6.7 投资性房地产的计量与核算

6固定资产和其他资产业务核算6.1固定资产取得的计量与核算6.2固定资产折旧的计量与核算6.4固定资产后续支出的核算项目六固定资产和其他资产业务核算6.5固定资产处置的核算6.3固定资产减值的计量与核算6.8无形资产的核算6.9长期待摊费用的核算6.7投资性房地产的核算6.6固定资产清查的核算投资性房地产的计量与核算任务七03投资性房地产的确认与计量认识投资性房地产0104成本模式下投资性房地产业务核算05公允价值模式下投资性房地产业务核算账户设置0206投资性房地产转换业务核算任务导入【资料】宏华公司为增值税一般纳税人，2020年至2022年发生与投资性房地产有关的业务如下：(1)2020年2月，宏华公司购入一幢建筑物直接对外出租，取得增值税专用发票上注明价款为1700万元，增值税税额为153万元，价税款以银行存款转账支付，不考虑其他相关税费。(2)宏华公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为14年，预计净残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧。(3)宏华公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营出租，宏华公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。(4)宏华公司2020年取得该项建筑物租金收入为210万元（开具增值税专用发票，增值税税率为9％），款项已存入银行。(5)2022年12月，宏华公司将该项建筑物出售，售价为1900万元（开具增值税专用发票，增值税税率为9％），款项已存入银行。要求：（答案中的金额单位用万元表示）(1)编制宏华公司2020年2月取得该项建筑物的会计分录。(2)计算2020年度宏华公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相关会计分录。(3)编制宏华公司2020年取得该项建筑物租金收入的会计分录。(4)计算宏华公司该项建筑物2021年年末的账面价值。(5)编制宏华公司2022年12月出售该项建筑物的会计分录。任务导入【资料】2019年12月31日，宏华公司将其一栋自用房产用于出租并采用成本模式进行后续计量，租期为4年，每年收取租金240万元（不含税，税率9%），出租时，该房产的成本为3000万元，已经计提折旧400万元，没有计提减值准备，尚可使用年限为10年，宏华公司对该房产采用双倍余额递减法计提折旧，净残值为10万元。2020年年末，该房产的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量的现值为2010万元，计提减值准备后确定的尚可使用年限为10年。2021年年末由于房地产交易市场成熟，宏华公司决定对该项房产采用公允价值模式计量，当日该项房产的公允价值为1700万元。

假定2022年该项房产的公允价值为1900万元，2023年该房地产的公允价值为2000万元，2023年12月31日，租赁期届满，宏华公司收回该房产作为固定资产核算。要求：根据上述资料，编制与宏华公司相关会计分录。01认识投资性房地产建筑物土地房地产投资性房地产已出租的建筑物已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。01认识投资性房地产下列各项属于投资性房地产的是企业以经营租赁方式租入又转租给其他单位的建筑物/土地使用权企业按照国家有关规定认定的闲置土地企业出租的建筑物，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的自用房地产（自用建筑物和自用土地使用权）房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房√××××01认识投资性房地产能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分某房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，该如何划分呢？不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，以及房地产自用的部分，确认为投资性房地产确认为固定资产或无形资产02账户设置

投资性房地产

投资性房地产累计摊销

投资性房地产减值准备

公允价值变动损益

其他综合收益资产类账户资产类备抵调整账户资产类备抵调整账户损益类账户所有者权益类账户03投资性房地产的确认与计量投资性房地产同时满足以下两个条件，才能予以确认。确认条件与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量出租确认时点：租赁期开始日持有并准备增值后转让确认时点：停止自用准备增值后转让的日期对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但已采用公允价值模式的不得转为成本模式。03投资性房地产的确认与计量初始计量实际成本后续计量实际成本公允价值

成本模式公允价值模式计量模式04成本模式下投资性房地产业务核算2020年2月2日，艾达股份有限公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月1日，艾达股份有限公司与万信公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将该栋写字楼出租给万信公司，为期5年。4月2日，艾达公司实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑相关税费及其他因素影响。借：投资性房地产贷：银行存款等外购投资性房地产12001200价购买价款税相关税费其他可直接归属于该资产的其他支出艾达股份有限公司04成本模式下投资性房地产业务核算自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。2020年2月，艾达公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2020年11月，艾达公司预计厂房即将完工，与晴美公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给晴美公司使用。合同约定于厂房完工交付使用时开始起租。2020年12月5日，两栋厂房同时完工达到预定可使用状态并交付使用。该土地使用权的成本为900万元，至2020年12月5日，该土地使用权累计计提摊销16.5万元；两栋厂房的实际造价成本均为1200万元，能够单独出售。两栋厂房分别占用土地为这块土地的一半面积。建造投资性房地产借：固定资产—厂房

投资性房地产—厂房

贷：在建工程—厂房

借：投资性房地产—已出租土地使用权

累计摊销

贷：无形资产—土地使用权

投资性房地产累计摊销

4504508.258.2512002400120004成本模式下投资性房地产业务核算借：银行存款等贷：其他业务收入确认租金收入借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销按期计提折旧或摊销艾达股份有限公司对投资性房地产采用成本模式计量。2019年12月25日购入一幢建筑物并立即对外出租，租赁期为5年，每年年末支付租金60万元。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素。6000006000001000010000作为投资性房地产的建筑物采用成本模式计量时，其会计处理同固定资产——当月增加，当月不计提折旧。作为投资性房地产的土地使用权采用成本模式计量时，其会计处理同无形资产——当月增加，当月计提摊销。借：银行存款等贷：其他业务收入处置投资性房地产借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产04成本模式下投资性房地产业务核算借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备

计提减值准备艾达股份有限公司对投资性房地产采用成本模式计量。2020年12月30日，公司将一幢出租用房出售，取得收入4000万元存入银行。该幢出租房的账面原值为8600万元，已计提折旧5160万元，未计提减值准备。40004000516034408600不得转回采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，期末按公允价值调整其账面价值，不计提折旧或摊销、减值。05公允价值模式下投资性房地产业务核算借：投资性房地产—成本贷：银行存款等借：投资性房地产—成本贷：在建工程等借：银行存款等贷：其他业务收入借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产—公允价值变动借：银行存款等贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产—成本—公允价值变动外购建造确认租金收入公允价值上升公允价值下降处置2019年1月1日，艾达公司外购一幢写字楼，入账价值为1000万元，自购入当日起以经营租赁方式对外出租3年，年租金为40万元，每年年初收取。公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2019年12月31日，该写字楼的公允价值为1040万元；2020年12月31日，该写字楼的公允价值为1020万元；2021年1月1日，艾达公司出售该写字楼，售价1050万元，款项已收存银行。假定不考虑相关税费等其他因素。1000100040404040202010501050100020102006投资性房地产转换业务核算借：投资性房地产—成本转换日公允价值累计折旧/累计摊销固定资产/无形资产减值准备公允价值变动损益转换日的公允价值小于原账面价值的,借差贷：固定资产/无形资产原值其他综合收益转换日的公允价值大于原账面价值的,贷差【提示】处置该项投资性房地产时，原计入其他综合收益的部分应当转入处置当期损益。借：固定资产/无形资产