台北101大厦项目市场调研分析报告

台北101大厦以下标有DTZ标识的部分，由戴得梁行公司整理提供；未标明“DTZ”标识的部分，由调研部通过网络媒体资料进行整理分析。资料说明建设背景台北101座落于台北市的中心商业区（CBD）——信义计划区，采BOT模式开发，最初是为了配合台湾政府的“亚太营运中心”政策而筹建的金融服务设施，而后转变成综合性的商业建筑。由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造。台北101，原名台北国际金融中心，其英文名TAIPEI101除代表台北外，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”(科技、艺术、创新、人性、环保、认同)的含义。101，除代表高度101层楼，也代表了超越满分，再上一层楼的吉祥意涵。0与1的数字，也表现了大楼的高科技视野。大楼外形呈竹节型的台北101，每8层作为一单位，取其8为“发”的好兆头，传达“成长盛开”的概念，像是向上长高的竹子或盛开的花朵，步步高升。技术参数建造期：1999-2004总层数：106层，包括101层办公楼层与地下5层实用率：60%管理费用：18.45元/㎡·月（建面，不计空调费）空调开放时间：8:30AM~6:30PM建筑物顶端高度：509.2米最高楼层地板高度：439.2米大楼屋顶高度：449.2米总楼地板面积：374,219.95平方米购物中心：185,806.51平方米办公大樓：188413.44平方米总投资额：126.208亿元注：本报告所涉参数单位已转换为国内通用单位。发展历程日期发展历程1997年7月以BOT方式从台北市政府取得此公有土地的开发权；1998年1月由当时的台北市长陈水扁主持动土仪式；1999年7月主体工程开工；2003年7月1日台北101的楼顶完工，由台北市长马英九主持完工仪式；2003年10月17日塔顶完成，台北101高度超越双峰塔57米（188英尺）；2003年11月14日开幕建筑主体旁有六层楼，约60米高的“裙楼”，主要规划为购物中心TAIPEI101MALL；2004年12月31日正式启用主体塔楼（出租办公室）；2005年1月19日89楼室内观景台试营运，3月1日正式营运；2005年9月16日91楼户外观景台首度开放。租金走势台北101入市时间1、台北101大楼，其写字楼层2004年12月底正式完工。2、台北101大楼各楼层租金差异甚大，至2010年Q1空置率仍有20%左右，空置楼层多属高楼层部份，且写字楼办公室租金并非全台北市租金最高的写字楼，宜请注意。3、2009年租金因为全球金融危机而有所降低，但随着经济景气回春，许多科技及金融产业等大型企业皆有扩编或整合组织需求，优质办公楼的租金发展乐观，预计2010年年租金及售价向上攀升约2%。台北甲级写字楼租金及售价指数甲级写字楼租金指标甲级写字楼售价指标楼层介绍楼层业态备注B1生活聚场有各类品味生活及个性时尚商店，还提供来自各地的美食，设有上千个座位及舒适的用餐环境，提供最贴心的服务。；B2-B5停车场约1800个车位，990个机车位；6台停车场电梯通达办公大楼一楼大厅及购物中心；费率：周一至周五：第一小时10.88元，每逾半小时加收5.44元；周六至周日：第一小时13.6元，每逾半小时加收6.53元；机车第一小时4.35元，每逾半小时加收2.18元；1F101大道全世界最受欢迎的流行品牌都可在这里见到，无论是服饰、配件、彩妆保养，一次就能满足所有时髦消费欲望；2F时尚大道与世贸中心及纽约纽约购物中心有空桥连接，时尚流行不错失。各类知名品牌，极具个性及质感，满足品味的坚持；3F名人大道顶尖的名牌精品，最多的品牌旗舰店，宛如置身纽约第五大道，高雅舒适的购物环境，与全世界的流行趋势同步；4F都会广场挑高40米，占地1652.9多㎡，精心设计的采光及景观，提供最有艺术气息的娱乐休闲空间。围绕四周的是露天咖啡座及精致的点心，巴黎浪漫慵懒的氛围，为忙碌的都会生活注入另类品味。另外还有多家欧式、泰式与中华料理餐厅；5F金融中心6F规划为健身中心进驻业者为Taipei101氧身运动馆，其最引人注意的除了天价的百万入会费外，还有全台室内最高的攀岩墙、拳击台等设备。楼层业态备注9-34楼低楼段办公室35楼配套设施楼层大楼服务中心，台北101国际会议中心，全家便利商店，中华电信服务中心，台北花苑、意曼多咖啡等；35-58中楼段办公室59-60电梯转换层59-84高楼段办公室84风云会多功能活动中心；85-86景观餐厅提供顶级餐宴，远望观音山等台北盆地美景，俯瞰台北繁华街景；88-91F观景台,其中91F为户外观景台，在此可以感受全然不同的观景体验,游客可以在超高大楼顶端感受高空风力，云雾围绕以及宽阔的视野,并以最近距离仰望508公尺高的塔尖；92-100通讯层广播电台及电视讯号中继站，紧急系统收发信中继站，电信业者承租使用；101观景厅楼层介绍楼层介绍楼层面积（平方米）楼层面积（平方米）楼层面积（平方米）832440.07702743.94432428.33813147.34692626.65382660.73803025.29622743.97332878.62792904.73612543.57322964.80782786.05573075.74292