【《万科某房地产二期A5地块项目开发可行性研究》18000字】

第页万科某房地产二期A5地块项目开发可行性研究目录摘要 IV第一章总论 11.1项目概况 11.2可行性研究编制依据 21.3编制范围与内容 2第二章建设的必要性与行业准入 32.1建设的必要性 32.2行业准入条件、产业政策 4第三章市场需求分析 63.1政策环境 63.2房地产市场成交表现 73.3土地市场供给 93.4品牌房企情况 113.5需求分析 123.5.1消费需求预测 133.5.2消费者需求心理分析 153.6供给分析 163.6.1供给预测 163.7价格预测 163.8济南市城市规划 173.9项目所在片区分析 183.10市场分析小结 21第四章产品方案与开发计划 224.1设计主题与开发理念 224.2规划设计中考虑的因素 234.3项目总体规划设计 244.3.1项目布局 254.3.2产品规划 254.3.3产品定价 264.3.4项目主题形象定位 274.4建筑设计风格 294.5户型特点 294.6开发计划 31第五章项目投资、收入估算、融资安排 325.1项目投资估算及投资计划 325.2收入估算 375.3销售计划与销售收入估算表 385.4投资计划与投资估算表 395.5资金筹措表 40第六章项目财务分析 416.1还本付息表 416.2全部现金流量表 426.3资本金现金流量表 436.4资金来源与运用表 446.5利润表 456.6财务分析结论 46第七章风险分析 477.1项目敏感性分析 477.2宏观经济风险 487.3行业风险 487.4市场平衡风险 487.5企业自身风险 487.6应对措施 49第八章可行性研究结论 508.1结论 508.2问题与建议 50参考文献 52

摘要本项目万科雪山二期A5地块针对市场需求分析，产品策划，投资计划以及财务分析，风险分析这几大方面进行编制。其中运用大量的表格和算法进行数学分析以得出在数理上对现实情况的决策分析与评价，从而论证本项目建设的可行性。最后通过一系列的分析证明，本项目市场前景良好，建设条件具备，产品方案优良，具有良好的经济收益，社会效益与环境效益。因此，本项目可行。关键词：需求分析；产品方案；投资计划；财务分析；风险分析；第一章总论1.1项目概况一、项目名称：万科雪山二期A5地块建设项目二、建设单位：济南城科置业有限公司三、法人代表：肖劲济南城科置业有限公司注册资金2000万，具有二级开发资质，主要经营范围是：一般项目；住房租赁；体育场地设施工程施工；健身休闲活动；物业管理；房地产开发经营；各类工程建设活动等。四、项目地址：历城区凤岐路以东，绕城高速以西，世纪大道以北，飞跃大道以南五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积66674.3㎡，其中地上建筑总面积43287.54㎡，地下建筑面积23386.76㎡七、建设期限：2021年3月—2023年3月八、主要规划经济技术指标表1-1主要规划经济技术指标1.总用地面积：21700㎡2.总建筑面积：66674.3㎡3.容积率：24.绿地率：35%

1.2可行性研究编制依据（1）中国统计出版社《项目决策分析与评价》2019版（2）《济南市房地产开发经营管理条例》（3）《住宅建筑规范》（GB50368-2019）（4）《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）（5）《山东省节约能源“十三五”规划》（鲁政办发〔2011〕55号）（6）《山东省节能监察办法》（2018年）（7）《山东省民用建筑节能条约》（2018年修订）（8）《山东省“十三五”节能减排综合工作方案》（鲁政发〔2017〕15号）（9）《中华人民共和国循环经济促进法》（主席令第4号）（10）《中华人民共和国建筑法》（主席令第46号）（11）《民用建筑节能条例》（国务院令第﹝530﹞号）（12）《绿色建筑行动方案》（国办发﹝2013〕1号）1.3编制范围与内容根据委托方要求对可行性研究内的几大部分进行了编制。依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对万科雪山二期A5地块项目建设的必要性、市场需求分析、项目规划方案及产品方案、投资估算、资金筹措方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面的论证与研究。具体内容有：总论，建设必要性与行业准入，市场需求分析，产品方案与开发计划，项目投资、收入估算、融资安排，项目财务分析，风险分析，可行性研究结论。

