《资产评估》项目二

资产评估项目二掌握资产评估的一般程序与基本方法1目录1Contents任务一

掌握资产评估的一般程序2任务二

掌握资产评估的成本法3任务三掌握资产评估的市场法4Z任务四掌握资产评估的收益法5Z

明确资产评估各基本方法之间的关系及选择任务五201掌握资产评估的一般程序任务一

过渡页TransitionPage2019年4月，财政部公布了《财政部关于修改〈事业单位国有资产管理暂行办法〉的决定》（以下简称《决定》），对《事业单位国有资产管理暂行办法》进行了修改。负责人指出《决定》明确国家设立的研究开发机构和高等院校可执行的3个政策，《决定》明确国家设立的研究开发机构和高等院校转化其持有的科技成果时，通过协议定价方式确定价格的，应当在本单位公示科技成果名称和拟交易价格。思考：简化事业单位科技成果转化资产评估程序的意义是什么？简化资产评估程序需要注意哪些方面？内容详见课本P28情景引例4资产评估程序是指资产评估机构及其资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。任务一一、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序的含义5任务一一、资产评估程序的重要性6任务一一、资产评估程序的重要性资产评估程序是规范资产评估行为和提高资产评估业务质量的保证。评估机构和评估专业人员因未按照《中华人民共和国资产评估法》的要求履行必要的评估程序而造成严重后果或重大损失的，需要承担相应的法律责任。（二）履行资产评估程序的作用1．保证资产评估行为的合法性7任务一一、资产评估程序的重要性（二）履行资产评估程序的作用2．保障资产评估业务质量资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。3．防范资产评估执业风险资产评估程序是资产评估机构及其资产评估专业人员防范执业风险、保护自身合法权益和进行合理抗辩的重要手段。8任务一二、资产评估基本程序（一）明确业务基本事项⑤

评估基准日④

价值类型③评估对象和评估范围②评估目的①

委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人。9任务一二、资产评估基本程序（一）明确业务基本事项⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况。⑦

资产评估报告使用范围。⑧资产评估报告提交期限及方式。⑨评估服务费及支付方式。⑩委托人、其他相关当事人、资产评估机构等需要明确的重要事项。10任务一（二）订立业务委托合同资产评估机构受理资产评估业务时，应与委托人依法订立资产评估委托合同，在合同中约定资产评估机构与委托人的权利和义务、违约责任等内容。二、资产评估基本程序（三）编制资产评估计划资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。11任务一（四）进行评估现场调查资产评估专业人员执行资产评估业务时，应当对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对等。二、资产评估基本程序12任务一二、资产评估基本程序（五）收集整理评估资料（4）资产评估专业人员应当根据具体情况对收集到的资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。（3）资产评估专业人员应当依法对取得的评估资料进行核查验证。（2）资产评估专业人员应当要求相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。（1）资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集需要的资料。13任务一（六）评定估算形成结论资产评估专业人员首先应当根据评估目的、评估对象等，选择合理的评估方法；选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果；最后对测算结果进行综合分析，形成合理的评估结论。二、资产评估基本程序14任务一资产评估专业人员应当在评定、估算和形成评估结论后，编制初步资产评估报告。资产评估机构应当按要求对初步资产评估报告进行内部审核。（七）编制出具评估报告资产评估机构出具资产评估报告之前，与相关当事人进行沟通，必要时进行调整。再提交正式资产评估报告。AB15二、资产评估基本程序（八）整理归集评估档案资产评估机构应当对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。任务一16二、资产评估基本程序资产评估程序由具体的工作步骤组成，由于不同的资产评估业务的评估对象、评估目的及选择的评估方法不同，所以资产评估专业人员具体执行的评估程序或工作步骤会有所区别，但大体的资产评估程序是相同的。任务一注意17二、资产评估基本程序02掌握资产评估的成本法任务二

