无锡太湖广场项目定位报告报告

第1页无锡项目产品定位营销中心第2页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡高端公寓市场

第三部分项目发展模式探讨第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划第3页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡豪宅市场

第三部分豪宅客户分析第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划第4页1.1项目位置及现状宗地位于无锡南长区太湖大道与通扬路交叉口东南侧。项目西侧隔世贸中心项目即是无锡规划新CBD区域——太湖广场项目概况本项目地块第5页本项目地块1.2项目周边及配套情况地块西侧500M为太湖广场与清扬公园。地块距图书馆、大会堂、行政服务中心约1公里地块与中山路、五爱路等多个市级商业中心均在项目3公里以内周边教育资源包括辅仁中学、侨宜幼儿园、南长中心小学医疗设施方面，无锡医疗中心位于地块周边，无锡疾病控制中心、南长医院均在本项目三公里辐射范围之内项目概况第6页本项目地块1.3项目周边交通情况交通布局：立体交叉通行顺畅以三横两纵一街太湖大道、通扬路、清扬路为主干道，距离市中心4公里以内。第7页

太湖广场（开放式）－－无锡市未来最高档的CBD区，且区级政府机构多，生活配套完善，交通系统发达。已形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会和休闲为一体的高品位城市广场。项目概况1.4太湖广场规划第8页四至范围：北至太湖大道、西至通扬路、东侧以自然河道为界，南侧与清名新村相邻地块面积：地块南北长约200米，东西长约210米，面积约合34343平米地块现状：地块为居住、工业混合的老城区，整体环境一般，处于拆迁阶段。『宗地现状』项目概况北侧太湖大道南侧道路东侧古运河景观东侧历史街区西侧在建世贸中心项目地块内电瓶车厂1.5宗地现状第9页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡高端公寓市场分析

