《资产评估》项目一

项目一初识资产评估资产评估1目录1Contents任务一

了解资产评估的含义、特征和功能2任务二

了解资产评估的分类及理论基础3任务三熟悉资产评估的原则及假设4Z任务四熟悉资产评估的目的和价值类型201了解资产评估的含义、特征和功能任务一

过渡页TransitionPage晓峰的爸爸是一家民营企业的老板，为了扩大和发展企业的经济业务，他打算用公司厂房向银行申请抵押贷款。爸爸带着晓峰来到银行，按照银行规定提交了相关的资料后，将公司的厂房进行了抵押并等待银行的审核调查。在等待审核的过程中，晓峰发现一些评估机构的人员对公司厂房进行了一系列的勘测及检查，并做了相关的专业工作后，确定了厂房的价值。银行根据评估的厂房价值批复了企业贷款。情景引例4针对以上事件，晓峰提出了以下几点疑问：贷款之前为什么要对厂房进行评估？上述案例中资产评估发挥了什么样的经济功能？5资产评估原是会计师事务所的主要业务之一。

2016年7月，《中华人民共和国资产评估法》的正式颁布，确立了资产评估行业的法律地位，标志着我国评估行业的发展步入正轨。任务一一、资产评估的基本含义6资产评估中的资产，是指特定权利主体拥有或控制的，能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。任务一一、资产评估的基本含义（一）资产的含义资产评估中的资产包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形的权利。企业中常见的可以进行资产评估的资产有货币资金、房地产等。7资产评估中的“资产”不同于会计中的“资产”。会计中的“资产”是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。其主体是企业。资产评估中的“资产”是指由特定权利主体拥有或控制的、能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。其主体是特定的权利主体，包括家庭、企业、国家等。任务一一、资产评估的基本含义提示8依照《中华人民共和国资产评估法》的规定，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。任务一一、资产评估的基本含义（二）资产评估的含义9资产评估的主体：符合规定的评估机构及其评估专业人员。资产评估的客体：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。资产评估服务的内容：评定、估算资产的价值。资产评估服务的结果：出具资产评估报告。任务一一、资产评估的基本含义（二）资产评估的含义10受晓峰爸爸的委托，资产评估机构及其资产评估专业人员对晓峰爸爸名下的机器设备进行了评估，并出具了资产评估报告。试问：该资产评估的主体、客体、服务内容及服务结果分别是什么？任务一一、资产评估的基本含义想一想11任务一二、资产评估的特征市场性公正性专业性咨询性特征12资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，是市场经济发展到一定阶段的产物。资产产权变动和资产交易的普遍进行,才有资产评估的存在；资产的评估价值受到市场条件的限制和市场交易的检验。任务一二、资产评估的特征（一）市场性表现一是资产评估需要模拟市场来对资产进行估价。二是评估结果的有效性要受市场检验。13资产评估的公正性是指资产评估行为服务于资产业务的同时，还应满足社会公共利益的需要，而不应只满足于资产业务当事人某一方的需要。任务一二、资产评估的特征（二）公正性表现一是资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是保证其公正性的技术基础。

二是资产评估专业人员应是与资产业务没有利害关系的第三者，这是保证公正性的组织基础。14评估机构应当依法聘用评估专业人员开展评估业务。任务一二、资产评估的特征（三）专业性资产评估是一种专业性很强的活动。评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。表现一是资产评估机构形成专业化分工。二是资产评估机构及其资产评估专业人员对资产价值的估计判断建立在专业技术知识和经验的基础上。15是指资产评估结论仅为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估人员只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。任务一二、资产评估的特征（四）咨询性16资产评估机构及其资产评估专业人员在进行评估业务时，在交易市场上搜寻了大量相关的材料和数据，并通过模拟市场条件的方法对资产做出评定估算和报告，这一估算和报告结果必须接受市场检验。这体现了资产评估的哪个特征？任务一二、资产评估的特征想一想17（一）评价及评估功能评价和评估是资产评估具有的最基本的内在功能。资产评估源于人们希望了解和掌握一定条件下资产价值是多少的需求。任务一三、资产评估在市场经济中的功能18（二）管理功能资产评估的管理功能是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家为有效管理国有资产而赋予资产评估的特殊功能，目的是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。任务一三、资产评估在市场经济中的功能19（三）公证功能公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实及文书的真实性、合法性予以证明的活动，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。任务一三、资产评估在市场经济中的功能资产业务、评估对象和评估报告使用者的特殊性要求资产评估发挥公证的职能。例如，资产价格的纠纷。2002了解资产评估的分类及理论基础任务二

