工程款抵扣房款流程手册

工程款抵扣房款流程手册工程款抵扣房款（以下简称“以工抵房”）是房地产开发与工程建设领域中，开发企业以自有商品房抵付应付施工方（或其他工程服务方）工程款的常见操作方式。本手册结合实务操作经验，梳理全流程要点与风险防控，为相关主体提供实操指引。一、前期协商与协议文本拟定（一）协商核心要点1.抵扣基础明确需确认拟抵扣的工程款性质（如进度款、结算尾款、质保金等），明确工程款对应的工程内容已完工且验收合格（或符合合同约定的付款节点）。同时约定可抵扣的房屋范围（如指定楼栋、楼层、户型）、房屋定价规则（按备案价、折扣价或成本价）。2.权利主体约定若施工方希望将房屋转售给第三方（如员工、合作方），需提前约定“更名权”的行使条件（如是否需开发商同意、是否收取更名费），避免后续权属纠纷。（二）协议签订要求1.主协议关联以工抵房协议需与《建设工程施工合同》（或其他工程服务合同）形成关联，明确“以房抵款”是工程款支付的特殊方式，而非房屋买卖的独立交易。建议在原合同中增设“工程款支付方式”条款，或单独签订《以房抵款补充协议》。2.关键条款约定房屋信息：明确房号、面积、单价、总价（需与工程款抵扣金额对应）、交房时间、质量标准。抵扣方式：约定工程款抵扣的具体金额（如“乙方（施工方）应付工程款XX元，甲方（开发商）以XX套房屋总价XX元抵扣，差额部分[多退少补/另行结算]”）。权属转移：约定房屋备案、产权办理的责任主体（通常开发商负责网签、办证，施工方或实际购房人配合提供资料）。二、抵扣金额的核定与确认（一）工程款金额确认1.工程结算依据需以经双方确认的《工程结算书》《进度款审批表》等文件为依据，明确已完成工程量、应付工程款（含已付款、未付款、质保金比例）。若涉及第三方审计，需约定审计结果的认可方式。2.质保金特殊处理若工程款包含质保金，需约定质保金抵扣的条件（如“质保期届满且无质量问题后，质保金对应的房屋产权方可完全转移”），避免因质量纠纷影响房屋交易。（二）房款金额核算1.房屋价格构成房款需明确是否包含契税、维修基金、物业费等。若由施工方或实际购房人承担税费，需在协议中单独列明（如“房屋总价为备案价XX元，其中契税、维修基金由实际购房人自行承担”）。2.金额对账确认双方需就“工程款金额-已付款-拟抵扣房款金额-差额（若有）”进行书面对账，形成《工程款与房款抵扣确认书》，由双方法定代表人或授权代表签字盖章。三、流程操作步骤（一）抵扣申请与内部审批1.申请提交施工方（或工程服务方）向开发商提交《以房抵款申请书》，附工程结算文件、拟抵扣房屋需求说明（如自用或转售）。2.开发商内部审批开发商需经财务、法务、营销等部门联审：财务部门审核工程款余额、资金计划；法务部门审核协议合规性（如房屋是否被抵押、查封）；营销部门确认房源可售性、价格备案情况。（二）房源选定与锁定1.房源范围确认开发商提供可选房源清单（含房号、面积、备案价、现状说明），施工方可在清单内选定房屋（或指定实际购房人选房）。选房后开发商需在销售系统中锁定房源，暂停对外销售。2.实际购房人确认（若有）若施工方将房屋转售给第三方，需提供实际购房人的身份信息、购房意向书，开发商需审核购房资格（如限购政策下的资质）。（三）抵扣手续办理1.补充协议签订开发商与施工方（及实际购房人，若有）签订《以房抵款补充协议》，明确：房屋权属最终归属（施工方或实际购房人）；房款抵扣的具体金额（需与工程款余额对应）；剩余工程款（若有）的支付方式（如现金、商票等）。2.财务账务处理开发商账务：借记“应付账款-工程款”，贷记“预收账款-房款”；施工方账务：借记“应收账款-房款”（或“存货-开发产品”，若自用），贷记“应收账款-工程款”。（四）产权办理与收尾1.网签与备案若房屋归属施工方，开发商需配合办理网签（买受人为施工方）；若归属实际购房人，需直接与实际购房人签订《商品房买卖合同》并备案。2.房款发票与工程款发票开发商向房屋买受人开具房款发票（金额为抵扣的工程款金额）；施工方向开发商开具工程款发票（金额为抵扣的房款金额，需与工程款结算金额一致）。3.交房与产权登记开发商按合同约定交房，协助买受人办理不动产权证。若房屋存在质量问题，施工方仍需按工程合同承担维修责任。四、风险防范与注意事项（一）法律合规性风险1.避免“阴阳合同”房屋备案价需与抵扣价一致，严禁通过“低开发票、高抵扣款”套取资金，否则可能被认定为偷税或合同无效。2.优先受偿权限制若施工方已行使建设工程价款优先受偿权，需确认以房抵款不影响其他债权人利益（可通过律师尽调或法院确认）。（二）资金与税务风险1.税费承担清晰化明确契税、增值税、企业所得税的承担主体：开发商需按房款金额缴纳增值税及附加、土地增值税（视同销售）；施工方需按工程款金额缴纳增值税及附加、企业所得税；实际购房人需按房款金额缴纳契税。2.发票合规性工程款发票与房款发票的金额需对应，避免因“票款不一致”引发税务稽查。（三）房源与产权风险1.房源核查开发商需确保抵扣房屋无抵押、查封、预售备案等限制，可通过不动产登记中心查询房屋状态。2.产权办理时效协议中需约定“开发商逾期办证的违约责任”，避免因开发商资金链问题导致产权拖延。（四）争议解决机制建议在协议中约定仲裁或诉讼管辖（如“因本协议产生的纠纷，提交XX仲裁委员会仲裁”），并明确“以房抵款”的履行顺序（如“工程款债权优先于房屋买卖债权”）。五、常见问题解答（一）质保金能否用于抵扣房款？可以，但需约定“质保期届满且无质量问题后，质保金对应的房屋产权方可转移”，或预留部分房款作为质保金的担保（如“抵扣房款中XX%作为质保金，质保期届满后无息退还”）。（二）跨项目工程款能否抵扣？若开发商为集团公司或关联企业，需明确工程款所属项目与抵扣房屋所属项目的关联关系，避免因“资金混同”引发税务或债权纠纷（建议通过集团内部协议明确资金往来）。（三）个人购房能否用工程款抵扣？可以，但需将工程款债权转让给个人（需开发商同意），并签