第二章建设的必要性与行业准入2.1建设的必要性（1）第一层面从项目的功能定位来看，作为本区域内雪山万科城八大庭院系列之一，提供了优质的刚需住宅产品，融合了附近将山的景观特征，呈现了完成的极高的绿植居住产品。从对于企业自身发展来看，济南万科的一个特点就是喜欢在主城开发，一方面有很好的城市配套，另一方面地缘客户也比较多，容易形成主流产品，雪山片区地块基本上都是这种特点。此次万科加仓雪山片区，符合济南万科在产品开发、产品定位、客户意识、服务意识等方面的新的“打法”，是万科济南分公司进入济南市重要战略区域，开拓市场，合理布局的重要一步，关键一环，对于提升整个万科的品牌形象，提升市场占有率，降低经营风险，扩大社会影响力有着不可忽视的作用。对于万科后续在济南耕耘，可持续发展也有着振聋发聩的影响。对于社会需求、地区经济、社会发展来说，本项目的建设必然对于本地区以及服务辐射地区的居住需求与工作需求提供了“弹药补给”，在后疫情时代来说无疑是雪中送炭。项目建设成功，对于济南雪山片区的经济也是一大助力，房地产住宅产品作为固定资产也为济南市的GDP做出了一定贡献，对济南市的经济也是有促进作用（2）第二层面本项目建设秉持着可持续发展的理念，在资源的选择与调配上，符合国家规范，最大效率的利用资源，切实做到了资源的合理配置；从雪山区域规划上来讲，雪山片区主导功能为以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。项目的建设符合本区域的主导方向。从地段、景观和生活配套来讲，雪山片区一直是被忽略的价值高地、价格洼地，体量庞大的雪山，需要一位合格的操刀者，在雪山片区原有的肌理上刻画出她应有的价值。雪山片区位于济南东部主城区绕城高速之内，北邻工业北，南接经十路，距离济南东部核心高新区核心区、CBD、汉峪金谷等重要的地标区域不远，自身地理位置非常优越，可开发空间大，但是在过去济南高速发展的几年中，属于雪山片区的高光时刻并不多。以道路为骨架，产业，建筑为血肉进行填充的城市空间发展时期，雪山片区拥有飞跃大道，世纪大道这样济南东西向城市道路，并且随着贯通济南东西的地铁R2线开通，片区内将会有济钢新村站、规划中4号线也将在雪山片区有多个站点，雪山片区的先天条件并不差。并且雪山片区也将会有浓厚的商业氛围，北侧济钢森林公园10万方地下商业，齐鲁世纪凤鸣商业中心、南侧融创茂、冰篮馆、主题游乐场等商业配套正式运营都指日可待。从第三方的观察角度，每一块城市留白地和生长的产品，都是镁光灯下的幸运儿和不幸者，幸运在于，它们先天土地基因强大，站在巨人肩膀之上，不幸在于，它们的一举一动，是城市拿着放大镜在监督。从发展格局上来看“一体两翼三点”“山城河一体”时代，项目的建设满足济南市城市规划的大格局。行业发展规划来看，疫情后的房地产行业都在加快脚步转型升级，思考如何在此环境下做出更好的产品。本项目作为济南万科“新打法”之一，符合行业发展的发趋势。从保护化境，社会稳定等方面来看，本项目开发严格按照《环境保护法》《济南市房地产开发管理条例》等相关文件的指示，以“绿水青山就是金山银山”为核心思想，满足可持续发展理念；良好的经济活动，对于社会的稳定也具有良好的维持作用，对于整个社会秩序的维护也起到了比较好的影响。所以综合来看，从地块附近的产业来看，商业中心，娱乐中心赋予了浓厚的商业氛围；区域规划上来看，雪山片区主打居住、文教、综合服务功能为主新型文化生活社区，从规划上也是符合的。2.2行业准入条件、产业政策（1）行业准入分析按照《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发建设方面的规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》决定，自2015年9月14日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。（2）产业政策分析整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术;隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术;住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术;高效建筑施工机械与装备技术;先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术;城市供水、燃气关键技术和装备技术;开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术;开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。随着我国住房制度改革进一步深化，以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道。该项目的开发建设主要为了响应城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90-105平米为主，符合国家产业政策及相关标准。最后总结：项目建设是必要的，开发商满足行业准入要求。

第三章市场需求分析3.1政策环境总体来看，2021年的总基调肯定是“房子是住的不是炒的”，使得房价平稳运行驶离动荡期，展望好的预期应该是中央以及各个政府需要调控的目标走向。那么在2021年的第一个季度，各大热门城市也是纷纷完善政策，例如北京上海的严查贷款维护市场公平正义；限制购房与贷款以及售出的升级，甚至是限制离婚来旁敲侧击的稳定房地产市场的运行。从土地市场来看话，监督管理系统不断改造升级，完善健全了价格中土地与住宅的联动反应机制，为进一步促进房地产市场的健康发展保驾护航。财政方面，政府会使用积极地财政政策，降低税率为“开工难”小微企业施行税收减免的政策。货币方面，保证货币足够的流动性，减轻中小企业的融资压力也是发力点之一。图3-1全国政策动向与热门城市除此之外，由于没有稳定住房的人群的呼声，所以租赁住房市场也是在一二线以及热门城市社会突出问题的主要突破口。首先肯定是要增加、鼓励更多的闲置住房进入市场，增加租赁供给，养成和哺育新的供给点，同时加强和完善市场监管，规范市场行为保护公平。各级城市可以联动推出多维度多层次的针对性政策来推动租房市场的健康发展。3.2房地产市场成交表现来自中指数据研究院的数据，2021年一线城市在第一季度连续三年新建住宅价格涨幅持续上升，受到疫情的冲击较小，而二线以及三四线在2020年度初涨幅收缩甚至出现了下降的趋势，说明受到疫情冲击较大。但统一看今年的情况均有所好转，看来在严格的楼市调控以及金融监管下，新建住宅价格总体有所回升，逐渐平稳。图3-2百城新建住宅价格累计涨幅图分别来看的话，总体上各线城市相比疫情以及往年的同期季度都有所回暖。一线城市2021年比2020年同期翻了一倍，近三年来涨幅的top1；二线城市2021年涨幅相比去年同期差距较大，回暖速度快，速度翻了5倍；三四线城市由于2020年负增长，到今年已恢复到往届的70%，堪称最快，但也是冲击最敏感的层级。

图3-3近十年月成交面积走势图通过图3-3可以看到，近十年房地产成交面积的走势可是说是波动式上升。其中波动趋势的几个峰值分别出现在2013年、2016年以及今年。不得不说的是，今年一季度的是成交规模是近五年来的一个新的顶峰，在同期的往届都是低基数的前提下，实现了跨越式的翻倍增长，这是一个可喜的现象。考虑到的原因可能是疫情期间，人口的流动性减弱，政府倡导的就地过年或许增添了更多人对所在城市的归属感，再加上房地产各大企业的针对性营销，销售额也是创下了同水平同时间的新高。图3-3近十年月成交面积走势图图3-4三级城市梯队月均成交面积走势图

图3-4三级城市梯队月均成交面积走势图3.3土地市场供给2021年，中央出台集中供地政策。以前，一座城市每年会进行十几轮土拍，而很多城市的土拍又都是随机分布的，开发商有充足的机会把资金循环使用，不断参与各城市的土拍。这个城市今天没有地了，下个月也会有地，而隔壁城市，甚至后天就会有一场土拍进行供地。但如今改成全国集中拍卖后，每年全国土地拍卖只会有3次，所有重点城市集中在一个时间点进行土拍。这就导致了一件事，房企可以参与拍卖的机会大幅度减少，以前可以循环使用的土拍资金，现在成了一次性弹药。这必然导致一个结果，那就是土地拍卖的溢价率降低，因为参与每块土地拍卖的房企数量降低了很多。土拍溢价率降低代表土地价格的降低，这会给与周边房价强烈的降价暗示。每一块地王的诞生，都会直截了当的刺激周边房价的上涨。图3-5300城土地成交情况图