过渡页TransitionPage在讲授资产评估方法的课堂上，小明和小芳正进行着一场激烈的争论。小明：“对员工进行设备操作培训所产生的培训费应计入设备的重置成本。”小芳：“不应计入设备的重置成本。”小明：“该培训费是使设备达到可使用状态所必需的支出，若不经过培训则无法正常使用设备，所以应当计入设备的重置成本。”小芳：“该培训费不是设备的必要支出，只要设备达到可使用状态即可，不需要员工具备使用该设备的能力，所以不应计入设备的重置成本。”思考：你认为该培训费是否应计入设备的重置成本呢？情景引例19任务二成本法是指按照重建或重置被评估资产的思路，将被评估资产的重建成本或重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，进而确定资产价值的评估方法。其中，相关贬值主要包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，它们和资产的重置成本共同构成成本法的四要素。一、成本法的基本含义资产评估价值=资产重置成本−资产贬值资产贬值=资产实体性贬值+资产功能性贬值+资产经济性贬值

20任务二一、成本法的基本含义（1）复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准等，以现时价格重新购置或建造与评估对象相同的全新资产所需的成本。（一）资产的重置成本资产的重置成本是指在现行市场条件下，重新购置或建造一项全新资产所须支付的全部货币总额，包括复原重置成本和更新重置成本。（2）更新重置成本是指采用新型材料、建筑或制造标准等，在现时价格条件下购置或建造与评估对象功能相同的全新资产所需的成本。21任务二一、成本法的基本含义类别不同点相同点复原重置成本

所购置或建造的资产的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术与评估对象完全相同都是在现时价格条件下更新重置成本

所购置或建造的资产采用新型材料、建筑或制造标准、规格及设计，与被评估对象仅功能相同22任务二一、成本法的基本含义在复原重置成本和更新重置成本都可获得的情况下，应当优先选择更新重置成本，原因在于：一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺和新设计会被社会普遍接受。另一方面，采用新材料、新标准和新工艺制造的资产无论在使用性能方面，还是在成本耗用方面都会优于旧的资产。注意23任务二一、成本法的基本含义（二）实体性贬值实体性贬值是指资产由于使用或自然力的作用而发生实体性损耗所引起的资产价值损失。这种实体性损耗使资产发生了形变，与全新资产相比有了物理上的差异，如资产锈蚀、老化、开裂等。24任务二一、成本法的基本含义（1）因新技术和新材料的广泛应用，原有资产的购置或建造成本高于同类型新资产的购置或建造成本。（三）功能性贬值功能性贬值是指资产功能由于技术进步而相对落后所造成的资产价值损失。（2）随着科技的发展，原有资产的运营成本（营业成本）明显高于融合了现有技术资产的运营成本。主要体现25任务二一、成本法的基本含义（四）经济性贬值经济性贬值是指由外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等所造成的资产价值损失。例如，政策规定停用含有污染环境因素的生产线时，相关生产线所发生的贬值。26任务二一、成本法的基本含义资产评估专业人员在评估一家化学制品厂时注意到政府新颁布了一系列关于环境保护的法律法规，并据此估计该化学制品厂的评估价值下降。试分析：资产评估专业人员估计该化学制品厂资产评估价值下降的行为，涉及成本法中的哪个要素？想一想27任务二（1）被评估资产能正常使用或者在用。二、成本法的前提条件及适用范围（一）成本法的前提条件前提条件（3）被评估资产的重置成本及相关贬值能够合理估算。（2）被评估资产能够通过重置途径获得。28任务二（1）被评估资产不能单独产生收益，其所在的交易市场发育不成熟、成交实例不多。二、成本法的前提条件及适用范围（二）成本法的适用范围（4）因对被评估资产使用年限的估计不准确，导致被评估资产的折旧同资产的自然损耗不吻合。（3）因被评估企业的财务管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实。（2）因社会技术的发展，被评估资产尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。29任务二（1）确定被评估资产并估算其重置成本。三、成本法的基本程序（4）分析并估算被评估资产的价值。（3）测算被评估资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。（2）确定被评估资产的使用年限。30任务二运用成本法评估资产价值，实际上是通过估算资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来分析、整合和测算资产评估价值的过程。四、成本法中的具体评估方法31任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法32任务二四、成本法中的具体评估方法1．重置核算法重置核算法是指利用成本核算的原理，逐项计算重新取得资产所需的费用项目，然后通过累加得到资产重置成本的方法。资产重置成本=资产的直接成本+资产的间接成本