第三部分项目发展模式探讨第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划梁溪河板块`蠡湖板块太湖大道运河市中心太湖广场```太湖新城`南长北区板块魅力万科城二期太湖国际社区三期观山名筑融创天鹅湖二期世家名门绿城·玉兰花园一期尚锦城一期太湖国际社区二期中星苑时代国际清扬御庭时代上城一期朗诗未来之家二期茂业·豪园世贸国际公寓蠡湖香榭湖滨壹号花园二期蠡湖壹号一期山水湖滨花园二期湖滨杰座佳城国际中心无锡高端公寓分布梁溪河板块`蠡湖板块太湖大道运河市中心太湖广场```太湖新城`南长北区板块蓝庭国际名都华庭领馆88万达广场万科金域蓝湾山语银城阳光嘉园瑜憬湾花园二期奥林花园三期太湖锦园紫金·英郡瑜憬湾花园三期金色江南四期富安华庭中星苑时代国际清扬御庭时代上城一期朗诗未来之家二期茂业·豪园世贸国际公寓鼎牌·吾爱人家西水东一期无锡高端公寓分布第12页规模——豪宅项目的规模普遍较大（30万平米以上）在相关配套的打造上具备较大的优势；物业类型——较大的规模以及较低的容积率使得其他的项目在物业形态的选择上比较的丰富，或者有较低的建筑覆盖率，具备舒适的尺度空间与园林环境；楼体形态——大多数豪宅项目为一梯两户（最多三户）的板式结构，太湖广场的项目由于规模小，容积率高，普遍设计较大的户型来满足户型的舒适感项目名称板块总建面物业类型绿城·玉兰花园一期太湖新城板块1501495栋27层的高层2栋17层的小高层时代上城一期太湖广场板块102520.04•1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10栋7层多层朗诗未来之家二期太湖广场板块90259.63栋15-16层小高层;2栋32层高层茂业·豪园太湖广场板块1300003栋44层的高层世贸国际公寓太湖广场板块1375651栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;鼎牌·吾爱人家南长北片板块78391•1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层西水东中央生活区一期南长北片板块148950.064栋32层的高层4栋16层的小高层万达广场梁溪河板块377870.171栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层万科金域蓝湾梁溪河板块384490•12栋33层高层蠡湖壹号一期蠡湖新城板块1591868栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:15栋规模与物业形态分析第13页高端公寓项目分析太湖广场项目的容积率明显高于其他区域的项目；高容积率意味着在物业形态的上，太湖广场的项目有着天然的劣势；在无锡这类三线城市，如何突破高容积率与大户豪宅的矛盾是本项目重点考虑的问题。容积率分析第14页户型分析项目户型面积区间比例茂业豪园二房114-11749.10%三房150-18249.10%复式370以上1.80%世贸三房160-21557.33%四房187-28719.94%五房240-26222.31%朗诗一房53-6416.05%三房90-14074.39%四房197-2179.56%时代上城二房89-12251.47%三房123-15334.53%四房152-2558.90%金域蓝湾二房89-9044.44%三房12111.11%四房157-21744.44%万达一房50-7541.90%二房79-9322.22%三房124-13933.42%西水东二房88-9033.37%三房137-19754.44%跃层202-4008.02%吾爱人家二房89-9029.63%三房118-14259.26%跃层19-70-22311.11%玉兰花园二房10415.52%三房168-1731.34%四房203-26635.52%蠡湖一号二房93-9311.33%三房117-16342.58%四房164-20120.12%第15页太湖广场板块的茂业豪园一期、世贸国际的户型都是以大户型为主，户型面积在200平米以上；户型分析总结其他豪宅项目的户型主要是以改善型的舒适户型为主，两房面积在90-100平米左右，三房户型在140-170平米左右,且占了绝对的比例；一些特点鲜明的项目例如城市综合体-万达广场、绿色科技住宅朗诗国际也配备了一些小户型-一房，以及一些紧凑型的三房户型；除了茂业豪园、与世贸国际两个项目销售速度较慢，09年其他豪宅项目均取得了很好的销售业绩。5月份所有项目的销售速度大幅减缓项目名称板块月均销售面积月均销售套数月均销售金额（万元）绿城·玉兰花园一期太湖新城板块15,34079172,637,667时代上城一期太湖广场板块7,4016074,961,926朗诗未来之家二期太湖广场板块42854053042434茂业·豪园太湖广场板块2,2261420,859,668世贸国际公寓太湖广场板块26381232377411鼎牌·吾爱人家南长北片板块322.2534170786.75西水东中央生活区一期南长北片板块7,53649103,910,576万达广场梁溪河板块15,915161155,855,724万科金域蓝湾梁溪河板块4,3203352,270,792蠡湖壹号一期蠡湖新城板块5,9073972,490,231销售速度分析总结第17页项目名称容积率物业类型外立面风格绿城·玉兰花园一期3.025栋27层的高层2栋17层的小高层新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶时代上城一期1.48•1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10栋7层多层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料朗诗未来之家二期2.53栋15-16层小高层;2栋32层高层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料茂业·豪园6.53栋44层的高层

