住宅工程质量常见问题防治技术导则（可编辑）

住宅工程质量常见问题防治技术导则一、外墙外保温开裂、脱落防治措施二、外墙渗漏防治措施三、外窗渗漏防治措施四、卫生间楼地面渗漏防治措施五、屋面渗漏防治措施六、地暖地面渗漏防治措施七、现浇钢筋混凝土楼板裂缝防治措施八、填充墙墙面裂缝防治措施九、地暖楼地面开裂防治措施导则主要内容2013年9月，李沧区某小区14号楼外墙保温层脱落，砸中了三辆轿车;-------------我市近年来发生的几起外墙保温层脱落回顾一、外墙外保温开裂、脱落防治措施2014年，崂山区某小区16号楼，一块约30平方米的保温层从50米高空脱落，把楼下停车场的顶棚砸漏;，同一年五月，21号楼也出现大面积保温层脱落。2014年4月份，崂山区某小区18号楼部分外墙保温层被风刮下，砸坏数辆汽车。所幸，几起保温脱落事件并未造成人员伤亡，但应该引起我们的足够重视！外墙保温脱落、开裂原因人的因素施工因素(方法)物料因素机械因素以外墙保温层脱落、开裂为例，列举造成品质常见问题的几个因素运行工人（品质意识、技术水平、义务心）管控人员（品质意识、管控水平、义务心）聚苯板（表观密度、抗拉强度、陈化时间）粘结砂浆（粘结强度、价格）网格布（拉伸断裂能力）锚栓（辅助，设置）抹面砂浆（柔韧性，开裂形变1.5Mpa）面层（柔性腻子、外墙涂料与体系相容性）粘结面积细部构造（网格布翻包，窗洞口，转角）品质行为进场验收技术措施工况因素（温湿度、风雪天）一、外墙外保温开裂、脱落防治措施1.1.1外墙外保温工程施工前，应在施工现场采用相同的物料和工法制作样板墙面,教训收合格，方可大面积展开施工。1.1.2保温物料进场后应进行验收，核查合格证、型式检验报表等文件，符合要求后进行见证取样复验，合格后方可利用。（型式检验报表有效期2年，保温体系物料与实际应一致）1.1.3保温板材应提前进场，EPS板自然陈化要42天以上，XPS板自然陈化28天以上，不得露天存放，监理单位应做好记载。（保温板材收缩周期约60天，陈化时间不足易导致抹面层开裂）物料进场检验记载结论、签字不及时1.1.4外墙外保温施工前，墙面应进行整体抹灰找平（现场聚氨酯发泡保温体系可不抹灰，但需对基层墙体做好界面处理）。（整体抹灰找平一有利于保温板粘结，二利于外墙防水）1.1.5保温施工及完工后24h内，工况空气温度不应低于5℃。夏季应避免暴晒，在5级以上大风天气和雨雪天不得施工。（冻融损害易导致脱落，爆晒易损坏板材）外墙整体抹灰找平1.1.6粘贴上墙的保温板长边不得大于600mm，岩棉板应六面喷刷专用界面剂，XPS板两个大面应喷刷专用界面剂。（板材尺寸过大，可能因基层和板材的不平整导致虚粘。界面剂能提升粘结强度，大量实验资料显示，不利用界面剂的XPS粘结强度在0.05Mpa，利用后达到0.3Mpa以上）岩棉板六面喷刷XPS板两个大面喷刷1.1.7保温板粘贴采用满粘法。胶粘剂满铺在保温板粘贴面上，利用专用锯齿镘刀均匀刮出齿状粘胶条，厚度不应小于10mm。保温板（聚苯板）粘贴未按要求采用满粘法