（一）重置成本的估算方法33任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估一台机器设备。该设备的现行市场价格为每台50000元；所需运杂费为1000元；直接安装成本为800元，其中原材料费用为300元，人工成本为500元。据统计分析，这类设备的间接成本为直接成本的1%。试用重置核算法计算该机器设备的重置成本。解：直接成本=50000+1000+800=51800元

间接成本=51800×1%=518元

重置成本=51800+518=52318元例题2-134任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法优点缺点是能真实地反映评估对象的重置成本价值。是工作量较大，忽视了资产对于企业的实用性。351．重置核算法任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法价格指数法是指利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面价值）调整为重置成本的方法。

资产重置成本=资产历史成本（账面价值）× 或资产重置成本=资产历史成本（账面价值）×2．价格指数法36任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法价格指数是以某个时期为基期，将以后各个时期的平均价格同基期价格相比所计算出的百分数。2．价格指数法环比价格指数是指在一个价格指数数列中，每个指数都以计算期的前期为基期所计算的价格指数。例如，2019年的环比价格指数为2019年的价格除以2018年的价格。定基价格指数是指在一个价格指数数列中，每个指数都以同一时期为基期所计算的价格指数。例如，选用2015年作为基期。37任务二四、成本法中的具体评估方法某资产购置于2017年12月31日，历史成本为100万元。评估基准日为2019年12月31日，已知该类资产在2017年、2019年年底的定基价格指数分别为110%和171.6%。试求该资产的重置成本。运用式解得：资产重置成本=100×171.6%÷110%=156万元例题2-238任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估资产建于2016年，账面价值为20万元。2019年对其进行评估，已知同类资产环比价格指数分别为2017年20%，2018年25%，2019年27%。试求该资产的重置成本。运用式（2-5）解得：资产重置成本=20×（1+20%）（1+25%）（1+27%）=38.1万元例题2-339任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法功能价值类比法也称“类比估计法”，是指通过可比资产的重置成本与其功能（生产能力）的关系来估测已知功能（生产能力）的评估对象重置成本的方法。使用这种方法的前提是资产功能（生产能力）的变化与其重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系。3．功能价值类比法40任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（1）生产能力比例法。这种方法是指先寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为可比资产，再根据可比资产的重置成本与功能的比例，估算已知功能的被评估资产的重置成本的方法。适用于资产功能与重置成本的变化呈线性关系的资产。3．功能价值类比法资产重置成本=可比资产重置成本×41任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估设备的生产能力为100万件，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，且该类设备的价格与生产能力呈线性关系。根据上述给定条件，试求被评估设备的重置成本。解：被评估设备重置成本=120×（100÷80）=150万元例题2-442任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（2）规模经济效益指数法。资产功能与其重置成本之间的变化并非都呈线性关系，因受规模经济效益作用的影响，有些资产的功能与其重置成本之间的变化会呈现指数关系。3．功能价值类比法资产重置成本=可比资产重置成本×