世贸国际公寓5.641栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;现代主义风格,外墙采用石材干挂到顶鼎牌·吾爱人家1.8•1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层建筑立面以现代灰为主，面砖西水东中央生活区一期2.74栋32层的高层4栋16层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万达广场31栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万科金域蓝湾2.5•12栋33层高层,轻盈、通透的外立面设计,创造现代的唯美风格，外墙面砖蠡湖壹号一期1.28栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:15栋外墙:面砖大部分项目的外立面是现代风格，也有部分采用的是新古典风格；建筑风格与外立面分析未来新增高端住宅项目分析主要集中在南长区，滨湖区。占地39086容积率2.4建筑面积不包括地下部分94800总户数845845物业类别住宅、写字楼、商业项目地址清扬路与清名路交叉口东南角恒威中央领地物业类别3栋联排别墅，1栋多层住宅，1栋高层商住楼项目地址南长区太湖广场清扬路东侧占地1.5万容积率2.2南扬华庭总用地59482当期建筑面积118964当期规划户数800户左右容积率2绿化率70.00%物业类型普通住宅建筑形态5栋25-30层高层;装修情况毛坯建筑形态5栋25-30层的高层规划特征以高层为主做半围合式布局地址滨湖区太湖大道与湖滨路交叉口的东南侧天安曼哈顿天安曼哈顿一期总用地27360㎡，总建筑面积80041㎡，总户数290户，容积率2.35，绿地率45.4%。二（或三）期为南区，沿湖滨路，中南路呈“L”型布置的商业，三幢高层住宅。以160平米以上平层、精装大宅为主。未来高端项目供应量分析总建筑面积当期推案量推案套数已售面积已售套数3月销售均价整体销售均价待开发量预售未售出量金域蓝湾384490384490103171594836026561621910766019569玉兰花园40000015014956967290552252809774100642498511742五爱人家78391783919981817167131501304609265西水东6954001489505564436055601362175391347754645043时代上城1100000102520816156406440454313204973699748017211茂业豪园45000013000073918501668574701037894673200007061世贸国际31331313756510422146452277224163661283417574851944朗诗未来175260175260149072128513408811591620211650014984蠡湖2号地块16615221661522南扬华庭3431434314天元世家350000350000启麟尚院1812218122恒威·中央领地9480094800天安曼哈顿118964118964第三橡胶厂地块394218394218时代上河260827260827布勒制造厂地块236929236929电瓶车厂地块109626109626金科地块497975497975蠡湖一号545697159186159187102416256210271269711825386511保利地块269901269901绿城地块569634569634盛高地块7782247782248071096第23页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡高端公寓市场

