DB44-T 2255-2025 海岸线价值评估技术规范

ICS03.06044代替DB44/T2255—2020TechnicalspecificationforvaluationofcoastlineIDB44/T2255—2025前言 12规范性引用文件 13术语和定义 14评估原则 25评估程序 26海岸线分类与价值影响因素 47主要评估方法 58不同价值内涵的海岸线价值评估 9评估结果 附录A（规范性）海岸线价值评估报告格式 附录B（规范性）不同利用类型海岸线价值影响因素 附录C（规范性）海岸线价值评估方法基本要求 附录D（规范性）自然岸线生态系统服务识别 附录E（资料性）还原利率确定方法 参考文献 DB44/T2255—2025本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。本文件代替DB44/T2255—2020《海岸线价值评估技术规范》，与DB44/T2255—2020相比，除结构性调整和编辑性修改外，主要技术内容变化如下：a)更改了“术语和定义”，增加了“海岸线”的定义（见3.1），调整了“潮间带”的定义（见3.2），调整了“海岸线价值”的定义（见3.3），增加了“海岸线价值评估”的评估对象范围（见3.4），调整了“海岸线基准价”的定义（见3.6），增加了“估价期日”的定义。b)更改“总体原则”为“评估原则”（见4），增加了“市场供需原则”（见4.4），调整了“最有效利用原则”（见4.5），增加了“贡献原则”（见4.7）。c)更改了“评估程序”，增加了“一般程序”（见5.1），增加了“拟定海岸线价值评估计划”（见5.4），增加了“进行现场调研”（见5.5），增加了海岸线价值评估档案保存期限要求d)更改了“海岸线分类”，调整了“按利用类型分类”（见6.1.1），调整了“按属性分类”的岸线类型（见6.1.2）。e)更改了“主要评估方法”，增加市场比较法中可比案例选择的限制性要求（见7.1.2），细分了假设开发法（见7.3），调整了生态服务功能价值评估法的评估公式（7.6.3）。f)更改“不同类型海岸线价值评估”为“不同价值内涵的海岸线价值评估”（见8增加了“应用要点”（见8.1），增加了“经济价值”和“生态价值”的内容（见8.2和8.3）。g)调整了“海岸线价值评估报告格式”（见附录A）。h)增加了“还原利率确定方法”（见附录E）。本文件由广东省自然资源厅提出、归口，并组织实施。本文件起草单位：广东省海洋发展规划研究中心本文件主要起草人：曲林静、黄思龙、邵子南、曹深西、申键、钟金香、李博文、彭子奇、郭雨晨、杨名名、谢梅芳、李杏筠。本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：——2020年首次发布为DB44/T2255—2020。——本次为第一次修订。DB44/T2255—20251海岸线价值评估技术规范本文件规定了海岸线价值评估的有关术语和定义、总体原则、评估程序、海岸线分类与价值影响因素、主要评估方法、不同类型海岸线价值评估、评估结果和评估报告格式。本文件适用于我省经营性项目用海占用海岸线和海岸线占补指标交易中海岸线的价值评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/TTD/T18190—20171061—2021海洋学术语海洋地质学自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1海岸线coastline多年大潮平均高潮位时海陆分界痕迹线。[来源：GB/T18190—2017，2.1.1]3.2潮间带intertidalzone高潮线与低潮线之间，海水周期性淹没和退出的浅滩地带。[来源：GB/T18190—2017，2.1.11]3.3海岸线价值thevalueofcoastline海岸线价值包括在市场条件下一定年期的海岸线因其客观存在为人类活动使用而产生的经济价值和海岸线及其毗邻潮间带海域具有的生态系统服务功能而产生的生态价值。3.4海岸线价值评估valuationofcoastline根据评估目的和评估对象状况，依据相关法律法规，在全面调查和综合分析海岸线价值影响因素的基础上，选择适宜的评估方法，对特定海岸线在估价期日市场价值进行估算和评定的行为。3.5占用海岸线useofcoastline海岸线向海一侧有海域使用活动且对海岸线具有排他性占用。DB44/T2255—20252海岸线基准价benchmarkpriceofcoastline经政府确认、公布实施的在某一估价期日一定年期下，按照不同用途核定的不同利用方式下海岸线的平均价格。3.7估价期日dateofvaluation待估对象的价值或价格对应的某一特定日期。[来源：TD/T1061—2021，3.5]4评估原则4,1合法性原则海岸线价值评估应以待估海岸线的合法使用、合法处理为前提。4.2科学性原则海岸线价值评估的全过程应遵循科学性原则，评估方法的选择以及评估过程中公式的推导、证明等，都必须有理有据，才能得到科学性的评估结果。