2026年房地产行业投资策略分析报告：轻好

证券研究报告优选“轻”与“好”——2026年房地产行业年度投资策略行业评级：看好2025年10月27日报告核心内容摘要1、房地产行业展望：2025年房地产行业展现出明显的子版块分化，市场整体呈现结构性调整，部分子领域仍具投资机会。Ø地产股盈利内部分化大：截至2025年10月，A股109家地产股可细分成为十个子版块，其中商管和物业板块毛利率稳定，净利润表现较好；产业园企业由于集中交付和投资收益增长，净利润增速较强。A股地产板块中剔除ST和B股，多家企业处于业务转型阶段。和A股类似，港股商业管理和物业公司的业绩较为稳健；而港股开发商板块包括已经出险或可能退市的公司，2025年上半年净利润表现较差，净利润率下降。ØØH股商管和AH物业股价表现最稳，转型股弹性最强：从各版块年内累计股价涨幅表现和方差来看，商管和物业股收益稳健且板块内离散度较少，稳健特点较为突出。A股中转型股和产业园股价累计表现较好，其主要受地产业务剥离、或持有科技类企业股份导致估值短期修复。尽管如此，转型类板块方差最大，意味着风险较大。回顾2025年度策略，方向基本正确：2025年投资策略我们聚焦三类企业——“地产+消费”、好房子企业、中介，2025年内我们加推了物业板块和商管。2、行业机会挖掘：我们预计2026年行业将持续筑底，聚焦轻资产+好企业。Ø行业视角：尽管限购限贷等政策逐步放宽，但房地产销售量和价并未显现明显反弹。供给侧方面新开工面积持续回落，已经低于新房销售面积。我们认为长期房地产销售中枢可能在6亿平，待售商品房库存在好房子产品迭代和总量下行的双重压力下去化会更难。Ø投资视角：我们认为，长期增量转存量市场，通过总量增长来消化库存的模式已经不再适用于本轮地产周期。房地产板块的投资机会更多来自于商业模式的重塑。一方面具备强大产品力、融资优势以及“开发+运营”双轮驱动能力的公司，将优先脱离传统开发业务的周期波动，获得长期稳定的估值溢价；另外一方面，商管和物业企业通过科技赋能和精细化运营，有望在降本增效方面建立竞争壁垒，长期业绩表现有望超预期。最后，不再继续做地产业务而寻求转型的公司也会有较为明显的估值波动。3、房地产行业年度策略：2026年房地产投资将进入深度挖掘“α个股”的阶段，投资策略核心是“避险为基，寻优为策“。Ø

2026年地产板块的投资策略我们建议关注：Ø

1）商管和物业，利润率厚、现金流好、负债低，整体稳定性好，建议关注：华润万象生活、恒隆地产、太古地产；Ø

2）优质头部，关注“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位小而美的企业，建议关注：华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；Ø

3）转型股，在市场格局变化中寻找新机遇，优选转型路径清晰、资源匹配度高的企业，相关标的需持续跟踪。4、风险提示：宏观经济复苏不及预期、政策执行不确定性、商业模式转型中的竞争压力、金融市场波动以及市场信心修复缓慢等因素可能延缓整体行业复苏进程。2010203042025年基本面与行情复盘2026年度行业机会挖掘选股思路和推荐组合风险提示目录C

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S3012025年基本面与行情复盘401

2025年基本面与行情复盘1.12025年各个子行业业绩2025年AH两地房地产股业绩表现子版块分化明显•

依照申万房地产行业划分，截止2025年10月本报告撰写期间，A股共计109个地产股，H股共计100个。由于A股2024-2025年业务转型的上市公司较多，我们将A股子领域划分成十个，港股则参考申万港股划分方法分成四个。由于港股主要披露半年报，为了方便横向对比，我们将AH上市公司的净利润分析时间维度聚焦到2025年中报。•

从AH地产股子版块利润表现来看，物业公司在AH两地的利润均为正，开发商利润表现均欠佳。A股地产股子版块业绩情况H股地产股子版块业绩情况总计数量

归母净利润为正利润为正占比（%）总计数量

归母净利润为正利润为正占比（%）（个）数量（个）（个）数量（个）开发商商管物业中介总计61171019128%53%开发商商管52230158%50%50%100%67%78%13%50%44%0%1919100%100%47%中介211物业6610047产业园B股9697ST股81完全转型泛地产转型基金管理总计109541-1095856%5资料：Wind，浙商证券研究所；泛地产转型指的是主业仍然是地产，转型方向是地产服务，若转型其他新兴领域但主业仍然是地产则也归为此类01