保温板（聚苯板）粘贴未按要求采用满粘法1.1.8保温板之间应拼接紧密、齐平，胶粘剂的压实厚度宜操控在3～5mm，贴好后应马上刮除残留的胶粘剂。保温板间残留缝隙应采用阻燃型聚氨酯发泡物料填缝，板件高差不得大于1.5mm。1.1.9外墙装饰线、空调搁板等外墙热桥部位，应按研发及标准要求采取隔断热桥保温措施。（热桥部位做法应按图施工，严禁随意变更）拼缝处应利用阻燃聚氨酯发泡进行封堵凸窗保温做法（50mm厚挤塑板变为20mm厚苯板）变更，无研发变更文件。窗榜保温物料擅自由玻化微珠变更为板材。1.1.10涂料饰面时，当采用EPS板做保温层，建筑物高度在20m以上时，宜采用以粘结为主，锚栓固定为辅的粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于3个；当采用XPS板做保温层，应从首层开始采用粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于4个。1.1.11锚栓在墙体转角、防火隔离带、门窗洞口边缘的水平、垂直方向加密，其间距不大于300mm，锚栓距基层墙体边缘应不小于60mm，锚栓拉拔力不应小于0.3KN。1.1.12首层墙面应加铺一层加强耐碱玻纤网布。墙的阴阳角处玻纤网布应双向绕角互相搭接，搭接宽度不小于200mm。洞口处应在其四周各加贴一块45°斜向耐碱玻纤网布。门窗洞口处网格布铺设样板1.1.13外墙阳角处应设带耐碱玻纤网格布的成品塑料护角条，在门窗膀、窗台处应利用成品塑料护角条，洞口滴水应采用专用成品塑料滴水线条。1.1.14玻纤网布在保温体系门窗洞口、勒脚、变形缝等终端处应进行翻包处理。翻包处理外保温终端部位网格布未翻包1.1.15外保温体系宜优选涂料、柔性面砖等轻质物料，不宜用面砖，若采用应专项研发，其安全性与耐久性应符合研发要求。1.1.16外墙外保温体系施工，应委托有相应资质的监测机构对板材与基层的粘接强度、锚固件锚固力进行现场拉拔测试1.2.1外墙抹灰前，墙身上各种进户管线、空调管孔等，应按研发要求安装完毕，并按外保温体系厚度留出间隙。外墙对拉螺栓孔、脚手架眼等应进行可靠封堵。上述内容均应进行专项评估验收，并形成隐蔽工程验收记载。二、外墙渗漏防治措施

螺栓割除

防水砂浆封堵螺栓眼第一遍第二遍第三遍内侧发泡剪力墙螺栓眼封堵采用专用器具内墙螺栓孔封堵2012年，市北区（原四方区）某小区交房后，业主在装修过程中识别新房墙壁上到处是窟窿，系对拉螺栓孔封堵不到位导致。作用恶劣1.2.2穿过室外墙面的管道应采用套管，套管应内高外低，套管外周宜用中性硅酮耐候密封胶封闭。空调洞采用预制块，坡度内高外低1.2.3凸出外墙面的挑檐、雨蓬、空调搁板等应与墙体同时灌注，板面设置不小于2%的排水坡度，并按研发要求做好防水处理，阴角防水处理及泛水高度等应满足标准要求。空调搁板与墙体同时灌注，板面设置不小于2%的排水坡度1.2.4凸出墙面有排水要求的部位底部应做滴水线，不得出现爬水和排水不畅现象。滴水线应优先采用成品滴水线条（槽），若采用鹰嘴或大斜面滴水线，大斜面坡度不应小于10%。成品滴水线条1.2.5凸出墙面的组件进行保温层施工时，应遵循上面压侧面、侧面压下面的原则，避免出现朝天缝。外墙保温层需设置分格缝的，应由研发单位明确位置及处理措施。1.2.6外墙面层涂料（真石漆）饰面应采用与保温体系相容的柔性耐水腻子和高弹性涂料。真石漆找平层腻子施工达成后应涂刷一道封闭底漆。1.2.7幕墙与构造收口处、外墙装饰收口、门窗框四周与外墙接触处、管道及装置支架穿越保温板处、墙体顶部收口处等，在其与保温层结合的间隙应采取可靠措施并做防水密封处理。1.2.8建设单位应组织施工、监理单位对全部外墙进行淋水测试，并做好评估记载，留存影像资料。三、外窗渗漏防治措施窗易出现未检先用现象，注意与研发要求指标进行比对1.3.3门窗的安装必须牢固。利用空心砖和轻质砌块等作为砌体物料时，门窗膀固对中置应采用实心混凝土砌块或实心砖进行构造处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。门窗深化研发应经原研发单位确认，严禁随意变更