4.3预期收益原则海岸线价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4,4市场供需原则海岸线价值评估应以市场供需关系为基础，充分考虑海岸线市场供需的特殊性和地域性。4.5最有效利用原则海岸线价值评估应以评估对象的最有效利用为前提。判断海岸线的最有效利用应以海岸线开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等为依据，应充分考虑生态保护和社会效益的因素。4,6替代原则海岸线价值评估应以相同等别均质海岸线在同等利用条件下的海岸线市场交易价格为参照，评估结果不应明显偏离具有替代性质的海岸线客观价格。4.7贡献原则海岸线在特定情况下需要以某种方式和其他生产要素组合才能发挥经济效用时，其价值应根据海岸线对整体资产组合的贡献水平来确定。5评估程序评估机构执行海岸线价值评估工作时，应当遵守法律、行政法规和相关评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的海岸线价值评估程序，主要包括以下基本程序：DB44/T2255—20253a)确定评估基本事项；b)拟定海岸线价值评估计划；c)收集相关资料；d)进行现场调研；e)选择海岸线价值评估方法；f)确定海岸线价值评估参数；g)测算和确定海岸线价值；h)编制海岸线价值评估报告；i)整理归集海岸线价值评估档案。5.2确定评估基本事项根据海岸线使用需求，确定委托人和委托人以外的其他海岸线价值评估报告使用人、评估目的、价值类型、评估对象和范围、估价期日、评估方法、海岸线价值评估报告的使用范围、海岸线价值评估报告提交的期限以及方式等基本事项。5.3拟定海岸线价值评估计划评估专业人员应当根据海岸线价值评估工作具体情况拟定评估计划，并合理确定评估计划的繁简程度，主要包括以下内容：a)待估海岸线基本情况；b)拟采用的评估技术路线与方法；c)拟收集的资料清单及收集渠道；d)拟进行现场调研的方案及调研提纲；e)拟投入的人力、经费及进度安排；f)相关保障措施。5.4收集相关资料评估专业人员应该根据评估工作的具体情况收集评估工作所需的资料，并核验资料的完整性和可靠性。收集资料主要包括以下几个方面：a)评估对象所在区域的三年内社会经济资料，包括政策、规划、区域社会经济发展水平等；b)评估对象基本情况，包括地理位置、类型、岸线长度、岸线宽度、开发利用现状等；c)评估对象资源环境条件，包括自然灾害、环境质量、生境分布与覆被类型、生物资源等；d)与评估对象开发利用方式类似的宗海项目的租赁或经营情况。5.5进行现场调研执行海岸线价值评估工作，应当对被评估的海岸线进行现场调研，充分了解待估海岸线的地理位置、自然资源情况、基础设施条件、开发利用现状、潮间带覆被状况等基本情况。现场调研的手段包括但不限于询问、访谈、核对、监盘、勘查等。在现场调研工作受到限制时，评估专业人员应该从结论的影响程度判断是否继续或终止海岸线价值评估工作。5.6选择海岸线价值评估方法依据评估目的、评估对象所属的海岸线类型、评估对象开发利用状态与用途等，选择适用的评估方法评估海岸线价值。当满足采用不同评估方法的条件时，评估专业人员应当选择两种或者两种以上评估方法，利用经核DB44/T2255—20254验的有效资料测算海岸线价值。当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：a)基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定可以采用一种评估方法；b)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法；c)因操作条件限制而采用一种评估方法。操作条件限制应当是价值评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不得以个别价值评估机构或者个别价值评估专业人员的操作能力和条件作为判断标准。采用一种方法评估的，形成初步评估结论，通过对类似用途资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断，形成最终评估结果。采用多种方法评估的，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现状等因素，选用简单算数平均、加权平均方法或综合分析法确定最终结果，并说明理由。5.7确定海岸线价值评估参数评估专业人员应当分析海岸线价值影响因素及其影响程度，确定必要的系数，选择合适的评估方法。根据社会平均投资效益、海岸线类型和产业类型的投资风险差异等，确定海岸线投资回报率、还原利率等参数。5.8测算和确定海岸线价值根据所选评估方法的有关要求和待估海岸线的实际情况，利用经核验的有效资料，确定评估参数取值，并按照计算公式测算海岸线价值。