43任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估一台年产量为8万件的生产线，经调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，则该资产的重置成本是多少？解：资产重置成本=25×（8÷15）0.7=16.10万元例题2-544任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法统计分析法也称“类比估计法”“指数估价法”，是指根据某类资产中具有代表性的资产的重置成本和历史成本来估算该类资产重置成本的方法。4．统计分析法45任务二四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算方法4．统计分析法123步骤（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。例如，房屋建筑物。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值类比法等方法估算其重置成本。（3）依据估算的资产重置成本与账面历史成本，计算出该类资产的重置成本。资产重置成本=46任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估新月生产公司的一类通用设备。评估专业人员在各类资产中抽样选择了具有代表性的5台通用设备，估算其重置成本之和为30万元。已知5台设备的历史成本之和为20万元，该企业的这类通用设备账面历史成本之和为500万元。求该企业通用设备的重置成本。解：通用设备的重置成本=500×（30÷20）=750万元例题2-647任务二四、成本法中的具体评估方法资产的实体性贬值通常用实体性贬值率来衡量。（二）实体性贬值的估算方法实体性贬值率= 观察法使用年限法修复费用法48任务二四、成本法中的具体评估方法观察法也称“成新率法”，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体的各主要部位进行现场勘查，综合分析资产，将被评估资产与其全新状态相比较，考察由使用磨损和自然损耗对资产带来的影响，判断被评估资产的成新率，进而估算资产实体性贬值的方法。（二）实体性贬值的估算方法1．观察法资产实体性贬值=资产重置成本×实体性贬值率

或资产实体性贬值=资产重置成本×（1−实体性成新率）49任务二四、成本法中的具体评估方法某被评估设备于2017年1月1日购进，其购置成本为100万元。该设备于评估基准日（2019年12月31日）的全新购置价格为150万元。经过专家鉴定，该设备由于使用磨损而产生的贬值率为20%。在不考虑其他因素的条件下，试求该设备的实体性贬值。解：该设备的实体性贬值=150×20%=30万元例题2-750任务二四、成本法中的具体评估方法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产实体性贬值的方法。这是使用范围比较广的一种实体性贬值的估算方法。（二）实体性贬值的估算方法2．使用年限法资产实体性贬值=资产重置成本×51任务二四、成本法中的具体评估方法资产的实际已使用年限可通过调整资产的名义已使用年限获得。资产的名义已使用年限是指资产从购进到评估基准日的年限，可以通过查询资产登记簿、登记卡片等确定。（二）实体性贬值的估算方法实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=×100%522．使用年限法任务二四、成本法中的具体评估方法某设备购置于2019年1月1日，买回来后立即投入使用，但因企业是季节性生产企业，所以在2019年12月31日进行评估时，该设备只使用了半年，另外半年闲置。试问：该设备的名义已使用年限是多少？

实际已使用年限是多少？想一想53任务二四、成本法中的具体评估方法新月食品生产公司的一台方便面生产设备购进于2009年2月，现公司为了融资，需要对该设备进行评估。评估基准日为2019年2月28日，此时该生产设备的名义已使用年限为10年。已知在正常使用情形下该设备每天运行8小时，但其实际运行时间为每天7.5小时。试求该设备的资产利用率和实际已使用年限（一年按365天计算）。解：该设备的资产利用率=×100%=93.75%

该设备实际已使用年限=10×93.75%=9.4年例题2-854任务二四、成本法中的具体评估方法3．修复费用法修复费用法是通过估测恢复资产原有功能所需要支出的费用金额，来估算资产实体性贬值的方法。修复费用法一般用于评估通过修复可以完全恢复功能的资产。（二）实体性贬值的估算方法55任务二四、成本法中的具体评估方法估算功能性贬值时，资产评估专业人员需要根据资产的效用、生产加工能力、工耗等功能方面的差异所造成的成本增加额和效益降低额，来确定相应的功能性贬值。（三）功能性贬值的估算方法56任务二四、成本法中的具体评估方法（三）功能性贬值的估算方法（4）资产功能性贬值=（3）估计被评估资产的剩余寿命。（2）计算两者的差值，确定净超额运营成本。1243（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。步骤57任务二四、成本法中的具体评估方法兴业资产评估公司受托评估A机器设备，评估基准日为2019年1月1日。已知作为可比资产的技术较先进设备比A机器设备生产效率高，且耗费人工成本少。解：（1）计算年净超额运营成本。（2）将剩余使用年限内每年的净超额运营成本折现。内容详见课本P40项目参照设备A机器设备月产量/件1000010000单位工资/元0.81.2企业所得税税率/%2525剩余使用年限/年55假定折现率/%1010例题2-958任务二四、成本法中的具体评估方法（四）经济性贬值的估算方法一是资产使用率下降，甚至闲置。二是资产的运营收益减少。原因59任务二四、成本法中的具体评估方法1．间接计算法间接计算法主要用来测算资产使用率下降所导致的经济性贬值。（四）经济性贬值的估算方法经济性贬值=（重置成本−实体性贬值−功能性贬值）×经济性贬值率