过渡页TransitionPage晓峰在了解了资产评估的基本含义之后，在网站上搜寻了很多涉及资产评估的经济业务，如资产转让、企业兼并、资产出售、企业清算、企业租赁、债务重组和担保等。在不同的业务中，资产评估的对象也会发生一些改变，有的是针对机器设备进行评估、有的是针对企业整体的价值，有的针对商标权、专利权，等等。针对以上情况，晓峰提出以下疑问：资产评估可以按照什么方式进行分类呢？情景引例22任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类123一般评估评估复核评估咨询23任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类1．一般评估一般评估是指直接对评估对象的价值进行的评估。一般评估包括企业上市资产评估、组建合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估等。24任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类评估复核是指评估机构或资产评估专业人员对其他评估机构或资产评估专业人员出具的评估报告进行的评判分析和再评估。2．评估复核它是对评估报告的真实性、完整性、充分性、相关性、适当性和合理性做出判断、提出意见的行为。25任务二一、资产评估的分类（一）按资产评估的内容分类评估咨询是指评估机构或资产评估专业人员针对评估对象提出真实、合理的意见的行为，这一行为不存在对于资产价值的估计和判断，仅提供咨询意见。3．评估咨询评估咨询通常没有统一的报告规范，评估咨询主体通常根据客户的要求出具个性化的评估咨询报告。26任务二一、资产评估的分类（二）按执行评估准则的程度分类1．完全资产评估完全资产评估是指在评估过程中，资产评估专业人员严格遵守资产评估准则，完全按照资产评估准则各个条款的要求进行评估，在执业过程中没有任何违背资产评估准则规定的评估。27任务二一、资产评估的分类（二）按执行评估准则的程度分类2．限制性资产评估是指评估机构及其评估专业人员由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的要求进行执业，或在法律法规允许的前提下未完全按照评估准则进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。相较于完全资产评估需要做更为详尽的说明和披露。例如，某客户告诉资产评估专业人员，不对于需要进行评估的资产进行现场勘查，他们可以提供其他相关资料。28任务二一、资产评估的分类在进行限制性资产评估时，应注意以下三点。（1）评估师应在评估报告中详细披露与资产评估准则不符的情况。（2）评估师应证明其未按照准则规定执行的评估程序和采用的评估方法对于所执行的资产评估业务或评估咨询活动是合适的。（3）评估师应在报告中详细说明因未按照资产评估准则执行评估而对评估结果产生的影响，并确信评估结果不会引起误解或被错误使用。注意29任务二一、资产评估的分类（三）按资产评估的对象分类由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，所以通常由在某一方面具有专业水准的资产评估专业人员参加即可完成资产评估工作。1．单项资产评估单项资产评估是指评估对象为单项可确指的资产的评估，如机器设备评估、房屋建筑物评估等。