应从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，对评估结论进行客观分析。5.9编制海岸线价值评估报告根据所选评估方法的有关要求和待估海岸线的实际情况，利用经核验的有效资料，确定评估参数取值，并按照计算公式测算海岸线价值。应从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，对评估结论进行客观分析。5.10整理归集海岸线价值评估档案评估机构对工作底稿、评估报告及其他相关资料进行整理，形成海岸线价值评估档案。评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年，保存期限应自评估报告出具之日起计算。6海岸线分类与价值影响因素6.1海岸线分类6.1.1按利用类型分类按照利用类型包括以下类别：a)渔业岸线；b)工业岸线；c)交通运输岸线；d)旅游娱乐岸线；e)造地工程岸线；DB44/T2255—20255f)其他岸线。6.1.2按属性分类海岸线占补指标交易中的海岸线按照以下属性进行分类：a)自然岸线；主要包括基岩岸线、砂质岸线、泥质岸线、生物岸线等原生岸线。b)生态恢复岸线；主要包括生态恢复的砂质岸线、生态恢复的泥质岸线、生态恢复的生物岸线和生态化海堤。6.2海岸线价值影响因素评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别：a)自然因素：评估对象的位置、自然资源条件、海洋生态环境状况等；b)社会经济因素：海岸线所在区域的人口状况、经济发展水平、保护与开发利用状况、基础设施状况、交通区位、权利状况等；c)政策因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。分析影响因素时，应根据不同类型的特点及其对各影响因素的敏感程度，有所侧重。不同利用类型海岸线价值影响因素详见附录B。7主要评估方法7.1.1基本原理遵循替代原则，将评估对象与具有替代性且近期市场上已发生交易的实例作比较，根据两者之间的价值影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上作适当修正，以此确定海岸线价值。市场比较法的基本要求见附录C中的C.1。7.1.2适用范围市场比较法主要适用于海岸线交易市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估海岸线价值外，还可用于其他评估方法中相关参数的计算。7.1.3评估公式以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（1）:P——海岸线价值（单位为元）；Pb——交易实例的价格（单位为元）；K1——交易情况修正系数；K2——估价期日修正系数；K3——影响因素修正系数；K4——使用年期修正系数。7.1.4基本步骤以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：DB44/T2255—20256a)收集海岸线交易实例；b)确定比较实例；c)建立价格可比基础；d)进行交易情况修正；e)进行估价期日修正；f)进行影响因素修正；g)进行使用年期等其他因素修正；h)测算比准价格。7.2收益还原法7.2.1基本原理收益还原法是遵循预期收益原则，在估算占用海岸线使用项目未来每年预期收益的基础上，按一定的还原利率，将预期收益折算至估价期日，以折算后的纯收益总和作为海岸线价值方法。收益还原法的基本要求见附录C中的C.2。7.2.2适用范围收益还原法主要适用于已取得正常现实收益或未来具有客观潜在收益，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评估。收益还原法的估价对象需符合“持续使用假设”，即假定海岸线在未来收益期或者持有期内评估所依据的用途以及利用方式继续使用下去。被评估海岸线未来收益及风险需能够较准确地预测与量化。7.2.3评估公式以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定：a)假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（2）：P——海岸线价值（单位为元）；a——海岸线纯收益，每年不变（单位为元）；Y——海岸线还原利率，固定且大于零；z——未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。b)假设一些年份（n年以前，包括n年）的纯收益和利率不固定，一些年份（n年以后）的纯收益和利率固定，评估公式见公式（3）：P——海岸线价值（单位为元）；n——纯收益或利率有变化的年限（单位为年）；ai——第i年的海岸线纯收益（单位为元）；Yi——第i年的还原利率；a——n年后的海岸线纯收益，每年不变（单位为元）；Y——n年后的海岸线还原利率，固定且大于零；DB44/T2255—20257z——未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。