经济性贬值率=60任务二四、成本法中的具体评估方法经济性贬值通常是对于整体资产而言的，一般在对单个资产进行评估时不予考虑。因为单个资产是否被充分使用，在实体性贬值的实际已使用年限上已经给予了计量，如果在经济性贬值中再计量的话，将导致重复计算，夸大资产的贬值。注意61任务二四、成本法中的具体评估方法胡克制造公司的一条生产线的生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量预计减少6000台，假定规模经济效益指数为0.6。根据上述条件，试求该生产线的经济性贬值率。解：经济性贬值率==（1−0.81）×100%=19%例题2-1062任务二四、成本法中的具体评估方法直接计算法主要用于测算收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值=资产年收益损失额×（1−企业所得税税率）×（P/A，r，n）（四）经济性贬值的估算方法2．直接计算法63任务二四、成本法中的具体评估方法接例题2-10，假定该生产线的产量每年减少6000台，每台产品损失利润100元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税税率为25%。试求该生产线的经济性贬值。解：该生产线的经济性贬值=（6000×100）×（1−25%）×（P/A，10%，3）=450000×2.4869=l119105元例题2-1164任务二成本法是最基础的资产评估方法。适用于评估单项资产和具有特定用途的资产。在无法预测资产未来收益或市场交易活动不频繁的情形下，用成本法进行测算是比较客观和可行的。五、对成本法的评价65任务二五、对成本法的评价成本法也有其局限性。由于其理论基础是成本价值论，所以其所测算出的资产价值无法从未来收益的角度反映企业能为投资者或所有者带来的收益。尤其是对于无形资产。66任务二兴业资产评估公司受托对惠发公司的一项资产进行评估。该资产的具体资料如下：账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。解：资产的重置成本=480万元

