【《房地产企业融资风险分析与现状及成因分析概述》4900字】

房地产企业融资风险分析与现状及成因分析概述目录TOC\o"1-3"\h\u19334房地产企业融资风险分析与现状及成因分析概述 122429 118537 19725 228612 221401 3272781.1.5财务风险 331981.2房地产企业融资风险识别 4101621.2.1财务杠杆系数法 4293711.2.2模糊综合评估模型 573331.3房地产企业融资风险现状及成因 669171.1.1融资渠道单一 651111.1.2资产负债率较高 7214051.1.3房地产行业融资立法不健全 8166851.1.4政策变动加剧企业融资风险 8 表3-1：房地产企业经营风险点图3-2：房地产行业市场预期资料来源：华安证券研究所。单位：%。表3-3：房地产行业融资政策资料来源：华安证券研究所1.1.5财务风险1.2房地产企业融资风险识别房地产融资风险识别为融资风险控制奠定了基础。在目前的市场经济环境下，房地产企业在筹集资金过程中会面对许多不确定性因素，为了最大限度降低融资风险及损失，确保企业价值最大化，必须采取有效的风险识别技术和手段来度量，接下来主要介绍财务杠杆系数法以及多级模糊综合评估模型的方法。1.2.1财务杠杆系数法随着我国经济的迅速发展，房地产行业也日益发展，必不可少地将迎来不同竞争和挑战。在房地产行业资金供给方面往往面临一定的风险，另外资本运用的效益也不稳定，无法保证企业的投资收益。很多企业在面临财务风险时，都会采用一些特殊的方法来进行风险管理，如预先识别、度量等，以减少公司的损失，同时也尽量保护投资者和债权人的利益。近年来，通常采用的融资风险度量方法是基于财务杠杆系数，一种较传统的融资风险度量模型。财务杠杆在企业中主要表现运用以小搏大的经营策略。财务杠杆也被称为“融资杠杆”，即合理地运用债务资本起到发挥杠杆的作用。财务杠枉的定义能归纳为以下方面：在制定公司的资本结构决策过程中，财务杠杆的作用关键体现在对债务筹资的使用上，又称“融资杠杆”“负债经营”。财务杠杆在企业经营过程中，会凸显企业由于借贷过多而造成负债经营。当企业产生的利润变动时，债务利息是不受其影响的，只要增加生产利润，则应承担的利息也相应减少，投资者的收益便会得到增长和保证。财务杠杆发挥的作用是构建企业最优的资本结构，和企业在筹集资金过程中期望取得附加的收益息息相关。指企业通过负债进行经营的结果即财务杠杆效应。正财务杠杆：若企业负债经营呈现良好的财务状况，每股的利润便增加；相反企业每股利润开始下降，就是负财务杠杆。财务杠杆系数的计算方法：财务杠杆作用的大小一般用财务杠杆系数来表示，其计算式表示如下：DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)或公式变换：DFL=EBIT/(EBIT-I)式中：DFI—财务杠杆系数；EPS—变动前的普通股每股收益；△EPS—普通股每股收益变动额；△EBIT—息前税前盈余变动额，EBIT—变动前的息前税前盈余；I—借款利息。通常会通过比较财务杠杆系数度量融资风险的程度高低。系数的大小体现出了财务杠杆功能的差异，很大程度上反映了企业融资风险当前状况。如果系数持续增大，说明财务杠杆的作用随之增大，企业融资层面也接连着存在巨大的风险。对于高风险的房地产行业来说，企业可采取负债经营等措施，降低财务杠杆系数，分散向权益资本转移的风险，从而降低相应融资风险。财务杠杆系数这一指标方法简单易行，不过仅仅是大概地估计融资风险的存在，却无法具体确定融资风险的水平。所以引入企业股权资本期望收益率，它是基于服从正态分布下的融资风险定量模型：模糊综合评估模型。1.2.2模糊综合评估模型在房地产行业中，在具体估量融资风险水平时，基于正态分布下的股权期望收益率：模糊综合评估模型是常被用来评估融资风险水平的风险量化模型，它利用房地产企业的股权期望收益率能够获得准确的融资风险指标结果。1.企业无负债状态下的模型如果企业处于无负债的情况下，基于服从正态分布的股权期望收益率，构建的模糊综合评估模型推导式为：式子中：-股权期望收益率；-预期收益率；-资产总额；-税率2.