租赁合同常见纠纷案例分析

租赁合同常见纠纷案例分析租赁合同作为民商事活动中最常见的合同类型之一，因租赁关系存续期间权利义务的动态变化，纠纷频发。本文结合司法实践典型场景，围绕租金支付、维修责任、合同解除、租赁物返还、转租五类核心纠纷，通过案例还原、法律分析与实务建议的三层拆解，为租赁双方提供合规操作指引，助力防范法律风险。一、租金支付纠纷：逾期支付的责任边界（一）案例还原李某承租王某的公寓，合同约定月租金3000元、按季度预付。履约至第5个月时，李某因资金周转困难连续两期拖欠租金，累计欠款6000元。王某多次微信催告未果后，书面通知李某“3日内搬离并结清租金”，李某以“催告期限过短”为由拒绝解约。（二）法律分析根据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由逾期支付租金的，出租人可催告其在“合理期限”内支付；逾期仍不支付的，出租人有权解除合同。此处“合理期限”需结合租金支付周期综合判断（司法实践中，月付租金的催告期一般不少于15日，季付/年付可适当延长）。同时，租金债权的诉讼时效为3年，起算点为“最后一期租金履行期限届满之日”。（三）实务建议1.合同条款精细化：明确租金支付日、支付方式（如银行转账需备注“租金”）、逾期违约金标准（不超过LPR的4倍），并约定“出租人书面催告后[X]日仍未支付的，出租人有权单方解除合同”。2.证据留存规范化：催告优先采用EMS书面函件（注明“租金催款函”），辅以微信、短信记录；若租客提出延期，建议签订《租金延期协议》，避免口头约定争议。3.纠纷解决效率化：协商无果时，可依合同仲裁条款申请仲裁，或起诉主张租金、违约金及“合同解除后租客未搬离期间的占用费”。二、房屋维修责任纠纷：谁为“漏水的屋顶”买单？（一）案例还原张某承租陈某的商铺经营奶茶店，雨季屋顶漏水致设备损坏。张某多次要求陈某维修，陈某以“漏水系张某未及时清理排水口”为由拒绝。张某自行委托物业维修（花费2000元）后，要求陈某报销遭拒。（二）法律分析《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定除外）；若损坏系承租人过错（故意/重大过失）导致，出租人可免责（第七百一十条）。本案中，物业《维修报告》显示漏水原因为“房屋防水层老化”（属出租人维修范围），张某自行维修的费用应由陈某承担（第七百一十三条）；因维修影响经营的，张某可主张租金减免或租期顺延。（三）实务建议1.责任划分书面化：合同明确“自然损耗、主体结构问题由出租人维修，承租人使用不当导致的损坏由承租人承担”，并列举“自然损耗”（如墙面正常污渍、家具轻微磨损）的界定标准。2.维修流程规范化：租客发现问题后，应立即拍照、录像并书面催告出租人在[X]日内维修；出租人拒绝/拖延的，租客可委托第三方维修，但需保留维修合同、发票、鉴定报告等凭证。3.损失追偿明确化：因维修导致租客财产损失的，可主张出租人赔偿（含直接损失+合理间接损失，如停业利润损失需提供财务凭证）。三、合同解除纠纷：“卖房”能否成为解约理由？（一）案例还原赵某与孙某签订3年期《房屋租赁合同》，租期第8个月时，孙某因资金需求决定卖房，遂通知赵某“因房屋所有权变动，租赁合同解除”，要求其1个月内搬离。赵某以“买卖不破租赁”为由拒绝，孙某诉至法院。（二）法律分析《民法典》第七百二十五条确立“买卖不破租赁”原则：租赁物在承租人按约占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。孙某以“卖房”为由单方解约，缺乏法定/约定依据（第七百二十四条仅规定“承租人根本违约、擅自转租”等情形下出租人可解约）。因此，赵某有权主张继续履行合同，或要求孙某承担违约责任（如赔偿搬家费、另行租房的差价损失）。（三）实务建议1.房东履约注意点：卖房前应书面告知租客“优先购买权”（第七百二十六条），租客15日内未明确购买的，房东可对外出售；房屋过户后，新所有权人需继续履行原租赁合同。2.租客权益保障点：若房东强行解约，租客可向法院申请“行为保全”（如禁止房东换锁、断水断电），并主张继续履行合同；若合同无法履行（如房屋已被新买家入住），可要求房东赔偿“可得利益损失”（剩余租期的租金差价）。3.合同条款设计点：可约定“房东因出售房屋解约的，应向租客支付[X]个月租金作为违约金”，降低房东违约动机。四、租赁物返还纠纷：押金能否“因污渍”扣留？（一）案例还原刘某承租周某的公寓1年，退租时周某以“墙面有咖啡渍、沙发扶手磨损”为由，扣留2000元押金（合同约定押金为2个月租金）。刘某认为污渍系正常使用导致，磨损属于自然损耗，要求全额退还押金。（二）法律分析《民法典》第七百三十三条规定，承租人返还的租赁物应符合“约定状态”或“租赁物性质使用后的状态”。“自然损耗”（如墙面轻微污渍、家具正常磨损）不属于承租人赔偿范围，出租人无权扣留押金。本案中，周某需举证证明损坏系刘某“故意/重大过失”导致（如咖啡渍系故意泼洒、沙发扶手被锐器划伤），否则应全额退还押金。（三）实务建议1.押金条款清晰化：合同明确“押金用于抵扣租客拖欠的租金、违约金或租赁物人为损坏的赔偿，正常损耗不予扣除”，并列举“人为损坏”的具体情形（如墙面打孔、家具断裂）。2.退房交接规范化：租客退租前应清洁房屋、修复非自然损坏（如钉孔可补漆），并拍摄房屋整体视频、照片留存；双方应共同签署《退房交接单》，注明房屋状态、押金退还时间。3.纠纷解决证据化：若房东扣留押金，租客可向法院提交房屋状态证据、维修凭证（如证明污渍为自然泛黄），并申请证人（如邻居、物业）出庭作证。五、转租纠纷：“偷偷转租”的法律后果（一）案例还原林某承租郑某的写字楼办公室，未经郑某同意将其中一间转租给黄某（租金高于原合同）。郑某发现后发送解除通知，林某辩称“黄某按时交租，未损害郑某利益”，拒绝解约。（二）法律分析《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（“同意”需为书面形式，口头同意易引发争议）。同时，第七百一十八条规定：出租人知道/应当知道转租事实后，6个月内未提出异议的，视为同意转租（除斥期间，不可中断）。本案中，郑某在发现转租后及时行使解除权，法院应支持其诉求。（三）实务建议1.转租权限明确化：合同中明确“未经出租人书面同意，承租人不得转租、分租或变相转租”，并约定“转租违约金为[X]个月租金”。2.出租人监督常态化：定期巡查租赁物（如每季度一次），发现转租迹象后立即书面催告承租人说明情况；若承租人承认转租，应在6个月内决定是否解除合同。3.次承租人风险防范：次承租人签订转租合同时，应要求承租人提供“出租人同意转租的书面证明”，并留存原租赁合同复印件，避免因原合同解除导致自身权益受损。结语租赁合同纠纷的本质是权利义务的边界之争。租