建筑施工合同管理实务手册

建筑施工合同管理实务手册第一章合同管理的前期准备与基础工作1.1合同管理的价值定位建筑施工合同是项目实施的“纲领性文件”，其管理贯穿立项、施工、结算全周期，直接影响工程进度、质量、造价及纠纷风险。优质的合同管理可实现风险预控（明确责任边界）、成本优化（合理分配调价风险）、纠纷化解（证据链支撑）三大核心目标，是项目盈利的“隐形保障线”。1.2项目合规性与交易对手调研1.2.1项目合规性审查核查项目立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批文件的有效性，避免因“无证施工”导致合同无效。关注土地性质（如划拨用地）对施工的限制，若涉及拆迁安置，需确认相关协议已落实（可要求发包方提供拆迁进度证明）。1.2.2交易对手资信调查资质与信用：通过住建部“四库一平台”查询施工/承包方资质等级、承揽范围，核查是否存在行政处罚、拖欠农民工工资等不良记录（可要求对方提供信用报告）。履约能力：分析对方近3年同类项目业绩（要求提供竣工验收报告）、财务报表（关注资产负债率、现金流），评估其抗风险能力（如垫资项目需重点核查现金流）。关联关系：警惕“包工头挂靠”“资质借用”等情形，可要求提供项目部人员社保缴纳证明、劳动合同，核实管理团队真实性。第二章合同签订阶段的核心实务要点2.1合同文本的选择与定制2.1.1示范文本的应用优先采用住建部、国家工商总局联合发布的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201），其包含通用条款（风险分配框架）、专用条款（个性化约定）及附件（如承包人承揽工程项目一览表）。示范文本虽非强制使用，但可降低条款漏洞风险（如通用条款已预设工期顺延、价款调整的基本规则）。2.1.2专用条款的定制策略风险分配：对通用条款未明确的事项（如材料涨价风险），需在专用条款中约定调整触发条件（如主材涨幅超5%时调价）、调整方式（按造价信息或市场价）。违约责任：避免“天价违约金”（如日千分之五的工期违约金），需结合项目利润空间（通常违约金不超过合同金额的10%-15%），同时约定“损失填平原则”（如质量缺陷的修复费用+工期延误损失）。2.2核心条款的谈判与审查2.2.1工期条款开工日期：明确以“监理人发出的开工通知日期”为准，避免因“合同签订日”与实际开工日脱节导致工期纠纷（如场地未平整、图纸未会审时，开工令可延迟发出）。工期顺延情形：列举设计变更、甲方供材延误、不可抗力、政府管制（如疫情停工）等情形，约定顺延需“7日内提交书面报告并附证据”（如监理签收单、气象证明）。2.2.2价款与支付条款计价方式：固定总价合同：需明确包干范围（如“图纸范围内全部工程”），约定“清单漏项、设计变更”等调价情形（避免甲方以“包干价”拒付变更款）。可调价合同：需约定调价依据（如《建设工程工程量清单计价规范》）、周期（如每月/季度核对工程量）。付款节点：预付款：约定支付比例（如合同价的10%-30%）、扣回方式（如按月进度款的20%抵扣）。进度款：明确“形象进度节点”（如基础完工、主体封顶）对应的付款比例（如70%-85%），避免“甲方审核后支付”的模糊表述，可约定“乙方提交申请后14日内支付，逾期按LPR的2倍支付利息”。2.3签约主体与效力审查主体资格：施工方需具备相应资质（如房建工程需建筑工程施工总承包资质），发包方需为项目所有权人或合法发包人（如代建方需提供授权文件）。授权委托：核查签约代表的授权委托书（需明确权限，如“签署合同及补充协议”），避免“无权代理”导致合同效力瑕疵。第三章合同履行中的动态管控体系3.1履约计划与过程管控3.1.1履约计划制定结合合同工期、付款节点，编制三级进度计划（总进度、月进度、周进度），明确关键线路（如地下室施工、主体结构），并经监理、甲方确认后执行（留存确认文件，避免后期责任推诿）。3.1.2进度与质量的协同管理进度管控：每日更新施工日志（记录人员、机械、材料投入），若出现延误，立即分析原因（如甲方供材延迟），并按合同约定提交工期顺延申请（附照片、监理记录）。质量管控：严格执行“三检制”（班组自检、项目部复检、监理验收），留存隐蔽工程验收记录、材料进场检验报告（需甲方/监理签字确认），避免“质量缺陷”被反向索赔。