图3-6住宅成交楼面价走势图通过图3-6看出住宅的楼面价呈波动式上涨，而宅地平均溢价率则是呈总体下降的趋势。尤其是今年，由于疫情后对房地产的调控，尽快恢复疫情的健康状态，增加供给的同时也使得价格与溢价率控制在一定范围内，保障平稳运行。图3-6住宅成交楼面价走势图图3-7各级城市主要要素对比增长图

图3-7各级城市主要要素对比增长图整体来看，2021年一季度，地方政府供地量与2020同期基本持平，受低基数效应辐射，住宅用地成交规模同比蜻蜓点水式增长，优质地块的出手仍一定程度上带动了全国300城住宅用地成交楼面均价上升，平均溢价率亦较上一年同期提高4.6个百分点。3.4品牌房企情况图3-8各大品牌房企销售情况图总体来看：积极营销促销售业绩增长土储结构继续优化（1）房企业绩表现2020年1-2月，在疫情的影响下，房企销售业绩持续走低，但仍有24家销售额突破百亿，房地产市场格局瓦解加重。其中，恒大、万科超800亿，碧桂园超700亿；50-100亿元、30-50亿元、30亿元以下的企业分别为21家、24家、31家。在抗击新冠肺炎疫情的严峻形势下，100强房企面临短期销售业绩走低压力，1-2月TOP100销售规模缩量20.7%。（2）房企拿地表现稳健型房企在发力。香港置地、绿城中国和华润置地摘得top3。2020年1-2月，香港置地以318亿元荣获冠军；绿城以268亿元居于榜眼；华润置地以140亿元的拿地金额位居季军。TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元，占前五十企业的49.4%，头部房企获取土地资源老当益壮。3.5需求分析总量层面看，后疫情时代的银行利率下降的并不明显，与同期只有微弱的调整。图3-9商品房销售与房贷利率及银行利率关系走势图结构层面看，与经济危机施行宽松型政策不同，“房住不炒”的大主题下，区域性因城施策的政策特征，明显抑制了需求端的浮动。图3-10政策与房贷利率关系占比趋势图综合来看，总量政策变动不大、各地“因地制宜”，房地产市场的需求端呈现出雷打不动的姿态。灾后疫情时代，合理的调控让销售端运行十分平稳。3.5.1消费需求预测新型肺炎疫情不仅会延迟释放楼市的行情，同时也会潜移默化的带来生活方式和居住形态的改变。需求跟之前一定会有些许差异，而且很有可能直接改变购房者的置业决策。无论对购房人，还是对开发商，研究因疫情改变的居住方式和功能需求，对今年后半程市场趋势的形成，颇有意义。在此，结合同业的分享，梳理未来居住需求可能出现的部分新特征。对疫情结束后，大家的置业选择和开发商的产品研发，提供些思路。1、书房，未来或许变得重要。过去，书房在高端改善产品中有配置，但几乎在所有刚需刚改产品中，几乎没有这个功能，因为户型面积不允许。在有限的空间里，保证卧室功能被优先考虑。但这次疫情之后，也许情况会发生变化。大量线上办公、居家办公，在家中并没有适合的工作场景。有的人在床上敲字，有的人在沙发上、餐桌上，摆弄笔记本和各种文件，非常不便。而且有的公司要求视频会议，家中不适宜的环境一角被迫展示出来，确实影响观感。另外，现在做直播的不仅只有带货网红了，很多专业人士也因这次疫情加入到直播大潮中，包括大量的老师、专家、自媒体人等。因此，新的需求就酝酿其中:有个无人打扰的、干净整洁的、带有办公氛围的书房功能是十分必要的。有人会说，这种需求只是暂时的，疫情结束之后就不会有了。这种影响是长远的、不可逆的。当灵活办公、线上直播等方式人们完全接受和习惯之后，深得其益处，不会快速抛弃，而是会像当年因非典成就电商一样，永久沉淀下来，逐步走向成熟。2、双卫，将变成基本配置。去年，我们还探讨过，90㎡小三居到底做一个卫生间好，还是两个好？经过这次疫情，相信诸位都不用争辩了，结论非常明确：两个卫生间将成为标配！当然，户型如果再大一点，做三个卫生间或更多套间会更理想。原来这种设计体现的是家庭居住的私密感，但如今其现实功能在于：如果家中一旦出现可传染的疑似病例，有带卫生间的套间，至少方便安全隔离。另外，包括卫生间下水管道处理，预防反水气体传播病毒等设计，都需要在工程上改进升级，与时俱进提高建筑标准。不怕一万，就怕万一。这次疫情不同于非典，对社会影响巨大，相信已经深深地改变了人们的各种观念，包括居住观念和对户型的传统认知。3、配套便利，确实增加安全感经历了疫情考验，一些人对生活在大城市产生了怀疑，好像武汉变成了一个反面案例。但如果再看看湖北其他中小城镇的医疗水平和防护情况，再考虑居住选择，其实大城市还是应作为首选。无论从医院数量、医疗水平，以及出现疫情后，国家层面的关注和出手措施，都会向大城市倾斜资源，因此未来在一二线城市置业还是更有保障一些，其中北京和上海显然是最佳。从微观层面，社区周边的配套情况，因这次事件也更加值得重视。如果从家通过步行就能到医院，骑个单车就能到公司，楼下的底商就可解决买菜和基本生活的采购，那么住这样的社区在特殊时期就变得尤为便利、安全和放心。疫情下对生活配套的需求和平常是不一样的，这两天大家返工上班会有深刻体会。距离上班远，且又不得不依赖公共交通的人们，相信内心是紧张和担忧的。4、物业，未来占关键置业权重物业，从来没有像今天这样被人们所重视。疫情肆虐，一个社区的防护底线就是通过良好的物业服务来坚守的。但这段时间，大家通过朋友圈或者亲身体验，相信也做出了比较——不同物业公司差距非常大。好的物业不仅社区封闭管理，且对外来人员的进出都有详细登记和检查。每个单元、电梯、楼道都会按时消毒、清洁，有的社区还在电梯按钮处配置纸巾，做好细密防护。更有甚者，在小区门口，物业搭建了“消毒通道”，防护之专业令人叹为观止。还有些社区物业主动给业主发口罩、消毒液，提供送菜上门等定制服务，无微不至，真的让人羡慕嫉妒。物业的价值正被广大客户重新认知。相信未来楼市回归正轨后，对物业的评判会放到置业决策的核心要素中去认真考量。以上只是疫情对居住需求带来改变的部分推演，可能还包括其他方面。譬如：封闭式小区在疫情中体现出来的优越性；拥有景观的房产在足不出户的日子里，凸显的独特价值；别墅社区充沛的私人空间，以及低密社区最大化降低因居住密集而产生的感染概率等。由此可以预见，一批在设计中的项目会因这次疫情而改变设计思路，并采取前所未有的人性化“增配”，向市场提供更好的、更舒适的居住产品。3.5.2消费者需求心理分析1.疫情期间成交情况：疫情期间还是会有客户想要买房，但是会比较信任朋友的推荐，或者是自己住的地方附近的项目方便了解情况，即使未到现场也能从可靠的渠道获取相关信息，决定是否购买。2.疫情期间产品需求：目前大部分客户是无房的刚需人群，因此这段时间的折扣是吸引他们的主要因素。成交的面积段也符合刚需特性，以100-120㎡的三室两厅为主，但舒适型的户型也有一定市场。3.疫情期间成交原因：大部分客户觉得疫情期间会有比较大的折扣，所以价格仍是大家考虑的主要因素。价格优惠达到自己心里预期的就会选择这个时候买房。但大部分人仍觉得疫情后房价会保持原增速，稳步小幅上涨。4.疫情对购房的影响：此次疫情对客户选择哪里的项目、选择什么样的户型影响不大，只有少数人受其影响后会更关注小区的物业、配套，会更关注户型的朝向、通风和采光。