608.60772669.09562982.25272438.71762553.79522428.33242591.34752440.07493021.99212808.20733105.10482899.94202914.72722983.01472779.57193022.55712904.96462660.901558.84写字楼空间规划容量（人数）空间（平方米）接待大厅贵宾厅30135.54东厅50-100135.54西厅50-100155.37A会议室150128.93B会议室45135.54备注：五台高速直达客梯；手扶梯至35楼会议中心运转方式适用时机停靠方式全双层运转上、下班及午餐等尖峰时段上层电梯停靠偶数楼层下层电梯停靠奇数楼层半双层运转一般非尖峰时段采用，所有楼层皆可停靠上层电梯停靠次低以上楼层下层电梯停靠次高以下楼层单层运转适合在深夜等闲散时段采用上层电梯关闭停机下层电梯停靠所有楼层台北101大楼共装有50部电扶梯，主要位于裙楼商城及塔楼一、二楼与空中大厅（35/36/59/60楼）。此外，另有台北101大楼共配置61部电梯，其中27台为单层电梯，34台为双层电梯（三种运转模式）。2部直达观景台的电梯，是吉尼斯世界纪录中最快速的电梯，其上行最高速率可达每分钟1010米，相当于时速60公里，从1楼到89楼的室内观景台，只需39秒；从5楼到89楼的室内观景台，只需37秒；下行最高速率可达每分钟600米；由89楼下行至5楼仅需46秒，至1楼仅需48秒；另外，它也是世界最长行程的室内电梯；此电梯由美国电梯顾问公司Lerch,BatesandAssociates规划，日本东芝与台湾崇友公司合作制造。配套设备物业管理物业管理先进技术环保系统：建筑师于台北101的设计阶段中，为大楼的控管系统注入了符合环保生态的基础，包括了：双层隔热玻璃帷幕墙垃圾运送及减量系统中水系统能源管理控制系统楼宇管理系统；此外，管理单位于2009年11月宣布，将在既有基础上投资新台币6千万及1年半时间，以增加绿化面积，并清查所有的用电系统与卫生用水设备（如马桶、水龙头、节能灯管、灯泡等），合乎且响应地球环境保护的需要。同时并向LEED美国绿建筑协会，提出世界最高绿色建筑认证。门禁系统：办公大楼采用全球首创的“访客发卡系统”（VAKS）。由德国西门子公司设计制作，访客先利用访客发卡机与租户联系，要求授权进入大楼。租户摄影留下访客影像档后，即可授权发卡，访客利用该临时访客卡即可进入大楼门禁，搭乘双层电梯到达参访楼层。访客门禁卡使用磁条插卡式，承租单位员工门禁卡则使用感应式（RFID）。工程结构：台北101打地基的工程总共进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根钢筋混凝土构成。中心的巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，巨柱焊接花了约两年的时间完成。台北101所使用的钢至少有5种，依不同部位所设计，特别调制的混凝土，比一般混疑土强度强60%。为了防止高空强风及台风吹拂造成的摇晃，大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tunedmassdamper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱，共八支巨柱，每支截面长3米、宽2.4米，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。先进技术（1）造就了办公楼的世界性标杆101是台湾第一高楼，亦一度是世界第一高楼，高度本身就铸造了其顶级的物业形象。加上101独特的设计（吉祥寓意）、高科技的设备配置、先进的施工工艺等，成就其在台湾乃至整个亚洲办公市场上不可替代的地位。（2）是顶级企业的聚点101大厦最初的招商策略：旨在锁定金字塔间那部分企业群体。从现进驻的企业来看，以银行、保险、证券等金融类跨国企业、大型实力派企业为主；在台湾，进驻101亦是企业形象和实力的一种体现。（3）社会公众影响力大目前101大厦已然成为台北各种重要社会活动、媒体传播、企业大型推广活动的首选地之一，亦是让台湾民众最期待的新年倒计时晚会举办场地。101对台湾办公市场之影响101入驻企业（4）超大体量，牵动市场101大厦近20万方的办公体量，在2004年底2005年初入市，占当时台北全市A级办公大楼总体量的10%以上。办公市场供应量的激增，不仅加剧了A级办公物业之间的客户争夺战；亦加大了市场的空置率，造成当时办公室租赁市场的一阵低迷。对101项目自身而言，近20万方的大型体量，本身就是一个巨大的挑战。从入市时的市场环境来看：2005年初，信义区内多数企业才新近完成搬迁，短期内再次搬迁的意愿度低，况且信义商圈内办公大楼之软硬件设施，原本便具有一定的水平，租金又在合理的价位，显然并无更换搬迁的必要性与及时性，因此，101大厦2005年办公体量入市时从其他办公物业转入的企业少，101大量的空置导致了信义办公商圈整体空置率大幅上升。从招商策略来看：101大楼最初是以金字塔顶端客户为诉求，但当时台湾总体经济尚处于中档盘整阶段，台湾市场上金字塔顶端之客户并不多，自设的招商门槛阻碍了出租率的提升。从租金