窗尺寸与洞口尺寸不匹配

窗尺寸与洞口尺寸不匹配窗台底部未处理到位1.3.5外门窗安装宜加设附框。附框与洞口、窗框与附框之间应利用中性硅酮耐候密封胶密封，附框安装应作为隐蔽工程进行验收。

外窗台作出排水坡度

窗顶采用成品滴水线条窗顶作出滴水线

窗框底部发泡不饱满，发泡前未清理

窗框底部发泡不连续密封胶封打时应先胶带，胶缝要宽窄均匀，平滑顺直打胶光滑、密实、顺直、清晰、宽窄一致打胶光滑、密实、顺直、清晰、宽窄一致1.3.14外门窗安装达成后，建设单位应组织施工、监理、门窗安装单位对全部外窗进行淋水测试，并做好评估记载，留存影像资料存档。卫生间楼地面渗漏常见部位四、卫生间楼地面渗漏防治措施1.4.1防水工程施工合同应明确品质标准。防水专业施工单位应按研发要求对细部及构造进行深化研发，编制防水工程专项施工策略，报施工总承包单位、监理单位、建设单位审核。1.4.2防水物料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查品质证明文件与实物的相符性，并对物料外观品质进行评估，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可利用。四、卫生间楼地面渗漏防治措施1.4.3卫生间楼板混凝土宜一次灌注，振捣密实。楼板四周除门洞口外应设现浇钢筋混凝土上返台，并与楼板同时灌注。卫生间反沿模板支设样板混凝土返沿与一次构造同时灌注，成型规整洞口封堵前应对洞口侧壁做凿毛处理，且应将洞口清理干净、浇水湿润，并涂刷加胶水泥浆作粘结层，底部支设模板，模板应固定牢固，不得下垂。洞口封堵时应采用强度加强一级，掺微膨胀剂的细石混凝土分二次灌注捣实，第一次灌注至楼板厚度的1/2，达到一定强度后再灌注至楼板上表面。洞口封堵完毕后，应对管道根部做24小时围水测试，确保无渗漏后再进行下道工序施工。1.4.5穿过楼地面管道根部应设置阻水台，保证高出成品地面不小于20mm。1.4.6找平层应平整光滑，阴角处均应抹成小圆弧。铺涂防水层时，基层应清理干净，上返高度应符合研发要求且不小于300mm。管道根部、排气（烟）道根部、墙根等部位应做防水附加层。1.4.7对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入卫生间处，应沿卫生间隔墙外侧抬高至防水层上返高度以上后，再穿过隔墙进入，避免损害防水层。1.4.8卫生间兼做浴室时，墙面防水层不得低于1800mm；门洞口处防水物料铺涂应向外延300mm宽。1.4.9卫生间门洞口处地面与相联结的室外房间地面的标高差应符合研发要求，不应小于15mm。卫生间地面面层的坡度应符合研发要求（研发无要求时宜为1%～1.5%），地漏安装的标高应比相邻地面低0～5mm，不得有倒泛水和积水现象。1.4.10卫生间应做蓄水测试，并做好评估记载，留存影像资料存档。五、屋面渗漏防治措施1.5.1屋面防水工程施工前建设单位应组织图样会审，不得擅自转换屋面防水等级和防水物料，确需变更的，应经原施工图审查机构审查批准。