3.6供给分析目前房企普遍通过“放缓增量、消化存量”进行应对：一方面，拿地及新开工等“增量”行为更为谨慎，避免过快扩张；另一方面，加快竣工以进一步回笼资金，消化项目存量。图3-11新开工与竣工及房地产投资走势图3.6.1供给预测房地产供应的扩张是双向的。一是甲方计划的正常生产供给。如果没有新冠，在一定的市场潮流下，甲方的正常生产供应将导致市场清算。然而，由于新冠的影响，生产和需求将维持在一定水平，消费者的需求将被抑制，预期的销售蜷缩于市场的后备箱中。其次，开发商和中小型房地产投资公司削减了对于线下销售的成本投入。在新冠的影响下，国民经济暂时进入冰河期。在短期内，新冠的影响也会太高二手房租赁市场的供给。在二手房租赁市场，中小企业也将面临资金短缺的问题。为了在危机中苟活下来，他们可能明哲保身，出售房产，这将增加房地产市场的住房供给。在这种情况下，房地产公司的手里的牌面之一就是提前消除库存量，而房地产市场的住房供给似乎正在慢慢增加。3.7价格预测在疫情期间及疫情结束初期，受现金流短缺压力，房地产企业会积极选择清理库存以防资金链断裂，房地产投资客也会选择抛售投资房以渡过现金流短缺危机，房地产市场上新房和二手房的供应量相应增加。由于复工受限，一些中小企业的破产导致了部分人口的失业，居民的可支配收入受疫情影响出现变动，房地产投资需求出现下降，两个因素共同作用，使得住房交易量出现断崖式下跌，住房供需出现失衡，供给大于需求，房地产价格会出现回落。待疫情结束，国民经济转入正轨、民众恐慌心理得到缓解、收入趋于稳定后、收入预期增加，住房刚需群体会恢复购房需求，租房群体也会积极制定购房计划，对住房环境有改善性需求及对资产配置有投资性需求的群体也会紧接进入，三种需求叠加，房地产市场由冷转热，房价会走向上升期。3.8济南市城市规划图3-12济南市发展格局演示图东西有发展成熟、生活范围浓厚的唐冶和济南经济、产业高地高新区，雪山片区的留白看起来是反常的，但其实是符合城市发展规律的。近期，济南根据自身情况提出了“东强，西兴，南美，北起，中优”的城市发展格局，并在“东强”的路上将城市空间进行了极大的扩张。东强”趋势将使济南形成新的城市中心。在最近公布的济南东强行动方案中，高新区核心区、汉峪金谷、奥体片区、CBD区域等，被明确为济南城市新中心。城市中心的东移，将给雪山片区地带来巨大的区位利好，雪山将是未来济南新中心3-5公里内的下一个宜居片区。其次，“东强”综合施力，在科创、产业、交通、生态等方面全面发展，不但“长个子”，而且“长肌肉”，雪山上面发生的巨变就得益于济南东强的发展趋势。另外，城市的资源和配套并不是无穷的，越靠近核心区域，城市资源和配套越密集和完善，为了避免城市大而不强和城市后期更为健康的发展，完整的可供开发的主城土地需要被保留。3.9项目所在片区分析图3-13济南市各大板块分布图坐拥将山、雪山、龙骨山、韩仓河的雪山片区是东部主城唯一拥有山水资源的板块，目前韩仓河景观绿化南段工程已竣工验收，后期韩仓河通过四库连通生态补水也将不再断流，增强韩仓河对周边小气候的调节，提升居住品质，紧邻韩仓河景观带的雪山万科城也将再添一处稀缺景观资源。图3-13济南市各大板块分布图图3-14济南市各板块功能分类雪山片区是自然过渡到主城生态空间的一部分，留白也使雪山未来会有更大的想象空间。图3-14济南市各板块功能分类图3-15雪山片区某位置实景图从地段、景观和生活配套来讲，雪山片区一直是被忽略的价值高地、价格洼地，体量庞大的雪山，需要一位合格的操刀者，在雪山片区原有的肌理上刻画出她应有的价值。除去强悍的实力和先进的理念，万科最大的优势是深耕济南多年，了解这座城市，也更了解这里的人。图3-15雪山片区某位置实景图美丽的巧合背后，都有着各自不为人知的故事，万科与雪山的相遇是一次彼此之间的成全。这一次，万科在雪山再造一座城！也许我们脑海中会有很多问号：为什么是万科？为什么是雪山？在这里万科将进化出怎样一座大城？我们先从雪山这片土地开始讲起，雪山片区位于济南东部主城区绕城高速之内，北邻工业北，南接经十路，距离济南东部核心高新区核心区、CBD、汉峪金谷等重要的地标区域不远，自身地理位置非常优越，可开发空间大，但是在过去济南高速发展的几年中，属于雪山片区的高光时刻并不多。以道路为骨架，产业，建筑为血肉进行填充的城市空间发展时期，雪山片区拥有飞跃大道，世纪大道这样济南东西向城市道路，并且随着贯通济南东西的地铁R2线开通，片区内将会有济钢新村站、规划中4号线也将在雪山片区有多个站点，雪山片区的先天条件并不差。并且雪山片区也将会有浓厚的商业氛围，北侧济钢森林公园10万方地下商业，齐鲁世纪凤鸣商业中心、南侧融创茂、冰篮馆、主题游乐场等商业配套正式运营都指日可待。从第三方的观察角度，每一块城市留白地和生长的产品，都是镁光灯下的幸运儿和不幸者，幸运在于，它们先天土地基因强大，站在巨人肩膀之上，不幸在于，它们的一举一动，是城市拿着放大镜在监督。没有强大的产品力，没有“为城市赋能”的社会责任感，是很难做好这道“城心留白题”的。今年是万科进入济南的第9个年头，这些年万科自身强大城市运营能力、社会责任感及配套引进能力在济南已经是有目共睹。这一次，在雪山片区，万科将在这里进化出一座充满想象力的大城！不论是从体量还是配套，雪山万科城都有足够的水平去被叫做“一座城”。万科在雪山能够参与建造的地块共有8个，体量庞大且地块之间在空间上相互分隔，这使得万科可以因地制宜在每个地块都去打造能够满足不同年龄段购房者需求的产品。利用中国传统的庭院文化和项目的山水资源相结合精心设计了山南水北两大组团、八大园林主题景观，山南为都会桃园、水北为灵泉盛景，八园分别为笼秋园（A5）、烟雨园（A6）、锦屏园（A7）、赏景园(A8)、明霞园（A9）、云霁园（A10）、珍泉园（A11）、明湖园（A13）。

