【《我国房地产市场价格的波动特征研究国内外文献综述》2600字】

我国房地产市场价格的波动特征研究国内外文献综述1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志房地产业全面市场化的开始，推动房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业。本部分基于不同视角分析我国房地产市场价格的波动特征。1.1基于纵向历史角度的房价波动特征纵观过去20年我国商品房销售价格的变化情况，我国房地产价格呈现不断上涨的趋势，但上涨速度存在一定程度的波动。1998年，我国商品房平均销售价格2063元/平方米，其中商品住宅平均销售价格1854元/平方米。2019年，我国商品房平均销售价格9310元/平方米，其中商品住宅平均销售价格9287元/平方米。1998-2019年，商品房平均销售价格上涨4.5倍，商品住宅平均销售价格上涨超过5倍。整体而言，自1998年住房制度改革以来，我国商品房价格呈现不断上涨趋势。但从商品房价格增速来看，商品房价格呈现一定程度的波动。1998-2019年，商品房平均销售价格同比增速最低为-1.66%、最高为23.19%，波动幅度近25个百分点；商品住宅平均销售价格同比增速最低为-1.91%、最高为24.72%，波动幅度超过25个百分点。特别需要注意的是，商品房平均销售价格及商品住宅平均销售价格同比增速最低的年份均是2008年，2008年全球金融危机对我国经济发展以及房地产市场发展均产生了较大影响。但这种负面影响并未持久，特别是房地产市场后续持续高速发展，房地产价格持续快速上涨，2009年商品房平均销售价格及商品住宅平均销售价格同比增速分别达到23.19%和24.72%，均为1998-2019年最高值。面对我国房地产价格的波动，在我国房地产市场发展过程中的不同时期，政府也采取了相应的调控措施来调节房地产价格，但这些措施从本质上来讲，还是在改变房地产市场预期。图2.SEQ图2.\*ARABIC4商品房（住宅）平均销售价格Figure2.4AverageSellingPriceofCommercialHousing(Residential)图2.SEQ图2.\*ARABIC5商品房（住宅）平均销售价格同比增速Figure2.5GrowthRateofSverageSalesPriceofCommercialHousing(Residential)1.2基于东西部差异角度的房价波动特征从不同区域看房地产市场价格，发现自2015年开始，虽然各省市区的住宅平均销售价格都有大幅增长趋势，但是不同区域的增长幅度差异巨大。东部地区各省市区的房价增长明显高于中、西部省市。2019年位于东部地区的浙江、广东、天津住宅平均销售价格分别为15304元平方米、14262元平方米和15380元平方米；而西部地区的平均销售价格只有7030元平方米。即使在同一区域内部，房价也表现出巨大的差异。图2.SEQ图2.\*ARABIC6房地产价格与房地产的投资Figure2.6RealEstatePricesandRealEstateInvestment1.3基于城市分化角度的房价波动特征当前，房地产市场分化格局明显，不同城市房价分化现象严重。本研究从35个大中城市商品房平均销售价格以及一线城市、二线城市和三线城市的百城住宅同比价格指数两个方面对城市房价分化进行深入分析。从35个大中城市房价变化情况来看，2002-2019年35个大中城市商品房平均销售价格从3620元/平方米上涨至15320元/平方米、上涨超过4.5倍，同期全国商品房平均销售价格从2250元/平方米上涨至9310元/平方米、上涨4倍左右。从一线、二线和三线城市的百城住宅同比价格指数来看，2016年以前，中国各等级城市房价具有一致波动的特征，即一、二、三线城市同比价格指数呈现同频同向变动，且一线城市房价增速高于二线城市，二线城市高于三线城市，而后三个等级城市房价波动的频率出现异化特征，一线城市房价的同比增速逐渐依次低于二线城市和三线城市，二线城市逐渐低于三线城市。