民宿经营管理合同样本解析

民宿经营管理合同样本解析民宿行业的蓬勃发展催生了大量业主与专业管理方的合作需求，一份严谨规范的经营管理合同是厘清双方权责、保障合作稳定的核心工具。本文将结合实务经验，对民宿经营管理合同的核心条款进行拆解分析，为从业者提供实操层面的参考。一、合同主体与标的条款：权责的“原点”界定民宿经营管理合同的主体通常为房产所有权人（甲方/业主）与专业管理机构或个人（乙方/管理方）。合同需明确双方的身份信息（如企业需注明营业执照注册号、个人需注明身份证号核心信息，非必要不展示完整号码）、联系方式及通讯地址（用于文书送达）。标的条款需清晰描述民宿房产的核心信息：房产地址：精确到门牌号，避免因地址模糊引发后续使用争议；房产用途：明确约定为“民宿经营”，若房产性质为住宅，需提前确认是否符合当地民宿经营的政策要求（如是否完成“住改商”备案）；房产现状：附房产平面图、装修现状说明（如家具家电清单），作为合同履行的基础依据。>实务提示：若房产存在共有人（如夫妻共有、家族共有），需所有共有人签字确认，否则可能因无权处分导致合同效力瑕疵。二、经营管理权限：边界与协作的平衡管理方的权限范围直接影响民宿的运营效率，条款需细化以下内容：（一）日常运营管理权管理方有权自主决定民宿的日常运营事务，包括但不限于：客房定价、房型调整、OTA平台（如携程、美团）的上线与维护；员工招聘、培训、薪酬体系制定（需符合劳动法律法规）；物资采购、供应商选择（建议约定采购流程透明度，如定期向业主提交采购清单）。（二）品牌与营销权限若管理方以自有品牌运营民宿（如“XX里民宿”），需明确品牌使用的范围、期限及费用（若涉及品牌授权费，需单独约定支付方式）。营销活动方面，管理方有权策划推广活动，但重大营销方案（如跨区域联合营销、高额广告投放）需提前书面告知业主。（三）业主的监督权业主享有财务知情权（如每月查阅营收报表、成本明细）、重大事项决策权（如民宿整体装修风格调整、股权结构变动）。需注意：业主的监督应避免过度干预日常运营，合同可约定“监督需以书面形式提出合理建议，管理方应在5个工作日内回复处理方案”。>实务案例：某业主因不满管理方的定价策略，擅自通过OTA平台调整房价，导致订单纠纷。法院最终认定业主违反“不干预日常运营”的约定，需承担违约责任。三、费用与收益分配：财务关系的“定海神针”这是合同的核心争议点，需从成本承担与收益分配两方面明确：（一）成本承担固定成本：房产租金（若业主为房东，需明确是否包含在合作成本中）、物业费、水电费等由哪方承担（常见约定：管理方承担运营产生的水电费，业主承担房产本身的物业费、房产税）；变动成本：装修维护费、物资采购费、营销费等。合同需区分“日常维护”（如客房布草更换）与“重大改造”（如整体翻新）：日常维护由管理方承担，重大改造需双方协商，费用可约定“超出预算部分由管理方承担，或按收益分成比例分摊”。（二）收益分配收益计算的“基数”需明确：是毛营收（总收入）还是净利润（营收扣减成本后）？若约定“毛营收分成”：需明确分成比例（如业主占30%、管理方占70%）、结算周期（如月结、季度结）、支付方式（公对公转账，附明细清单）；若约定“净利润分成”：需细化“成本”的核算范围（如是否包含管理方的品牌授权费、总部管理费），避免因“成本”定义模糊引发纠纷。>实务提示：建议在合同中约定“收益对账机制”，如每月5日前管理方向业主提交电子对账单，业主3日内提出异议，否则视为认可。四、房屋维护与改造：资产保值的“防火墙”民宿房产的保值增值依赖双方的协作，条款需明确：（一）日常维护责任管理方负责民宿的日常维修（如家电故障、墙面小面积破损），需约定“维修响应时间”（如24小时内处理）；业主负责房产主体结构的维修（如屋顶漏水、墙体开裂），费用由业主承担。（二）重大改造与装修若需对民宿进行整体装修或功能改造（如新增泳池、扩建客房），需满足两个条件：1.双方书面同意改造方案（包括效果图、预算、工期）；2.改造费用的承担方式（如业主承担50%，管理方承担50%，或从未来收益中抵扣）。>法律风险：若管理方擅自改造导致房产价值贬损，需按评估价赔偿业主损失。五、违约责任：纠纷的“止损器”合同需列举常见违约情形及责任：（一）管理方违约未按约定支付收益分成：每逾期一日，按未付金额的0.5%支付违约金；擅自改变房产用途（如改作长租公寓）：业主有权解除合同，管理方需赔偿装修损失及预期收益；服务质量不达标（如OTA平台评分低于4.5分）：业主可要求限期整改，逾期未改则扣减当月收益的10%。（二）业主违约擅自干预运营（如辞退员工、调整价格）：管理方有权暂停支付收益，直至业主停止违约行为；未按约定提供房产（如因债务纠纷导致房产被查封）：管理方有权解除合同，并要求业主赔偿装修投入、预期利润损失。>实务建议：违约金的约定需“合理”，若过高（如日息5%）可能被法院酌情调低，建议参考同期LPR的1.3-1.5倍。六、争议解决与合同终止：风险的“出口”设计（一）争议解决方式优先选择协商或调解（如当地民宿协会调解）；若协商无果，可约定仲裁（需明确仲裁机构，如“北京仲裁委员会”）或诉讼（约定管辖法院，如房产所在地法院）。（二）合同终止与续约终止情形：期满终止、一方违约导致合同目的无法实现、不可抗力（如地震导致房产损毁）；提前终止：需提前30日书面通知对方，若因违约终止，违约方需赔偿对方损失；续约：合同期满前2个月，双方协商续约条件，若管理方运营达标（如年均入住率超70%），业主应优先续约。>实务提示：合同终止后，管理方需在15日内完成客房物资清点、客户信息交接，业主需退还管理方的押金（若有）。七、实务建议：从“纸面合同”到“落地执行”1.尽职调查先行：签订合同前，业主需核查管理方的运营资质、成功案例；管理方需确认房产的产权清晰、无抵押查封。2.条款细化再细化：对“重大事项”“合理期限”“预期收益”等模糊表述，需结合民宿实际运营场景进行定义（如“重大事项”明确为“单笔支出超5万元的采购、装修方案调整”）。3.动态管理合同：民宿行业政策、市场环境变化快，建议每年度对合同进行“健康检查”，补充新的条款（如应