房地产开发项目投资成本管理研究

房地产开发项目投资成本管理研究所谓的成本控制，就是以本身最小的代价获取最大的利益。项目开发是房地产商最直接、最主要的经营活动，也是最获利的商业活动。从我国房地产业的发展情况得知，受企业内部环境等因素的影响，绝大部分房地产开发商只重视市场利润，忽视内部支撑，规范化程度不高，对于项目成本的管理缺少足够的认识，造成成本支出过大，效益低下的不良局面，这也是造成了房价过高的其中一个原因。项目成本管理方面还有待进一步完善和加强。一、房地产成本控制中存在的问题及原因虽然我国房地产业发展的时间仅有十几年，但发展速度较快，为我国安居工程作了很打的贡献。但到现在为止，我国房地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完善和改进。1、不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制额起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十多年我国房地产益智处于卖方市场，存在暴利现象，因而很多房地产商部重决策的成本控制，只重视修房子、买房子，而忽略了策划的重要性。2、只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制。施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发商对项目工程施工阶段非常重视。但设计阶段没预算好，施工阶段的成本就不用说了。目前的设计人员，大部分对“重技术、轻经济”的理解不正确。设计单位内部，技术与经济分离，工程设计师设计人员的事，造价师概预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。3、不重视计划和管理，导致成本失控。长期以来房地产考法企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度计划和作业计划。很多企业认为长期发展计划太遥远，时间太长，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象，企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理的利用。在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和戒指增值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。4、招标投标没有真正起到成本控制的作用。建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生，特别是现阶段，一方面是建设项目成本国搞，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标以降低造价，保证质量，缺失有其必要性和现实性。二、房地产开发项目成本控制的优化方案（一）工程项目成本的控制 1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，虽然设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达70%以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。2、实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。3、防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。4、建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。（二）控制设计阶段的成本1、设计方案的优化。设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，在设备选型方面，在保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。2、实行限额设计，有效控制项目工程造价。限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。3、前期造价分析。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。（三）控制招标阶段的成本建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。（四）项目建设阶段的成本控制项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面：

1、公开招投标。采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。

2、合同签署要严密。签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。3、提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。4、结算审核要细致。工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。（五）合理的使用销售推广费用销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