2025年基本面与行情复盘1.12025年各个子行业业绩2025年A股房地产股业绩特点1）开发商、转型类开发商（包括完全转型和泛地产转型）、ST股的净利润均为负，这类企业住宅开发占比大，受行业下行压力明显2）商业管理的利润率最高，毛利率稳定，净利润率可能受会计准则影响（例如公允价值变动）导致波动较大，但现金流应该影响不大3）物业类公司毛利率和利润增速均表现稳健，虽然净利润的体量不大，但是突出“稳健”特色4）产业园类的企业虽然毛利率承压但是归母净利润增速较强，我们认为主要由于地产项目的集中交付和投资收益的增厚A股地产股子版块个数25H1平均归母净利润

25H1平均毛利率

25H1平均净利率

25H1归母净利润增速25H1平均毛利率变化（ptc）25H1平均净利率变化（ptc）业绩情况（亿元）（%）（%）（%）开发商商管522-5.413.0520.8347.089.11-9.159.17--47-34-31-8-8%*中介20.130.07-41%1物业61.2915.7229.4236.9911.1011.3024.0440.4121.727.1028%-1-7-3-8-11-5-5-5-9产业园B股92.78-8.27-2.18-72.98-42.99-3.34-54.44-14.8323%-45-42-92-65-32-100-4191.393%ST股8-12.25-0.50-3.16-3.73-3.40-----完全转型泛地产转型基金管理总计10911096资料：Wind，浙商证券研究所；商管的利润增速为中国国贸，华远控股净利润为负不考虑其增速。01

2025年基本面与行情复盘1.12025年各个子行业业绩2025年H股房地产股业绩特点1）港股房企业绩表现和A股类似，由于没有ST机制，港股中已经出险和可能退市的企业都放在了开发商的分类，因此我们看到港股开发商的2025H1归母净利润表现较差，净利润率下滑显著。这些公司以住宅开发销售为主，受到房地产行业下行压力显著，销量和价格双重承压，因此利润和利润率双双下滑。2）港股商管标的数量比A股更多。和A股类似，港股商业管理的利润率最高，毛利率稳定，净利润率可能受会计准则影响（例如公允价值变动）导致波动较大，但现金流应该影响不大。3）港股物业公司的数量也显著多于A股，给投资人较多选择。和A股物业公司的业绩表现类似，物业类公司毛利率和利润增速均表现稳健。H股地产股子版块个数25H1平均归母净利润

25H1平均毛利率

25H1平均净利率

25H1归母净利润增速25H1平均毛利率变化（ptc）25H1平均净利率变化（ptc）业绩情况（亿元）（%）（%）（%）开发商商管6119191-17.015.9310.3248.7820.5221.3219.69-55.33-52.516.71--7-0-3-5-5-242-40%29%-7%-物业4.210中介21.62-7.844.38-1-14总计100-41.447资料：Wind，浙商证券研究所01

2025年基本面与行情复盘1.22025年各个子行业行情开发商股价分化大，物业和商管稳健前行，产业园异军突起，转型股波动大•从2025年1-10月累计股价表现来看，物业、产业园、转型股和开发商的累计收益表现较强。尽管除了物业和产业园以外，其他子版块上市公司净利润表现不佳，但股价累计表现并不差。这些子领域基本面和股票表现似乎有些背离，但是方差显示内部分化较大。•开发商板块中，累计涨幅表象较好的有几种情况：1）个别开发商投资了科技相关公司股权；2）个别开发商受房地产项目集中结算，业绩超预期，业绩和股价表现可对应；3）龙头优质上市公司，受长线资金青睐，交易产业结构出清。开发商的内部分化，H股比A股更加显著。•••物业：A股物业公司虽然少，但是物业公司中新大正和南都物业有科技类产业投资，年初以来估值修复显著。A股物业中的招商积余，行稳致远，和H股物业板块的股价表现近似。平均股价表现2025年1-10月A股地产股子版块股价情况正收益股票数量（个）总数量（个）方差开发商商管18%-16%-5%33%29%1%35005833550522产业园：产业园商业模式兼具开发、收租和产业投资，25年同样受科技影响，有较为明显的估值修复。持有上市公司股权的产业园地产股，我们预计25年投资收益会显著增厚，出现利润和估值双修复的现象。-中介2-转型股：转型股方差最大，其中转型成功和转型不成功的公司均有，风险较大。物业60.27平均股价产业园B股90.27H股地产股子版块股价情况表现正收益股票总数量（个）方差9--2025年1-

