桂林市松杉房地产开发有限公司桂林润松休闲健身有限公司破产财产变价方案

桂林市松杉房地产开发有限公司

桂林润松休闲健身有限公司

破产财产变价方案

一、变价方案所涉破产财产范围

本次债权人会议召开时,破产人所有的破产财产主要为住宅及国

有土地使用权，具体如下：

（一）住宅和国有土地使用权等不动产。

1.原规划设计的休闲住宅产品。

破产人开发的“漓江•奥林苑”项目，原规划设计的产品类型

主要是休闲住宅。该部分住宅产品中现可纳入破产财产处置的情况

如下（包括未建的和已建成但未销售的休闲住宅）：

A组团已建成未出售的22套（含4套未全部建设完毕），未建17

套；

B组团已建成未出售的17套，未建3套；

C组团已建成未出售的8套，未建5套；

D组团已建成未出售的5套，未建26套；

E组团已建成未出售的5套，未建3套；

G组团已建成未出售2套；

H组团已建成未出售的24套，未建11套。

综上所述，休闲住宅共有83套已建成未出售，未建的有65套,

该两部分破产财产总计评估价为370,083,993元。需要说明的是，上

述破产财产中A33、C2、H23、H36、H38、E12、E27共7套房，原已

经销售，管理人依法认定房屋买卖合同无效或解除房屋买卖合同，所

以暂时列为破产财产，如该部分房屋涉及的利害关系人提起诉讼，则

根据生效法律文书裁判结论确定是否属于破产财产。

除上述已列入破产财产范围的房屋外，根据最高人民法院相关司

法解释规定，下列两类房屋的购房人权利劣后于其他权利，因此该两

部分购房人应按照规定代偿优先债权后方得根据有关房屋买卖合同

保有该房屋,否则管理人将把该房屋纳入破产财产范围：（1）A29、

B62、D55、D62、D80、D85、D93、D102、F2AKF3A2、F6A2、F8B1、

F11BEFl6A2、F16B1、Fl7A2、F20B2、F21B1、F23A1、F25A1、F25A2、

G26、H10号共23套房的购房人（以下简称“无过错购房人”，该23

套房屋评估价为22,240,863元），根据最高人民法院相关司法解释，

购房人基于购房合同享有的权利劣后于案涉房屋所负担的抵押权等

优先权，因此购房人应依法代偿案涉房屋所负担的优先权；（2）C18、

C19、C58号共3套房（在建工程评估价为2,304,099元）的购房人，

应按照房屋评估价作为其所应承担的建房款，并将该建房款付给管理

人，管理人将该款付给优先权人。

2.国有土地使用权。

漓江•奥林苑项目规划占地面积为404404行，约606亩。一共

分16本国有土地使用权证，均登记在破产人名下。其中未开发利用

可纳入破产财产范围的地块为两宗：（1）“07国用（2004）第07293

号”土地证。该证记载的土地面积为52600nf,约79亩（该地块上

规划有15栋休闲住宅，所占用土地使用权价值已计入住宅评估价，

住宅占用土地使用权面积10505.79m2,从该地块总面积内相应扣减。

扣减后该地块面积为42094.21m2）；（2）“07国用（2004）第07294

一4号”土地证。该证记载的土地面积为4130.75nf,约6亩。两宗

土地评估价为51,517,620元。按照2013年规划指标，上述两宗土地

上原规划建设的产品类型包括健康公寓44380m\会所综合楼及琴棋

书画院10766itf、室内健身房7952m2、珍稀植物馆7380nl商业服

务用房2096m2、物业管理用房1015m2。

3.破产财产评估价值。

人民法院受理被产后，管理人嵌已依法委托广西立信房地产评估

有限公司对破产财产进行评估，但原评估报告出具时间为2020年，有

效期为一年，即有效期已经届满。且近年来，由于新冠肺炎疫情严重

,加上宏观经济环境影响，房地产市场持续低迷。因此，管理人经报

告人民法院，委托广西立信房地产评估有限公司重新对破产人所有的

破产财产重新进行评估。评估机构于二O二二年十二月三十一日作出

《房地产破产重整估价报告》，前述不动产评估总价为459,170,474

元(未包括已抵押但记载购房人尚未申报债权的B2、B7号房评估价

4,359,134元)。其中：列入破产财产范围的房屋和国有土地使用权

等不动产评估价为434,625,512元，购房人代偿相关款项的房屋评估

价为24,544,962元。

前述破产财产和评估价值，详见附件一：《房地产破产重整估价

报告》

(二)其他破产财产。

L其他固定资产。破产人名下登记有2台机动车，信息如下：

(1)桂CRS199卬野牌车辆，车辆型号BQ1030SQ3S,档案编导，

初次登记2011年8月4日；

(2)桂CRS357金旅牌车辆,车辆型号XML6472E38,档案编号,

初次登记日期2013年6月9日。

价；流拍后第二次起拍价为前一次起拍价的80-90%；再次流拍时,

