房地产物业绿化养护管理手册

房地产物业绿化养护管理手册一、总则（一）编制目的为规范物业辖区绿化养护管理工作，提升景观品质、保障植物健康生长，营造生态宜居的居住环境，特制定本手册。本手册适用于物业管辖范围内的公共绿化区域（含园林景观、乔灌木、草坪、地被等）的养护管理，为绿化管理部门及作业人员提供操作指引与管理依据。（二）职责分工物业绿化管理部门：统筹年度养护计划制定、作业监督、人员培训考核，协调应急事件处理，对接业主绿化相关诉求，确保养护质量达标。绿化养护人员：严格执行本手册要求开展日常作业（浇水、施肥、修剪、病虫害防治等），做好养护记录，及时上报植物异常，爱护绿化设施并服从调度。二、绿化养护基础工作（一）绿化规划与优化绿化规划需遵循“生态优先、因地制宜”原则，结合区域气候、土壤及建筑风格，合理搭配乔、灌、地被植物，形成层次丰富的植物群落。新交付区域绿化设计需经物业审核，重点关注植物成活率与后期养护难度；既有绿化每2-3年开展景观评估，对长势不良、景观性差的植物进行调整，优先选用乡土、抗逆性强的品种，降低养护成本。（二）土壤管理每年春秋季对绿地土壤进行检测，分析pH值、有机质含量等指标。土壤偏碱（pH>7.5）时增施腐叶土、硫磺粉改良；偏酸（pH<6.0）则添加石灰调节。日常避免频繁践踏绿地，裸露土壤及时补植地被或覆盖有机mulch（树皮、秸秆等），减少水分蒸发与杂草滋生。（三）灌溉管理浇水原则：遵循“浇则浇透，不干不浇”，根据植物种类、季节调整浇水量。乔木深根植物每次浇水渗透至根系层（30-50cm），灌木、地被保持表层湿润但不积水。浇水方式：优先采用滴灌、喷灌等节水方式，高温季节避免正午浇水，宜清晨或傍晚进行；冬季选中午气温较高时浇水，防止冻伤根系。特殊植物：多肉、仙人掌类减少浇水频率，保持土壤偏干；喜湿植物（杜鹃、蕨类）通过喷雾、地面洒水改善小环境湿度。（四）施肥管理肥料选择：以有机肥（腐熟羊粪、堆肥）为主，配合缓释复合肥。观花植物增施磷钾肥（磷酸二氢钾），观叶植物侧重氮肥（尿素），乔木每年施1次腐熟有机肥（每株10-20kg）。施肥方法：乔木采用环状沟施（距树干50-80cm处挖10-15cm深沟），灌木、地被撒施或条施，施肥后及时浇水促吸收。施肥时间：春秋季为主要施肥期（春季促新梢、秋季强抗寒），夏季高温、冬季低温时减少施肥，避免肥害。（五）修剪管理修剪原则：根据植物习性、景观需求修剪，保持形态美观、通风透光，促进花芽分化或新枝萌发，避免过度修剪损伤植物。工具要求：使用锋利、消毒后的工具（枝剪、绿篱剪等），大伤口（直径>2cm）涂抹愈合剂防病菌感染。植物修剪要点：乔木：疏除枯枝、病枝，保持主干通直，花乔木（樱花、紫薇）花后短截花枝。灌木：绿篱类（冬青、黄杨）定期整形，花灌木（月季、绣球）花后剪残花，造型灌木（女贞球、龙柏球）春秋各修一次。地被与草坪：草坪每周修剪（留茬3-5cm），地被及时清除枯黄叶片、花后剪残花茎秆。（六）病虫害防治预防为主：加强养护增强树势，定期清理枯枝落叶、杂草，春秋季喷施石硫合剂全园预防。防治方法：物理防治：人工摘虫叶、设糖醋液/黄板/黑光灯诱杀害虫。生物防治：释放天敌（瓢虫治蚜虫）、喷施生物农药（Bt乳剂、苦参碱）。化学防治：必要时选用低毒药剂（吡虫啉、代森锰锌），严格按说明稀释，避免高温、雨天施药，施药后设警示标识。