二手房买卖合同范本及风险提示

二手房买卖合同范本及风险提示二手房交易涉及大额资金与复杂权利交割，一份严谨的买卖合同是规避风险、保障权益的核心工具。本文结合实务经验提供专业合同范本，并拆解六大核心风险点，助力买卖双方安全完成交易。二手房买卖合同（范本）合同编号：_________（可自拟或由中介机构编号）一、当事人基本信息出卖方（甲方）：姓名________，身份证号________，联系地址________，联系方式________；买受方（乙方）：姓名________，身份证号________，联系地址________，联系方式________；二、房屋基本情况1.房屋坐落：________市________区________路________号________小区________栋________单元________室；2.产权证号：________（若为共有产权，需注明共有人及份额）；3.房屋性质：□商品房□经济适用房□限价房□其他______；4.建筑面积：________平方米（以产权证登记为准），附属设施：________（如车位、储藏室、装修情况等需详细说明）；三、房屋价款及付款方式1.总价款：人民币________元（大写：________），此价格包含/不包含房屋装修、附属设施、车位等（需明确约定）。2.付款方式：（1）定金：乙方于____年____月____日前支付甲方定金人民币________元，定金自动转为房款的一部分；（2）首付款：乙方于____年____月____日前支付首付款人民币________元（若需贷款，首付款金额需符合银行贷款政策）；（3）尾款/贷款：若乙方申请银行贷款，贷款金额为人民币________元，由贷款银行直接支付至甲方指定账户；若为全款支付，乙方于____年____月____日前支付尾款人民币________元。四、房屋交付1.交付时间：甲方应于____年____月____日前将房屋腾空并交付乙方，双方签署《房屋交接确认书》，确认房屋现状（含附属设施、家电家具等）。2.交付条件：房屋交付时应保证无抵押、无查封、无租赁纠纷（若有租赁，需约定承租人放弃优先购买权或租赁关系处理方式），水、电、气、物业等费用结清至交付日。五、产权转移登记1.甲方应于____年____月____日前配合乙方办理房屋产权转移登记手续，提供全部必要材料（如身份证、产权证、婚姻证明等）；2.税费承担：□各自承担法定税费（注明具体税种）□由____方承担全部税费；3.若因甲方原因导致产权无法转移（如产权瑕疵、材料缺失等），乙方有权解除合同并要求双倍返还定金/赔偿损失。六、违约责任1.甲方违约：若甲方拒绝出售、迟延交付、产权瑕疵导致交易失败，应向乙方支付总房款____%的违约金，或双倍返还定金（二选一，需明确约定），并赔偿乙方实际损失（如中介费、装修费等）。2.乙方违约：若乙方拒绝购买、迟延付款，甲方有权没收定金，或要求乙方支付总房款____%的违约金（二选一），并另行出售房屋。3.中介违约：若中介机构（如有）隐瞒房屋瑕疵、违规操作，应退还已收费用并承担连带赔偿责任（需在合同中明确中介责任条款）。七、争议解决本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼（或约定仲裁机构）。八、其他约定1.房屋户口：甲方应于____年____月____日前将房屋内户口迁出，逾期按日支付违约金________元；2.装修及附属设施：双方确认房屋现有装修及附属设施清单（见附件），交付时应保持现状（或约定维修、补偿条款）；3.补充条款：________________（可约定贷款审批、房屋查验、物业交割等细节）。甲方（签字/盖章）：________日期：____年____月____日乙方（签字/盖章）：________日期：____年____月____日二手房交易核心风险提示（一）产权瑕疵风险：“看不见”的权利纠纷房屋存在隐性共有人、抵押未解除、被法院查封等问题，会导致交易无效或无法过户。例如，夫妻一方擅自出售共有房产，事后另一方主张合同无效，买方可能钱房两空。防范措施：要求甲方提供《不动产权证》《婚姻状况证明》（已婚需夫妻双方签字），到不动产登记中心查询“房屋产权信息查询单”，确认产权清晰、无抵押/查封；若房屋为继承/赠与所得，需核实继承公证、赠与协议的合法性，避免因原权利人纠纷影响交易。（二）付款方式风险：资金安全与违约陷阱直接转账给个人易导致资金被挪用，贷款审批失败后乙方无力支付尾款，或定金/房款比例过高引发纠纷（如定金超过总房款20%，超出部分不受法律保护）。防范措施：优先使用“资金监管账户”，约定“房款仅在过户完成后由监管账户划转至甲方”，避免资金被截留；明确贷款审批的时间节点（如“乙方贷款申请应于15日内通过银行审批，否则乙方需在7日内补足全款”）；定金数额建议不超过总房款的10%，并约定“若因政策调整导致贷款失败，双方互不违约，定金退还”。（三）房屋交付纠纷：“到手”的房子不达标交付时房屋破损、物业费欠费、租户拒绝腾房等问题频发。例如，甲方未提前解除租赁合同，买方收房时发现房屋被租户占用，维权困难。防范措施：签订《房屋交接确认书》，详细记录房屋现状（拍照/视频留存），明确“交付时房屋及附属设施应符合合同约定，否则甲方应修复或赔偿”；要求甲方提供《物业交割单》，结清物业费、水电费、燃气费等，留存物业公司联系方式备查；若房屋有租赁，需在合同中约定“甲方应于交付前解除租赁合同，确保乙方无租赁障碍”，并要求承租人签署《放弃优先购买权声明》。（四）违约责任模糊：维权时“无据可依”合同仅约定“违约方承担责任”，未明确违约金比例、损失赔偿范围，导致维权成本高。例如，甲方迟延交房，合同未约定违约金，买方难以主张赔偿。防范措施：明确违约金计算方式（如“甲方迟延交房每日按总房款的0.1%支付违约金”）；约定“因违约产生的律师费、诉讼费由违约方承担”，降低维权成本；细化“根本违约”情形（如“甲方逾期30日未配合过户，乙方有权解除合同并要求赔偿全部损失”）。（五）中介违规操作：“第三方”的隐形坑中介隐瞒房屋瑕疵（如漏水、凶宅）、收取“阴阳合同”差价、挪用监管资金等，会损害买卖双方利益。例如，中介为促成交易，隐瞒房屋曾发生过非正常死亡事件，买方收房后发现，维权困难。防范措施：选择备案的正规中介，查看《营业执照》《房地产经纪机构备案证明》；要求中介书面承诺“房屋无产权纠纷、无重大质量问题”，否则承担连带赔偿责任；拒绝签订“阴阳合同”，避免因偷税漏税导致合同无效，且实际房款不受法律保护。（六）户口迁移纠纷：“落户”的隐形枷锁甲方户口未迁出，导致乙方无法落户、子女无法入学，且违约金约定过低（如“每日10元”），难以约束甲方。防范措施：在合同中明确“甲方应于过户后30日内迁出户口，逾期按日支付违约金200元”；可预留部分房款（如总房款的5%）