增供应大多数写字楼获得了相关的绿色建筑标准认证。1,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00001,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000020122013201420152016201720182019201220132014201520162017201820192020202120222009201020082025正如中信集团和华润置地的案例研究所示，将可持续发展理念融入建筑设计和改造项目中，能够带来显著的节能效益、提升租户满意度，以及实现资产价值增值。对于新建项目而言，需从规划阶段即融入可持续发展理念，采用LEED、WELL及中国绿色建筑标识等权威认证，从而确保其性能指标达到监管的驱动因素篇章所论述的高标准。•升级为节能型暖通空调（HVAC）系统和LED照明系统；•安装节水装置（图22），提升隔热性能；•在翻新中使用可回收材料或本地采购材料；•采用模块化和适应性设计原则，支持未来的灵活性。 22%景观/园艺用水37%卫生间/淋浴间用水饮用水/烹饪用水28%冷却/加热用水这些措施不仅能降低运营成本，还可以提升租户的舒适度，并且提高物业的绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值3940戴德梁行房地产科技解决方案的应用可实现对建筑运行状态的实时监测与管理，为前瞻性决策提供支撑。智能建筑技术――如物联网传感器、云端平台及人工智能驱动的分析工具――能够帮助运营方优化能源使用、减少资源浪费，并在问题升级前识别维护需求，从而化解GRESB评级障碍章节中提及的多项测量挑战。房地产科技的部署应用，可实现对建筑运行状态的实时监测与管理，为运营方制定前瞻性决策提供数据支撑与决策依据――如物联网传感器、云端平台，以及人工智能分析系统――能够帮助运营方优化能源使用、减少资源浪费，并通过预判维护需求，从而解决GRESB评级挑战章节中提及的多项问题。•部署建筑管理系统（BMS）（图23）实现集中化管•应用预测性分析技术预判能源需求；•利用数字孪生技术模拟建筑性能场景。商业楼宇—智能楼宇管理系统（商业楼宇—智能楼宇管理系统（BMS）正如GRESB相关章节中反复强调的，透明且标准化的ESG信息披露是吸引责任投资者的核心要素。GRESB构建了一套被业界广泛认可的ESG绩效评估框架，企业若能将战略规划与GRESB评级体系有效衔接，不仅能够增强自身在资本市场的公信力，又能实现具有实质意义的对标分析。•ESG关键绩效指标（KPIs）与GRESB核心维度保持一致；•建立严格的数据采集与验证流程；•将GRESB评级结果纳入风险管理体系；•通过报告展示可持续发展成果。可持续发展需依托价值链各环节的协同合作――包括业主、管理者、租户、供应商及所在社区。如中信集团与华润置地的案例所示，利益相关方参与机制可加速可持续实践的落地，并强化品牌价值。•采用附有可持续发展承诺的绿色租赁协议（图24•设立可持续发展工作坊，定期组织租户参与活动；对于希望将上述建议付诸实践的市场参与者，可采取以下分阶段实施路径：评估阶段（第1-3个月•评估所有资产组合的ESG表现并且分析差距；•对照GRESB标准及行业对标表现进行基准评估；•实施可快速见效的改善措施。规划阶段（第4-6个月•针对各资产类别制定定制化的可持续发展路线图；•获取管理层决策支持并配置实施资源；•组建跨职能执行团队。执行阶段（第7-18个月•优先推进具有高影响力的改造项目；•在所有资产组合部署房地产科技解决方案；•启动利益相关方参与计划。监测阶段（持续进行）：•跟踪GRESB指标体系下的绩效表现；•通过第三方审计验证实施成效；•动态优化战略方案。中国可持续房地产正展现出前所未有的商业价值潜力。通过实施这些最佳实践――战略性的改造、技术创新，以及基于GRESB标准的管理――行业参与者可前瞻性布局未来资产组合，精准回应利益相关方的可持续诉求，并充分把握市场对绿色物业需求增长所带来的机遇。随着监管环境的持续演变以及可持续性表现与财务结果之间的联系日益紧密，这些策略将成为市场参与者在快速转型的中国房地产市场中保持竞争力的关键。绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值4142戴德梁行可持续房地产的格局正在迅速演变，其驱动力包括监管要求的日益严格、投资者需求的不断增长、技术进步，以及气候承诺的深化落实。正如前文所述，随着可持续性成为资产价值和表现的核心要素，具备前瞻视野的战略布局将在助力市场主体适应低碳转型、保持长期竞争优势中发挥决定性作用。越来越多的政府、城市和企业承诺实现净零排放，为房地产行业设定了新的标准。这一转变正在重塑新的开发和资产管理策略，正如上文监管驱动部分所讨论的那样：•碳中和加速融入项目全生命周期――从设计与施工阶段，到运营及最终拆除阶段；•隐含碳正日益成为关键考量因素，促使更多地使用