数量（个）10月ST股5%8开发商商管-3%14%4%25141006119191完全转型泛地产转型基金管理27%9%1090.210.21-物业-12%1-中介0%8资料：Wind，浙商证券研究所01

2025年基本面与行情复盘1.22025年各个子行业行情年内物业、H股商管、开发商和产业园行情先后接力驱动因素：科技投资、估值低位、好房子拉动驱动因素：高股息，高利润率，基本面改善驱动因素：低杠杆、高现金、稳定分红、A：科技投资20%A股开发商10%5%50%A股商管

——中国国贸A股物业15%10%5%40%30%20%10%0%0%-5%0%-10%-15%-20%-25%-5%-10%-15%-10%-20%10%5%H股开发商20%15%10%5%H股商管25%20%15%10%5%H股物业0%-5%-10%-15%-20%-25%0%-5%0%-10%-15%-5%-10%9资料：Wind，浙商证券研究所01

2025年基本面与行情复盘1.22025年各个子行业行情••••年内物业、H股商管、开发商和产业园行情先后接力中介和基金管理：我们认为二手房虽然成交量同比增长，但是价格下降，这可能会导致中介公司增收难增利。此外A股基金管理公司暂时缺少明确的公司Alpha。产业园：2023年11月我们发布专题报告《传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机》，看好产业园股权投资未来带来的增量收益。转型股：转型类公司需要一事一议，推荐难度较大。从绝对收益上来看，今年转型股和科创50的契合度也较高，说明市场对转型科技的地产股给予了一定的估值修复。15%10%5%30%20%10%0%A股中介H股中介A股基金管理50%40%30%20%10%0%0%-5%-10%-15%-10%-20%-30%-10%-20%30%20%10%0%A股产业园40%30%20%10%0%A股完全转型A股泛地产转型30%20%10%0%-10%-20%-10%-20%-10%-20%10资料：Wind，浙商证券研究所01

2025年基本面与行情复盘1.32025年实际行情和年度策略对比2024年底展望的2025年策略回顾，以及2025年实际推荐情况回顾•回顾2025年度策略，我们主要看好三个方向：好房子、地产+消费、中介龙头。表：2025年浙商证券地产组策略报告建议关注标的表：2025年内我们专题报告建议关注标的类别公司代码类别公司代码万科A金地集团龙湖集团新城控股华润置地建发国际集团招商蛇口滨江集团中国海外发展绿城中国保利发展贝壳-W000002.SZ600383.SH0960.HK华润万象生活招商积余保利物业中海物业绿城中国恒隆地产恒隆集团太古地产希慎兴业1209.HK001914.SZ6049.HK2669.HK2869.HK0101.HK0010.HK1972.HK0014.HK消费+地产（主要看好）物业股601155.SH1109.HK1908.HK001979.SZ002244.SZ0688.HK好房子房企（主要看好）港资商管股3900.HK600048.SH2423.HK中介龙头我爱我家000560.SZ11资料：Wind，浙商证券研究所022026年度行业机会挖掘1202

