sac协议书和收益互换

sac协议书和收益互换1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX投资管理有限公司

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX中心25层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

**协议简介**

鉴于甲方为持有并运营一处位于XX市XX区的商业地产项目（以下简称“项目物业”），该物业建筑面积约XX平方米，主要用途为商业租赁及配套服务，甲方为优化项目资产配置并提升投资回报率，拟通过租赁或委托管理方式引入专业承租方或服务提供方进行长期合作。

鉴于乙方具备丰富的商业地产运营经验，拥有专业的资产管理团队及稳定的租赁渠道，能够为项目物业提供高效的租赁管理或增值服务，并愿意以收益互换模式与甲方达成合作，实现双方资源的优化配置与互利共赢。

基于上述背景，甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、诚实信用的原则，就项目物业的租赁管理或委托服务事宜达成如下协议，以兹共同遵守。本协议的签订及履行将围绕收益互换机制展开，核心内容涉及租金收益分配、运营管理责任划分、合作期限及退出机制等，旨在通过双方的紧密协作，最大化项目物业的经济效益与社会价值。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在项目物业租赁管理或委托服务合作中的权利与义务，通过收益互换机制实现项目物业价值的最大化。具体范围包括但不限于：项目物业的租赁管理、运营维护、客户服务等相关事务的执行与监督；租金收益的核算、分配与支付；双方在合作期间应履行的保密、协作等义务；以及违约责任和争议解决机制的约定。本协议旨在为双方合作提供全面的法律框架，确保合作过程的规范性与可操作性。

第二条定义

1.项目物业：指位于XX市XX区的商业地产项目，建筑面积约XX平方米，由甲方持有并用于商业租赁及配套服务。

2.收益互换：指甲乙双方约定，甲方在合作期内将项目物业的部分租金收益支付给乙方，作为乙方提供运营管理或增值服务的对价；同时乙方以约定方式参与项目物业的收益分配，双方通过收益交换实现合作目标。

3.运营管理：指乙方负责项目物业的租赁招商、物业维护、客户服务等活动，确保物业运营符合约定标准。

4.增值服务：指乙方提供的除运营管理外的附加服务，如市场推广、客户关系维护等，具体内容根据本协议约定执行。

5.合作期：指本协议约定的有效期限，自签署之日起至终止之日止。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

(1)**权力**：甲方有权对项目物业的租赁管理活动进行监督，确保乙方的服务符合本协议约定及行业标准；甲方有权根据市场变化调整租金定价策略，但需提前通知乙方并协商一致；甲方有权在合作期满后终止协议，但需遵守提前通知义务。

(2)**义务**：

-**提供必要条件**：甲方应向乙方提供项目物业的完整权属证明、技术资料及运营所需的基础设施，确保乙方顺利开展服务。

-**收益核算配合**：甲方负责按照本协议约定核算项目物业的租金收益，并提供真实、准确的财务数据供乙方确认；甲方需设立专项账户管理租金收益，确保资金专款专用。

-**维护责任**：甲方承担项目物业的法定所有权相关责任，包括但不限于房产税、保险费用等，但乙方提供的运营管理服务导致的损耗除外。

-**信息透明**：甲方应定期向乙方披露项目物业的运营数据、市场行情等信息，支持乙方制定管理策略。

-**违约处理**：如甲方未按约定支付收益或违反保密义务，应承担相应赔偿责任。

**2.乙方的权力与义务**

(1)**权力**：乙方有权根据本协议约定获取项目物业的运营管理费用或收益分成；乙方有权要求甲方提供必要的运营支持，如配合租赁活动、解决客户投诉等；乙方在符合本协议约定的前提下，有权自主制定运营方案并执行。

(2)**义务**：

-**专业服务**：乙方应组建专业团队负责项目物业的租赁管理，包括市场分析、租赁谈判、物业服务等，确保运营效率不低于行业平均水平；乙方需设立服务标准手册，并向甲方提供备案。

-**收益保证**：乙方承诺通过增值服务或运营优化提升项目物业的租金水平，具体目标为（例如：租金收益率提升X%或实际租金达到XX元/平方米），未达标的需承担相应调整措施。