3.10市场分析小结宏观环境来看，伴随着疫情防控的积极显效，我国经济供需两端各指标均呈现向好发展，经济面继续稳步复苏，一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，部分阶段性措施将逐渐退出。总体来看，2021年的总基调肯定是“房子是住的不是炒的”，使得房价平稳运行驶离动荡期，展望好的预期应该是中央以及各个政府需要调控的目标走向。那么在2021年的第一个季度，各大热门城市也是纷纷完善政策，例如北京上海的严查贷款维护市场公平正义；限制购房与贷款以及售出的升级，甚至是限制离婚来旁敲侧击的稳定房地产市场的运行。从土地市场来看话，监督管理系统不断改造升级，完善健全了价格中土地与住宅的联动反应机制，为进一步促进房地产市场的健康发展保驾护航。财政方面，政府会使用积极地财政政策，降低税率为“开工难”小微企业施行税收减免的政策。货币方面，保证货币足够的流动性，减轻中小企业的融资压力也是发力点之一。综合各种因素分析，房地产整体市场环境稳中向好，政策环境良好，具有投资的必要性，符合万科在济南的策略，开发环境优良。

第四章产品方案与开发计划4.1设计主题与开发理念刻下的凤凰山，不同于北方翠绿的健壮峭拔与高大耸立，是淡雅秀丽，影影绰绰，逶迤起伏，在飘渺的云烟中忽远忽近，不即不离，就像是几笔淡墨，抹在蓝色的天幕，漫山的丛林，宛如精灵在跳动腾跃……“伴山栖居”是这次设计的主题。每一座城市的山水映衬着市井与文明，却是城市精神的体现。雪山二期A5地块位于济南市东强九大核心片区之一的雪山片区内，毗邻生态中心凤凰山和蒋山公园，自然景观资源丰富，山是这块场地的天赋。优质山体和公园，成就了其得天独厚的生态资源。我们认为，应当尊重延续场地的自然天赋，将自然山体引入方案中，“重新塑造伴山居所的生活意趣”。图4-1本项目规划模拟图