第三部分项目发展模式探讨第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以确定的目标为导向假定目标项目的地价因素要求项目必须实现均价12500元/平米以上才会有利润项目必须在开盘后两年的期限内销售完毕根据以上的市场状况以及项目土地属性的判断，结合其他城市类似CBD区域的案例，本项目可以有以下三个定位方向模式一：城市顶级豪宅模式二：高端公寓模式三：酒店式公寓（小户型）主力户型200平米以上的大户平层或者跃层主力户型在80-180平米的舒适型户型主力户型40-80平米以上的小户型单位案例：茂业观园北京朝阳观公园区域凯燕环球中心无锡主流项目（西水东、朗诗未来之家）两广路及四惠朝阳公园区——城市景观+CBD朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程；棕榈泉国际公寓均价18000元主力户型176-216国兴观湖国际均价15000元（毛坯）主力户型200公园大道均价18000元主力户型160-170北京GOLF公寓均价18000元主力户型273九号公寓均价20000元主力户型266-286北京城市高档公寓的标杆型市场模式一：城市奢侈型公寓朝阳公园区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价物业管理棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万3.3板塔位置+景观+产品176-21618000元5.6\7.2元/平方米公园大道占地:4.9万建面:25万3.98板楼板塔地段+尊贵感160-17018000元6.5元/平米北京GOLF公寓——板楼位置+景观视野273三居18000元—观湖国际公寓建面:31.3万3.5板楼户型+高舒适度200三居15000元毛坯3.98元/平米九号国际公寓占地:1.8万建面:9万3.83板楼地段+景观视野+品质266-28620000元8元/平米豪宅区的代名词、位置+景观，价格18000元以上高于同期的CBD核心区域、销售速度20-30套/月模式一：城市奢侈型公寓第28页茂业天地观园直面太湖广场、清扬公园，将来的地铁1号站在小区下面，地处太湖广场CBD核心位置，同时拥有稀缺的公园景观资源茂业天地观园是纯粹的大户型的项目300平米以上，这在无锡市场是从来没有过的平层官邸，一期的项目叫茂业豪园，二期在产品上做了很大的升级，来匹配无锡顶级豪宅的定位，包括双开门的电梯、三梯两户的格局等各方面都采用了非常高的标准。模式一：城市奢侈型公寓猜测：公司的运营模式以及前期的销售导致对项目的销售速度不敏感核心竞争力：CBD+城市稀缺景观29对比自己客户：真正的奢侈公寓的购买阶层有限项目条件：项目规模小，难以分摊豪宅需要的巨大投入（如豪华会所等）不具备奢侈公寓必备的资源条件市场风险：无锡市场没有成功先例，风险极大、营销不可控模式一：城市奢侈型公寓第30页模式三：城市奢侈型公寓用途面积段（平米）比例酒店式公寓70左右77.5%80左右14.7%160左右6.9%355左右0.9%凯燕环球中心由比尔.盖茨豪宅设计师JohnDavid亲笔规划，是集德国五星级酒店，商务酒店公寓，休闲，会议，康乐为一体的大型标志性建筑，为太湖广场重要规划项目，东接无锡人民大会堂，西临京杭大运河，周边是无锡政治、文化CBD中心,地理位置极佳，风景优美.总高50层(近200米)，其中1-22层由凯宾斯基入驻，23层以上为精心筹造的总统套房之上的五星级酒店公寓、办公公寓，由凯宾斯基大饭店管理公司统一管理。基本资料物业类型：酒店式高层公寓物业地址：永和路18路占地面积：12146.7平方米建筑面积：134254平方米容积率：8.96绿化率：20%开盘时期：734套总套数：734套销售套数：676套第31页项目解析：对于具有代表意义的凯燕环球中心来说开盘时期12000元/平方米的价格成为当时无锡市场价格标杆，是无锡营销最成功的酒店式公寓项目购买凯燕环球中心的绝大多数业主都是看中了世界十大酒店凯宾斯基的品牌、太湖广场的地段以及未来的回报前景,占有了地利与人和,太湖广场的地利优势；核心竞争力：CBD最核心+凯宾斯基酒店+市场先机32对比自己客户：本地不缺乏有实力的投资型客户，但市场承接的租赁客户严重缺乏项目条件：项目位置的周边商务环境较差凯燕引入世界级酒店品牌的模式难以借鉴市场风险：由于前期凯燕项目的收益远远低于客户预期，目前市场对其接受度有较大的风险国家政策对投资型物业的打压，未来市场的不确定性增强模式三：小户型酒店式公寓北京CBD区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价物业管理万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元3.7元/平方米温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元6.0元/平方米新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元6.5元/平方米金地国际花园占地:4万建面:12万3.0板楼位置+综合体170-20014000元5元/平方米蓝堡国际公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、销售速度40套/月左右两广路及四惠区域——除了CBD一无所有所有城市资源与这两个区域无关；价格提升较多依靠CBD的辐射提升区域价值，上升空间有限；竞争中，更多依靠与CBD的距离关系和价格优势取胜CBD华业玫瑰东方均价11000元主力户型140-200合生国际花园预计10000元（精装）主力户型100-130富力城均价10500元（精装）主力户型110-160天之骄子均价9000元主力户型110-130典型的主流住宅市场（主流客户、紧凑户型）较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键CBD东南区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理富力城占地:48.78万建面:139万2.7塔楼、板楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平方米合生国际占地:5万建面:20万3.4板楼地段+景观+园林100-130预计10000元认筹—CBD总部公寓—4.4板楼、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之骄子占地:3.5万建面:13.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平方米华业玫瑰东方占地：7.1万建面：25万2.78板楼生态主题+园林140-2001100070%3.5元/平米区域价值有所提高、供给量较大、产品针对主流中产阶级、价格10000元、销售速度60套/月左右第36页区域南长地址太湖大道、规划金星南路交叉口总建面17.5万平米容积率2.9绿化率40%物业形态小高层，高层最早开盘2007-06-30规划户数1285物业管理费2.30元/平方米.月装修标准1500-2000元/㎡37对比自己客户：目前无锡市场的中产阶级，客户量大项目条件：位置优于朗诗未来之家市场风险：目前市场主力需求面积段，市场的风险较小模式二：精品公寓第38页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡高端公寓市场

第三部分项目发展模式探讨第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划4.1.客户定位——区域竞争影响：竞争项目 未来两年无锡豪宅市场的供应将加大（见上表），