7.2.4基本步骤以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料；a)测算年总收益；b)确定年总费用；c)计算年纯收益；d)确定还原利率；e)选用适当的计算公式；f)测算收益价格；g)确定待估海岸线价值。7.3假设开发法7.3.1基本原理假设开发法是指在估算海岸线开发建设完成后正常交易价格的基础上，扣除后续开发建设必要支出后，以价格余额来确定评估对象价值的一种方法。假设开发法的基本要求见附录C中的C.3。7.3.2适用范围适用于具有投资开发或存在开发潜力且预期完成的价值可计算的海岸线价值评估。7.3.3评估公式假设开发法可分为静态假设开发法以及动态假设开发法。a)以静态假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（4）：P——海岸线价值（单位为元）；A——开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值（单位为元）；B——海岸线使用人在这个项目的开发成本（单位为元）；Rj——开发利润（单位为元）。b)以动态假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（5）：P——海岸线价值（单位为元）；Ap——开发利用海岸线区域经营项目完成后的总价值的现值（单位为元）；Bp——海岸线使用人在该项目的开发成本的现值（单位为元）。7.3.4基本步骤以假设开发法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a)调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸线长度、利用现状、政策规划等）；b)根据占用海岸线的类型和使用方式，结合开发项目的项目需要和未来发展趋势，确定待估海岸DB44/T2255—20258线区域的最有效利用方式；c)估计开发建设周期和投资进度安排；d)估算开发完成后的海岸线区域总价值；e)估算开发成本和开发商合理利润；f)确定待估海岸线区域的价值。7,4成本法7.4.1基本原理成本法是指以得到现有海岸线所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的开发利润、应纳税费以及海岸线增值额来确定海岸线价值的方法。成本法的基本要求见附录C中的C.4。7.4.2适用范围适用于填海造地占用海岸线以及生态恢复岸线的价值评估。7.4.3评估公式以成本法评估海岸线价值的公式见公式（6）：P——海岸线价值（单位为元）；Ea——海岸线取得费（单位为元/平方米）；Ed——海岸线开发费（单位为元/平方米）；T——税费（单位为元）；R1——利息（单位为元）；R2——利润（单位为元）；R3——海岸线增值收益（单位为元）；K——海域使用年期修正系数；R3——海岸线成本价格（单位为元）。7.4.4基本步骤以成本法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a)收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；b)通过直接或间接方式求取待估海岸线的海岸线取得费、海岸线开发费及相关的税费、利息、利c)确定海岸线增值收益额；d)按公式求取待估对象价值。7.5基准价系数修正法7.5.1基本原理基准价系数修正法是指以海岸线基准价为基础，按照海岸线的自然属性与用途，建立基准价与待估海岸线价值、影响因素之间的关系，通过修正得到海岸线在估价期日的价值。基准价系数修正法的基本要求见附录C中的C.5。DB44/T2255—202597.5.2适用范围基准价系数修正法可用于政府已公布海岸线基准价且具有完备的海岸线基准价修正体系的经营性项目用海占用海岸线价值评估。7.5.3评估公式以基准价系数修正法评估海岸线价值的公式见公式（7）:P——海岸线价值（单位为元）；P基——海岸线基准价（单位为元/平方米）；S——开发海岸线区域经营项目的面积（单位为平方米）；ka——海岸线价值影响因素修正系数；kb——估价期日、使用年期等修正系数。7.5.4基本步骤以基准价系数修正法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a)确定待估对象所处等别的同类用途海岸线基准价标准；b)分析待估对象价值影响因素，编制海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明；c)依据海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表，确定待估对象价值修正系；d)进行估价期日、海岸线使用年期、海岸线开发程度等其它修正；e)估算待估海岸线价值。