这说明，2016年之前的住房价格具有区域协同的变化趋势，一、二、三线城市房价展现同涨同落的一致变化趋势，而2016年以后的住房市场则出现一线城市房价增速带动二线城市，二线城市带动三线城市阶梯发展的特点。具体而言，当一线城市同比指数高于二线城市时，二线城市房价指数不断上升，一旦低于二线城市，二线城市住房价格指数开始下降，二线城市对三线城市房价走势的作用效果类似。图2.SEQ图2.\*ARABIC7城市房地产价格Figure2.7CityRealEstatePrices此外，在同比住房价格指数变化速率上，一线城市领先于二线城市，二线城市领先于三线城市，整体而言，一线城市住房价格的波动性强于二线城市，二线城市强于三线城市。从2010年6月至2019年6月期间，一、二、三线城市住房平均价格的走势看，根据其平均房价的相对变化趋势特征可以将样本区间划分为三个区段，分别为2012年12月以前、2013年1月至2016年12月和2017年1月以后，在第一阶段和第三阶段内，三个等级区域的平均房价维持平稳，趋势特征并不明显，而在第二阶段内，三个区域城市的平均房价展现出了明显的差异化趋势特征。第一阶段内，一、二、三线城市的房价均较为平稳，但进入第二时段后，一线城市平均房价出现大幅上涨，三线城市平均房价出现大幅下降，而二线城市的房价则小幅下滑，步入第三时段后，三个区域城市的房价再次维持平稳态势，但此时二、三线城市房价呈现微弱上扬趋势，一线城市则呈现微弱下降趋势。图2.SEQ图2.\*ARABIC8城市房地产价格Figure2.8CityRealEstatePrices参考文献曾海舰.2012.房产价值与公司投融资变动——抵押担保渠道效应的中国经验证据[J].管理世界,(05):125-136.畅红琴,李艳.2018.房价门槛、研发投入与技术创新[J].管理现代化,38(05):56-59.陈斌开,金箫,欧阳涤非.2015.住房价格、资源错配与中国工业企业生产率[J].世界经济,38(04):77-98.陈斌开,张川川.2016.人力资本和中国城市住房价格[J].中国社会科学,(5):43-64.陈斌开.2018.房价过快上涨无益于推动经济增长[J].新华月报,(18):31-32.陈丽兰,刘广平.2018.房价变动对制造业上市公司投资的影响研究[J].技术经济与管理研究,(04):113-117.陈诗一,王祥.2016.融资成本、房地产价格波动与货币政策传导[J].金融研究,(03):1-14.陈晓,魏兰叶.2017.经济新常态下我国房地产市场发展路径研究—基于房地产投资水平分析[J].商业经济研究.陈忠阳,刘吕科.2009.小企业信贷约束研究的最新进展[J].经济理论与经济管理,(03):32-36.程博.2018.房价高昂对制造业的挤出效应及其防范[J].社会科学家,(03):70-76.崔光灿,刘羽晞.2019.土地财政、房地产投资与“产业空心化”[J].金融与经济,(10):52-58.戴金平,金永军,陈柳钦.2005.货币政策的产业效应分析——基于中国货币政策的实证研究[J].上海财经大学学报,(04):8-15.邓洲.2020.基于产业分工角度的我国数字经济发展优劣势分析[J].经济纵横,No.413(04):73-82.董纪昌,袁铨,尹利君,李秀婷.2020.基于pmc指数模型的单项房地产政策量化评价研究——以我国“十三五”以来住房租赁政策为例[J].管理评论,32(05):3-13+75.董有德,陈蓓.2021.融资约束、对外直接投资与企业研发支出[J].世界经济研究,(03):121-133+136.杜勇,张欢,陈建英.2017.金融化对实体企业未来主业发展的影响:促进还是抑制[J].中国工业经济,(12):113-131.段进,曾琦,张乐天.2016.银行信贷、房地产价格与经济增长的非线性关系研究——基于省际面板平滑转换模型