2025年中国住房租赁项目运营分析报告-迈点研究院

2025年中国住房租赁项目运营分析报告CONTENTS项目概况篇项目征集背景：“为城市新青年找个家”人口新形势下的租赁需求《2024-2025年住房租赁行业发展报告》数据显示：目前我国租赁人人口新形势下的租赁需求《2024-2025年住房租赁行业发展报告》数据显示：目前我国租赁人其中新市民、青年人的租房群体接新青年渴望在所在城市中找到属于全国住房租赁项目供应特点项目类型分布：国资系“行业压舱石”作用凸显21%21%15%64%地产系国资系品牌运营商不论在全国住房租赁项目类型分布还是住房租不论在全国住房租赁项目类型分布还是住房租赁标一方面体现了地方国企积极响应国家政策号召，主另一方面也表明地方国企并不是盲目扩张，而是在项目规划、项目运营、项目配置等方面表现突23%23%22%55%地产系国资系品牌运营商数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 项目城市分布：一线城市需求稳定，新一线城市市场活跃度高，二线城市增速快4%1%24%45%25%新一线一线二线三线四线数据来源：迈点研究院8%6%4%2%0%上海合肥杭州苏州厦门北京长沙深圳珠海广州数据来源：迈点研究院新一线城市占比近半上海、合肥市场竞争激烈 项目主题分布：整体呈现多样性特征，其中保障性租赁住房占优势全国住房租赁项目主题分布其他,9%服务式公寓,8%保障性租赁住房,35%人才公寓,13%租赁社区,16%白领公寓,19%保障性租赁住房白领公寓租赁社区人才公寓服务式公寓其他数据来源：迈点研究院全国住房租赁项目主题分布整体呈住房占比最高（35%），白领公寓、租赁社区、人才公寓占比处于10%-20%，服务式公寓也占领了一小部分市场份额（8%）。中地产系品牌和品牌运营商的纳保管理的27.3万间房源中，有超过项目洞察篇项目体量：规模经济驱动下，大体量项目更受“青睐”n住房租赁项目房源量方面，200套以下的项目占比25%；200-500套的项目占比27%，500套以上的项目占比达48%，这些大体量项目更加追求规模经济，降2000套以上,9%1000-2000套,13%200套以下,25%200-500套,27%500-1000套,26%2000套以上1000-2000套500-1000套200-500套200套以下n举例来看2000套以上,9%1000-2000套,13%200套以下,25%200-500套,27%500-1000套,26%2000套以上1000-2000套500-1000套200-500套200套以下数据来源：迈点研究院数据数据来源：迈点研究院户型分布：“家庭型租客增多，大户型供应上升”趋势显现四居及以上四居及以上三居三居两居两居一居0%20%40%60%80%100%数据来源：迈点研究院 数据来源：迈点研究院面积设置：主力产品体现“性价比”，高低搭配策略并用数据来源：迈点研究院精准细分市场为不同支付能力和生活阶段的租户提供了对应产品。比如一居室优化产品结构房间面积体现行业趋势房间面积反映了当前租赁市场对“小而全”的功能性户型和高品质改善型户型并存租金定价：一居到二居溢价最高，新一线城市为“成本与发展”的平衡点4286元/月4162元/月数据来源：迈点研究院u从一居到二居，平均租金上涨43.7%；二居到三居平均租金上涨11.9%；三u一居到二居溢价最高，表明市场对增加一个卧室的强烈需求和支付意愿；二居到三居溢价最低，说明增加第三个房间对大多数租客而言非刚性需求；三u新一线城市租金处于快速追赶通道。从数据来看，新一线城市租金显著高于u随着产业升级和城市发展，新一线城市吸引了大量逃离一线城市高成本、但追求更好发展机会的年轻人才。因此。新一线城市目前为许多企业布局和竞4%64%10%-20%20%-30%4%64%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90%-100%u从征集项目整体情况看，64%的项目出租率在90%-100%，位于行业平均水平之上；17%的项目出租率在80%-90%，处在行业平均水平附近；而还有u从细分主题项目出租率来看，人才公寓以92%的出租率居首位。分析其原因：一是人才公寓定位精准、客群优质且需求刚性；二是国企背书，在租客心中100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%92%86%86%84%75%保障性租赁住房白领公寓租赁社区人才公寓服务式公寓数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院续租率：八成项目超行业平均水平，其中人才公寓用户粘性高26%21%26%21%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90%-100%数据来源：迈点研究院保障性租赁住房白领公寓租赁社区数据来源：迈点研究院6666l数据显示：传统管理模式下，公寓平均续租率为55%。