4.2规划设计中考虑的因素（1）地块的基本条件宗地四至：本项目地块北临横六路，南望安家南路，西临纵九路，东临凤鸣路周边配套：①教育：金河贝贝幼儿园、格林幼儿园、红缨瑞地幼儿园、韩仓中心幼儿园、童星幼儿园、山师二附中，山东建筑大学，山东体育学院②购物商业：济钢商业大厦、供销商城、秀瑞自选商场、康盛隆超市、家和物美超市、东方玉美超市③娱乐：爱奇艺一起看微影院、5D动感电影体验馆、8D互动影院④餐饮：生财酸菜鱼、天天乐家常菜、川鸿老店、妙仔鸭馆、川山鸿饭店、梁氏川乐酒店⑤交通状况：南望世纪大道，济南市的主要干路之一；北有飞跃大道，车流量大承载力强。距离高新区繁华区25分钟车程，市中心40分钟车程；公交：99，309，K122，K146，地铁二号线（在建）（2）产品形态考虑到地块的形状与面积，根据济南市自然资源规划局的公开公示的经济技术指标，主要排布的5栋18层的高层，为了做满容积率取了其中两栋做了三单元，其余为两单元。（3）产品概念因为附近靠近将山，借用附近优质的绿植资源，配合雪山万科城二期的总体规划，根据中国传统的庭院文化设计了山景惬意的居住产品。是本项目的一个点睛之笔。（4）产品排布形式由于本地块面积较小，为了由更快的推盘节奏，为整个大组团内的其他项目回笼资金，设计的户型全为中小户型，方正的户型是市面上最受欢迎的户型，针对于想要刚需的客户的主流产品，基本上为105㎡为边户，95㎡为里户和中间户的设计，总体的价格差别在楼的位置以及楼层的选择上实现差异定价。图4-2规划住宅产品渲染模拟图4.3项目总体规划设计本项目总占地面积2.17公顷（21700㎡），总建筑面积66674.3㎡，全部为住宅项目，共有5栋18F的高层住宅，容积率2.0，建筑密度20%，绿化率35%。项目的总体规划超过于其他普通大盘规划，力争体现开发商眼光的前瞻性与产品开发的可持续性，项目整体体现了现代都市的小资生活与山林绿意中的传统人文，强调人与人之间的沟通，动静结合，社区内停车位几乎全在地下，实现了人车的分流；社区内基础配套齐全，低密度，低容积率，高绿化率，作为龙头企业的万科，这样的规划设计也给济南市市民的居住价值取向产生了积极的影响。再加上早有名气的万科物业，相信“新雪山”理念下的项目肯定大放异彩。图4-3项目公示规划图4.3.1项目布局考虑到济南市的气候，地形，日照等因素，整体布局按照偏西北-东南走向。其中，#1号楼为正北正南走向，采光和通风效果最佳；#2-#5号楼为西北-东南走向，采光效果极佳，但是通风效果略有缺陷。4.3.2产品规划表4-1产品规划表序号性质类别#1高层两单元一梯两户#2高层两单元一梯两户#3高层两单元一梯两户#4高层三单元一梯两户#5高层三单元一梯两户4.3.3产品定价①成本加成定价法综合各项开发成本和开发费用，本项目拿地价格6670.5元，项目的单位产品成本为9500元/平方米，按照加成率为20%来进行计算。单位产品价格=单位产品成本(1+20%)=9500×(1+20%)=11400元/㎡②可比楼盘量化定价法实质上是运用统计学中的一元线性回归分析所做的定价方法。图4-4一元线性回归示意表计算公式：P=a+bX式中，P—楼盘均价；X—楼盘得分；a,b—回归系数。代入数据计算得，P=11500+650X=11500+650*4.591=14484.15元/平方米其中，由上表得X=4.591最后，两种方法求取平均值得，（11400+14484.15）/2=12942元/㎡。最终确定本楼盘首先确定的总体价格水平为12942元/㎡。

4.3.4项目主题形象定位1.主题定位社区主题形象：绿色品质理想居所（1）乐居本项目不局限于“安居”二字，同时关注客户的精神需求，力求为客户打造休闲放松的乐居之所。此种乐居，是一种严谨的生活态度，是一种高效的生活节奏，更是一种雅致的生活方式。①严谨乐居的前提便是安居，如果连基础的安全都做不到，乐居又要从何谈起。本项目安保系统将为客户解决这个问题，在绝不涉及客户隐私的前提下，我们将对社区进行高密度监控分布管理，让安全隐患无处可藏，同时也会定期让安保人员成队巡逻，保障您的安全放心生活。除此之外，为客户定期检修房屋的安全系统、更换存在安全隐患的部件等等事项，或者客户另有此方面的问题，我们皆会有所报备，并保持一定的隐私性，让客户在安全和隐私方面毫无后顾之忧。我们将保持严谨的态度、严谨的做法、严谨的解决方式为客户服务。②高效现代生活节奏本快，客户忙于自己一天的事业生活，有时根本无暇管理住所处一些事宜，如房屋部件有所损坏或者无法正常工作，或者是房屋得不到清理整洁等生活事宜。客户自行联系外界帮助确实能解决问题，但是当客户繁忙之时，或许根本无法顾及此事，也可能会有诸多顾虑。在君泊云尚，客户不必为此烦心，客户可随时联系我们的客服中心，只需留下具体事宜，便可专心自己的事情，不再对此事有所顾虑，我们将为客户全程解决这件事，同时保证客户的隐私不被泄露，让客户放心安心。我们的客服中心将为客户提供一个高效迅捷的生活节奏。③雅致乐居的生活理念是更希望为居住者打造娱乐休闲的安居地。现代社会，人们生活节奏在逐步加快，这为人们带来了更大的生活压力，我们希望能够为客户提供一个放松身心，追求精神娱乐，追求心灵宁静的幽静环境。即立足于此，无车马之喧，无闹市之扰。此外，小区内部娱乐设施优质完善，外围又有光合谷度假景区、温泉酒店、高尔夫球场等众多高端文娱场所，忙碌过后，客户将远离尘嚣，与家人一起享受独属于他们的美好时光。（2）绿意君泊云尚的绿意不仅停留在视觉上，还在于住宅、空间之前的相互配合。这一点与我们的绿色设计紧紧相连。绿色住宅、空间的打造，让绿意不仅能被看的见，还能被感受得到。①绿色住宅绿色住宅是与客户直接接触的“绿意”。我们将鼓励用户采用低碳环保的装修材料，并希望为客户带来低价、高效、环保的装修成果。在制冷制热系统上，我们采用地源热泵来营造冬暖夏凉的生活环境，利用极少的电力来维持室内的温度平衡。太阳能采暖也是设计中的一部分。给客户的生活予以享受，打造高效、节能、舒适绿色住宅。②绿色空间在绿化面积上，除平面种植之外，我们还将在部分区域设置立体绿化，如墙面绿化和屋顶绿化。这将大幅提高小区绿化率，减少热岛效应，增加小区整体绿量，有效减少吸尘、噪音和有害气体，也让绿化空间不再枯燥无味，千篇一律，而是增加了趣味性与互动性。小区也将打造成为海绵社区，配套生态雨水处理系统，收集、过滤、净化蓄水池中的雨水后，用以绿化浇灌等事宜，排水系统将做到“源头控制、过程处理、末端收集”。真正合理利用并循环使用水资源，达到节能效果，打造社区绿色空间，虽然客户并不会直接接触到这些，但这些绿色空间在长远角度将利用自身优势为客户创造一个更舒适、更舒心的社区空间。（3）品质在物业服务方面，我们将提供精品酒店式服务。物业团队由开发商自营，辅以专业人才，我们也将吸收现如今高端酒店管理服务人才，每一步都将秉持业主至上的服务态度，为业主解决物业问题。我们特有的酒店式“客服中心”，以高效便捷的形式了解客户遇到的问题，然后为客户给出有效解决方案。物业管理团队还将根据客户需求，自身举办一些精品保质社区文化活动。也会同外界可靠伙伴合作，举办一些休闲娱乐活动，营造社区文化氛围。