30任务二一、资产评估的分类资产的可确指性多用于无形资产，分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产两类。可确指的无形资产是指可以单独出售、投资、转让，有专门名称，可个别取得或作为组成资产的一部分取得的无形资产，如商标权、专利权等。不可确指的无形资产是指不能明确辨认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，如商誉。注意31任务二一、资产评估的分类（三）按资产评估的对象分类整体资产评估是指评估对象为若干单项资产组成的资产综合体的资产评估，如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）等。企业价值评估是最为典型的整体资产评估。2．整体资产评估32任务二一、资产评估的分类整体资产评估不是对单项资产价值的简单加总，而是在资产评估工作中以贡献原则为中心，考虑不同资产的相互作用及它们对企业整体生产能力或总体获利能力的影响，来确定整体资产价值的评估。注意33任务二二、资产评估的理论基础劳动价值论由英国经济学家大卫·李嘉图创立，并在马克思经济学说中发展成熟。该理论认为是劳动创造了价值，即商品的价值由生产该项商品的社会必要劳动时间所决定。它是从生产者的角度对资产价值进行衡量的。资产评估最根本的目的就是要估算出资产的价值。（一）劳动价值论34任务二二、资产评估的理论基础（1）劳动价值论认为资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。（一）劳动价值论（主要内容）（2）确定商品价值量的社会必要劳动时间不是凝固不变的，它是随着劳动生产率的变化而变化的。劳动生产率是指劳动者在一定时间内生产使用价值的效率。35任务二二、资产评估的理论基础从根本上说，劳动价值论认为，资产的生产成本决定资产的价值，它从资产供给者的角度来度量资产的价值。劳动价值论是成本法评估资产价值的理论基础之一。（一）劳动价值论36任务二二、资产评估的理论基础效用价值论是19世纪70年代由英国的W．S．杰文斯、法国的L．瓦尔拉斯和奥地利的C．门格尔提出的。效用价值论的基本思想是资产的价值由资产为其拥有者带来的收益所决定。（二）效用价值论37任务二二、资产评估的理论基础（1）效用价值论认为资产的价值是由资产所能带来的效用决定的。（二）效用价值论主要内容（2）效用价值论认为资产的价值完全由其效用决定，而不考虑资产的成本。38任务二二、资产评估的理论基础效用价值论认为，商品价值是人对商品效用的主观心理评价。它是从资产需求者的角度来度量资产的价值。在西方发达国家，以效用价值论为理论基础的收益法是一种被广泛采用的资产评估方法，在企业资产交易及企业兼并中更是被大量采用。（二）效用价值论39任务二二、资产评估的理论基础19世纪末20世纪初，以马歇尔为代表的新古典经济学派成功地将劳动价值论的价值理论与边际效用学派的价值理论结合起来，提出了市场力量将趋于形成供求平稳，供给与需求共同决定价值的观点，并据此形成了均衡价值论。均衡价值论是市场法评估资产价值的理论基础。（三）均衡价值论40任务二二、资产评估的理论基础（2）资产的价值要考虑市场波动的影响。引起市场波动的因素有很多种，有经济因素，也有非经济因素。一般来说，资产的市场价格是以实际价格（价值）为基础而上下波动的。例如，一只普通手电筒和一辆汽车的市场价格。（三）均衡价值论（主要内容）（1）均衡价值论认为资产的价值要综合考虑生产成本和市场需求的影响。4103熟悉资产评估的原则及假设任务三