1.5.2屋面防水施工单位应按研发要求对细部及构造进行深化研发，编制专项施工策略，做出施工样板，按程序审核后方可施工。五、屋面渗漏防治措施1.5.3防水物料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查品质证明文件与实物的相符性，并对物料外观品质进行评估，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可利用。1.5.7排气管应设置在构造层上，纵横贯通，不得堵塞，间距宜为6m，并同与大气连通的排气口相通。穿过保温层的管壁应设排气孔，以保证排汽管的畅通，屋面面积每36m2宜设一个排气口，排气口应设在排气管交叉处。屋面防水层施工细部到位，分割缝设置合理，油膏嵌缝密实饱满1.5.8天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水卷材时，应增设一层卷材；采用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材时，宜采用防水涂膜增强层。天沟、檐沟与屋面交接处的附加层宜空铺，空铺宽度不应小于200mm；天沟、檐沟卷材收头处应密封固定。1.5.9女儿墙和山墙的压顶应向内排水，坡度不小于5%。女儿墙为砖墙时，卷材的收头可直接铺压在女儿墙的混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹槽，卷材收头应压入槽内并用压条钉压固定后，嵌填密封物料封闭，凹槽距屋面面层的高度不应小于250mm。女儿墙为混凝土时，卷材的收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封物料封闭严密。1.5.10屋面变形缝内应预填不燃保温物料，上部填放衬垫物料，并用卷材封盖。等高变形缝顶部应加扣钢筋混凝土或金属盖板，混凝土盖板的接缝应用密封物料封严；金属盖板应铺钉牢固，搭接缝应顺流水方向，做好防锈处理。高低跨变形缝在高跨墙面上的防水卷材封盖和金属盖板，应用金属压条钉压固定，并用密封物料封严。女儿墙及伸缩缝样板1.5.11水落口杯埋设标高应正确，水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，并应先用防水涂料涂封，厚度2mm为宜，防水层及附加层伸入水落口杯内不应小于50mm。屋面水落口周围直径500mm范围内的坡度5%以上，而且水落口应位于最凹处，防止出现坡度过小积水1.5.12反梁过水孔预留位置应正确，其管径不得小于75mm。过水孔的孔洞四周应涂刷防水涂料，预埋管道两端与混凝土接触处应留凹槽，并用中性硅酮耐候密封胶密封。1.5.13屋面设施基座宜直接设置在屋面构造上，并按要求做好附加防水和泛水的构造处理。1.5.14伸出屋面的管道根部应抹出高度不小于30mm圆弧，管道根部周围做防水附加层，宽度和高度不小于300mm。防水层铺贴在管道上的高度距成品屋面不应小于250mm，收头处用金属箍箍紧，并用密封物料封严。

排气孔距屋面高度以及防水上返高度均不足250mm，不符合标准要求1.5.15防水维护层应设置分格缝。水泥砂浆维护层的分格面积不应大于1㎡，板块物料维护层分格面积不应大于100㎡，细石混凝土维护层分格面积不应大于36㎡。刚性维护层与女儿墙、山墙之间应预留宽度为30mm的缝隙，深度同维护层厚度，缝隙嵌填防水密封物料做法同分格缝做法。水泥砂浆维护层水泥砂浆维护层板块物料维护层细石混凝土维护层刚性维护层与女儿墙、山墙之间预留宽度为30mm的缝隙刚性维护层与女儿墙、山墙之间预留缝隙1.5.16伸出屋面的管道、装置或预埋件等，应在防水层施工前安装完毕。屋面防水层达成后，不得在其上开洞或重物冲击。屋面太阳能、消防等设施、装置、管道安装时，应采取有效防护措施，避免损害防水层。17.屋面工程达成后，建设单位应组织施工、监理单位做蓄水测试或淋水测试，以评估屋面排水是否通畅、有无积水和渗漏，留存照片和录像资料存档。六、地暖地面渗漏防治措施