3.2签证与变更的精细化管理3.2.1签证流程与证据固定甲方口头要求变更时，施工方需24小时内发函确认（注明变更内容、费用及工期影响），并附设计变更图纸、工程量计算书（发函后电话沟通确认，留存通话录音）。签证单需经甲方代表、监理工程师签字盖章，避免“签字不全”导致结算争议（如仅技术员签字无公章，需补盖公章或重新签认）。3.2.2变更价款的确定有相同或类似项目单价的，按原单价执行；无适用单价的，按“成本+合理利润”（如人工+材料+机械费+5%利润）协商，协商不成可申请造价鉴定（需在合同中约定“鉴定机构及规则”，如采用当地造价协会推荐机构）。3.3款项支付与风险防范付款核对：每次收款前，核对进度完成比例与合同付款节点是否匹配（如主体封顶应支付至合同价的60%），避免超付或漏付（可制作《付款进度对照表》，由双方签字确认）。支付凭证管理：要求对方提供“收款账户确认函”（注明账户名称、开户行、账号），支付后留存银行回单、收据（需加盖财务章），并标注对应付款节点。3.4文档管理与证据留存台账建立：按“合同、签证、函件、验收、支付”分类建档，编号管理（如HT-2023-001，QZ-2023-005），便于快速检索。函件管理：所有往来函件（如工期顺延申请、质量异议回复）需用EMS邮寄（留存快递单、签收记录），并在函件中明确“对方需在3日内书面回复，逾期视为认可”。第四章争议解决与风险应对策略4.1纠纷的预防与证据管理过程证据固化：施工日志需“逐日、真实”记录（如“2023年5月1日，因甲方供材未到，停工1天”），隐蔽工程验收前拍照、录像（标注时间、地点、部位），并由监理签字确认。风险预警机制：设置“红黄蓝”三色预警（如甲方连续2期延迟付款为黄色预警，需发催款函并暂停新工作；甲方破产传闻为红色预警，需行使不安抗辩权）。4.2争议解决方式的选择与实操4.2.1协商与调解优先通过“项目协调会”“第三方调解机构”（如当地建设工程调解中心）解决，优点是成本低、不伤合作关系。需注意：调解协议需明确“履行期限、违约责任”，并经双方签字盖章（可申请法院司法确认，赋予强制执行力）。4.2.2仲裁与诉讼仲裁：需在合同中约定“仲裁委员会”（如“提交北京仲裁委员会仲裁”），特点是一裁终局、保密性强，但费用较高（需提前预估仲裁成本）。诉讼：需选择“工程所在地法院”（根据《民事诉讼法》专属管辖），需提前准备证据清单（如合同、签证、付款凭证、验收记录），并注意诉讼时效（工期、价款纠纷的时效为3年，自权利受损之日起算）。4.3常见风险的识别与防控4.3.1工期延误风险若因甲方原因（如设计变更、付款延迟）导致延误，需及时发函索赔（附工期计算书、损失明细），并要求顺延工期（留存甲方签收记录，证明索赔已提出）。若因施工方原因延误，需提前制定赶工方案（如增加班组、延长工作时间），并留存赶工措施的证据（如劳务合同、机械租赁合同），以降低违约金。4.3.2价款纠纷风险固定价合同中，甲方以“清单漏项”拒付时，施工方需证明“漏项属于甲方要求的隐含工作”（如提供招标文件、投标答疑文件）。可调价合同中，材料涨价超约定比例时，需按合同约定提交调价申请（附造价信息、采购合同），若甲方拒绝，可通过鉴定确认造价（提前在合同中约定鉴定机构，避免争议）。第五章合同收尾与后评价机制5.1竣工结算与质保管理5.1.1竣工结算流程工程完工后，施工方需在合同约定时间内（如28天）提交竣工结算文件（含竣工图、签证单、变更资料），并注明“逾期未答复视为认可结算价”（需在合同中约定，否则该条款无效）。结算争议可委托第三方造价咨询机构审核，审核报告需经双方签字确认，作为最终结算依据（留存审核过程的沟通记录，证明双方已参与审核）。5.1.2质保期与质保金管理质保期从“竣工验收合格之日”起算，需在合同中明确质保范围（如“结构工程50年，防水工程5年”）。质保金通常为合同价的3%-5%，返还条件需明确（如“质保期满无质量问题，15日内返还”），若甲方拖延返还，可主张利息（按LPR计算，需在合同中约定利息标准）。5.2合同资料归档与后评价资料归档：将合同、结算文件、验收记录、往来函件等按“项目-阶段-类型”分类归档，保存电子版（PDF）和纸质版（需编号、装订），保