2026年度行业机会挖掘2.1政策及宏观视角2025年底政策风向传导到稳预期•2025年10月15日求是网《进一步稳定市场预期》提出“当前外部环境变乱交织，不稳定不确定因素较多，国内新旧动能转换存在阵痛，需求不足问题依然明显，经济回升向好的基础还不牢固。预期管理是宏观经济治理的重要内容，是做好经济工作的重要抓手”；“经济主体的决策高度依赖对未来政策的预期。根据形势变化及时实施精准有力的宏观政策，增强政策可预期性，是引导市场形成积极预期的关键”。•2025年地方性房地产政策虽然陆续释放，但房地产量价依然承压。先前我们对地产需求侧的分析拆分成：购买意愿（信心）、支付能力和购买资格三方面。在购房限制性政策（限购、限贷、限售等）逐步放开的同时，我们看到全国房地产销售表现并没有出现明显拐点。支付能力方面，2023-2025年房贷利率的不断下降，从房地产销售表现结果来看，政策效果似乎有限。当购买资格、支付能力陆续获得政策利好，但房地产基本面仍然难以出现拐点时，我们认为需求侧进入到了需要提振中长期信心的阶段。政策出台行业基本面企稳结构性、区域性企稳房企业绩改善布局核心城市+改善型开发商•路径1：一线城市局域性、结构性价格企稳，逐步传导至二线城市，三四线城市房价降幅企稳•••核心城市率先修复1、需求侧调整：限制类政策放松，解除限购、限贷等方面。北京及上海具备限购调整潜力。改善型产品市场竞争力更强房企减值压力下降2、降低购房成本及购房门槛：•路径2：新推出改善性产品产生代际差异，改善型产品价格企稳，为区域提供新的价格锚定①首付比例已降至历史最低15%；②部分城市房贷利率降至3%左右，未来仍具调整空间；③税费减免具备调整潜力：非普标准。3、财政发力：已出政策工具加快落地①土地盘活：专项债券资金收回收购存量闲置土地加速推进；②收储：超过29个城市已落地首批房源征集细则；③城中村改造：城中村改造扩围至近300个城市。回顾2025年度策略对行业走势的推演，虽然2025年政策实际推进和效果低于我们先前预期，但是我们认为为2026政策发力埋下伏笔。13资料：2024.11.21【浙商地产】2025年度策略：《从“房地产”走向“大城市”》，浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.1政策及宏观视角2025年房地产行业重要数据概览

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“止跌回稳”还需努力••2025年新开工面积加速回落，已经低于销售面积。我们预计2025年商品房销售面积不足9亿平，近似2009年销售面积，新开工面积回落更多。广义库存包括待售和新开工面积中，结构已经发生明显变化，2025年待售商品库存已经占主导，我们预计该现象还会持续。新开工面积的减少，我们认为原因一方面在于供给侧结构出清，另一方面源于剩余房企拿地依然偏谨慎，或开发商愿意补充土储的城市不多。•2024年以来新房二手房价格下行差异逐渐拉大，我们认为这是好房子推动带来的老房子加速折旧的结果。30.025.020.015.010.05.00%-5%25.020.015.010.05.0-10%-15%-20%-25%-13%-20%70大中城市新房价格同比（%）70大中城市二手房价格同比（%）0.00.0商品房销售面积（亿平）房屋新开工面积（亿平）商品房待售面积（亿平）

房屋新开工面积（亿平）60.0040.0020.000.0025.023.021.019.017.015.050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.002005

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2023-20.00-40.00-60.00商品房销售面积同比（%）房屋新开工面积同比（%）房地产投资累计同比（%）固定资产投资累计同比（%）去化周期（包括待售和新开工）14资料：Wind，浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.2经营基本面视角2026年预计地产行业仍处于周期底部•

我们认为，供给侧出清、新房市场整体销量持续下行、好房子产品迭代，在这些因素综合影响下本轮待售面积的去化攻坚会越来越难。这对2021年以前土地储备占比较高（2022-2025年未新增或新增较少的）房企来说2026年资金压力可能会加大。我们认为2025-2026年是房地产行业持续筑底的阶段，在2025年政策释放徐徐推进的情形下，房地产行业基本面暂未出现明确拐点。这使得2026年政策发力止跌回稳更具必要性，2026年我们预计行业仍然是磨底阶段。•