1.6.1施工单位应编制专项施工组织研发或施工策略，经建设、监理单位批准后方可施工。

1.6.5辐射供热体系所利用的主要物料、装置组件、配件、绝热物料等必须具有品质合格证明文件，其性能技术指标及规格、型号应符合国家现行标准和研发文件的要求，并具有国家授权机构提供的有效期内的检验报表。进场后建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查品质证明文件与实物的相符性，并进行外观品质评估，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可利用。

1.6.3铺设绝热层的原始工作面应平整、干燥、无杂物，边角交接面根部应平直且无积灰现象。绝热层的铺设应平整，绝热层相互间的接缝应严密。

1.6.4加热管敷设施工工况温度不宜低于5℃。在低于5℃的工况下施工时，现场应采取升温措施。

1.6.5加热管裁切应采用专用器具，切口应平整，断口面应垂直管轴线。1.6.6加热管安装时应防止管道扭曲。塑料管道弯曲半径不应小于管道外径的8倍，铝塑复合管的弯曲半径不应小于管道外径的5倍，铜管的弯曲半径不应小于管道外径的5倍（铜管应采用专用机械弯管）。加热管用塑料卡或表面夹塑料套的钢丝卡固定在绝热层上，固定点的间距直管段部分宜为500～700mm，弯曲管段部分宜为200～300mm。1.6.7埋设于填充层内的加热管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应整根替换，不得拼接利用。1.6.8在分水器、集水器附近以及其他加热管排列比较密集部位，当管间距小于100mm时，加热管外部应设置柔性套管；加热管的环路布置不宜穿越填充层的伸缩缝，必须穿越时，伸缩缝处应设长度不小于200mm的柔性套管。

1.6.9混凝土填充层施工时，应加设架板维护，以免损害加热管，混凝土振捣严禁利用插入式机械振捣装置。填充层施工中，要带压进行灌注，水压不应低于O.6MPa;填充层养护过程中，水压不应低于O.4MPa。

地面变形缝处加热管外部设置柔性套管1.6.10填充层养护期间及期满后，应采取维护措施，不得加以重载、高温烘烤、直接放置高温物体和高温装置等，不得将施工达成的区域作为运行加工区或生活区利用，不得剔、凿、割、钻和钉填充层，不得向填充层内楔入任何物件。1.6.11混凝土填充式地面辐射供暖户内体系试压应进行两次，分别在灌注混凝土填充层之前和填充层养护期满后进行。水压测试压力应为工作压力的1.5倍，且不应小于0.6MPa。在测试压力下，稳压1h，其压力降不应大于0.05MPa，且不渗不漏。在冬期进行水压测试时，在有冻结可能的情况下，应采取可靠的防冻措施，试压达成后应及时将管内的水吹净、吹干，防止管道体系冻裂。

