商铺租赁合同模板及法律风险提示

商铺租赁合同模板及法律风险提示商铺租赁关系到经营者的经营场地稳定、出租方的收益实现，一份严谨的租赁合同与清晰的风险认知，是避免纠纷、保障权益的核心前提。本文结合实务经验，提供通用租赁合同模板并解析关键法律风险，供交易双方参考。一、商铺租赁合同（通用模板）合同编号：_________签订时间：_________签订地点：_________（一）合同当事人信息出租方（甲方）：姓名/名称：________________________证件类型/统一社会信用代码：________联系地址：________________________联系方式：________________________承租方（乙方）：姓名/名称：________________________证件类型/统一社会信用代码：________联系地址：________________________联系方式：________________________（二）租赁标的及用途1.商铺位置：________市________区________路________号________层________号（以不动产权证书/房屋租赁合同备案证明记载为准）。2.建筑面积：________平方米（以实际测绘或产权登记为准）。3.租赁用途：仅限________（如商业零售、餐饮服务等，需符合房屋规划用途及法律法规要求），未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途。（三）租赁期限1.租赁期限自______年____月____日起至______年____月____日止，共计____年。2.续租约定：租赁期满前____个月，乙方如需续租，应书面通知甲方；双方协商一致的，可签订续租合同，续租期限不得超过20年（注：法律规定租赁期限最长20年，超过部分无效）。3.提前解约：若因征收、重大政策调整等不可抗力或法定情形需提前解约，双方互不承担违约责任，但应提前____日书面通知对方，并配合办理相关手续。（四）租金及支付方式1.租金标准：第1-____年：每月租金人民币______元（大写：__________________）；第____-____年：租金在上一年基础上递增____%（或固定为______元/月）；租金包含/不含物业费、水电费、垃圾清运费等（需明确约定）。2.支付方式：乙方应于每月____日前以____（转账/现金/其他）方式支付租金至甲方指定账户：开户行：________________________账户名：________________________账号：________________________3.押金：乙方应于合同签订后____日内支付押金人民币______元（大写：__________________）。租赁期满或合同解除后，扣除乙方应承担的费用、违约金（如有）后，甲方应于____日内无息退还剩余押金。（五）房屋使用与维护1.装修与改造：乙方如需对商铺进行装修、改造，应提前____日提交书面方案，经甲方书面同意后方可施工（涉及消防、规划等审批的，乙方应自行办理并承担费用）。租赁期满或解约后，乙方可拆除可移动装修设施，不可移动部分归甲方所有（或约定乙方需恢复原状，具体以协商为准）。2.维修责任：甲方负责商铺主体结构、公共设施的维修（因乙方过错导致损坏的除外）；乙方负责租赁范围内自用设施、设备的维修及日常维护，费用自行承担。（六）违约责任1.若甲方未按约定交付商铺或擅自解除合同，应退还乙方已付租金及押金，并按______元/日（或押金的____%）向乙方支付违约金；给乙方造成损失的，还应赔偿实际损失。2.若乙方逾期支付租金，每逾期一日应按未付金额的____%向甲方支付违约金；逾期超过____日的，甲方有权解除合同，没收押金并要求乙方赔偿损失。3.乙方擅自改变租赁用途、转租、破坏房屋结构的，甲方有权解除合同，乙方应按____个月租金向甲方支付违约金，并承担修复费用。（七）争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可向商铺所在地有管辖权的人民法院提起诉讼（或约定提交________仲裁委员会仲裁）。（八）其他约定1.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。