目标成本中开发报建费用测算要点分析课件（可编辑）

目标造价中研制报建费用测算的七大要点01费用运算，有依有据02费用来源，义务划分无证罚款，是否计入0304收费减免，分清状况目

录05配套费用，口径明确06人防缴费，需要论证07交底跟踪，要后评估所有研制报建费用后面要进行备注”收费文件、收费标准、收费运算方式、减免情况”。如果确实是没有依据的至少要说明“收费的运算方式”或者“费用运算逻辑”。标明以后，任何一个层级的领导在审核研制报建的目标造价的时候，都可以查看依据，而且不需要再次询问当事人就能一目了然。示例如下：一、费用运算，有依有据研制报建费用的来源是“研制报建部门”，所以应该在编制目标造价之前，将所有费用项目与研制报建的同事一同进行梳理，梳理达成之后，“公司内部邮件或者部门之间文件流转”的方式，让研制报建部门同事提供收费清单。最后研制报建部门要为此部分费用的“相对准确性负责”；说明：准确性由研制报建部门负责（邮件提供），费用操控与落地也由研制报建部门负责（义务造价）二、费用来源，义务划分工况背景：在快周转仍然是主流模式的时候，基本上不可避免无证建造（无建造许可证进行建造），那么无证建造很有可能会涉及到行政罚款。集团层面有时候是否计入此项造价，一般会有两个考虑：一是，此项造价的产生具有不确定性，如果目标造价中计入，而且最后没有发生，怕区域公司/项目公司挪作他用。二是，如果不计入目标造价，最后很有可能会发生，而导致无法缴费，而且目标造价超支。三、无证罚款，是否计入第一种处理预案：一是、此项费用按照会产生的情况计入目标造价。二是、发文要求区域公司及项目对于此项费用进行“专款专用”，不可挪作他用。三是、二级科目一下目标成调整操控权限虽然是在区域，但是调整程序需要需要同时抄送集团，后期作为审计关注项，看是否符合集团规定要求。按照以上三个思路，既可以保证不超目标造价，又可以让区域公司对于该笔费用进行“专款专用”，而且不会因为事事核准至集团，导致效能低下；第二种处理预案：一是、上报的给集团的目标造价中，注明不含此部分费用（隐患提示）；二是、后期如果一旦发生，如果整个研制报建费用还有结余，则直接利用结余费用即可。三是、如果整个研制报建费用科目没有结余，则直接向集团申请，进行目标造价调增；三、无证罚款，是否计入第一种：政府部门近期明文规定的行政事业性收费的减免；目标造价中对待第一种情况，需要研制报建部门同事提供政府发文，作为目标造价编制的依据；四、收费减免，分清状况第二种：通过跟政府部门谈判书面明确的行政事业性收费的减免；目标造价中对待第二种情况，需要研制报建部门提供书面文件，作为目标造价编制的依据。但是这种基于规则之外的书面依据，会因为政府部门的换届而存在隐患。在提交目标造价时，需要针对这部分进行隐患说明；第三种：通过跟政府沟通确定，口头约定可以进行部分减免，但没有书面文件明确的；目标造价中针对第三种情况，建议不能按照减免后的费用计取，要按照减免前的费用进行运算目标造价。因为口头的沟通有很大的不确定性。但是可以备注，这部分费用后期存在减免的空间，需要进一步沟通落实。四、收费减免，分清状况城市基础设施建设配套费是一笔很大的费用，不同的公司其造价的口径有所不同。有的公司计入土地造价，有的公司计入研制报建费用。所以明确这部分费用的计取口径十分重要。而且不同的口径，最后义务造价的落实部门有可能有所不同，比如：如果属于土地费用，则义务造价的落实部门为投资拓展部门，如果是划分研制报建费用，则义务造价的落实部门为研制报建部。五、配套费用、口径明确五、配套费用、口径明确目标造价中有一笔较大的费用就是人防异地建设费用，是否缴纳人防异地建设费用要区分情况考虑。如果当地政府对于自建人防/缴纳人防异地建设费用，建设方有选择的空间，则分为以下三种情况：第一种情况：全部缴纳人防异地建设费，不建设人防地库；

第二种情况：全部建设人防地库，不缴纳人防异地建设费用；第三种情况：部分缴纳人防异地建设费，部分建设人防地库；三种情况如何选用要以当地防空部门的规定以及结合人防预案的经济性测算（将地库作为单独的一种业态进行利润测算）进行决策，采用利润最高（或者亏损最低）的预案进行实施。六、人防缴费、需要论证六、人防缴费、需要论证备注：此测算仿真及思路来源于碧桂园集团人防预案测算模板六、人防缴费、需要论证从以上测算成果得知：预案一：地库亏损1407.45万元，预案二：地库亏损1039.00万元，预案三：地库亏损1223.23万元，从而得出预案二亏损最低，则采用绝对缴纳人防异地建设费用，不建人防地下室。如果是全部自建人防预案最佳，则不需要缴纳人防异地建设费用。说明：仿真不可随意套用，不同地区与项目，测算逻辑相同，但是测算套表需要进行调整。特殊情况：有的地区，对于“缴纳人防异地建设费用”和“自建人防”并没有可选择的余地，此时则不需要进行测算，按照当地政府要求实施即可。六、人防缴费、需要论证研制报建费用目标造价达成测算以后，需要进行“造价交底，跟踪实施，后期评估”，最后可以指导新项目测算，从而形成工作的闭环；七、交底跟踪，要后评估造价交底：目标造价编制达成，通过集团核准以后，将研制报建费用进行义务造价分解，将落实义务分配至项目研制报建相关经办人，并且进行费用明细交底，形成交底会议纪要。整个项目研制过程中，很有可能会有人事变动，有了交底纪要避免后期研制报建费用超标将义务推卸给造价部门。跟踪实施：研制报建整个实施过程中会出现许多情况，比如：

A、很多小项的研制费用没有考虑到位。B、文件规定是一个收费标准，实际有可谈判的空间；C、目标造价编制过程中收费基数有偏差，比如你是按照总建筑面积测算（细节疏忽），实际只需要按照住宅地上建筑面积测算即可（比如：有限电视费用）等等，在实施过程中将原来目标造价测算过程中未考虑到位的地方进行记载。后期评估：将整个过程中研制报建费用出现的问题进行收集，归类，整理，然后在项目造价后评估的时候，加入研制报建费用造价实施情况的后评估。最后形成相对真实的资料，用来指导后期新项目的研制报建费用测算及合约规划的编制；七、交底跟踪，要后评估研制报建费用你是如何编制的？报建提供清单：要求研制报建部门提供费用清单，能提供文件的尽量提供文件，造价每条仔细核实；对标标杆企业：如果是首次进入城市，尽量对标已进入本地区的标杆企业的收费清单；人防异地建设费用：结合政府规定对人防经济性进行论证，“缴费”与“自建”那个预案经济性更好；如何操控研制报建费用的造价？利用合作方的力量：如果是与当地研制商合作，对方一般与政府关系更好，有可