2026年房地产行业投资策略分析报告：潮平两岸阔风正一帆悬

/CONTENTS0102030405062

/3

/01

2025

222222城占比（%）非22城占比（%）22城占比（%）非22城占比（%）100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%20202021202220232024

1-3Q202520202021202220232024

1-3Q2025CREIS

WindCREIS

Wind401

2025

222020-20242216%-20%

1-3Q202520%42%-48%

1-3Q202556%222222城占比（%）

非22城占比（%）22%22

%城占比（

）城占比（）非100%100%80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%2020CREIS2021202220232024

1-3Q202520202021202220232024

1-3Q2025CREIS501

2025

百城新建住宅价格环比（%）百城二手住宅价格环比（%）百城新建住宅

百城二手住宅1.5%1.0%0.60.40.200.5%0.0%1Q2023

3Q2023

1Q2024

3Q2024

1Q2025

3Q2025-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%2021年01月2022年01月2023年01月2024年01月2025年01月-0.2-0.4-0.6-0.8-1CREISCREIS601

2025

272727城二手房销售套数(套，左轴)27城新房销售套数(套，左轴)27城二手房成交套数占比（%，右轴）2023年（套）2024年（套）3000002025年（套）400000350000300000250000200000150000100000500000706050403020100250000200000150000100000500000北上深新政517新政926新政2023年01月

2023年10月

2024年07月

2025年04月1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月11月12月CREISCREIS701

2025

701.070一线（%）二线（%）三线（%）一线（%）二线（%）三线（%）0.80.60.40.20.00.50.02023-01

2023-08

2024-03

2024-10

2025-05-0.52023-01

2023-08

2024-03

2024-10

2025-05-0.2-1.0-1.5-2.0-0.4-0.6-0.8-1.0WindWind801

2025

%%一线销售金额累计同比（%）二线销售金额累计同比（%）一线销售面积累计同比（%）二线销售面累计同比（%）三四线销售面积累计同比（%）40%20%0%40%20%0%三四线销售金额累计同比（%）-20%-40%-60%-20%-40%-60%CREIS

WindCREIS

Wind901

2025

202517.9%1-3Q2025CREIS1001

2025

2025

81101

2025

3Q20255056145486TOP319508437403783Q202583%32%12pct96%8TOP324366%3Q2512CREIS13

/022026

4Q20%

20258.5015.3%8.5311.8%

202520132015

202153.1%202542.4%20132015商品房销售额累计值(亿元，左轴)同比（%，右轴）房地产开发投资累计值(亿元，左轴)同比（%，右轴）20000010%0%20000015000010000050000010%0%150000100000500000-10%-20%-30%…-10%-20%…2013Wind2021

2022

2023

20242025E2015Wind2021

2022

2023

20242025E14022026

4Q20%

20255.9719.2%20098.7510.1%

20242004

202151.2%202570.0%20092004新开工面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）商品房销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）2500000%20000010%200000150000100000500000-10%-20%-30%-40%-50%1500001000005000000%-10%-20%-30%……2004Wind2021

2022

2023

20242025E2009Wind2021

2022

2023

2024

2025E15022026

1-3Q>>>(355

)

20249202471-3Q(1-3Q25

-15.3%

24

-27.7%)1-3Q25商品房销售面积累计值(万平)房屋竣工面积累计值（万平）房屋新开工面积累计值（万平）土地成交规划建面（万平）供给大于需求新开工>销售>竣工>土地购置224433去库存250000销售>新开工>竣工>土地购置198895200000150000100000500000179433176086135837120587111735104593912181014128528099831953769738573897337438622276374658354539969182603803112922176202020212022202320241-3Q202516Wind022026

202520258-97-8商品房销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）商品住宅销售面积累计值(万平，左轴)同比（%，右轴）2000005%20000015000010000050000010%0%0%150000100000500000-5%-10%-15%-20%-25%-30%-10%-20%-30%2021

2022

2023

2024

2025E2026E2027E2021

2022

2023

2024

2025E2026E2027EWindWind17022026

2025

10

20237月政治局会议：提高“保交楼”站位35003300310029002700250023002100190017001500二十届四中全会：推动房地产高质量发展Wind行业指数:房地产“第三支箭”7月政治局会议：房地产新形势调整优化差别化住房信贷政策9月政治局会议：房地产止跌回稳7月政治局会议两会：力促行业止跌回稳，扩大地方收储自治权9.64月政治局会议：金融支持租赁

推动市场去库存深圳新政4月政治局会议：巩固稳定态势三中全会：租购并举优化经营性物业贷款中央城市工作会议7月政治局会议：再次强调去库存三部委联合推动“认房不认贷”国新办会议：财政三项政策“第二支箭”8.25上海新政8.8北京新政国常会：更大力度国常会：超大特大城