甲方（签字/盖章）：_________乙方（签字/盖章）：_________日期：_________日期：_________二、法律风险提示与防范建议（一）主体资格审查：避免“无权出租”陷阱实务中，部分出租方并非商铺所有权人（如二房东、物业代管方），若未取得产权人书面授权，租赁合同可能因“无权处分”被认定无效。风险表现：合同无效后，乙方可能面临“腾退商铺+租金返还纠纷”，装修损失难以全额索赔。防范建议：1.要求甲方提供不动产权证书（或购房合同）、身份证/营业执照，核实产权人与甲方是否一致；2.若甲方为转租方，需提供原租赁合同及产权人同意转租的书面证明（注意原合同是否限制转租）；3.留存甲方身份证明、产权证明复印件，注明“与原件核对无误”并由甲方签字确认。（二）租金与押金：明确支付与退还规则租金支付方式、逾期责任、押金退还条件约定模糊，易引发纠纷。风险表现：乙方逾期支付租金，甲方直接停水停电，却未按合同约定行使解约权，反而因“私力救济”被诉侵权；租赁期满后，甲方以“房屋有损坏”“物业费未结清”为由扣留押金，但无法提供证据。防范建议：1.租金支付方式细化到“到账时间”（如“乙方应于每月5日前转账至指定账户，以银行到账时间为准”）；2.逾期违约金约定需合理（司法实践中过高的违约金可能被法院调低，建议按未付金额的1‰-3‰/日约定）；3.押金退还条件明确为“租赁期满、乙方结清费用、无违约行为、房屋及设施无损坏（正常损耗除外）”，并约定逾期退还的违约金（如“每逾期一日按押金的1%支付违约金”）。（三）租赁用途与装修：合规性与责任边界商铺用途不符规划、装修未经审批或复原责任不清，可能导致行政处罚或损失。风险表现：乙方将商铺改为餐饮，但房屋规划用途为“商业办公”，被行政部门责令停业；装修时破坏房屋承重结构，甲方要求恢复原状并索赔，乙方却主张“已获口头同意”。防范建议：1.签订合同前，向不动产登记部门、市场监管部门核实商铺规划用途、周边业态限制（如是否允许餐饮）；2.装修方案需经甲方书面同意，且明确“乙方承诺装修符合消防、环保等法规，否则自行承担法律责任”；3.约定装修复原责任：“租赁期满后，乙方应拆除可移动装修，不可移动部分（如吊顶、墙面改造）归甲方所有；若甲方要求恢复原状，乙方应于____日内完成，费用自理。”（四）租赁期限与续租：警惕“超期无效”与“续租陷阱”法律规定租赁期限最长20年，超过部分无效；续租条款约定不明，可能导致“自动续租”或“无约可续”。风险表现：合同约定“租赁期限30年”，后10年因“超期”被认定无效，甲方可随时要求收回商铺；租赁期满前乙方未书面提出续租，甲方将商铺转租他人，乙方丧失优先续租权。防范建议：1.租赁期限严格控制在20年以内，如需长期租赁，可约定“租期届满后自动续租至____年，续租期间租金按____%递增”（但总期限仍需≤20年）；2.续租条款明确：“乙方应于租期届满前3个月书面提出续租申请，双方应在____日内协商租金及条款，协商不成的，本合同自动终止。”（五）违约责任与解除：约定清晰，避免“扯皮”违约责任约定模糊（如“乙方违约需赔偿损失”），或解除权行使条件不明，易导致维权困难。风险表现：甲方以“乙方经营影响邻居”为由解约，但合同未约定“相邻关系纠纷”属于违约情形；乙方因疫情停业要求减免租金，甲方以“不可抗力不适用商业租赁”为由拒绝，双方对解约条件各执一词。防范建议：1.违约责任列举具体情形（如“乙方拖欠租金超15日”“擅自转租”“改变用途”等），并对应明确违约金金额或计算方式；2.约定法定解除情形（如“因征收导致合同目的无法实现”），并明确解约通知的送达方式（如“书面通知送达乙方注册地址/租赁商铺即视为生效”）；3.对“情势变更”（如疫情、政策调整）作出约定：“因不可抗力或政府行为导致合同无法履行的，双方互不承担责任，但应及时通知对方并提供证明；若影响部分履行，双方可协商调整租金或期限。”（六）证据留存：纠纷发生时的“保护伞”合同履行过程中证据意识薄弱，易导致“口说无凭”。风险表现：乙方现金支付租金，无收据或转账记录，甲方否认收款；双方口头协商减免租金，事后甲方反悔，乙方无法举证。防范建议：1.租金、押金支付优先选择银行转账，备注“XX商铺X月租金”“XX商铺押金”，留存转账凭证；2.重要沟通（如装修方案、租金减免、维修通知）采用书面