-**资金管理**：乙方负责收益互换款项的接收与使用，需定期向甲方提供财务报表，接受审计监督；乙方应将收益分成款项用于本协议约定的合作项目，不得挪作他用。

-**风险防控**：乙方应购买运营责任险等相关保险，并将保单复印件提交甲方备案；如因乙方管理失误导致客户投诉或财产损失，乙方需承担直接赔偿责任。

-**保密义务**：乙方应对项目物业的客户信息、租赁数据等商业秘密进行严格保密，未经甲方书面同意不得泄露给第三方。

-**协作配合**：乙方应主动与甲方沟通运营进展，参与定期会议并提交工作报告；如遇重大市场变化或突发事件，需及时向甲方汇报并共同商议对策。

-**持续改进**：乙方需根据市场反馈定期优化服务方案，提交季度运营评估报告，并持续提升客户满意度评分（目标XX分以上）。

第四条价格与支付条件

双方同意通过收益互换模式确定合作对价，具体安排如下：

1.收益核算基准：项目物业的租金收益以人民币计价，核算周期为每月，基于当月实际租赁收入扣除法定税费（如房产税、增值税等）后的净额。

2.收益分配比例：甲方每月将核算后的净租金收益的XX%（具体比例由双方根据市场评估协商确定）支付至乙方指定账户，剩余部分归甲方所有。

3.支付时间：收益分配支付应在每月结束后10个工作日内完成，甲方需提供经审计的财务报表作为支付依据，乙方应在收到款项后5个工作日内确认。

4.支付方式：甲方通过银行转账方式将收益款项支付至乙方以下账户：

开户名称：XX投资管理有限公司

开户银行：中国XX银行XX支行

银行账号：XXX

5.预付款项：协议生效后，甲方应向乙方支付人民币XX万元作为合作启动预付款，该款项在首期收益分配中抵扣。

6.调整机制：如遇政府政策调整导致租金标准变化，双方需在30日内协商调整收益分配比例，并书面确认。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签署之日起生效，初始有效期为五年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。

2.续约条件：协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续期两年；若需变更合作条款，应另行签署补充协议。

3.提前终止：任何一方可因对方严重违约或不可抗力导致合作无法继续，提前30日书面通知对方终止协议，并支付已产生但未结算的收益款项。

4.关键节点：

-每月5日前：甲方提交上月租金原始数据；

-每月15日前：双方核对收益核算结果；

-每季度末：乙方提交运营分析报告及服务改进计划。

第六条违约责任

**1.甲方违约责任**

(1)**收益支付延迟**：甲方未按约定支付收益款项，每逾期一日，应按逾期金额的XX‰向乙方支付违约金，累计违约金不超过本协议总收益的XX%；逾期超过30日，乙方有权解除协议，甲方需支付相当于三个月收益的违约赔偿金。

(2)**数据造假**：如甲方提供虚假租金数据导致乙方损失，需双倍赔偿乙方直接经济损失，并承担甲方因造假产生的审计费用。

(3)**授权不足**：甲方因未及时办理租赁备案或授权手续导致乙方无法履行服务，应赔偿乙方停工损失人民币XX万元，并承担相关行政罚款。

**2.乙方违约责任**

(1)**服务不合格**：乙方运营管理未达约定标准（如客户满意度低于XX分），每季度考核不合格，需向甲方支付人民币XX万元服务改进费，连续两季度不合格甲方有权解除协议。

(2)**收益分成挪用**：乙方将收益分成款项用于非协议约定用途，需退还全部挪用金额并支付等额违约金，情节严重者甲方有权追究刑事责任。

(3)**泄露商业秘密**：乙方泄露项目物业客户名单或租赁策略等商业信息，需赔偿甲方直接经济损失的X倍（不超过人民币XX万元），并承担永久保密责任。

**3.共同责任**

(1)**不可抗力免责**：因地震、战争等不可抗力导致协议无法履行，双方互不承担违约责任，但需在15日内书面通知对方并采取措施减少损失。

(2)**不可分割履行**：任何一方部分违约不影响其他条款效力，守约方仍可要求继续履行或解除协议，违约方需承担全部责任。

(3)**争议优先解决**：违约责任履行过程中产生的争议，双方应协商优先以补偿方式解决，避免诉讼；如协商不成，适用本协议争议解决条款。

**4.违约金上限**：本协议约定的所有违约金总额不超过人民币XX万元，超出部分双方另行协商。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾等自然灾害；战争、恐怖袭击、政府行为（如征收、政策强制变更）等社会事件；以及影响商业运营的严重疫情及其防控措施。不可抗力事件应导致直接损害或妨碍协议义务的履行。