长期来看，我们认为人口、城镇化率、人均居住面积是决定未来房地产销售体量的核心要素。在2025年1月《地产新势力，崛起正当时》我们预计新房市场的合理需求体量2025年是8亿平，长期趋近于6亿平。按照资产价格每平米8000-10000元计算，预计房地产总需求体量长期在6万亿元左右。图：房地产长期需求测算15资料：【浙商地产】信达地产深度《地产新势力，崛起正当时》，浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.2经营基本面视角顺周期还需磨底，防御型估值进入修复通道•••综上所述，我们认为房地产开发类（包括开发商和中介）目前还处于周期底部区间，但有可能在2026-2027年出现触底后缓慢修复，这取决于购房成本（贷款利率）下降的情况，以及就业和收入修复的情况。在顺周期业务仍然在底部时，防御型板块可能会因高毛利、稳定现金流、高分红而受到资金青睐，出现估值修复。例如2023年中国国贸、2025年港资商管。产业园主业是房地产开发，和开发商类似，应该处于周期底部区间，但由于股权投资使其利润多元化，估值有可能会出现异动。25年经营业绩总结25年所处周期总结26年所处周期的判断销售承压，结算下行周期时收入，优质房企毛利率略微修复开发商中介周期底部区间周期底部区间顺周期防御周期底部以价换量趋势下，增收难增利公司自身经营改善，维持高毛利和稳健分红商管个别企业经营企稳修复穿越周期穿越周期经营稳健，现金流好，利润率不高但分红稳定物业经营承压但现金流较好开发业务结算波动较大，投资收益产业园周期底部区间一事一议一事一议2025年可能增厚转型转型股/转型到其他景气度稍好行业16资料：浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.3投资视角子版块市场已经认知、认知不足和我们与众不同的观点市场已经充分认知认知不足的地方与众不同观点1.“活下去”是核心主题：高负债、慢周转模

1.“好学生”的盈利模式重构：市场认识到幸存者会活下式难以为继，现金流安全是底线。2.格局分化：国企、央企及部分优质民企凭借融资优势市占率提升，出险房企将持续边缘化。3.政策托底而非刺激：市场对限购、限贷等传统政策的放松效果预期已充分，不认为会引发新一轮大涨。来，但对其未来如何稳定盈利（利润率、ROE水平）认

观点：投资逻辑从“博弈政策放松”转向“投资永续经营能知不足。告别高杠杆高周转后，依靠产品力、运营效率的盈利持续性存疑。力”。

重点关注能够穿越周期、具备“类公用事业”属性的开发商。它们的特点不是规模最大，而是：①信用极佳开发商2.资产价值重估的深远影响：土地和存货的市场价值下

（融资成本最低）；②产品力突出（具备定价权）；③行，对房企资产负债表和再融资能力的长期压制被低估。

布局精准（聚焦高能级城市核心地段）；④商业模式向3.地方城投托底的副作用：城投类公司大量拿地，但其

“开发+运营”转型。这类公司估值将率先修复并走向稳定。开发能力和去化效率可能会有潜在风险。1.“房住不炒”下的长期稳态规模：市场低估了在房价平稳期，二手房交易量可能维持在一个相对稳定的“新常态”水平，为中介行业提供持续的生存土壤。观点：行业将从“流量之战”进入“效率与服务之战”。

下一个阶段的赢家不是流量最大的，而是人效最高、服务口碑最好、并能成功将服务能力产品化（如家装、租赁管理）

的公司。独立经纪人模式和优质区域型中介的价值会被重估。1.与成交量高度绑定：行业景气度与二手房/新房交易量高度相关，市场波动大。2.平台型公司优势：贝壳等头部平台凭借中介2.服务深度价值重估：市场仍视中介为简单的信息平台流量和数据优势，拥有更强的抗周期能力。

和交易渠道，对其在房屋估价、交易合规、资产配置咨询等深度服务价值链的延伸和货币化能力认知不足。17资料：浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.3投资视角子版块市场已经认知、认知不足和我们与众不同的观点市场已经充分认知认知不足的地方与众不同观点1.消费分级而非消费降级：市场对消费疲软的担忧过度，但忽视了“性价比消费”与“体验式、品质化消费”并行的结构性机会。定位精准的商场依然能保持高客流和销售额。2.运营能力的“护城河”：市场知道运营重要，但低估了顶级运营能力在内容创造、会员运营、数字化营销方面形成的真正壁垒。1.稳健的现金流：优质的商业资产能提供持续的租金收入和现金流，抗周期性强。2.强者恒强：万达、华润等头部商管品牌在招商、运营和轻资产输出上优势明显。观点：商管公司的估值核心将从“持有资产价值”转向“管理输出能力价值”。