4.4建筑设计风格①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现闲憩、简洁的建筑风格，将新古典美学的致密、质感、厚重和美感充分体现。②利用中国传统的庭院文化和项目的山水资源相结合的精心设计了园林主题景观，笼秋园。③建筑外立面体现高山流水的新古典风格，采用米黄与咖啡色真实漆配搭南向大面开窗，使视野开阔的同时也加强了建筑立面的虚实对比。4.5户型特点图4-5户型A示意图特点：①方正全明的户型，南北通透，动静分区②入户玄关设计，重铸归家礼仪③L型厨房，洗切炒动线需求合理④干湿分离卫生间，细节之处珍爱家人健康⑤双南向卧室皆配观景飘窗，臻享阳光生活⑥阳台、餐客厅一体化设计美食美景两相宜图4-6户型C示意图特点：①方正全明户型，南北通透，承载理想家居梦②餐客厨阳一体，演绎美好家庭活动剧场③L型厨房动线科学利用率高④多功能公共卫生间，建立入户消毒第一道防线⑤主卧巨幕观景飘窗，即刻与阳光美景相拥

4.6开发计划图4-7项目横道图

图4-7项目横道图第五章项目投资、收入估算、融资安排5.1项目投资估算及投资计划1、土地费用根据济南自然资源和规划局土地交易中心公告，汉峪金谷A-6地块建设项目楼面价6760.5元/平方米。根据2020年《山东省人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》与《山东省城镇土地使用税额表》，各地城镇土地使用税税额经调整后，市区土地6-24元/平方米，济南市市区一级土地16元/平方米。根据项目施工进度计划表，需缴纳3年土地使用税。（印花税标准为0.05%）（1）土地出让价格：6760.5*21700=146702850元=14670万元（2）土地契税=地价*5%=14670*5%=733.5万元（3）印花税=地价*0.05%=14670*0.05%=0.7335万元（4）土地使用税=规划建设面积*16*3/10000=104.16万元表5-1土地费用表内容总额（万元）土地出让价14670.00土地契税733.50印花税0.73土地使用税104.16合计15508.392、前期工程费项目前期工程费用主要包括项目的三通一平、可研评估费、勘探测绘费、规划设计费、报规报建费等。详见前期工程费估算表。表5-2前期工程费表项目名称单位成本（元）面积（㎡）金额（万元）三通一平8066674.3533.39可研费用3066674.3200.02勘探测绘费2066674.3133.35规划设计费5766674.3380.04报规报建费7166674.3473.39合计1720.203、基础设施施工费基础设施建设费主要包括供电工程、供水工程、供气工程、供暖工程、排污工程、小区道路工程、小区绿化工程等。一般按实际工程量估算。表5-3基础设施施工费表项目名称估算说明面积（㎡）金额（万元）供电工程总建面*100元/平方米66674.3666.74供水工程总建面*40元/平方米66674.3266.70供气工程室外地上面积*20元/平方米43287.5486.58供暖工程室外地上面积*30元/平方米43287.54129.86排污费用室外地上面积*50元/平方米43287.54216.44小区道路室外地上面积*30元/平方米43287.54129.86小区绿化室外地上面积*30元/平方米43287.54129.86路灯室外地上面积*5元/平方米43287.5421.64其他市政设施建筑费用室外地上面积*30元/平方米43287.54129.86合计1777.554、建筑安装工程费用建筑安装工程费用包括地上住宅、地下停车位等建安费用。估算地下工程费、地上建安费、道路及景观绿化的非含税单位成本为3150元/平方米、3300元/平方米、400元/平方米。建筑密度20%。表5-4建筑安装费工程费表项目单位成本（元）规划面积金额（万元）地下工程费315023386.767366.83地上工程费330043287.5414284.89道路及景观绿化40017360694.40合计22346.125、公共配套设施建设费本项目主要公共配套设施包括物业管理、便利店、公厕、换热站、变电室等。为小区居民服务而建设的非营利设施。表5-5公共配套设施费表项目建筑面积（㎡）单方造价（元/㎡）金额（万元）物业管理214.96210045.14便利店53.58210011.25公厕31.1921006.55换热站192.01210040.32消防控制室49.5210010.40变配电室315.87210066.33消防泵房及水池464.05210097.45生活泵房140.89210029.59非机动车库828.912100174.07合计481.106、开发期税费项目所负担的与房地产投资有关的各种税金及地方政府和有关部门征收的费用表5-6开发期税费表项目名称费用标准面积（㎡）金额（万元）人防246元/㎡43287.541064.87用电、水、暖、排污其他费用5元/㎡66674.333.34规划手续、图纸审查费5元/㎡66674.333.34合计1131.557、期间费用在估算成本过程中，有些不能计入特定核算对象的成本，而应计入发生当期损益的费用，即期间费用。表5-7期间费用表项目名称金额（万元）估算说明管理费670.38建安费的3%销售费2765.98营销+其他财务费1350按实际情况来定（1）管理费用=建筑安装工程费*3%=22346.12*3%=670.3836万元（2）销售费表5-8销售费用表项目名称单价（元）估算说明面积（㎡）金额（万元）营销费用销售收入的3%2074.48其他10物业补偿费、售后服务费等43287.5443.29合计2117.778、不可预见费不可预见费=（建安+管理+销售+财务）*3%=813.97万元9、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用根据济南市有关部门规定的费率并参照市场情况估算。表5-9其他费用表项目名称面积（㎡）估算说明金额（万元）其他费用66674.390元/㎡600.07