2.通知义务：遭遇不可抗力的任何一方应在事件发生后7个工作日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、保险理赔通知等）。双方应在收到通知后30日内协商不可抗力影响及应对措施。

3.责任免除：因不可抗力导致协议部分或全部无法履行时，受影响方免予承担相应违约责任，包括但不限于收益支付义务、服务提供义务等。双方应根据不可抗力影响程度协商调整合作期限或终止协议，无需承担赔偿责任。

4.持续履行义务：不可抗力消除后，双方应立即恢复协议履行，已延误的期限应在剩余合作期内相应顺延。如不可抗力持续超过60日，双方可协商解除协议并按已完成部分结算。

5.不可免除责任：因不可抗力导致的第三方责任（如客户索赔）仍由责任方承担，本协议不可免除该方赔偿责任。双方应相互配合采取合理措施减少不可抗力带来的损失。

6.证明标准：不可抗力的主张方需承担举证责任，提供的证明材料应经对方书面确认或公证机构验证。如一方对不可抗力认定有异议，可提交第三方专业机构评估报告。

第八条争议解决

1.协商解决：本协议履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过书面形式进行友好协商，协商期限不少于30日。协商应指定专门联络人，并保留协商记录以备查验。

2.调解机制：如协商未果，双方可在协议签订地或争议发生地选择第三方调解机构（如XX商会调解中心）进行调解。调解协议经双方签字后具有约束力，调解费用由双方平均承担。

3.仲裁选择：任何一方不愿通过协商或调解解决争议时，应将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），适用该会仲裁规则。仲裁地点为甲方所在地，仲裁语言为中文。仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力。

4.诉讼管辖：除仲裁条款外，任何一方均不得向法院提起诉讼。如一方单方面提起诉讼，对方有权申请仲裁或法院驳回起诉。法院诉讼应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起。

5.证据效力：仲裁或诉讼过程中，双方提交的证据材料需经对方质证，但本协议中已生效的书面文件（如收益分配表、服务确认函）可直接作为证据使用。争议解决期间，双方应停止执行争议条款，但紧急避险措施除外。

6.法律适用：争议解决均适用中华人民共和国法律，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律。双方应遵守争议解决地的法律程序，仲裁费用（包括律师费）由败诉方承担。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应以书面形式，通过专人递送、挂号信、传真或双方确认的电子邮箱/微信号发送至本协议首部列明的地址或联系方式。邮件发送需确认送达回执，专人递送需当场签收。地址变更应及时书面通知对方，否则按原地址送达视为有效。

2.协议变更：本协议的任何修改或补充均需经双方书面同意，并以书面形式签署补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力，未签署补充协议的变更请求无效。

3.分割履行：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近的有效条款，如无法达成一致，该无效条款应视为删除。

4.保密义务：双方应对本协议内容及合作过程中知悉的对方商业秘密（包括但不限于财务数据、客户信息、运营策略）承担永久保密责任，非经对方书面同意或法律要求，不得向任何第三方披露。保密义务不因协议终止而解除。

5.法律适用与争议解决优先：本协议适用中华人民共和国法律解释，任何争议解决条款均优先于其他条款适用。双方应通过争议解决方式解决所有因本协议产生的或与本协议有关的争议，包括因协议解除产生的结算争议。

6.协议完整：本协议构成双方就合作事宜达成的完整协议，取代此前所有口头或书面的约定、谅解及承诺。

7.转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方，但为履行协议目的的转授权除外。

8.利益冲突：双方应避免从事可能影响本协议履行或造成利益冲突的业务，如发现对方存在利益冲突，应立即书面通知并停止相关活动。

9.协议份数：本协议一式X份，甲方执X份，乙方执X份，具有同等法律效力。

第十条附则

1.附件效力：本协议附件（包括但不限于：《项目物业权属证明复印件》、《乙方服务团队资质文件》、《收益核算细则》等）均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。

2.审计监督：乙方应接受甲方或其委托的第三方审计机构每年一次的财