7.6生态服务功能价值评估法7.6.1基本原理识别海岸线提供的生态系统服务，根据是否可以观察到交易的市场行为和数据，利用市场价值法、非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。各类型岸线生态系统服务的识别见附录D。生态服务功能价值评估法的基本要求见附录C中的C.6。7.6.2适用范围适用于海岸线的生态价值评估。7.6.3评估公式以生态服务功能价值评估法评估海岸线价值可参考以下公式（8）:P——海岸线生态系统服务价值（单位为元）；j——海岸线提供的生态系统服务项数；Pi——第i项每年海岸线生态系统服务价值（单位为元/平方米），生态系统服务包括食品生产、气体调节、减灾防护、废物处理、审美旅游、生境服务等，详见公式（9）~（18）；DB44/T2255—2025S——潮间带面积（单位为平方米A——还原率。a)食品生产价值评估公式见公式（9）：P食——每年食品生产生态系统服务价值（单位为元/平方米）；R食——单位面积养殖及捕捞品种的收入（单位为元/平方米•年）；C食——单位面积养殖及捕捞品种的成本（单位为元/平方米•年）。b)气体调节价值评估公式见公式（10）：P气——每年气体调节生态系统服务价值（单位为元/平方米）；P浮——单位面积浮游植物气体调节生态系统服务价值（单位为元/平方米•年）；P植——单位面积大型藻类植物气体调节生态系统服务价值（单位为元/平方米•年）。其中，大型藻类植物与浮游植物生态系统服务价值的计算公式如下：1)大型藻类植物气体调节生态系统服务价值评估公式见公式（11）：P植——每年单位面积其他植物生态系统服务价值（单位为元/平方米）；二氧化碳——固定二氧化碳的成本（单位为元/千克）；C氧气——释放氧气的成本（单位为元/千克）；X——单位面积其他植物每年的初级生产力（单位为千克/平方米•年）。2)浮游植物气体调节生态系统服务价值评估公式见公式（12）：P浮——每年单位面积浮游植物生态系统服务价值（单位为元/平方米）；二氧化碳——固定二氧化碳的成本（单位为元/千克）；C氧气——释放氧气的成本（单位为元/千克）；X——单位面积浮游植物每年的初级生产力（单位为千克/平方米•年）。c)减灾防护价值评估公式见公式（13）：P防——每年减灾防护生态系统服务价值（单位为元/平方米）B防——减灾防护收益（单位为元/年）；S防——涉及减灾防护的面积（单位为平方米）。d)废物处理价值评估公式见公式（14）：DB44/T2255—2025P废——每年废物处理生态系统服务价值（单位为元/平方米）ℎ——水深（单位为米）；m——污染物的种类数量；xi——第i种污染物的环境容量（单位为吨/年）；ci——第i种污染物的处理成本（单位为元/吨）；Q——海域水容量（单位为立方米）。e)审美旅游价值评估公式见公式（15）：P美——每年文化旅游生态系统服务价值（单位为元/平方米）；P文——文化生态系统服务价值（单位为元/平方米•年）；P旅——旅游生态系统服务价值（单位为元/平方米•年）。其中文化生态以及旅游生态系统服务价值的计算公式如下：1)文化生态系统服务价值评估公式见公式（16）：P文——每年文化生态系统服务价值（单位为元/平方米）；Q文——公开发表的以被评估海岸线为调研区域或实验场所的论文数量（单位为篇/年）；P科——每篇论文的科研投入经费（单位为元/篇）；S——科研活动所涉及的面积（单位为平方米）。2)旅游生态系统服务价值评估公式见公式（17）：P旅——每年旅游生态系统服务价值（单位为元/平方米）；V旅——海岸带旅游娱乐、景观以及文化的价值（单位为元/年）；S旅——海岸带娱乐、景观以及文化系统服务所涉及的面积（单位为平方米）。f)生境服务价值评估公式见公式（18）：P生——每年生境服务的生态系统服务价值（单位为元/平方米）；V物——维持物种多样性的价值量（单位为元/年）；V生——维持生态系统多样性的价值量（单位为元/年）；S生——生境服务涉及的面积（单位为平方米）。7.6.4基本步骤以生态服务功能价值评估法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：DB44/T2255—2025a)收集海岸线相关资料（海岸线类型、长度、开发利用现状、覆被类型、生境分布）；b)实地踏勘评估对象；c)识别待估区域提供的海岸线生态系统服务；d)测算海岸线的生态系统服务价值。8不同价值内涵的海岸线价值评估a)海岸线价值包含经济价值和生态价值，评估人员应根据不同评估目的、评估对象具体情况等，判断识别待估海岸线的价值内涵。b)在评估经济价值时，涉及经营性项目占用海岸线的，应根据不同利用类型海岸线的价值影响因素，分析主要评估方法的适用性，选择适宜的评估方法进行评估；涉及海岸线占补指标交易的，应根据未来海岸线可能的开发利用方式考虑其潜在的开发利用价值。c)在评估生态价值时，可根据具体情况采用生态服务功能价值评估法、成本法等进行评估。