交土地增值税会计怎么做账

会计实操文库1/1做账实操-交土地增值税会计怎么做账土地增值税会计账务处理指南一、核心前提：纳税人类型与适用场景适用主体：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人，分为两类：房地产开发企业：从事房地产开发销售，需按预征率预缴、清算后多退少补；非房地产企业/个人：转让自有房地产（如固定资产、投资性房地产），直接计算缴纳。关键政策依据：《土地增值税暂行条例》《企业会计准则第15号—建造合同》《增值税会计处理规定》。二、房地产开发企业账务处理（核心场景）（一）预缴土地增值税（销售阶段）政策要求：取得预售收入时，按当地预征率（通常1%-5%）预缴，计算公式：预缴税额=预收款÷（1+适用税率/征收率）×预征率（一般计税项目用税率9%，简易计税用征收率5%）账务处理：收到预收款时：借：银行存款/应收账款贷：合同负债—预收房款计提预缴土地增值税时：借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款（注：预缴时不直接计入损益，待清算后结转）（二）土地增值税清算（项目完工后）清算条件：符合下列情形之一需清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。账务处理步骤：计算清算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数（税率30%-60%四级超率累进）结转预缴税额与清算税额差额：若清算应纳税额>已预缴税额（需补缴）：借：税金及附加贷：应交税费—应交土地增值税（补缴额）借：应交税费—应交土地增值税（补缴额）贷：银行存款若清算应纳税额<已预缴税额（可退税）：借：银行存款（退税额）贷：应交税费—应交土地增值税借：应交税费—应交土地增值税（预缴与清算差额）贷：税金及附加案例示例：A房地产公司（一般计税）预售房款1090万元，预征率2%，预缴税额=1090÷1.09×2%=20万元。项目清算后，确定应纳税额35万元：补缴时：借：税金及附加150000贷：应交税费—应交土地增值税150000借：应交税费—应交土地增值税150000贷：银行存款150000三、非房地产企业账务处理（转让自有房地产）（一）转让固定资产（如自有房产）账务处理步骤：转入清理：借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产取得转让收入：借：银行存款贷：固定资产清理应交税费—应交增值税（销项税额）/简易计税计提土地增值税：借：固定资产清理贷：应交税费—应交土地增值税缴纳税款：借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款结转清理损益：盈利：借：固定资产清理贷：资产处置损益亏损：借：资产处置损益贷：固定资产清理（二）转让投资性房地产成本模式计量：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：税金及附加贷：应交税费—应交土地增值税借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款公允价值模式计量：无需结转成本，土地增值税直接计入“税金及附加”。四、特殊场景账务处理（一）土地增值税退税政策退税：因清算后多缴、政策优惠等收到退税：房地产企业：借：银行存款贷：应交税费—应交土地增值税；冲减损益时借：应交税费贷：税金及附加非房地产企业：借：银行存款贷：固定资产清理/税金及附加（二）逾期缴纳滞纳金借：营业外支出—税收滞纳金贷：银行存款（注：滞纳金不得税前扣除，汇算清缴需纳税调增）五、关键凭证与税务衔接必备凭证：预缴：银行缴款回单、《土地增值税预缴申报表》；清算：税务机关《土地增值税清算决定书》、补缴/退税凭证；转让：不动产转让合同、评估报告、发票、产权过户证明。税务衔接：预缴税款在“应交税费—应交土地增值税”借方核算，清算时抵减应纳税额；年度汇算清缴时，需核对“税金及附加”中土地增值税金额与纳税申报表一致性。六、风险提示预缴风险：未按预征率及时预缴，可能面临滞