商铺租赁与经营合同范本大全

商铺租赁与经营合同范本大全商铺租赁与经营活动涉及物权、债权及商业运营的多重法律关系，一份严谨规范的合同既是权利义务的明确载体，也是纠纷防范的核心工具。本文结合商业实践与法律合规要求，梳理纯租赁、租营一体、联营合作等典型场景的合同范本框架，并解析关键条款的设置逻辑，为商业主体提供可直接参考的实用模板与风险防控思路。一、纯商铺租赁合同范本（适用“房东出租+租户自主经营”场景）（一）适用场景房东将商铺所有权/使用权出租给商户，商户以自有品牌、模式独立运营（如服装零售、餐饮单店等），租金为主要收益来源，房东一般不直接参与经营管理。（二）核心条款框架1.租赁主体与标的条款主体信息：需明确出租方（产权人/合法转租人）、承租方（企业/个体工商户）的全称、证照号码、联系方式；若为自然人，需注明身份证地址。标的描述：详细记载商铺地址、建筑面积、套内面积、楼层、朝向、附属设施（如电梯、空调、消防设备），可附加平面图作为合同附件。2.租期与租金条款租期：明确起租日（区分“交房日”与“计租日”，避免空租期争议）、到期日；如需续租，可约定“同等条件下承租方享有优先续租权”。租金结构：可选择“固定租金”“递增租金”（如“每满2年在上一年租金基础上递增5%”）或“保底+提成”（适用于商业综合体，保底租金+营业额分成）。支付方式：约定支付周期（月付/季付/年付）、支付账户、逾期支付的违约金（建议不超过日万分之五，避免过高被认定无效）。3.装修与改造条款装修审批：承租方装修需提前提交方案，经出租方书面同意后方可施工，且不得破坏房屋主体结构。装修复原：租期届满或提前解约时，承租方需拆除非固定装修（或按出租方要求复原）；固定装修（如吊顶、地砖）若无特别约定归出租方所有。4.经营与合规条款经营范围：限定承租方的经营品类（如“仅限经营烘焙类食品，不得从事餐饮油烟类项目”），避免业态冲突。证照义务：承租方需自行办理营业执照、卫生许可证、消防备案等经营所需证照，出租方提供产权证明等必要协助。5.违约责任与解除条款违约情形：列举承租方拖欠租金超15日、擅自转租、违法经营等情形，出租方有权解除合同；出租方擅自涨租、断水断电等情形，承租方有权索赔。解约后果：明确解约后租金结算、押金退还（扣除欠费及损失后）、装修处置等规则。二、商铺租赁+委托经营合同范本（适用“开发商/房东统一运营”场景）（一）适用场景开发商（或大房东）将商铺出租给业主后，业主委托其统一招商、运营（如商业综合体、专业市场）；或业主直接委托第三方运营公司管理，以实现业态规划与收益稳定。（二）核心条款框架1.双合同关系说明合同需明确“租赁合同（业主→运营方）”与“委托经营合同（业主→运营方）”的关联，避免权利义务混淆。2.租赁条款（同纯租赁合同核心要点）需特别约定：运营方作为承租方，有权根据商业规划调整商铺使用方式（如打通相邻商铺、调整营业时间），但需提前书面告知业主。3.委托经营条款运营权限：运营方有权以业主名义（或自身名义）招商、签订转租合同、制定租金标准，收益分配按约定执行。收益分配：常见模式为“固定收益+超额分成”（如“前3年每年固定收益为购房款的6%，第4年起按实际租金收入的90%分配”），需明确支付周期与对账方式。运营成本：约定运营方承担的成本范围（如招商推广、物业管理、税费），避免后期争议。4.特殊解除条款若运营方连续2个季度未支付收益，业主有权解除委托合同，但租赁合同仍需按约履行（或一并解除）。运营方若需调整业态，需取得业主委员会（或多数业主）同意，否则需赔偿业主损失。三、商铺联营合作合同范本（适用“房东+经营者合作分成”场景）（一）适用场景房东以商铺作为合作资本，经营者以资金、技术、品牌参与，双方按约定比例分享经营利润（如夫妻店、小型联营餐饮），区别于单纯租赁（房东不承担经营风险）。（二）核心条款框架1.合作主体与出资条款出资方式：房东出资为“商铺使用权”（需明确权属无纠纷），经营者出资为“流动资金、设备、品牌”等，需列明出资清单作为附件。分成比例：约定利润分配比例（如“房东占30%，经营者占70%”），亏损承担原则（通常与分成比例一致，或约定房东仅以商铺租金为限承担）。2.经营管理条款管理权归属：可约定经营者负责日常运营（如采购、人员管理），房东委派代表监督财务。财务制度：明确记账方式、对账周期（如每月5日前核对上月账目）、利润结算时间（如每季度末）。3.退出与清算条款退出情形：列举一方严重违约、经营连续6个月亏损等退出条件。清算方式：合作终止时，按出资比例（或约定比例）分配剩余资产，需扣除债务与未结费用。四、社区商铺便民服务类租赁合同（适用“社区超市、菜鸟驿站、家政服务”等场景）（一）适用场景依托社区居民需求的服务型商铺，需兼顾商业经营与社区管理规范（如噪音、营业时间、快递存放合规性）。（二）核心条款特殊要点1.社区合规条款约定承租方需遵守《业主公约》，营业时间不得早于7:00、晚于22:00，避免噪音扰民。若经营快递驿站，需明确“包裹存放不得占用消防通道”“丢失损坏按快递行业标准赔偿”。2.安全与保险条款承租方需为商铺购买财产险（如火灾险）；若因经营导致第三方人身/财产损害，由承租方承担赔偿责任。出租方需确保商铺消防设施合规，否则需承担整改费用。五、合同签订与履行的核心风险提示（一）前置审查义务1.产权审查：要求出租方提供房产证、土地使用权证（或购房合同），核实是否存在抵押、查封。2.主体资格：承租方若为企业，需查询工商信息（是否经营异常）；若为个体工商户，需确认经营者与签约人一致。（二）条款细化建议免租期条款：明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金，还是包含物业费）。不可抗力条款：细化“疫情、政府征收”等情形的责任分担（如减免租金、延长租期）。通知条款：约定书面通知的送达地址（如“以EMS邮寄至合同记载地址，签收即生效”）。（三）证据留存要求租金支付需通过银行转账（备注“XX商铺X月租金”），避免现金交易。装修方案、解约通知等重要文件需留存书面签收记录或快递回执。六、实用范本获取与定制建议上述范本为通用框架，实际使用需结合地方政策（