CBD的区位优势在逐渐增强，但是还未能像一类城市的CBD区域那样无可取代，且本项目的规模限制难以享受CBD的成熟带来的优势

无锡市区面积小，大多数豪宅项目都在周边3公里的覆盖范围内，物理区隔很小与一线城市的CBD的本质区别，使得我们不可能有一线城市CBD的高端客户群体4.1.客户定位——区域竞争影响：竞争项目地块规模与容积率未来竞争高端公寓项目的规模普遍较大，大多在20万平米以上本项目潜在竞争项目容积率基本都在在2.5之内本项目的实际容积率为6，在规划设计上存在一定劣势4.2.客户定位——区域竞争影响：项目竞争优劣势CBD的区位优势。属于古运河改造规划范围交通便利优势规模小容积率较高，不适宜发展资源型产品紧邻交通主干道，有噪音劣势优势劣势 由于项目竞争状况和本身素质限制，在总价区间上不适合与西水东这样的高端项目争夺客户，与市场低容积率项目争夺客户。4.5.客户定位——项目定位图客户中产白领本项目西水东朗诗万达高端4.4客户定位——项目客户总体定位结合现有客户和片区发展趋势，定位项目客户构成：成长型客户，舒适型换房一族为主首次置业白领，个体私营业主无锡市区来源首次置业小业主、公务员寻求时尚城市生活的白领、公务员寻求经济的功能全面的换房一族寻求经济大户型的客户周边区域来源希望通过置业标榜其成功的周边中小企业主生意往来、子女教育等因素在市内购房的无锡市区高端住宅面积段产品供应状况2房707580859095100105110115120125金域蓝湾

玉兰花园

五爱人家

西水东

时代上城

茂业豪园

世贸公寓朗诗未来

3房9095100105110115120125130135140145150155160165170175180185190195200205210215300305金域蓝湾

玉兰花园

五爱人家

西水东

时代上城

茂业豪园

世贸公寓

朗诗未来

4房150155160165170175180185190195200205210215220225230235240245250255260265270275280285290295300金域蓝湾

玉兰花园

五爱人家西水东时代上城

茂业豪园世贸公寓

朗诗未来

数据来源365无锡房地产信息网部分高端楼盘如果占据3位一体的势资优势源，如地段、景观、配套环境等，在规划户型上往往会考虑同等户型面积段的上限，即豪华型户型（160-200）。而大部分楼盘还是以普通舒适型为主4.6.户型定位——豪宅项目户型特征 本项目的地段、景观、配套环境三大要素中，只有地段要素优势明显面积190平米以上，即面临较大的销售阻碍面积140-190平米户型为高端住宅主流趋势无锡市区高端住宅面积段产品销售状况数据来源365无锡房地产信息网面积140-190平米户型供应量大占需求面积段第2位的110-140平米，供应相对偏小4.7.户型定位——部分豪宅户型销售与供应状况

110-140是目前市场的空白点豪宅三房户型面积区间及项目销售状况比较项目户型面积区间比例项目均价茂业.观园三房150-18249.10%20000元/平米世贸三房160-21557.33%17000元/平米朗诗三房90-14074.39%17000元/平米时代上城三房123-15334.53%13000元/平米金域蓝湾三房121-14511.11%17000元/平米万达广场三房124-13933.42%10000元/平米西水东三房137-19754.44%17000元/平米吾爱人家三房118-14259.26%12000元/平米玉兰花园三房168-1731.34%12000元/平米蠡湖一号三房117-16342.58%12000元/平米剔除区位因素，可以看出主力户型为舒适型的朗诗、金域蓝湾等项目由于其鲜明的特点、出色的品质以及推广，和西水东、玉兰花园这些主力户型为豪华型项目一样都实现了高单价、快销售的目标4.8.户型定位——部分豪宅豪宅项目主力户型与销售价格对比 只要项目特点鲜明，品质出众，舒适型户型一样可以突破价格的上限户型建筑面积（m2）赠送面积（m2）套数比例（％）2房2厅1卫908平米32%3房2厅2卫130-14010平米50%4房2厅2卫160-16512平米17%顶层复式280-30030平米顶层复式4.9.户型定位——户型定位结论 综合考虑项目定位，周边目前市场供应和市场反应情况，片区未来发展趋势的判断，以及和竞争项目之间的关系，确定本项目户型定位：