l从征集项目整体情况看，86%的项目续租率超过50%，其中续租率50%-60爬坡期：与去年相比较为稳定，近八成项目维持在半年以内40%35%30%25%20%0%1个月以内1-3个月3-6个月6-9个月9-12个月12个月以上数据来源：迈点研究院45%40%35%30%25%20%0%39.31%28.97%15.17%10.34%5.52%0.69%数据来源：迈点研究院与去年相比，住房租赁项目的爬坡期相对稳定，爬坡期1-3个月的项目占比稍有下降，由39.31%降至31.82%；爬坡期3-6个月的项目占比有所上升，由项目配置篇空调品牌：品牌集中度较高，“美的”竞争优势明显40%34%35%34%30%25%20%25%20%0%美的海尔格力海信TCL其他数据来源：迈点研究院“美的”品牌占比超三分之一，接近第二、三名之和，竞争优势明显。与“海尔”和“格力”共同构成43%50%43%45%40%35%28%28%30%28%28%25%20%2%2%0%海尔格力奥克斯三菱科龙其他松下美的海尔格力奥克斯三菱科龙其他松下数据来源：迈点研究院长尾品牌占比由2024年的28%降至2025年的22%，品冰箱品牌：国产品牌占主力份额，“美的”在家电领域地位稳固2025年的主流品牌中国产品牌占主要份额，由美的、海尔美的和海尔依然领跑，TCL占比大幅提升。整体形成了由美的、海尔、TCL构成的第一梯队，海信、32%7%美的海尔TCL海信美菱数据来源：迈点研究院美的海尔美菱容声西门子松下其他36%24%7%4%44%数据来源：迈点研究院洗衣机品牌：核心供应商体系成熟，小天鹅市场份额下滑28%22%9%9%4%美的海尔TCL美菱海信小天鹅其他数据来源：迈点研究院35%30%25%20%0%32%30%25%美的海尔TCL小天鹅西门子松下其他数据来源：迈点研究院“美的”“美的”、“海尔”和TCL构成市场核心阵营，合计占比超60%，但三者份额比去年均有轻微下滑。美菱和海信市场占比显著提升，合计占热水器品牌：结构调整，专业品牌更替结构调整而史密斯、万家乐、林内等品牌使用率极整体格局市场整体格局表现为“美的、海尔两强引领，长尾品牌充斥”。其他品牌占比39%28%9%4%美的海尔万和海信数据来源：迈点研究院美的海尔史密斯万家乐万和林内其他40%24%7%6%39%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%数据来源：迈点研究院油烟机品牌：“一超多强”格局初显，且具有“双轨制”特征美的（21%）成功确立了领先地位，与方太、老板（各11%）以及海尔、华帝方太、老板作为高端专业品牌，在租赁市“一超多强”“双轨制”性价比与标准化轨道：以美的为代表，满足大部分房源对成本和统一管理的需42%21%7%7%美的方太老板海尔华帝数据来源：迈点研究院海尔60%老板其他45%老板其他60%30%9%西门子方太3%0%9%西门子方太6%6%6%6%帅康华帝帅康万和数据来源：迈点研究院卫浴品牌：主要品牌市场份额遭挤压对比前面空调、冰箱、洗衣机等5种品牌使用情况，卫浴品牌中“其他品牌”的市场份额是唯一一个呈现增长态势的，且占主导地位（52%这些品52%9%7%7%5%4%九牧TOTO数据来源：迈点研究院45%40%35%30%25%20%0%40%27%10%9%九牧TOTO箭牌恒洁科勒惠达卡贝其他数据来源：迈点研究院床垫和板材品牌：市场格局碎片化，供应链高度分散不论是床垫品牌还是板材品牌，没有占据主导地位的品牌；其他品牌占比分别高达75%和67%，有大量来源各异、名目繁多的品牌。比如床垫数据表明,住房租赁项目在品质管控和供应链管理上仍存在一定短板。后期应从单纯的成本控制，转向对“总拥有成本”（不仅仅是采购成本，还有可靠性、耐用性和售后等）和“租住体验与安全”的精细80%70%60%50%40%30%20%0%75%9%9%9%9%喜临门皖宝席梦思金鹭宝其他80%70%60%50%40%30%20%0%67%5%5%5%4%4%4%2%2%2%利华兔宝宝志邦福湘欧派莫干山莱克圣象千年舟其他数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院趋势建议篇产品策略：精准匹配，差异化供给客群细分画像基于项目前期调研数据，明确核心客群（单身群体、家庭型、夫装修分级标准建立经济、品质、高端等差异化装户型动态配比依据客群结构，动态优化单间、一居室、两居室等户型