房地产项目监理管理细则

房地产项目监理管理细则一、总则为规范房地产项目监理工作流程，强化工程质量、安全、进度及投资管控，保障项目建设目标顺利实现，依据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》及项目相关合同文件，结合本项目实际特点，制定本细则。本细则适用于本房地产项目（含住宅、商业及配套设施）的监理单位、建设单位、施工单位及其他参建单位，指导项目全周期监理工作的开展与实施。二、监理工作内容与目标（一）工作内容监理单位需对项目建设实施全过程、全方位监督管理，涵盖“三控三管一协调”（质量、进度、投资控制；合同、信息、安全管理；组织协调）：审核施工组织设计、专项方案的合规性与可行性；监督材料设备进场验收及检验检测；核查分部分项工程及隐蔽工程质量，参与验收；跟踪进度、分析偏差并提出调整建议；审核工程计量、变更签证及工程款支付；排查安全隐患，监督文明施工措施落实；协调参建各方关系，处理合同争议与索赔；整理归档监理资料，定期汇报工程进展。（二）工作目标质量：工程质量符合设计及规范要求，单位工程验收一次合格率100%，争创优质工程；进度：工程进度符合总进度计划，偏差率控制在±5%以内；投资：结算总额控制在概算内，变更签证费用占比不超过合同价的3%；安全：杜绝较大及以上安全事故，轻伤事故频率≤1‰，实现“零死亡、零重伤”。三、监理组织与职责（一）监理机构设置监理单位组建总监理工程师负责制的项目监理机构，配置总监理工程师、专业监理工程师（土建、安装、造价、安全等）、监理员，明确岗位职责与权限。（二）岗位职责1.总监理工程师：全面负责项目监理工作，组织编制监理规划、审批细则；签发开工/暂停/复工令及工程款支付证书；协调参建各方，处理重大质量、安全事故及合同争议；定期向建设单位汇报工作。2.专业监理工程师：负责本专业监理工作，编制细则；审核施工方案、材料资料；监督工序质量，参与分部分项验收；跟踪进度、审核计量变更；排查安全隐患，监督整改。3.监理员：日常巡查现场，核查材料设备使用、工序质量；协助验收，记录监理日志，及时报告现场问题。四、项目各阶段监理要点（一）前期准备阶段1.规划设计审查：审核规划设计的合规性（规划、环保、消防等）与合理性（功能布局、配套设施），提出优化建议；参与设计交底。2.施工图纸会审：组织参建方会审图纸，核查错漏碰缺、专业冲突，形成记录并督促设计单位出变更图。3.施工组织设计审核：审查工期安排、质量安全措施、危大工程方案（深基坑、高支模等），提出修改意见并监督落实。4.现场条件核查：核查“三通一平”及周边环境（邻近建筑、地下管线）保护措施，确保具备开工条件。（二）施工阶段1.质量控制材料设备管理：核查合格证、检验报告，见证取样送检钢筋、混凝土等主材，严禁不合格材料进场。工序质量验收：施工单位自检合格后报验，监理工程师现场检查（如钢筋间距、混凝土振捣），合格后进入下道工序；隐蔽工程验收留存影像资料。质量问题处理：下发《监理通知单》限期整改；严重缺陷签发《工程暂停令》，整改后复查合格复工。2.进度控制进度计划管理：审核总进度、月进度计划，要求细化周计划，明确每日工作与资源投入。进度跟踪与调整：每日巡查记录进度，每周对比计划，分析偏差原因（人员、材料、设计变更）；建议调整资源或计划，总监理工程师审核后报建设单位。3.投资控制工程计量审核：现场核实合格工程量，隐蔽工程计量需在覆盖前确认。变更签证管理：评估变更必要性与经济性，要求先审批后施工，严禁“先施工后签证”。工程款支付审核：结合计量、质量情况，签发《工程款支付证书》，确保支付与进度、质量匹配。4.安全管理专项方案审核：审核危大工程专项方案，组织专家论证并监督落实论证意见。危险源排查：定期巡查临边、洞口、脚手架、起重机械、临时用电等，下发整改单并跟踪销项。安全培训与应急管理：监督工人安全培训（三级教育、特种作业），参与应急演练，检查物资储备与响应流程。（三）竣工验收阶段1.竣工资料审查：审核施工记录、检验报告、竣工图纸等，要求资料完整、准确、真实。2.预验收组织：总监理工程师组织预验收，检查质量、观感及遗留问题整改，出具《工程质量评估报告》。3.竣工验收协助：协助建设单位组织验收，督促整改验收问题，复查合格后报备案。五、质量与安全管理细则（一）质量验收标准工程质量验收应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB____）及各专业规范（如混凝土、给排水验收规范），满足设计与合同要求。（二）安全管理措施1.安全检查制度：每周安全大检查，每日专项巡查；检查安全制度落实、设施完好、特种设备合规性，结果纳入监理月报。2.隐患闭环管理：对隐患实行“发现-整改-复查-销项”管理，拒不整改的向建设单位及主管部门报告。六、协调与沟通机制（一）内部沟通1.监理例会：每周召开，总监理工程师主持，通报进展、协调问题，形成纪要并督促落实。2.专题会议：针对重大问题（质量、进度、变更），组织参建方研究解决方案并形成决议。（二）外部协调1.与建设单位：定期汇报进展、成果及问题，提交月报/周报；传达建设单位要求并监督落实。2.与施工单位：书面通知明确要求，审核请示（索赔、工期顺延）并反馈意见。3.与设计、政府部门：参与设计交底，协调图纸问题；配合报建、验收，传达监管要求并督促整改。七、监理资料管理（一）资料分类监理资料包括：规划/细则/日志、方案审批、材料验收、工序/隐蔽验收、监理通知/暂停令、计量/变更/支付、月报/纪要/评估报告、安全整改记录。（二）整理与归档资料应及时、准确、完整，按“分部分项+时间”整理，纸质与电子双备份；竣工验收后移交建设单位，双方签字确认。八、监理工作考核与改进（一）考核内容考核监理人员的工作质量（文件编制、验收记录、问题处理）、履职情况（巡查频次、指令落实、协调效果）、目标完成度（质量、进度、投资、安全管控）。（二）考核方式1.建设单位评价：每季度评价服务态度、问题解决能力、目标达成。2.内部自评：每月开展，总监理工程师对人员考核打分。3.第三方评估：必要时委托第三