拥有强大品牌和标准化运营体系的轻资产管理商，其增长不受自身资产负债表限制，能实现更快的规模扩张和更高的估值溢价（类似酒店管理集团）。商管物业1.关联方依赖的“后遗症”：市场可能低估了母公司交付面积下降对物企中长期在管面积增长的影响，以及来自关联方的应收账款的风险。2.盈利能力的可持续性：增值服务的盈利模型尚未得到充分验证，市场对基础物管费提价难、人力成本刚性上涨对核心利润的侵蚀认知不足。3.真正的规模效应临界点：市场知道规模重要，但对达到盈利协同效应的临界规模以及跨区域管理的效率损耗认知不清。1.独立性强于地产：物业管理是轻资产、现金牛业务，与开发商风险隔离是市场焦点。2.增值服务是第二增长曲线：市场普遍认可社区增值服务的潜力。观点：行业将经历“价值回归”，从“讲故事”回到“看报表”。

投资者将更青睐：①关联方风险小或已出清；②具备市场化外拓能力，能独立获客；③现金流健康，净利润含金量高；④业务模式简单清晰，盈利能力稳定的物业公司。并购带来的增长故事将让位于内生性有机增长。1.产业定位与招商能力的稀缺性：市场对拥有强大产业规划、招商和培育能力的园区运营商的价值认知不足。2.REITs的作用：园区公募REITs为“投资-建设-运营-退出”的闭环商业模式提供了可能，市场对此模式下的资产周转效率和ROE提升潜力认知不足。3.经济下行期的抗风险能力：市场低估了在经济下行周期中，园区内中小企业退租或违约的风险，以及对园区运营方产业服务能力和租金弹性的考验。1.政策支持主题：市场认可园区开发符合“制造强国”、“科技创新”的国家战略方向。2.租户结构更优：相较于商业地产，产业园租户更具成长性，租金波动小。观点：成功的产业园运营商将是“产业投资人”而非“地产开发商”。其核心能力在于精准的产业投资和孵化，通过参股、服务入股等方式分享企业成长红利，从而构建远超传统租金收入的、更深层次的盈利模式和护城河。产业园转型股1.资源禀赋的匹配度：市场更多地关注“转向哪里”（如新能源、物业），但严重低估了转型方向与公司现有资源、基因和能力是否匹配这一核心问题。2.管理层决心与执行力的定价：市场对管理层是否真心转型、是否愿意投入真金白银和核心资源，以及其战略定力认知不足。3.估值体系的混乱：市场难以对“地产+X”业务给出合理的估值，通常采取折价处理，但对于真正成功的转型，其价值重估的幅度可能超预期。1.“不转型就死路一条”：市场普遍认同传统房企必须寻找第二增长曲线。2.转型难度极高：市场对房企跨行业转型的成功率持高度怀疑态度。观点：转型股由于个股分化差异巨大，需要一事一议。18资料：浙商证券研究所02

2026年度行业机会挖掘2.3投资视角综上所述，我们认为2026年的前瞻性机会在于寻找那些正在或已经完成“身份转变”

的企业：它们从开发商变为运营商，从资产持有者变为管理者，从人力密集型企业变为科技驱动型服务商，从地产公司变为产业赋能者。我们认为未来房地产板块的投资机会将不再源于传统的“周期反弹”，而是来自于商业模式重塑和估值体系改变。我们认为可关注机会可提炼为以下3点：1.

范式转变：从“开发商”到“运营商”核心逻辑：

我们认为，能够穿越周期的未必是规模最大的公司，而是现金流最安全、具备“永续经营”的特征。机会领域：

拥有优质信用（融资成本低）、强大产品力（定价权）和“开发+运营”双轮驱动能力的优质房企，我们认为它们的估值将率先与开发业务脱钩，获得稳定性溢价。2.

价值重估：管理红利+效率提升核心逻辑：

商管头部公司资产位于核心地段，经营稳健，现金流好，负债低。商管、物业、中介的成本中，人力成本占比较高。这类企业可以通过科技赋能和精细化运营实现开源节流、降本增效，形成竞争壁垒。机会领域：

我们认为，在降息环境下头部商管和物业企业能够持续产生现金流，并给股东贡献稳定分红，在DCF估值模型下分子分母共同改善带动公司估值修复。与此同时，商管、物业、中介是地产行业中最能够在科技应用上获得管理红利并建立竞争壁垒的，长期业绩表现有望超预期。3.