资产的已使用年限=20×（50400÷57600）=17.5年

实体性贬值率=17.5÷（17.5+8）=68.63%

资产的功能性贬值=3×（1−25%）×（P/A，10%，8）=3×0.75×5.3349=12万元

资产的评估价值=480×（1−68.63%）−12=138.58万元详见课本P42五、对成本法的评价例题2-126703任务三

过渡页TransitionPage掌握资产评估的市场法2019年11月4日，国家统计局发布了2019年10月下旬流通领域重要生产资料市场价格的变动情况：2019年10月下旬与10月中旬相比，16种产品价格上涨，29种下降，5种持平。思考：流通领域重要生产资料市场价格的变动，是否会对资产评估工作产生影响？内容详见课本P43情景引例69任务三市场法是指通过将评估对象与可比资产进行比较，以可比资产的市场价格为基础来确定评估对象价值的一类评估方法的总称。一、市场法的基本含义70任务三通过市场调查选择市场中与被评估资产相同或类似的资产作为可比资产（也称“比较对象”），分析可比资产与被评估资产的异同，并将可比资产的价格进行对比调整，以确定被评估资产的价值。一、市场法的基本含义71任务三二、市场法的前提条件及适用范围（一）市场法的前提条件（2）公开市场上存在被评估资产的可比资产，且其交易活动的相关资料可收集到。前提条件（1）需要一个充分发展、活跃的公开市场。72任务三二、市场法的前提条件及适用范围（一）市场法的前提条件01020304原则④在交易类型与交易目的上具有可比性，如两者都是为同一目的开展交易。③在交易时间上具有可比性，即可比资产的交易时间应与评估对象的评估基准日相近。②市场环境具有可比性，如两者所处市场的供求关系、竞争状况和交易条件相同或相似。①在功能上具有可比性，如两者在用途、性能上相同或相似。73任务三根据市场法的前提条件，可知市场法主要适用于单项资产的评估，如机器设备、原材料的评估等；用于整体资产评估时通常用来评估企业价值。二、市场法的前提条件及适用范围（二）市场法的适用范围74任务三甲企业自行研发了一台专用于生产呼吸机的机器设备，现委托评估机构对其进行评估。试问：可以采用市场法对此设备进行评估吗？二、市场法的前提条件及适用范围想一想75任务三三、市场法的基本程序12345（5）综合分析初步评估结果，得出被评估资产的价值。（4）取得初步评估结果。（3）选择比较因素。（2）根据收集到的市场资料，分析各个可比资产与被评估资产的可比性，最终选择三个以上的可比资产。（1）筛选被评估资产的可比资产，可多选几个并在公开市场上收集其交易资料。76任务三四、市场法中的具体评估方法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法市场售价类比法77任务三四、市场法中的具体评估方法（一）现行市价法现行市价法是指将可比资产在评估基准日的现行市场价格作为被评估资产评估价值的方法。例如，对于可上市流通的股票和债券。值得注意的是，现行市价法是以实际成交价格为标准的。在实际运用时，应注意分辨成交价格中的偶然成分，进而合理确定资产的评估价值。78任务三四、市场法中的具体评估方法（二）市价折扣法市价折扣法是以可比资产的成交价格为基础，考虑被评估资产与可比资产在销售条件、销售时限等方面的差异，由评估专业人员根据自身经验或有关部门的规定，设立一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。适用于被评估资产与可比资产仅存在交易条件方面差异的情况。资产评估价值=可比资产成交价格×（1−价格折扣率）79任务三四、市场法中的具体评估方法兴业资产评估公司对一项拟快速变现的资产进行评估，已知与其完全相同的资产在评估基准日的正常变现价为10万元。评估师综合分析后，认为该项资产的快速变现折扣率应为40%，则该项资产的价值是多少？解：该资产的价值=10×（1−40%）=6万元例题2-1380任务三四、市场法中的具体评估方法当被评估资产的功能与价值呈现某种关系时，评估专业人员可采用功能价值类比法，通过比较、分析被评估资产与其可比资产在功能方面的差异，以可比资产的交易价格为基础来估测被评估资产的价值。（三）功能价值类比法81任务三四、市场法中的具体评估方法生产能力比例法适用于资产价值与功能呈线性关系的情况。资产评估价值=可比资产成交价格×

（三）功能价值类比法某被评估设备的年生产能力为90万件，一台年生产能力为120万件的同类全新设备在评估基准日的市场价格为10万元，且该类设备的价格与生产能力呈线性关系。根据上述给定条件，试求被评估设备的评估价值。解：被评估设备的评估价值=10×（90÷120）=7.5万元1．生产能力比例法例题2-1482任务三四、市场法中的具体评估方法规模经济效益指数法适用于资产价值与功能呈指数关系的情况。（三）功能价值类比法2．规模经济效益指数法某被评估设备的年生产能力为90万件，一台年生产能力为120万件的同类全新设备在评估基准日的市场价格为10万元，该类设备的规模经济效益指数为0.7。根据上述给定条件，试求被评估设备的评估价值。解：资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18万元例题2-15资产评估价值=可比资产成交价格×83任务三四、市场法中的具体评估方法价格指数法是指以可比资产的成交价格为基础，利用价格指数调整可比资产的成交价格，从而得到被评估资产价值的方法。资产评估价值=可比资产成交价格×（1+价格变动指数）（四）价格指数法现有一项与被评估资产完全相同的可比资产，其6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，试求被评估资产的评估价值。解：资产评估价值=10×（1+5%）=10.5万元例题2-1684任务三四、市场法中的具体评估方法成本法中的功能价值类比法和价格指数法与市场法中的功能价值类比法和价格指数法有哪些相同点和不同点？试从基本思路、适用范围和基本要素等方面进行分析。想一想85任务三四、市场法中的具体评估方法成新率价格调整法是通过分析被评估资产与可比资产的新旧程度来确定两者的成新率，进而以可比资产的成交价格为基础调整、估算被评估资产价值的方法。（五）成新率价格调整法资产评估价值=可比资产成交价格× 资产成新率的计算公式如下：资产的成新率=×100%86任务三四、市场法中的具体评估方法新月生产公司委托兴业资产评估公司评估一台机器设备，机器设备的生产时间为2016年，尚可使用年限为7年，评估基准日为2019年1月20日。现了解到与该机器设备厂家相同、型号相同、生产时间为2018年的一台机器设备在2018年12月的交易价格为124000元，其尚可使用年限为9年。结合上述资料，试求被评估资产的价值。解：被评估资产成新率=7÷10×100%=70%