10、项目总投资估算开发建设投资48517.1万元。包括了土地费用，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费，管理费销售费，财务费等构成本项目非生产性项目，不单独设经营资金，经营资金为0具体内容、金额、所占总投资百分比如下：表5-10项目总投资估算表序号项目名称总投资（万元）备注说明所占总投资百分比（%）1开发建设总投资48517.1100%1.1土地费用15508.3931.96%1.2前期工程费1720.2生地经过三通一平已土地熟化3.55%1.3基础设施建设费1777.553.66%1.4建筑安装工程费22346.1246.06%1.5公共配套设施建设费481.10.99%1.6开发期税费1131.552.33%1.7管理费670.38建安费的3%1.38%1.8销售费2117.77营销+其他4.36%1.9财务费1350按实际借款情况来定2.78%1.10不可预见费813.97（建安+管理+销售+财务）*3%1.68%1.11其他费用600.0790元/㎡1.24%2经营费用003项目总投资48517.1100%3.1开发产品成本48517.1100%3.2固定资产投资00

5.2收入估算1、销售收入拟定地下计容面积的20%作为地下储藏室。表5-11销售收入表项目名称单价（元/㎡）可售面积（㎡）车位（个）金额（万元）住宅129424320055909.44车位20000052710540地下储藏室600045002700合计69149.442、增值税、税金及附加估算企业所得税=预收收入*计税毛利率（不低于15%）*企业所得税税率=69149.44*20%*25*=3457.472万元增值税=预收收入/(1+9%)*3%==69149.44/(1+9%)*3%=1903.1956万元土地增值税=（销售收入-开发成本）/开发成本*增值税税率增值率=42.52%<50%所以增值税率=30%土地增值税=6189.7表5-12增值税、税金及附加估算表项目名称金额（万元）企业所得税3457.47增值税1903.19土地增值税6189.7

5.3销售计划与销售收入估算表表5-13销售计划与销售收入估算表

表5-13销售计划与销售收入估算表5.4投资计划与投资估算表表5-14投资计划与投资估算表

表5-14投资计划与投资估算表5.5资金筹措表表5-14资金筹措表

表5-14资金筹措表第六章项目财务分析6.1还本付息表本项目共借款20000万元，建设期为12个季度。2021年第三季度借款10000万，第四季度借款10000万元，季度借款季利率为1.5%，每季度计息一次。表6-1还本付息表

表6-1还本付息表6.2全部现金流量表表6-2全部现金流量表表6-2全部现金流量表

6.3资本金现金流量表表6-3资本金现金流量表表6-3资本金现金流量表

6.4资金来源与运用表表6-4资金来源与运用表表6-4资金来源与运用表

6.5利润表表6-5利润表表6-5利润表

6.6财务分析结论项目财务评价是建设项目财务评价的简称，又称企业经济评价。在财务预测的基础上，根据国家现行财税制度和现行价格，分析预算项目的收益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力及外汇效益等财务状况，以诀断项目财务上的可行性的经济评价方法，是建设项目经济评价的组成部分。本项目的财务评价结论是：项目可行。（1）内部收益率全部投资其净现值NPV大于零，IRR等于18%；资本金流量表中净现值NPV大于零，IRR等于10%。符合最基本的要求，大于目前同期同行业基准收益率。（2）投资回收期①静态投资回收期：四个季度表6-1静态回收期表贴现率10%¥-141,146,909.09¥-273,039,545.45¥-7,373,207.27¥227,220,676.361234②动态投资回收期：（累计净现值出现正值的年份-1）+上一年累计净现值绝对值/出现正值年份的净现值=3.032个季度（1）投资利润率全部投资利润率=46.6%资本金投资利润率=30.1%

第七章风险分析7.1项目敏感性分析房地产投资是房地产开发和经营的基础，在这个过程中收益与风险并存。因此我们要对风险进行识别，找出各种潜在的风险因素，进而采取对策进行风险应对。公司在建设投资，销售收入、经营成本存在来自各方面的不确定因素，我们将三者按照提高5%、10%，降低5%、10%的单因素变化做敏感性分析，用逐项替代法计算内部收益率，进而找出风险最大的因素。表7-1敏感性分析表变化率-10%-5%05%10%不确定因素营业收入7.30%12.54%18.00%23.17%28.58%经营成本19.41%18.57%18.00%17.13%15.98%建设投资26.89%22.71%18.00%12.99%8.19%从上表我们可以分析得到：该公司的抗风险能力还是比较强的；其中影响最大的是营业收入。图7-1敏感性分析表

由β=评价指标变化幅度（%）/不确定因素变化幅度（%）得出（取整数）：营业收入平均敏感度=7建设成本平均敏感度=6经营成本平均敏感度=27.2宏观经济风险突发疫情导致宏观经济增速放缓，短期内风险上升。受疫情影响，1、2月份居民的消费活动收敛，需求下降；几乎所有产业均受到波及，社会生产放缓，投资暂停；疫情对经济产生阶段性负面影响。7.3行业风险成交量下跌，短期面临下行压力。行业周期性：受疫情影响，房地产行业主要面临需求时间后延，中长期来看需求将逐步恢复；与其他行业相比，受冲击较小，市场对行业发展信心较强；随着疫情减弱，经济加快复苏，行业将在政策、融资等因素助力下，逐步回归常态，未来发展仍总体向好；土地供应：疫情影响下土地及房屋成交量均下降，短期内下行压力加剧；行业融资：房企进入发债融资窗口期，债券融资成上升趋势；央行调息、逆回购等