建立城市房地产国新办会议：五大政策支持地产5.17房地产新政市城中村改造融资协调机制推动止跌回稳2022-07-012022-11-012023-03-012023-07-012023-11-012024-03-01

2024-07-012024-11-012025-03-01

2025-07-01Wind18022026

19022026

城市保持核心区位价格拉高，但郊远环线价格稳定。通过释放居民购买力，逐步稳定价格预期，有序实现去库存郊远环线/存量住宅：去库存背景下，持续减少郊区新房供应。通过核心城区提质提价拉高城市房价差。让更多刚需在存量市场和郊区落地。二手房逐步变成平替逻辑好房好价满足居民住房改善需求郊远环线：中心城区：拉高城市均价和住房品质，同时保证财政收入停供或者减供缩量提质路线20022026

↓↑↓↑

202445%8.14203650%7.1250%20242044-0.67%未来总住房需求合计（百万平，左轴）未来总住房需求增速（%，右轴）未来新房需求合集（百万平，左轴）未来新房需求增速（%，右轴）1600140012001000800600400200020-2-4-6-8-10-12-14-162024

2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E

2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E21Wind22

/03

202435.2%

14-16%20242024财年美国销售前五大开发商市占率（%）美国销售前五大开发商净利率（%）1412108201510564200DRHorton

LennarPulteNVR

MeritageHomes2020Wind2021202220232024Wind2303

202424.0%54.4%TOP20

10-12%2024日本分售公寓前五大开发商净利率（%日本前五大开发商分售公寓市占率（%）76543210642020202021202220232024野村不动产

Pressance

三井不动产

住友不动产

三菱房地产Wind2403

1-3Q20251H20256.0%12.5%

20191-3Q20251-3Q2025我国销售前五大开发商市占率（%）我国销售前五大开发商净利率（%）我国36家重点房企净利率（%）1.620151051.41.21.00.80.60.40.20.0020202021202220232024

1H2025-5-10保利发展绿城中国万科A中国海外发展

华润置地CREIS

WindWind2503

200974%57%201131%

62%70%2024

20172025

1H202462%2024目标阶段性实现。我国销售前五大开发商剔除预收账款的资产负债率（%）我国36家重点房企剔除预收账款的资产负债率（%）美国销售前五大开发商资产负债率（%本分售公寓前五大开发商资产负债率（%）2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

20242008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024WindWind2603

20062021201056%36

20222025

1H3621%

32%美国销售前五大开发商存货均值（亿元）10008006004002000我国销售前五大开发商存货均值（亿元）80006000400020000日本分售公寓前五大开发商存货均值（亿元）我国36家重点房企存货均值（亿元）WindWind2703美国日本中国我国的启示竞争格局总量分散、龙头集中总量集中竞争格局有待进一步集中集中程度销售前五大开发商市占率合计为35.2%前五大开发商市占水平目前有3-5倍提升空间，深耕重点城市战略亟待落地24.0%6.0%12.5%54.4%利润水平负债水平库存去化1H2025行业未来利润水平有明显提升空间14-16%202410-12%202462%2025

1H负债水平已控制在合理范围64%31%2006-2010年为去库存阶段，3年去库存，2025

1H3656%21%

32%WindCREIS2803

2024366455492025

1H20171352018134

20222026重点房企存货跌价损失计提有望在2026年出清0-100-200-300-400-500-600-700202020212022202320241H2025资产减值损失（亿元）存货跌价损失（亿元）Wind2903

10202591

2025

1-3QTOP1-10/TOP11-30/TOP31-10068%/13%/18%2024TOP1-10+6pct/-4pct/-68%2pct1-3Q2025CREISCREIS3003

2025

1-3Q3.4%8.9%7.5%42.1%6.8%3.9%30.5%

2025

91-3Q20253.6%

-2.6%

5.6%

1.3%

-1.9%%杭州南京厦门北京南通深圳上海西安其他城市成都苏州杭州（%）成都（%）北京（%）南京（%）上海（%）864209%7%7%-22024/12024/52024/92025/12025/520254%3%-4-6-8-10-1258%3%3%2%2%2%CREISCREIS3103

202536%

24%

3Q20253Q2025CREISCREIS3203

20241

1.4

1.92014-24CAGR7.1%

6.9%6.5%

2024

一线城市可支配收入（元）科学技术服务业平均工资（万元）信息技术服务业平均工资（万元）金融业平均工资（万元）二线代表城市可支配收入（元）三四线代表城市可支配收入（元）9000025201510580000700006000050000400003000020000100000制造业平均工资（万元）020142016201820202022202420142016Wind201820202022202