存量房税费培训

演讲人：日期:存量房税费培训目录CATALOGUE01存量房交易基础02主要税种解析03特殊情形处理04实操计算案例05风险规避要点06申报流程管理PART01存量房交易基础法律定义与产权属性涉及央产房、校产房等特殊产权房屋时，需额外提供主管部门审批文件；共有房产交易需全体共有人书面同意，并明确份额分割方式。特殊类型房产处理与增量房的本质差异存量房交易是产权人之间的物权转移行为，不涉及开发商首次销售环节，土地增值税、契税等税费计算方式与新房存在显著差异。存量房指已完成不动产登记并取得产权证书的二手住房，区别于新建商品房。其范围涵盖已购公房、经济适用房（满五年）、商品房、拆迁安置房等可上市交易的房产类型，需满足产权清晰、无抵押查封等交易条件。存量房概念与范围界定交易主体权责解析卖方核心义务需保证房屋产权无瑕疵（如无隐性共有人、租赁权冲突），如实披露房屋质量缺陷、历史交易信息及学区占用情况；配合完成产权调查、税费清算及过户手续，承担增值税（满2年免征）、个人所得税（满五唯一免征）等法定税负。030201买方关键责任需核查房屋产权状态（通过不动产登记中心调档）、确认贷款资质，按时支付购房款并承担契税（1%-3%）、印花税（0.05%）等费用；若涉及限购政策，需自行确认购房资格。中介机构合规要求房地产经纪机构应履行房源核验、资金监管、合同备案等义务，不得隐瞒税费真实成本或虚报成交价格，违规操作将面临吊销备案资格处罚。税收政策体系依据《契税法》《个人所得税法》及地方实施细则，明确差额20%或核定1%-3%的个税征收方式；增值税执行"满2年普通住房免征"政策；北上广深等热点城市另有"满五唯一"等地方性税收优惠。核心政策法规依据交易流程规范按照《城市房地产管理法》要求，必须完成网签备案、资金监管、税费清缴、产权转移登记四步流程；涉及抵押房产需先解押后过户，司法拍卖房需持法院裁定书办理登记。特殊情形处理继承/赠与取得的房产再交易时，原值按取得方式核定（如继承以被继承人购房原值为准）；夫妻更名、离婚析产等非交易过户需提供民政/司法部门证明材料。PART02主要税种解析根据房屋性质（首套/二套）和面积（90㎡以下/90㎡以上）实行差异化税率，首套90㎡以下按1%、90㎡以上按1.5%，二套统一按3%征收，北上广深执行特殊税率政策。契税计算规则详解税率分档适用标准以网签价格与税务核定价格孰高为原则，若申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关可参照同类房产评估价核定。计税依据确认方式夫妻更名、法定继承等直系亲属过户可申请契税减免，但需提供公证书或亲属关系证明等法律文件。特殊情形处理规则增值税及附加征收标准普通住宅与非住宅差异个人转让购买2年以上的普通住宅免征增值税，非住宅按差额5.6%征收（含0.6%附加税），不满2年住宅全额征收5.6%。跨区域政策执行要点不同城市对"满2年"认定存在差异，需以契税完税凭证或产权证登记时间为准，部分城市要求同时满足两个条件。差额计算核定方法允许扣除的购置成本包括原购房发票金额、装修费用（需提供正规发票）、契税等合理税费，装修费最高扣除比例为房屋原值的10%。个人所得税征免情形核定征收与查验征收选择能提供完整原值凭证的按差额20%征收，无法提供的按核定税率（普通住宅1%、非住宅2%）征收，纳税人可自行选择有利方式。满五唯一免税条件产权证满5年且是家庭唯一生活用房可免缴个税，需提供房产查询证明和户口本等家庭关系证明材料。特殊抵扣政策转让受赠或继承房产时，允许将赠予/继承环节税费计入原值抵扣，但需提供完税证明和公证文书等全套法律文件。PART03特殊情形处理需通过产权登记系统或不动产权证明确认房产持有时间是否满足政策要求，同时核查房产是否属于家庭唯一住房。包括产权证明、家庭成员住房情况声明、身份证明等，部分地区还需提供无房证明或婚姻状况证明。税务机关会核查房产交易记录、家庭住房登记信息，并可能要求补充其他证明材料，确保免税资格真实有效。若家庭在不同地区拥有房产，需根据政策规定判断是否属于“唯一住房”，部分地区以市级或省级范围为认定标准。"满五唯一"免税认定房产持有年限核查免税申报材料准备税务审核流程跨区域房产认定继承赠与税费差异通常涉及契税、印花税及个人所得税豁免，但需注意非直系亲属继承可能适用更高税率或额外费用。继承房产税费计算直系亲属赠与可减免部分契税，但需缴纳个人所得税（如受赠人未来出售房产），非直系亲属赠与则按市场价全额征税。继承房产再出售时持有年限可追溯至原购入时间，赠与房产则从受赠时间起算，影响“满五唯一”等优惠条件。赠与房产税费规则继承房产以原购入价或评估价核定成本，赠与房产则可能按市场评估价计税，导致税基差异显著。成本核定差异01020403后续交易影响夫妻更名政策适用需提供结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明，若涉及离异或再婚情况，需补充离婚协议或法院判决书。