第三次起拍价为前一次起拍价的80-90%；以此类推。

（4）每次拍卖的保证金为起拍价的5-20%。

（5）付款期限设置为拍卖成交之日起30-60日内付清竞买款，

经人民法院同意可以适当延长.买受人可以办理银行贷款支付竞买款。

（6）第一次拈卖的公告期为30天；之后每次拍卖的公告期为

20天。竞价时间为24至48小时。

每次拍卖的加价幅度为起拍价的0.1-2祝

（7）拍卖财产可能产生的费用和可能的税费负担。拍卖产生的

网络服务费由买受人负担；破产财产过户给买受人产生的税费，依法

由相应主体各自负担。

（8）破产财产按照现状进行拍卖。

3.破产财产拍卖流拍价低于人民币1.2亿元（约为评估总价的

30%）时的预备变价方案。

（1）为避免不断降价处置损害债权人的利益，管理人可以根据

市场需要，将国有土地使用权和其他不动产设置为若干个拍卖标的进

行拍卖，也可将住宅按套进行拍卖；起拍，介为评估价的70%,并按照

上述拍卖方案进行拍卖。

（2）设定担保权的特定财产，抵押权人可主张按照最近一次流

拍价以房抵债，抵债房屋过户产生的税费（含破产人应负担的税费）

以及应分担的破产费用（含管理人报酬），均由抵债债权人负担。

4.对土地使用权的特别处置。为了确保土地使用权不被其他人侵

占，必要时，管理人请人按土地使用权证书确认的范围，用围墙进行

隔离管理。

（二）其他破产财产的处置。

其他破产财产是指破产人名下除建设用地使用权、已建成房屋和

在建工程以外的，被管理人纳入破产财产范围的应收房款、债权及其

他应收账款，以及除不动产以外的其他财产。

1.应收房款.由管理人负责催收。如果特定房屋负担有工程款优

先权或者抵押权，则所收回房款优先清偿其所负担的优先权；未负担

优先权，或者清偿优先权后剩余的部分，清偿其他债权。

2.除应收房款以外的债权。由债权人委员会根据管理人持有的证

据情况，以及债权的时效情况，决定是否提起诉讼。

对于应收款，管理人可以整体打包或单笔进行拍卖。拍卖方法参

照上述不动产方法进行；流拍价降为1元仍未成交时，不再采取催收、

拍卖等处置措施。

3.其他财产（含可能新追回的财产）。经债权人委员会就处置和

分配办法表决后，由管理人执行。

4.后续确定产双归破产人所有的其他财产，待确定权属后按照上

述方案进行处置，不再另行表决变价方案。

四、未列入破产财产范围内住宅，不动产权证的办理和基础设施

建设。

L法院受理破产案件前已经销售住宅办理不动产过户手续。本变

价方案经债权人会议表决通过或人民法院裁定认可之日起90日内，就

受案法院裁定确认的无异议购房债权所涉房屋，尚未办理不动产权证

过户登记至购房债权人名下的，在人民法院监督和指导下，由管理人

编制办证方案提交购房债权人进行表决。方案经表决通过的，由管理

人按照方案为购房债权人办理不动产权证；方案未经表决通过的，由

购房债权人自行办证，管理人不承担办证义务。

2.法院受理破产案件前已经销售住宅对应水、电、道路、绿化等

公共基础设施的续建。人民法院裁定确认的无异议购房债权人，取得

案涉房屋的不动产权证后，在人民法院监督和指导下，管理人评估确

定各组团对应的基础设施续建款项,并制作基础设施续建方案提交购

房债权人进行表决c方案经表决通过时，由管理人按照方案组织续建

;方案未经表决通过时，则管理人不再组织对基础设施进行续建。

原已售房屋与列入破产财产范围房屋位置存在交叉、重合，无法

单独区分的，按照各房屋建筑面积占该总建筑面积的比例，由原购房

人与竞买人分担相应的基础设置续建款项。

五、购房人应代偿或支付款项的方案

（一）23户无过错购房债权人代偿优先权的方案。

根据法律、司法解释的规定，无过错购房人保有所购房屋的前提

是必须清偿其购买房屋所负担的抵押权等具有优先顺位的权利。基于

此，破产清算时，该23户无过错购房人保有其所购房屋以其支付其

所购房屋所负担的抵押权等优先权为条件，具体清偿方案如下：

1.该23户购房人需代为清偿其购买房屋所应负担的优先权，按

照该房屋评估价，乘以破产财产整体变现率（破产财产成交总价除以

评估总价，以物抵债时抵债金额为成交价），即为购房人应支付代偿

款（同时适用于破产财产整体拍卖或分为多个标的拍卖）。以A29号

房为例，购房人应代偿该房屋占用土地所负担抵押权，土地使用权评

估价为1,720,260元，如破产财产整体变现率为40乐则购房人应支

付代偿款项为688,104元。

无过错购房人亦可与优先权人协商确定代偿金额。

2.破产财产处置变现完毕（含以房抵债）后60日内，无过错购

房人应按照管理人通知支付代偿款。购房人逾期未支付或向管理人表

示不同意支付的，管理人将案涉房屋列为破产财产，按照本方案进行

处置。

（二）三套自建房债权人应承担建房款。

C18、C19、C58号3套房的购房人，尚未