居间合同法律法规解读及范本

在商业交易、房产中介、服务对接等场景中，居间（中介）服务发挥着桥梁作用。一份合法合规的居间合同，既能明确各方权利义务，也能有效防范纠纷。本文结合《中华人民共和国民法典》相关规定，深度解读居间合同的法律要点，并提供实用范本，助力交易安全。一、居间合同的法律定位与核心特征（一）法律定义与名称沿革根据《民法典》第961条，中介合同（原“居间合同”）是中介人向委托人报告订立合同的机会（报告居间）或提供订立合同的媒介服务（媒介居间），委托人支付报酬的合同。民法典将“居间合同”更名“中介合同”，但法律本质未变，仍围绕“信息/媒介服务-报酬支付”的双务关系展开。（二）法律特征1.诺成、不要式合同：双方意思表示一致即成立，无强制书面形式要求，但实务中书面合同更易厘清责任。2.有偿性：委托人需向中介人支付报酬，但若中介服务未促成合同成立，根据第964条，中介人不得请求支付报酬，但可按约定请求委托人支付必要费用（需提前约定，否则无依据）。3.居间人（中介人）的“促成义务”：核心义务是促成委托人与第三人订立合同，而非保证合同履行或交易成功。二、核心法律条款深度解读（结合实务场景）（一）居间服务内容条款▌法律要求：需明确服务类型（报告/媒介）、服务对象（如房产中介需写明房屋地址、交易类型）、服务阶段（如“促成买卖合同订立”或“协助过户完成”）。▌实务风险：若仅写“提供居间服务”，易因服务标准模糊引发纠纷。例如，房产中介未明确“是否包含协助贷款、网签”，后期委托人可能主张服务未完成拒付报酬。▌示范表述：“中介人应向委托人报告[XX小区X栋X单元房屋]的买卖交易机会，协助委托人核实房屋产权、促成委托人与买方签订《房屋买卖合同》，并提供交易流程咨询服务。”（二）报酬支付条款▌法律依据：《民法典》第963条，中介人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬；对报酬无约定或约定不明，按交易习惯或中介人劳务合理确定。▌常见纠纷点：报酬比例争议：需明确“成交价的X%”或“固定金额X元”，避免“市场行情价”等模糊表述。支付条件：需约定“合同成立时支付”“过户完成后支付”或“买方支付首付款后支付”，结合服务阶段确定。跳单责任：第965条规定，委托人利用中介人提供的交易机会/媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，仍应支付报酬。▌示范表述：“委托人应于与买方签订《房屋买卖合同》且合同生效后3日内，向中介人支付成交价2%的报酬，计人民币____元。若委托人或其关联方利用中介人提供的房源信息、谈判资源绕开中介人签约，视为中介服务促成，委托人仍应支付全额报酬。”（三）权利义务与免责条款居间人义务：如实报告义务（第962条）：中介人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求报酬并应赔偿损失。例如，房产中介隐瞒房屋抵押、凶宅等事实，需承担赔偿责任。保密义务（可约定）：对委托人的商业秘密、个人隐私（如买方购房资金来源）负有保密责任。委托人义务：协助义务：提供真实身份信息、交易所需材料（如房产证明、营业执照）。及时反馈义务：对中介人推荐的交易机会，应在合理期限内反馈意向，避免怠于履行导致服务无法完成。免责条款注意：不得约定“中介人对交易风险免责”（如房屋质量问题、买方违约），但可约定“因委托人自身原因导致合同未履行的，中介人已提供服务的，可请求支付部分报酬”。（四）违约责任条款▌居间人违约：如未如实报告、怠于服务，委托人可要求返还已付报酬、赔偿损失（需举证损失金额）。▌委托人违约：如拒付报酬、跳单，中介人可要求支付报酬、违约金（违约金不超过报酬的30%为宜，避免过高被法院调整）。▌示范表述：“若委托人无正当理由拒付报酬，每逾期一日按未付金额的0.1%支付违约金；若中介人故意隐瞒房屋抵押事实，应返还已收报酬，并赔偿委托人因重新找房产生的交通费、误工费合计____元。”三、常见法律风险与防范策略（一）“服务是否促成”的认定争议▌风险场景：中介人促成委托人与第三人签订合同，但合同因委托人/第三人原因未实际履行（如买方毁约），委托人主张“服务未完成”拒付报酬。▌法律依据：《民法典》第963条，只要合同成立（无论是否履行），中介人即有权请求报酬，除非合同无效/被撤销。▌防范建议：合同中明确“促成合同成立即视为服务完成，委托人应支付报酬；若合同因不可抗力、政策调整等不可归责于双方的原因解除，报酬可按服务进度酌情减免”。（二）“必要费用”的主张争议▌风险场景：中介服务未促成合同成立，中介人主张差旅费、广告费等“必要费用”，但合同未约定。▌法律依据：《民法典》第964条，仅在“当事人另有约定”时，中介人可请求支付必要费用；无约定的，不得主张。▌防范建议：合同中明确“若服务未促成，中介人因服务产生的交通费（凭票）、广告费（凭合同及发票）由委托人承担，总额不超过____元”。（三）“跳单”行为的界定与防范▌风险场景：委托人通过中介人获取房源后，私下联系房东签约，或委托多家中介后选择报价最低的签约，主张“未利用中介服务”。▌法律依据：《民法典》第965条，只要委托人利用了中介人提供的“交易机会/媒介服务”（如房源信息、谈判方案），即使绕开中介人签约，仍需支付报酬。▌防范建议：合同中明确“跳单”的定义：“委托人或其关联方（包括但不限于近亲属、委托代理人）利用中介人提供的房源信息、带看服务、谈判策略等资源，直接或间接与交易相对方签约的，均视为跳单。”