可比资产成新率=9÷10×100%=90%

资产评估价值=124000×70%÷90%=96444.44元例题2-1787任务三市场售价类比法是指以可比资产的成交价格为基础，考虑可比资产与被评估资产在功能、市场条件等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估资产价值的方法。（六）市场售价类比法四、市场法中的具体评估方法88任务三资产评估价值=可比资产成交价格+功能差异值+时间差异值+∙∙∙+交易情况差异值或资产评估价值=可比资产成交价格×功能差异修正系数×∙∙∙×交易情况差异修正系数各交易情况差异值可通过可比资产与被评估资产交易情况指标的对比来衡量。交易情况差异修正系数=（六）市场售价类比法四、市场法中的具体评估方法89任务三某被评估设备的年生产能力为150吨。资产评估专业人员从市场上了解到，与被评估设备大致相同的一台机器设备在近期进行了交易，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。经对比分析，资产评估专业人员发现两台设备仅在生产能力指标方面存在差异，试求被评估资产的评估价值。解：资产评估价值=160×150÷210=114.29万元四、市场法中的具体评估方法例题2-1890任务三市场法一般用于被评估资产具有活跃的公开市场，且市场上存在大量可比资产交易活动的情况。因此，在资产成本与公开市场中的可比资产价值不存在严重偏离的情况下，市场法是一种较为有效、客观的方法。五、对市场法的评价91任务三圣卡公司有一台机器设备，现因债务重组需要对其进行评估。经专业人员确定，该设备的价值与功能之间的变化呈线性关系。评估专业人员通过分析公开市场上该类设备的交易资料得知：某台年生产能力为1200件的同类设备的成交价格为1500元。已知被评估设备的年生产能力为1000件。试求被评估设备的评估价值。解：被评估设备评估价值=1500×（1000÷1200）=1250元五、对市场法的评价例题2-199204任务四

过渡页TransitionPage掌握资产评估的收益法2018年2月，在由中国资产评估协会指导、由中通诚资产评估有限公司主办的以“新时代，新使命，新征程”为主旨的“资产评估助力中国文化产业繁荣发展”专题研讨会上，诸多行业内外专家学者对于文化企业的价值管理与资产评估，以及大数据在文化产业评估中的应用进行了深入研讨。思考：为什么运用收益法对文化企业进行评估？收益法有什么局限性？内容详见课本P49情景引例94任务四一、收益法的基本含义收益法是通过将评估对象的预期收益资本化或折现来确定其价值的一类评估方法的总称。收益法包括多种具体方法，如用于评估企业价值的现金流量折现法。是站在购买者的角度，将未来预期收益通过资本化率或折现率折合成现值来判断和估算资产的价值。一、收益法的基本含义95任务四折现率与资本化率本质上都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用情况不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，而资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。一、收益法的基本含义注意96任务四（一）收益法的前提条件由收益法的基本含义可知，采用收益法进行资产评估时，应先掌握被评估资产的预期收益、取得预期收益的持续时间、折现率或资本化率这三个基本要素。二、收益法的前提条件及适用范围前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币来衡量。（2）被评估资产的预期收益年限能够确定或者合理预期。