1.6.12竣工验收时，在天气允许的情况下，地面辐射供暖户内体系应保持工作压力。七、现浇钢筋混凝土楼板裂缝防治措施

现浇楼板裂缝现浇楼板裂缝楼板上表面龟裂1、研发----板厚、配筋；2、预拌混凝土----原物料、计量、掺合料、外加剂；3、施工----钢筋绑扎、线管敷设、混凝土振捣、上荷时间、养护等。楼板开裂主要原因设置通常马凳操控维护层厚度板内多层线管交叉敷设1.7.5预拌混凝土进场时施工、监理单位必须按检验批评估入模坍落度，当有离析时应进行二次搅拌，搅拌时间应由测试室确定。严禁向运输到灌注地点的混凝土中任意加水。1.7.6现浇楼板、屋面板中可采用添加纤维措施提升砼的抗拉强度，操控砼的裂缝。砼灌注应尽量避开当日高温时段，合理确定灌注顺序和施工缝的留置。1.7.7在混凝土初凝前应进行二次振捣，终凝前进行二次抹压。1.7.8加强现浇混凝土楼板的养护和保温，操控构造与外界温度梯度在25°C范围内。混凝土灌注后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得小于7d；对掺加缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。夏季应适当延长养护时间，以加强抗裂能力。冬季应适当延长保温和脱模时间，以防温度骤变、温差过大引起裂缝。混凝土覆膜养护1.7.9后浇带处应采用独立的模板支撑体系，后浇带的留置位置及施工缝的处理要严格按研发、标准和技术策略实施。1.7.10严格操控板面上人、上荷时间。在当层楼梯口处设置公告栏，明确上人、上荷时间。板面上人放线时间不得早于混凝土终凝后18h（4月～11月）和24h（12月～次年3月）；板面吊运模板、钢筋等物料时间不得早于混凝土终凝后36h（4月～11月）和48h（12月～次年3月）。吊运物料应做到少吊轻放，降低吊运负荷对楼板造成的冲击。物料不得集中贮存，贮存处应铺设木垫板，位置应避开楼板跨中部位，临时负荷不得超过研发文件规定的负荷限值。现浇楼板上人放线过早现浇楼板上荷过早现浇楼板上人过早1.7.11施工过程中识别楼板出现裂缝，应按以下程序进行处理：（1）建设单位应组织研发、施工、监理和预拌混凝土生产单位，查清楼板裂缝的分布、宽度。（2）综合解析裂缝的性质、产生的原因。（3）识别裂缝或挠度过大时，应马上对相应部位的损害状态、混凝土强度、钢筋直径、间距和位置进行监测是否符合研发要求，根据监测结果委托原研发单位或有资质的单位出具处理意见，根据处理意见选择有相应资质的单位处理，并形成记载。（4）楼板裂缝处理后，应组织专项验收并形成资料存档。

混凝土构造工程施工品质验收标准GB50204-20158.2.1现浇构造的外观品质不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理策略，并经监理单位认可后进行处理；对裂缝或联结部位出现的严重缺陷及其他作用构造安全的严重缺陷，技术处理策略尚应经研发单位认可。对经处理的部位应重新验收。

GB50666-2011

混凝土构造工程施工标准

8.9.3混凝土构造外观一般缺陷修整应符合下列规定：

2.

应封闭裂缝；

8.9.4

混凝土构造外观严重缺陷修整应符合下列规定：

2

开裂缺陷修整应符合下列规定：

1）对于民用建筑的地下室、卫生间、屋面等接触水介质的组件，均应注浆封闭处理，注浆物料可采用环氧、聚氨酯、氰凝、丙凝等。对于民用建筑不接触水介质的组件，可采用注浆封闭、聚合物砂浆粉刷或其他表面封闭物料进行封闭；

甭管砂浆违规应用于工程导致现浇板底局部强度不足甭管砂浆违规应用于工程导致现浇板底局部强度不足八、填充墙墙面裂缝防治措施

1.8.1蒸压（养）砖、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块类的墙体物料至少养护28d后方可上墙砌筑；砌块应存放在专用防护棚内，有可靠的防潮、防雨淋措施。

砌体成捆打包、底部设置托盘，降低了转运中对砌块的损坏实体样板：灰缝均匀饱满，顶部填塞标准，各种标识到位，实测结果上墙1.8.2填充墙与周边混凝土构造竖向衔接处，宜留15～20mm宽缝隙。待墙体砌筑达成后，采用掺加膨胀剂的干硬性水泥砂浆二次嵌缝，并嵌填密实。

1.8.3填充墙砌筑应采用预拌砂浆,分次砌筑，接近梁板底时，应留一定缝隙，至少间隔14d待沉降基本稳定后，再将其挤紧。当采用顶部“滚砖”补砌时，“滚砖”两端及中间宜采用预制三角形混凝土块进行补砌，滚砖斜度宜操控在60度左右；当采用细石混凝土填塞时，梁（板）底应预留30～50mm缝隙，用干硬性C20以上膨胀细石混凝土填塞，并用防腐木楔（间距不大于600mm）挤紧，严格按照研发要求设置构造柱。严格按照研发要求设置构造柱开槽封堵展示

1.8.4在填充墙上剔凿孔