安全用药：药剂妥善保管，施药人员戴防护装备，施药后清洗工具与身体，避免长期用单一药剂。三、特殊环境与季节养护（一）夏季抗旱养护高温季（≥35℃）增加浇水频率（乔木2-3天/次，灌木、地被1天/次），早晚浇水+叶面喷水（1-2次/天）降温；新栽植物搭遮阳网（遮光率50%-70%），检查喷灌系统确保供水正常。（二）冬季防寒养护低温前（≤5℃），不耐寒植物（棕榈、杜鹃）采取树干包裹（草绳、保温棉）、根部培土（20-30cm）、搭防风障等措施；冬季减少浇水，保持土壤偏干，及时清除枝干积雪防压断。（三）雨季排涝管理雨季前清理排水沟、雨水井，低洼绿地设排水泵或临时排水沟；雨后检查植物根系，积水烂根植物扒土晾晒，必要时换土重栽。（四）台风防范措施台风前24-48小时，高大乔木疏枝（减受风面积）、加固（三角架/钢丝绳固定，支撑点包软布）；固定绿化设施（花箱、雕塑）；台风后清理倒伏植物，可挽救的带土球扶正、修剪破损枝，无法挽救的及时清运并补植。四、绿化设施与景观维护（一）绿化设施管理灌溉设施：每周检查喷灌、滴灌系统，修复漏水管道、喷头，冬季排空管道积水防冻裂。绿化护栏：每月检查牢固性，修复损坏构件，清理护栏内杂草杂物，保持漆面完好。景观照明：定期检查线路、灯具，更换损坏灯泡，避免灯具直射植物影响生长。（二）景观小品养护雕塑、花箱、汀步等每月清洁（软布+中性清洁剂）、检查，修复破损构件；花箱植物每季度更换（如草花），木质小品（木栈道、花架）每年刷防腐漆防腐烂虫蛀。（三）绿地卫生管理每日清理绿地垃圾、落叶、烟头，修剪后枝条、杂草24小时内清运；雨后及时清理淤泥、杂物，恢复景观面貌。五、人员管理与培训（一）人员配置按绿化面积、植物种类配置人员：每5000㎡绿地配1名养护工（乔灌木多的区域适当增加），设绿化主管1名（统筹）、技术专员1名（技术指导、病虫害诊断）。（二）技能培训每月组织内部培训（植物识别、养护技术、安全操作），每季度邀请专家开展专题培训（如“春季修剪技术”“病虫害防治实操”）；新入职人员岗前培训3天，考核合格上岗。（三）绩效考核考核指标包括植物成活率（≥95%）、绿地整洁度（垃圾滞留≤12小时）、养护记录准确率（≥90%）、业主投诉率（≤2次/月）。每月现场考核，结果与绩效、晋升挂钩，优秀者奖励，不达标者再培训或调岗。六、应急处理（一）病虫害爆发应急病虫害大面积爆发时，技术专员现场诊断，24小时内制定防治方案，组织分组施药，施药后3天复查，效果不佳则更换药剂/增加次数，同步向业主公示进展。（二）极端天气应急暴雨洪涝：立即疏通排水，抢救受涝植物（扒土晾根、修剪烂根），扶正倒伏植物。暴雪冰冻：清理枝干积雪，修剪冻害枝条，春季观察恢复情况，必要时补植。高温干旱：增加浇水频次，启动应急灌溉（消防车送水），重点保护新栽植物。（三）植物倒伏应急接到倒伏报告1小时内到场：影响通行、电力的倒伏植物，立即设警示、联系专业人员清理；可挽救的带土球扶正、夯实土壤、三角架支撑，修剪破损枝；无法挽救的清运并补植。七、档案管理（一）养护档案建立为每块绿地、重点植物（古树、名贵树种）建立档案，内容包括：植物信息：品种、数量、种植时间、位置、胸径/冠幅等。养护记录：浇水、施肥、修剪、病虫害防治详情。改造记录：植物调整、设施维修、景观优化的时间与内容。应急处理记录：病虫害、极端天气、倒伏的处理过程与结果。（二）档案保存与利用档案采用纸质+电子双备份（纸