（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以度量。97任务四二、收益法的前提条件及适用范围（二）收益法的适用范围21354（5）企业价值（4）其他可单独产生现金流的资产，如股票、债券等。（3）可单独获利的机器设备，如可出租的机器设备等。（2）可单独获利的房产，如商铺、酒店等。（1）无形资产，包括专利权、商标权等。98任务四（1）收集信息，了解情况。三、收益法的基本程序步骤（5）分析并确定评估结果。（4）测算折现率或资本化率，并将测算的未来预期收益折现。（3）分析被评估资产尚能产生收益的年限。（2）分析并测算被评估资产的未来预期收益。99任务四收益法的基本公式如下：资产评估价值=+∙∙∙+四、收益法中的具体评估方法（一）未来收益期有限、各年期收益值相同的情况当资产尚能产生收益的年期有限，并且收益年期内每年收益值都相同时，将各年预期收益通过适当的折现率进行折现，得出的各年折现值的和即为评估价值。100任务四（1）在折现率等于零的情况下：资产评估价值=年收益值×未来收益年期

（2）在折现率大于零的情况下：资产评估价值=四、收益法中的具体评估方法（一）未来收益期有限、各年期收益值相同的情况

年金是指一定期间内每期等额收付的款项。此处的年金表示在一定年期内各年期等额收取的未来预期收益值。101任务四某被评估资产正常情况下每年所获得的总收益为200万元，折现率为15%。该资产的预计使用年限为10年，现已使用了5年，则该资产的评估价值是多少？解：资产评估价值==670.43万元四、收益法中的具体评估方法例题2-20102任务四（二）未来收益期无限、各年期收益值相同的情况四、收益法中的具体评估方法资产评估价值=当资产尚能产生收益的年期无限，且各年期收益值相同时。103任务四某被评估资产为一个未公开的食品配方，预计在未来无限年期该配方所带来的年收益为100万元，资本化率为10%，则该食品配方的评估价值是多少？解：食品配方的评估价值=100÷10%=1000万元四、收益法中的具体评估方法例题2-21104任务四当资产尚能产生收益的年期有限，且折现率大于零时。（1）纯收益在若干年后保持不变。假设纯收益在第t年（含第t年）以前有变化，在第t年以后（不含第t年）到第n年间保持不变：四、收益法中的具体评估方法（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=105任务四宏图房地产有限公司计划用新建成的写字楼申请抵押贷款。该写字楼预期使用50年，市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元和280万元，第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右。已知评估基准日的折现率为8%，试计算该写字楼的评估价值。解：写字楼的评估价值=

=3454.47万元四、收益法中的具体评估方法例题2-22106任务四（2）纯收益按等差级数变化。四、收益法中的具体评估方法二是纯收益按等差级数递减：一是纯收益按等差级数递增：

（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=

资产评估价值=107任务四四、收益法中的具体评估方法某商标权预计未来第一年会为公司带来1000万元的净收益，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少10万元，收益年期为10年，折现率为10%。试计算该商标权的评估价值。

=5916万元例题2-23解：商标权的评估价值=108任务四四、收益法中的具体评估方法一是纯收益按等比级数递增，逐年递增比率为s（＞s＞0）：资产评估价值=

二是纯收益按等比级数递减，逐年递减比率为s（1≥s＞0）：资产评估价值=（三）未来收益期有限、各年期收益值不同的情况（3）纯收益按等比级数变化。109任务四四、收益法中的具体评估方法当资产尚能产生收益的年期无限，且折现率大于零时，各年期收益值有以下几种变化情况。（1）纯收益在若干年后保持不变。假设纯收益在第n年（含第n年）以前有变化，在第n年以后（不含第n年）保持不变：

（四）未来收益期无限、各年期收益值不同的情况资产评估价值=110任务四四、收益法中的具体评估方法（四）未来收益期无限、各年期收益值不同的情况（2）纯收益按等差级数变化。一是纯收益按等差级数递增：资产评估价值=二是纯收益按等差级数递减：资产评估价值=111任务四四、收益法中的具体评估方法一是纯