方向1户型建筑面积（m2）赠送面积（m2）套数比例（％）2房2厅1卫90833%3房2厅2卫130-1401265%顶层复式260-28020-30三房单位顶层复式(2%)4.9.户型定位——户型定位结论 综合考虑项目定位，周边目前市场供应和市场反应情况，片区未来发展趋势的判断，以及和竞争项目之间的关系，确定本项目户型定位如下：方向2第49页户型亮点：奢侈花池；超大景观阳台；超宽客厅开间；户型创新元素：双门电梯；双套房；内阳台可改为房间；产品——两梯三户公寓约95平米约95平米约95平米入户花园赠送一半面积超大阳台赠送一半第53页CONTENTS

目录第一部分项目概况第二部分无锡高端公寓市场

第三部分项目发展模式探讨第四部分项目产品定位第五部分项目产品策划本项目的规模小、容积率高、未来周边豪宅供应量大，如何在激烈的竞争中脱颖而出，并能产生较高的溢价是本项目必须考虑的问题而同一板块内项目TOP地段的趋同，将面临同质化竞争，所以项目价值不仅仅体现在区位交通上，而要与古运河的街区改造融合，创造差异、引领市场项目的整体形象除了要切合项目客户、产品、市场情况外，需要打造竞争对手难以模仿的特点，可支持本项目多期开发持续竞争的能力

不能模仿：稀缺自然资源。

容易模仿：普通产品

能被模仿：舶来品模式，产品概念，推广能力

难以模仿：

产品创新能力

品牌忠诚

公司的威望

基于客户的精神诉求

5.1项目整体形象定位经典项目的内涵激发了目标客户的内心渴望和潜在需求金域蓝湾西水东浓缩一城之脉世为贵胄地，再续龙脉朗诗未来之家世界级生活梦想项目竞争力的升华（附加值）（社会资源）