基因蜕变：从“土地红利”到“产业红利”核心逻辑：

我们认为产业园和转型股的潜力建立在与自身基因和资源禀赋深度融合的基础上。机会领域：

对于产业园，核心是成为“产业投资人”，通过产业投资和孵化分享租户成长红利。对于转型股，估值修复的关键在于用“第一性原理”验证其新业务是否已建立起独立、可持续的竞争优势，而不仅仅是“讲故事”。19资料：浙商证券研究所03选股思路和推荐组合2003

选股思路和推荐组合3.1选股思路2026年房地产行业的投资将彻底告别“β行情”，进入深度挖掘“α个股”的时代。我们的年度策略核心是

“避险为基，寻优为策”。主线一（防守与价值）：拥抱确定性。•

在开发商领域，重点配置现金流极度安全、商业模式已成功转向“开发+运营”的龙头公司。•

在中介领域，关注头部中介贝壳的净利润增速边际改善，利润增速推动估值修复。主线二（成长与重估）：掘金新生态。•

在商管和物业，聚焦那些能够通过卓越运营和服务深化建立起强大品牌护城河的企业。主线三（反转与机遇）：审慎参与转型。•

对转型股保持开放但谨慎的态度，优选转型方向清晰、资源匹配度高且已见到实质性进展的公司。我们预计2026年房地产量价即便在政策发力阶段仍然会有短期调整带来的压力，建议2026年上半年投资选择排序（兼顾投资收益和稳定性）为：商管>物业>产业园>中介=开发商龙头>转型标的。整体2026年投资策略我们倾向于1）买轻的（轻资产例如商管和物业），2）买好的（重资产子领域例如开发商、产业园等我们建议关注最头部企业）。21资料：浙商证券研究所03

选股思路和推荐组合3.2推荐组合2026年度房地产行业景气投资图••••重点布局区（右上象限）：商管是未来一年最具吸引力的赛道。它们同时具备高景气度和高预期差，是获取超额收益的核心稳健选择区（右下象限）：物业景气度虽然不强，但胜在稳定性。适合逆向投资和深度价值挖掘的投资者。趋势跟踪区（中间象限）：中介行业景气度有所回暖，但市场认知较为充分。可作为市场贝塔回升时的弹性品种进行配置。。观察与等待区（左上和左下象限）：开发商整体仍处于低景气、低预期差的困境中。投资机会仅限于个别“永续经营”能力已得到验证的龙头公司，整体性机会仍需等待基本面的更明确信号。产业园和转型股基本面可能存在较大波动，需要谨慎挑选。转型股543210边际景气度预期差子行业商管评分理由评分理由商管产业园开发商消费韧性最强，头部企业管理红利逐渐显现。市场对“资产持有者”到“管理输出者”的估值逻辑切换认知不足。4.52.54.54.0中介符合国家战略，但自身房地产主业仍有压力。市场对“产业投资+孵化”的新盈利模式认知不足，仍视为传统租赁。产业园物业行业进入平稳期，关联方交付减少，但优质公司有增长韧性。市场对“风险出清”且“具备独立增长能力”的物企定价不充分。物业中介3.03.53.53.0政策托底，二手房成交量有望温和复苏，带来边际改善。市场对格局演变有认知，但对平台深化服务链的价值仍存疑虑。转型路径长，新业务竞争激烈，短期难支撑业绩，景气度低。市场普遍怀疑，但对极少数方向正确、已见实效的公司存在巨大认知差。转型股开发商2.02.54.52.5012345销售市场“L型”筑底，政策难促V型反转，整体景气低迷。市场对“强者恒强”和“政策托底”认知充分，对模式重构信心不足。边际景气度资料：浙商证券研究所03

选股思路和推荐组合3.2推荐组合2026年投资主线：“向轻、向好”我们的配置逻辑核心在于“向轻、向好”，在行业过渡期，优先选择商业模式更优、现金流更确定的轻资产运营商（商管/物业）与财务稳健的头部