企业有负债状态下的模型；当我们假设企业本身处于拥有一定负债的情况下，利用服从正态分布的股权期望收益率，建立的模糊综合评估模型推导式如下P与p的之间关系：式子中：D—企业负债总额；E—股东权益总额；d=D/E；—各年银行长期货款利率企业税息前利润总额R是随机变量，假定税息前利润(EBIT)的预期收益为已知，就能得出概率分布函数，由于R是随机变量，当企业处于无负债经营的环境下，其股权期望收益率和方差可表示为：代表的是无负债企业的风险指标，也就是当企业无负债时，股权加望收益率的离散程度，这一阶段的风险多数情况下是由政策引起的一般性风险，而不是独资风险，若企业处于负债经营时，企业的股权期望收益率是随意波动的，其期望值与方差可以表示为有负债企业的总风险划分为两种，第一种是公司经营风险，第二种为公司的融资风险。一般企业的息税前利润服从正态分布。如果企业处于无负债经营状态，息税前利润率将会浮动，所以和也服从正态分布。当企业处于有负债经营时，和是非统计函数，但服从正态分布。所以表明建立的融资风险度量模型表示如下：式中，P{P≤0)代表企业处于有负债状态时，股权期望收益率的概举，表示以x为标准正态分布N(0,1)的概率密度函数：1.3房地产企业融资风险现状及成因1.1.1融资渠道单一目前我国房地产企业融资结构处于较为单一的现状，作为资金密集型行业，银行贷款是房地产企业的重要资金来源并支撑着行业的发展，但该融资渠道一定程度受我国政策调控影响，尤其是房地产公司相关的金融政策，融资渠道、规模都与宏观调控政策密切相关，会直接影响企业融资。比如央行提高存款准备金率，将导致银行等金融机构的信贷扩张能力受限，影响企业的贷款额度同时必然会增强财务风险。图3-4:房企融资渠道（平均规模以上企业）资料来源：天风证券研究所。单位：亿元如图3-4所示：我国大多数房地产企业的贷款由银行承担，若房地产企面临经营不善、资金难以收回或无法偿还高利贷等状况，将极有可能导致企业资金链断裂。考虑到房地产行业的特点：高负债、资金密集型和建设周期长等因素，银行很难在短时间内将资金全部撤回。而且我国缺少高效的风险分担机制，因此一旦出现房企违约，金融风险将迅速转移到银行身上，如果出现房地产泡沫，甚至可能危及到整个金融系统的安全。由此可见银行承受着巨大房地产行业融资的风险，当房地产行业出现危机银行就会接连受到冲击，遭受不可估量的损失，从而影响我国整体经济发展。1.1.2资产负债率较高近年来我国的房地产企业的资产负债率基本都呈现出一个相对较高的局面，2020年房地产企业平均负债率与其他行业来看较高，这也是房地产行业的特性所决定的，房地产项目的开发都依赖于资金的支持，且建设周期较长，所以资产负债率一直居高不下。表3-5：我国房地产企业财务数据资料来源：华安证券研究所由表3-5可得出：缺乏自有资金是我国房地产企业普遍现象，近年来大多房地产企业自筹资金占总资金比例维持在30%左右，远低于新政策35%的自有资本金比例的最低要求。因为自有资金的不足，绝大部分房地产企业不得不依赖高负债经营。这一比率远远高于国内除金融业外的其他行业。如果负债比率过高，不仅会引发企业的财务风险如财务杠杆效应的负面作用、企业的再融资能力也将大幅度降低、偿付债务风险也会增加债权人的风险。1.1.3房地产行业融资立法不健全我国对房地产行业和融资法律法规仍不够完善，目前我国还未执行具体、有效的政策和立法来支持房地产行业的创新融资，相关产品缺乏适宜的发展空间和利用，间接限制了企业融资渠道。与其他国家相比，我国的金融融资政策还处于初级阶段，许多政策和制度并没有随着市场经济的变化而改变，它们一般是以大中型规模的房地产公司为对象而制定的，但我国的现实情况是涉及到很大比例的中小型的房地产公司。为了实现规范统一金融环境的目的，国家应加大政策调控力度，虽然房地产行业的资金供给依旧非常困难，但完善房地产行业金融相关法律法规，能够帮助提高市场经济效率，也是主要改善国民经济的关键措施。1.1.4政策变动加剧企业融资风险由于近年来房地产行业趋势上涨，国家对房地产行业的态度逐渐转变，相关扶持房地产企业的金融政策随之收紧。我国政府部门积极采取行动打击炒房类行为，并持续出台房地产调控政策，全国各地响应我国政府的号召，以抑制房地产行业泡沫化为目标的各项政策，例如：央行持续性提高存款的最低准备金率，而且严格地规范每一年房地产贷款的额度，此外在面临购房限制、信贷限制以及限价限售等调控政策的重重压力之下，导致房地产资金短缺，项目审批周期被延长等必定会给房地产企业融资带来巨大影响。如图3-6所示，调控政策密集落地后会对前期挤压的需求造成影响。政