3142产品服务人文环境（核心产品）（外部资源/社区资源）“产品”和“服务”属于主流品牌开发商的竞争力要素在产品和服务之外，应该形成更高层面的人文内涵，形成在区域内很难被模仿和超越的优势本项目物质精神升华我们要找到一种“人文精神”，引领客户的生活方式，使他们为了精神的追求而愿意支付更多的物质成本。从无锡客户的状况来看，有较好的教育、追求“面子”，对人文精神有一定的追求。本项目第59页1复兴保护目标及原则1.1规划纲领无锡市古运河清名桥地区的规划纲领是：保护街区风貌，整治历史环境，发展文化旅游，提升居住品质。积极保护，以整治环境复兴街区活力为目标，与城市现代化建设和旧城改造有机联系、相得益彰。整体创造，风貌型保护为主，重点保护好街区整体历史环境和风貌。保护街区内现存的街巷空间格局、河道水系、文物古迹、历史建筑和历史环境要素等物质文化遗存，以及传统文化、民间工艺、地方习俗等非物质文化遗存。采取新旧街区互动，统一整体规划，分段逐块实施的整治模式。1.2保护重点吴文化与大运河发展历史，江南漕运发展历史；由河、街、桥、窑、坊众多空间要素组成的“水弄堂”特色景观环境；无锡民族工商业，如缫丝业、烧窑业、造船业和冶铸业等发展历史；江南砖瓦窑群遗址；街区内明、清古民居和大量历史建筑，古运河水乡传统风貌。1.3保护目标保护历史文化街区内的清名桥、古窑遗址等文物保护单位、历史建筑、历史环境要素，保存历史真实性；保护古运河－水弄堂街区整体风貌，使其成为无锡古运河特色水乡传统风貌的典范；理顺道路交通组织，切实改善街区交通状况。整治历史环境，完善基础设施配套，优化人居环境，使其成为保持传统特色的文化居住社区。合理利用街区历史文化资源，延续历史文脉，发展有文化内涵的传统商业、旅游服务业、文化产业，激活街区功能，使其成为具有独特文化景观的城市活力地带。1.4规划原则真实性：保护街区真实历史原物的真实性。整体性：保护街区整体格局和风貌，保护有形的物质文化遗产与无形非物质文化遗产的整体性。可持续性：完善街区功能，改善基础设施，提高街区环境质量，实现街区社会、经济、环境效益统一发展的可持续性。项目整体形象定位结合前面的客户、户型和周边环境特别是古运河改造分析，确定本项目整体形象定位为：位于CBD城市核心的充满历史传承与现代人文精神的高品质国际社区第61页鹏润.**与城市一起复兴鹏润.**久违的生活在城市中复兴鹏润.**国际街区生活核心第62页独立商铺第63页独立别墅式商铺的设置作为体现项目精神气质的重要载体，起着拔高项目档次的重要作用；商铺的设计与后期经营与整个古运河的改造有机的结合，使得项目与整个片区的特点有效融合；在项目的前期，商铺可以先期经营以及展示。附件1第64页第65页体量（㎡）容积率物业类型定位推案量（套）已售量（套）销售率整盘均价（元/㎡）近期均价（元/㎡）25万4.3高层城市豪宅48720742.5%1204914000世贸国际无锡豪宅个盘分析第66页世贸国际190㎡3房228㎡3+1房无锡豪宅个盘分析第67页世贸国际目前项目ABCD四栋均在售，项目整体销售率达到42.5%。从10年至今的成交来看，190㎡房源由于价格优势，成交情况最好，162㎡产品由于价格偏高，制约其成交量；而200㎡以上房源成交比较稳定。无锡豪宅个盘分析第68页月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2010年3月885316,47614,588,4002010年2月162115,8182,562,5042010年1月2,4621113,39132,966,7102009年12月10,7425211,737126,079,6002009年11月7,3203011,67385,444,5502009年10月1,295611,94115,458,8002009年9月1,150612,54414,424,7902009年8月2,6401412,46132,895,4102009年7月4,2601913,48857,464,9802009年6月2,2541211,47325,863,8202009年5月1,844712,22822,547,2402009年4月780411,2508,779,6252009年3月542212,5286,790,2382009年1月2,6821211,30630,322,2902008年12月346211,6294,024,8642008年11月325120,0006,497,4002008年10月3,6021115,42155,545,5602008年9月251113,0003,257,4102008年7月2,346819,07644,743,4502008年6月739412,6159,321,0942008年4月251114,7003,683,3792008年3月777210,9598,512,9872008年1月4,4351412,68556,249,680总计52,090223

668,024,781产品200-400平米大户豪宅型产品，产品过于超越市场，项目一度陷入困境09年以来随着市场好转，销售有所改善，但与其他项目相比仍有很大差距。无锡豪宅个盘分析世贸国际第69页体量（㎡）容积率物业类型定位推案量（套）已售量（套）销售率整盘均价（元/㎡）近期均价（元/㎡）35万B区1.44电梯洋房、高层综合型社区64052782.3%9751洋房133154#~7#花园洋房整体规划B区时代上城无锡豪宅个盘分析第70页目前项目主推房源为4#~7#四栋花园洋房，前期电梯洋房以及1#楼1~2单元房源已基本售罄。从10年至今的成交来看，143㎡相对偏紧凑的产品由于总价存在一定优势，因此成交情况最好；而217㎡的顶层复式因为其无敌的视野受到消费者认可，尽管单价较高，但整体成交依旧不错。时代上城无锡豪宅个盘分析第71页217㎡顶层复式143㎡3+1房时代上城无锡豪宅个盘分析第72页月份成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)成交金额(元)2010年3月3,1871913,20442,081,5302010年2月4,4652613,41259,881,1902010年1月2,3141412,72629,447,9302009年12月4,6512510,74949,995,4102009年11月2,7331810,77629,447,7302009年10月12,27010010,284126,179,9002009年9月9,9311078,36883,108,0802009年8月24,8532348,326206,930,600总计64,404543

627,072,370营销策略项目整体处于九龙仓全盘战略的考虑之内，目前项目并不急于大规