8.2经济价值8.2.1渔业岸线价值评估8.2.1.1评估方法选择填成土地后用于渔业基础设施可采用基准价系数修正法、假设开发法；围海养殖可采用收益还原法、成本法、基准价系数修正法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.2.1.2评估技术要点a)使用收益还原法评估渔业岸线价值时，应对评估对象的资源的结构、质量、自然生长力、环境依赖条件，以及相关法律法规、财政补贴等政策制度对收益的影响进行分析。b)应根据渔业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、生产周期、灾害风险等相关条件，以及近三年渔业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。c)应分析渔业基础设施对渔业岸线价值的影响。8.2.2工业岸线价值评估8.2.2.1评估方法选择能获取生产经营收益的采用收益还原法，能获得构筑物总价值的采用假设开发法；对于需要进行投资、能确定各项成本的可采用成本法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.2.2.2评估技术要点a)确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析工业岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。b)当土石资源、矿产资源可开采年限低于海岸线使用年期，使用年期修正系数应根据上述资源的可开采年限进行测算。DB44/T2255—20258.2.3交通运输岸线价值评估8.2.3.1评估方法选择能够计算港口岸线年收益的采用收益还原法；填海形成建设堆场、码头、大型突堤码头及其他港口设施可采用假设开发法；对于能获得开发完成后岸线及其附属物总价的，也可采用假设开发法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.2.3.2评估技术要点a)应根据交通运输业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、灾害风险等相关条件，以及近三年交通运输业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。b)确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析交通运输岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。8.2.4旅游娱乐岸线价值评估8.2.4.1评估方法选择填海造地用于旅游基础设施的海岸线采用假设开发法、成本法、收益还原法、基准价系数修正法；对于以透水或非透水构筑物方式形成的旅游码头、游艇码头等情形，能确定岸线及其附属物总价的，也可采用假设开发法；对于需要进行投资开发才能形成游乐场或浴场的，可采用成本法或收益还原法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.2.4.2评估技术要点a)评估旅游娱乐岸线价值时，应分析国家和省旅游区评价标准对评估对象的影响。b)对具有自然文化遗迹、生态功能的旅游娱乐岸线，应分析自然文化遗迹、生态功能对评估对象价值的影响。8.2.5造地工程岸线价值评估8.2.5.1评估方法选择能够获取填海造地形成的海岸线未来收益的采用收益还原法；对于需要投资开发且开发成本能够获取的，可采用成本法、假设开发法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法；对于交易实例少、收益资料不充分的填海造地占用海岸线宜用基准价系数修正法。8.2.5.2评估技术要点a)评估造地工程岸线价值时，应综合考虑待估海岸线所在海域的地形地貌、岸滩冲淤变化趋势、海洋水动力条件、泥沙输移特征、工程地质条件等，确定填海造地工程适宜性对评估对象的影响。b)应分析待估海岸线毗邻土地的用地类型、级别与基准价格对评估对象的影响。8.2.6自然岸线与生态恢复岸线价值评估8.2.6.1评估方法选择用于海岸线占补指标交易的海岸线，宜采用基准价系数修正法评估其潜在的开发利用价值；涉及经DB44/T2255—2025营性项目用海占用的海岸线，根据其开发利用类型等实际情况，可采用收益还原法、市场比较法、成本法、假设开发法等进行评估。8.2.6.2评估技术要点评估自然岸线与生态恢复岸线价值时，应综合考虑待估海岸线所在海域的国土空间规划确定的用途分类、资源本底、环境条件等，合理确定评估对象潜在的开发利用方式及类型。8.3生态价值8.3.1评估方法选择海岸线涉及生态价值的评估宜选择生态服务功能价值评估方法或成本法。8.3.2评估技术要点a)对于可以直接在市场交易的生态系统服务，评估其价值时通过建立他们的需求曲线和供给曲线，估算消费者剩余或者生产者剩余，可选择市场价格法评估。