留存证据：中介人需保留带看记录（拍照、视频、客户签字）、房源信息发布记录（朋友圈、中介平台截图）、谈判沟通记录（聊天记录、邮件），以便维权。四、居间合同实用范本（附关键条款说明）居间合同（中介合同）合同编号：_________签订地点：_________签订时间：____年____月____日委托人（甲方）：姓名/名称：____________________身份证号/统一社会信用代码：______联系地址：______________________联系电话：______________________居间人（乙方）：名称：__________________________统一社会信用代码：______________联系地址：______________________联系电话：______________________第一条居间服务内容1.服务类型：□报告居间（向甲方报告订立____合同的机会）□媒介居间（为甲方与____方订立____合同提供媒介服务）。2.服务标的：____________________（如房产买卖、货物交易、服务合作等，需明确标的基本信息，如房产地址、货物规格、服务内容）。3.服务要求：乙方应协助甲方核实交易相对方的主体资格、履约能力，促成甲方与交易相对方签订合法有效的《____合同》，并提供交易流程咨询、文件起草指导等服务。第二条报酬及支付方式1.报酬金额：甲方应向乙方支付报酬人民币____元（或按交易标的额的____%计算，计人民币____元）。2.支付条件：甲方与交易相对方签订《____合同》且合同生效后____日内支付；若因交易相对方原因导致合同未履行，不影响甲方支付报酬的义务，但乙方应协助甲方向交易相对方主张责任。3.支付方式：□银行转账□现金，收款账户：____________________（开户行、账号）。第三条权利与义务（一）乙方的义务1.如实报告义务：乙方应就交易标的的权属、瑕疵、交易相对方的信用状况等重要事项如实向甲方报告，不得故意隐瞒或提供虚假信息。2.保密义务：对甲方的商业秘密、个人隐私（如交易价格、资金来源）负有保密责任，未经甲方书面同意，不得向任何第三方披露。3.协助义务：协助甲方与交易相对方进行合同谈判、文件签署，提供必要的法律、政策咨询。（二）甲方的义务1.如实告知义务：向乙方提供真实、完整的交易需求及自身情况（如购房资格、资金状况）。2.及时反馈义务：对乙方推荐的交易机会，应在____日内反馈意向，配合乙方的服务工作。3.协助配合义务：提供交易所需的证明文件（如身份证、营业执照、产权证明），协助乙方完成服务。第四条违约责任1.若乙方故意隐瞒交易标的重大瑕疵（如房产抵押、货物质量问题）或提供虚假信息，导致甲方损失的，乙方应返还已收报酬，并赔偿甲方损失（损失包括但不限于直接损失、维权费用）。2.若甲方无正当理由拒付报酬，每逾期一日按未付金额的____%支付违约金；若甲方利用乙方提供的交易机会/媒介服务绕开乙方签约（即“跳单”），视为乙方服务促成，甲方应支付全额报酬，并按报酬的____%支付违约金。3.若因不可抗力（如政策调整、自然灾害）导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，已支付的报酬按服务进度酌情返还。第五条争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可选择以下第____种方式解决：1.向____仲裁委员会申请仲裁（需约定明确的仲裁机构）；2.向____人民法院提起诉讼（需约定与争议有实际联系的法院，如甲方住所地、合同签订地）。第六条其他约定1.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同一式____份，甲乙双方各执____份，自双方签字（或盖章）之日起生效。甲方（签字/盖章）：_________乙方（盖章）：_________日期：_________日期：_________范本关键条款说明：1.服务内容条款：通过勾选“报告/媒介居间”、明确标的信息，避免服务范围模糊。例如房产中介可补充“包含协助办理网签、贷款咨询”等细节。2.报酬支付条款：明确“合同生效即支付”，避免因“过户完成”等后续环节产生争议；同时约定“跳单”责任，援引《民法典》第965条强化约束力。3.违约责任条款：区分“乙方过错”（如虚假报告）和“甲方违约”（如拒付、跳单）的不同责任，违约金比例合理（一般不超过30%），避免被法院认定过高。4.争议解决条款：仲裁需明确机构（如“北京仲裁委员会”），诉讼需约定管辖法院（如“甲方住所地人民法院”），确保纠纷解决路径清晰。五、纠纷解决途径与实务建议（一）协商与调解优先通过协商解决，若分歧较大，可邀请行业协会（如房地产中介协会）、人民调解委员会介入调解，成本低、效率高。（二）仲裁或诉讼1.仲裁：需合同中约定仲裁条款（明确机构），一裁终局，保密性强，但费用可能高于诉讼。2.诉讼：需准备证据（如合同、带看记录、聊天记录、付款凭证），主张“服务促成”的中介人需证明“合同成立”及“自身无过错”；主张“跳单”的中介人需证明“委托人利用了其服务资源”。（三）实务建议1.证据留存：中介人需保留服务过程的全部证据（带看视频、聊天记录、合同草稿），委托人需留存中介人虚假报告的证据（如房屋检测报告、对方违约证明）。2.合同审查：签订前仔细审查“服务内容”“报酬条