过渡页TransitionPage乙企业是一家生产加工企业，因生产技术的发展要对生产线进行更新换代，需要转让旧生产线的机器设备。现委托甲评估机构对该设备的价值进行评估。甲评估机构与乙企业签订了资产评估合约后，立刻开始了对该机器设备的评估分析。在甲评估机构对乙企业机器设备进行评估的过程中，乙企业为使自己的机器设备可以卖个好价钱，不断通过送礼或请客吃饭等方式来贿赂相关资产评估专业人员，最终使得其资产的评估结果比按规定评估得到的结果高出十万。思考：此例中的资产评估专业人员违反了哪些资产评估原则？情景引例43任务三资产评估的工作原则是指评估机构及其资产评估专业人员在进行评估工作时必须要遵循的原则，它是规范资产评估主体行为的准则，主要包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则44任务三一是评估机构的独立性，要求评估机构应是独立公正的社会中介机构，始终坚持独立的第三方立场。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1．独立性原则含义二是评估工作的独立性，要求评估机构及其资产评估专业人员坚守公正无私的原则，保证评估结果的真实性。45任务三第一，针对评估主体来说，要求资产评估机构及其专业人员应认真调查研究，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据来进行评估，坚持实事求是的态度，不能主观臆断。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则2．客观公正性原则（含义）第二，针对评估工作来说，资产评估专业人员应充分收集市场资料，以市场为参照，以实际材料为基础，使评估过程中的预测、推理和逻辑判断等均有据可依，坚持评估结果的客观性。46任务三第三，采用科学的评估方法进行资产评估，严格注意评估方法与评估目的的匹配性，以及评估目的对评估方法的约束性。一、资产评估的原则（一）资产评估工作原则3．科学性原则第一，应遵循科学的评估标准，根据特定的评估目的选用恰当、合理的评估标准。第二，以科学的态度制订评估方案，根据评估本身的规律性，结合资产评估的实际情况，确定合理的评估方案；47任务三资产评估的经济技术原则是指在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。经济技术原则为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则48任务三①必须考虑该项资产使用的法律限制。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则1．最高最佳使用原则最高最佳使用原则是指资产虽在当前情况下尚未发挥最大的效用，但在评估时，可以以其最佳使用状态为基础进行估价。因素例如，在经济改革浪潮中，土地价值的评定。③确定财务上的可行性。②确定技术上是否可能。49任务三评估时点原则是指评估是对资产某一时点（评估基准日）价值的估计，是对动态资产价格的现实静态反映。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据，是指资产的价值应当基于其对未来收益的预期加以决定。3．预期收益原则2．评估时点原则50任务三4．贡献原则贡献原则是指各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量，它主要用于由多个单项资产组成的整体资产。例如，正常情况下，某企业盈利额。一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则51任务三按照市场规律，在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。例如，“现在可口可乐价格上涨了，我放弃可乐可以得到更多的雪碧！”一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则5．替代原则52任务三一、资产评估的原则（二）资产评估经济技术原则7．外在性原则资产评估中的外在性原则是指“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。例如，房产。6．供求原则供给原则是指在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。例如，企业对新型设备的需求量。53任务三资产评估假设是指依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件做出的合乎情理的推断或假定。是资产评估结论成立的前提条件。二、资产评估的假设54任务三（二）公开市场假设公开市场假设是指假设资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于市场供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场假设是对交易环境的假定。二、资产评估的假设（一）交易假设交易假设是指假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。55任务三持续使用假设是指假定被评估资产可以按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而考察它在剩余使用年限内能为其持有人带来的经济收益。其实质是评估资产在剩余寿命期间内所能给企业带来的价值。二、资产评估的假设（三）持续使用假设56任务三1．现状利用假设现状利用假设是指假设一项资产在长期内将保持现状，进行资产评估时，按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。二、资产评估的假设（三）持续使用假设57任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设一是资产所处空间不变，其使用方式和目的发生了变化。二是资产所处空间、使用方式和目的都不发生改变。原地续用假设是指假设一项资产在原来的安装地继续使用。2．原地续用假设58任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设异地续用假设是指假设一项资产不在原来的安装地继续使用，而是要转移到另外一个地方继续使用。3．异地续用假设一是资产所处空间发生变化，其使用方式和目的未发生改变。二是资产所处空间、使用方式和目的都发生了改变。59任务三二、资产评估的假设（三）持续使用假设在确认是否继续使用资产时，要考虑下述条件：四是充分考虑了资产的使用功能。三是资产所有权明确，并保持完好。二是资产能满足所有者实现经营期望收益的需要。一是资产仍旧可以使用，即具有显著的剩余使用寿命。60任务三清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明，主要针对面临清算、被迫出售或快速变现状态的资产。二、资产评估的假设（四）清算假设主要特征一是交易双方地位不平等，卖方是被迫出售的。二是交易限制在较短的时间内完成。61任务三持续使用假设条件下资产所有者希望得到的是该资产在再生产过程中创造出的新价值。公开市场假设条件下资产所有者希望通过市场将资产转让出去，从而获得货币收入。清偿假设条件下资产所有者主要希望脱离困窘局面，这时对资产价值评估不会抱有过高期望，只求损失不要过大。二、资产评估的假设（五）评估假设对资产评估价值的影响6204熟悉资产评估的目的和价值类型任务四

过渡页TransitionPage湖北采花茶业有限公司是一家集茶叶科研、生产、销售、茶树种苗繁育为一体的大型现代化农产品加工企业，总部位于素有“中国名茶之乡”之称的五峰土家族自治县。其名下的“采花”“署天”两个茶叶商标是湖北省著名商标。思考：湖北采花茶业有限公司是基于哪种目的对两商标进行评估的？此案例体现了资产评估的哪一价值类型？

内容详见课本P18情景引例64任务四资产评估的目的指资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途，是委托人要求对评估对象价值进行评估后所要从