b)对于不能在市场直接买卖，但是人们在市场上对这些服务及其产品有支付意愿的生态系统服务，可选择旅行费用法、替代成本法。c)对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法（意愿调查法）评估其价值。9评估结果海岸线价值评估结果以评估报告形式表现。评估报告应当包括项目名称、委托评估方和受托方、评估目的、评估对象概况、估价期日、评估报告使用有效期、价值影响因素、评估方法和过程、评估结论、需要特别说明的事项及有关附件等内容。评估报告的具体格式要求见附录A。评估报告使用有效期自提交报告之日起不超过1年。DB44/T2255—2025海岸线价值评估报告格式海岸线价值评估报告封面、摘要、正文及附件的内容和格式见图A.1～图A.4。海岸线价值评估报告图A.1评估报告封面内容与格式。DB44/T2255—2025图A.2评估报告摘要内容与格式DB44/T2255—2025针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式，分析海岸线使用效益的图A.3评估报告正文内容与格式DB44/T2255—2025图A.3评估报告正文内容与格式（续）DB44/T2255—2025图A.4评估报告附件内容与格式DB44/T2255—2025不同利用类型海岸线价值影响因素B.1渔业岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状以及养殖条件等因素。渔业基础设施岸线应重点分析地质地貌、气象与气候条件、水深条件、陆域和水域宽窄、掩护条件、临近海域陆域利用情况、锚地基础设施配套条件、相关渔港规划以及生态保护政策等因素；围海养殖岸线应重点分析养殖环境、养殖生物资源丰度、水文、气象与气候条件、海洋灾害、基础设施配套条件、相关围海养殖规划以及生态保护政策等因素。B.2工业岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状、矿产类型以及资源蕴藏量等因素。盐业岸线应重点分析盐田面积、滩涂面积、盐度、水文、气象与气候条件、距离交通节点距离等因素；固体矿产开采岸线、油气开采岸线应重点分析地质地貌、产业配套及集聚状况、海陆统筹状况、相关矿产规划以及生态保护政策等因素；船舶工业岸线应重点分析与大型港口的距离、水深、地质地貌、基础设施配套条件、规划、临近海域陆域利用情况、相关规划以及生态保护政策等因素；电力工业岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地质地貌、临近海域利用情况、海洋灾害、基础设施配套条件、相关规划以及生态保护政策等因素；海水综合利用岸线应重点分析水文、地质地貌、基础设施配套条件、产业集聚状况、临近海域陆域利用情况、相关规划以及生态保护政策等因素。B.3交通运输岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、港口规模、码头规模、码头作业天数、港口建设条件等因素。港口岸线应重点分析直接腹地GDP、间接腹地GDP、集疏运条件、港口吞吐量、水文、水深、陆域和水域宽窄、掩护条件、地质地貌以及淤积状况、相关港口规划以及生态保护政策等因素；路桥岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地区经济、财政金融、基础设施配套条件、地质地貌、相关路桥规划以及生态保护政策等因素。B.4旅游娱乐岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、旅游景区条件、滨海旅游资源条件等因素。旅游基础设施岸线应重点分析景区质量等级、滨海旅游休闲（观光）指数、地理位置、气候条件、地质地貌、基础设施配套条件、交通便捷程度、人文及景观环境、海滩质量、相关生态保护政策等因素；浴场岸线应重点分析景区质量等级、客流量、浴场面积、水文、气候条件、适游时间、浴场水质、浴场健康指数、交通便捷程度、海滩质量等因素；游乐场岸线应重点分析游乐设施数量、客流量、水文、气象与气候条件、适游期、水质、交通便捷程度、景区质量等级、海滩质量、相关生态保护政策等因素。DB44/T2255—2025B.5造地工程岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、毗邻土地情况，工程建设条件等因素。城镇建设填海造地岸线应重点分析填海造地适宜性、人口密度、交通便捷程度、基础设施配套条件、城镇化建设水平、产业集聚度、毗邻相同用地类型土地价格、填海造地相关法律法规以及管控要求等因素；农业填海造地岸线应重点分析填海造地适宜性、种植作物情况、耕作人数、气象与气候条件、毗邻相同用地类型土地价格等因素，废弃物处置填海造地岸线应重点分析填海造地适宜性、基础设施配套条件、潮间带状况、毗邻相同用地类型土地价格、填海造地相关法律法规以及管控要求等因素。