婚姻关系证明要求若房产为婚前财产或部分产权归属争议，需通过公证或法律文件明确产权比例后再办理更名。共同财产分割处理夫妻间房产更名通常免征契税、增值税及个人所得税，但需缴纳少量工本费及印花税。更名税费豁免范围010302部分地区对夫妻更名后房产套数有限制，需提前核查当地购房资格政策，避免更名后影响后续购房计划。限购政策影响04PART04实操计算案例123普通住宅税费演算契税计算标准根据房屋面积和买方家庭住房套数，税率分为1%、1.5%或3%。首套90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%；二套统一按3%征收，需结合地方政策调整。增值税及附加税若房产持有满一定年限可免征增值税，未满则按5%税率征收，附加税包括城建税、教育费附加等，合计约为增值税的12%。个人所得税若为家庭唯一住房且持有满一定年限可免征，否则按核定税率1%或差额20%征收，需提供完整购房原值凭证以选择最优计税方式。非普通住宅无论面积或套数均按3%征收契税，需注意地方对“非普通住宅”的认定标准（如面积超144平方米或容积率低于1.0）。契税税率差异部分地区对非普通住宅交易预征土地增值税，税率通常为1%-3%，需在过户前完成清算补缴。土地增值税预征未满持有年限的非普通住宅需按全额5%征收增值税，且附加税不可减免，显著增加交易成本。增值税全额征收非普通住宅计税要点差额征税操作流程原值凭证核查申报材料提交税费计算步骤需提供购房合同、发票、契税完税证明等文件，核实房屋原值及合理费用（如装修费、贷款利息），差额为计税依据。先扣除原值和合理费用，再按20%税率计算个税；若选择核定征收，则直接按交易价1%-3%计税，需对比选择更低税负方案。填写《财产转让所得申报表》，附原值证明、评估报告等，通过税务系统或柜台提交审核，完成税款补缴后方可过户。PART05风险规避要点阴阳合同法律风险合同效力认定问题阴阳合同因存在虚假交易价格条款，可能被司法机关认定为部分无效或全部无效，导致买卖双方权益无法得到法律保障，甚至面临行政处罚或刑事责任。税务稽查风险通过签订阴阳合同规避税费的行为属于典型税收违法行为，税务机关可通过大数据比对、资金流水核查等手段发现异常，一旦查实将追缴税款并处0.5-5倍罚款。产权纠纷隐患当实际成交价与备案合同价存在较大差异时，可能导致后续产权过户、抵押贷款等环节出现纠纷，特别是遇到房价波动时容易引发买卖双方毁约争议。票据合规性审查所有费用支出均应取得合法有效凭证，包括但不限于契税完税证明、中介服务费发票、物业交割收据等，确保每笔资金流向都有对应票据支撑。票据链完整性要求必须通过全国增值税发票查验平台对销售方提供的增值税发票进行真伪验证，重点检查发票代码、号码、金额与交易内容的一致性，防止接受伪造、变造或作废发票。发票真伪核验要点对于继承、赠与等非交易过户情形，需严格审核公证书、评估报告等法律文书的真实性和有效性，避免因票据缺失导致后续产权登记障碍。特殊票据处理规范申报材料完整性必须完整收集买卖双方身份证明、产权证书、婚姻状况证明、购房资格证明等基础材料，对于共有产权房屋还需提供全体共有人签署的同意出售文件。基础材料清单管理根据不同交易类型准备差异化的申报材料，如满五年唯一住房证明、原始购房发票、装修费用凭证等，缺失关键材料将影响税收优惠政策的适用。税务申报材料要求所有申报材料应按税务机关要求的顺序进行装订归档，包括原件与复印件分类、页码编号、材料目录编制等，确保税务窗口受理时能快速审核通过。档案标准化整理PART06申报流程管理税费预审材料清单03身份证明及婚姻状况材料申报人需提供有效身份证件（居民身份证/护照等），已婚者需提供结婚证或配偶同意书，离婚者需附离婚协议或法院判决书以明确财产分割情况。02交易合同及补充协议提交经备案的存量房买卖合同原件，包含房屋成交价格、付款方式等核心条款，若有价格调整或特殊约定需附补充协议并加盖双方印章。01产权证明文件需提供完整的房屋产权证或不动产权证书原件及复印件，确保产权清晰无争议，若存在共有产权需补充共有权人身份证明及同意申报声明。线上线下申报路径线上电子税务局申报通过省级税务服务平台实名认证后，进入"存量房交易"模块填写申报表，上传扫描件材料，系统自动计算应纳税额并生成缴款二维码。中介机构代办通道委托具备资质的房产中介或税务师事务所代办时，需提供加盖公章的授权委托书及经办人执业资格证书复印件，代办机构通过专用密钥登录系统批量提交申报。线下窗口递交流程携带完整材料至不动产登记中心联办窗口，由税务人员核对材料完整性后录入系统，现场打印《契税/增值税申报表》并签字确认，通过POS机或银行端完成缴税。完税凭证归档规范将契税完税证明、增值税普通发票等按时间顺序归档，使用牛皮纸档案袋分户存放，封面标注