DB44/T2255—2025海岸线价值评估方法基本要求C.1市场比较法收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、长度、潮间带面积、利用类型、成交时间、交易双方当事人、资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内涵。比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年；比较实例应为与评估对象在自然环境、地理位置、开发利用状况相似且海岸线类型相同的交易实例。各可比案例修正后的比准价格相差应不超过40%。各可比案例的整体修正幅度应不超过30%，可比案例的单项修正幅度应不超过20%。经调整后的各可比实例价格中，最高价和最低价的比值不宜大于1.4。如可比案例突破了上述修正幅度限制，应另选案例予以替换。评估时应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位、税费负担等方面对各比较实例的单位进行统一。交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式（C.1）：K1——交易情况修正系数；Ep——评估对象交易情况指数；Ee——比较实例交易情况指数。估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。应通过收集大量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律，求取相关指数，确定修正系数，修正公式见公式（C.2）：K2——估价期日修正系数；Q——评估对象估价期日价格指数；Q0——比较实例交易日价格指数。影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分析影响因素中各因子对海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公式（C.3）：K3——影响因素修正系数；Dp——评估对象影响因素条件指数；De——比较实例影响因素条件指数。DB44/T2255—2025使用年期修正是将各比较实例的不同剩余使用年期修正到评估对象的剩余使用年期，消除因剩余使用年期不同而对价值带来的影响。修正公式见公式（C.4）：K4=[1-1/(1+Y)m]/[1-1/(1+Y)n]·············································(C.4)K4——使用年期修正系数Y——海岸线还原利率；m——评估对象的剩余使用年期（年）；n——比较实例的剩余使用年期（年）。除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象的条件差异进行其他必要的修正。根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果，作为比准价格，常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。C.2收益还原法收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岸线的长期收益趋势。年纯收益是海岸线每年客观的总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法求取客观纯收益，即比照类似宗海类似项目的纯收益，经过影响因素的比较修正，测算评估对象的开发利用纯收益。年总收益是评估对象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理利用海岸线及附属设施等其他生产要素进行经营或者生产是应取得的持续而稳定的客观年收益或者年租金，含租金收入、押金利息收入等。海岸线的收益中除了可以用货币直接衡量的有形收益外，有些情况下还存在难以用货币衡量的无形收益。对于不易量化的无形收益，可考虑通过选取较低的还原率或其他合适的方法予以适当考虑。需注意，如果无形收益已通过有形收益得以体现，则不应单独再考虑，以免重复计算。年总费用是指利用海岸线进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。还原利率可采用风险累加法或市场提取法进行计算，详见附录E。海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目所涉及的建筑物或海域使用权的剩余经济寿命年限与海岸线使用剩余年限等参数确定，以剩余年限中较短的年限为准。C.3假设开发法海岸线开发利用项目总价值根据海岸线开发利用方式，结合预期经营状况和市场条件运用收益还原法测算。开发成本是海岸线开发利用活动在建设期所产生的客观费用的综合。包括开发成本、专业费用、税费及其他不可预见费用等。a)开发成本包括直接工程费、间接工程费、建设承包商利润及建设附带费用。可用比较法推算。b)专业费