【中诚信国际】图说资产证券化产品：CMBS发行热度提升ABS一二级市场明显回暖

图说资产证券化产品——2025年3月CMBS发行热度提升，ABS一二级市场明显回暖近期CMBS发行热度提升，有多只首单产品落地。4月15日，洛阳市发行首单CMBS“洛阳国晟商业发展第一期资产支持专项计划”，总规模13.01亿元，底层资产为洛阳市核心商圈写字楼综合体与商业资产，原始权益人为洛阳国晟商业发展有限公司，河南中豫信用增进有限公司提供差额支付承诺。产品拥有AAA级信用增信公司担保和现金流双重支持，在提振市场信心、支持产品发行方面起到积极作用。4月22日，全国首单推动文体旅高质量发展CMBS“兴证圆融-厦门国有资本资产支持专项计划”簿记，规模为1.11亿元，优先级、次优先级票面利率分别为2.15%和2.28%，原始权益人为厦门国有资本运营有限责任公司，为国有资本公司盘活文体旅领域存量资产的重要探索。4月25日，湖南建投集团成功发行湖南省属国企首单商业不动产抵押贷款支持证券（CMBS），募集资金11.01亿元，发行利率2.65%，优先级产品为AAA级，原始权益人为建投地产，底层资产为建投地产部分经营性物业未来收益权。项目体现出一定创新性，一是采用“双向回拨机制”，通过设置不同期限的两档证券（优先A1级、优先A2级），根据市场需求动态调整发行规模，有利于提升产品灵活性与投资者适应性，这也是国内首批采用双向回拨机制的CMBS。二是底层资产涵盖跨地域、多业态的商业物业，包括写字楼、商业综合体、社区商业等多种业态，资产组合较为多元。此外，近期另有多期CMBS获批，即将落地发行。CMBS是盘活商业地产、拓展企业融资渠道、优化资产负债结构的创新路径，在城建类企业融资政策收紧、城投发债审核趋严背景下，CMBS有望成为城投公司融资和地方化债的重要工具，为区域存量资产盘活带来新动能。近期CMBS发行提速，释放积极信号，但也需持续跟踪区域财政实力变化及商业地产底层现金流的持续性，对有关CMBS产品的信用状况保持关注。一、全市场发行情况：发行大幅升温，不同类型产品发行成本分化2025年3月全市场共发行114期资产证券化产品，规模合计1727.28亿元，较上期翻倍；本期保单质押贷款类、信托受益权类等类别产品平均发行成本相对较高80400支消费性贷款特定非金款项小额贷款保理融资应收账款租赁资产供应链账款微小企业贷款个人消费贷款基础设施收费保单质押贷款个人汽车贷款知识产权不良贷款小微贷款个人消费贷款保理融资小额贷款供应链账款租赁资产消费性贷款特定非金款项小额贷款保理融资应收账款租赁资产供应链账款微小企业贷款个人消费贷款基础设施收费保单质押贷款个人汽车贷款知识产权不良贷款小微贷款个人消费贷款保理融资小额贷款供应链账款租赁资产应收账款基础设施收费委托贷款未分类的ABN不良贷款租赁资产应收账款基础设施收费棚改/保障房基础设施收费商业房地产抵押贷款信托受益权1-3年期支数票面利率均值(右轴1-3年期支数票面利率均值(右轴)3-5年期5年以上1年以下6543210供应链账款类、商业房地产抵押贷款类等类别产品次级分层比例相对较低，不良贷款类产品次级分层比例较高；供应链账款类、商业房地产抵押贷款类等类别产品次级分层比例相对较低，不良贷款类产品次级分层比例较高；保理融资类、基础设施收费类等类别的不同产品之间分层比例存在较大差异35%30%25%20%1...n..'30%25%20%二、银行间和交易所市场发行情况：各类别产品发行规模大幅增加，银行间ABS发行热度明显提升各产品次级分层比例从10%到33%不等，不同产品次级分层比例差异较大银行间市场ABS:各产品次级分层比例从10%到33%不等，不同产品次级分层比例差异较大产品优先级均为AAAsf级，票面利率在1.83%-2.55%之间%3.002.502.001.501.000.500.00%100%90%80%70%60%50%40%30%20%AAAsf优先级AAAsf优先级AAAsf次优先级A+sf0%票面利率最小值(%)票面利率最大值(%)优先级次优先级次级分层比例中位数最低分层比例本期不良贷款类产品发行规模最大，规模占比本期不良贷款类产品发行规模最大，规模占比约六成；消费性贷款类和微小企业贷款类产品发行规模相对较小不良贷款类产品平均发行成本最高；个人汽车贷款类产品平均发行成本处于较低水平亿元支60亿元支604003.002.502.000.500.0080400不良贷款个人汽车贷款消费性贷款微小企业贷款w产品规模●产品支数(右轴)2.392.182.10交易商协会ABN交易商协会ABN:共发行32期，规模合计442.67亿元，发行规模较上月增加56%；披露信用级别的优先级产品票面利率在2.02%至4.63%之间无次级产品共9期，占比为28%其余产品次级分层比例从0.10%到14%不等120%100%120%100%80%60%40%20%5.004.504.003.503.002.502.001.501.000.50AAAsfAAAsfAAsf优先级AAAsfAA+sfAsfA-sfBBBsf次优先级0%次优先级次级优先级次优先级次级票面利率最小值(%)票面利率最大值(%)票面利率均值(%)分层比例中位数最低分层比例商业房地产抵押贷款类产品平均发行成本最高且明显高于其他类别产品；商业房地产抵押贷款类产品平均发行成本最高且明显高于其他类别产品；特定非金债权类产品平均发行成本最低本期个人消费贷款类产品发行规模最大，其次是应收账款类产品；保理融资类、基础设施收费类产品发行规模相对较小亿元支亿元454045405080400%5.004.504.003.503.002.502.001.501.000.500.004.632.412.402.402.352.822.642.412.402.402.352.12亿元亿元800700产品规模产品支数(右轴)交易所交易所ABS:共发行55期，规模合计1098.60亿元，发行规模较上月大幅增加88%；披露信用级别的优先级产品票面利率最高为4.50%本期有1期公募REITs发行，其余产品次级分层比例从0.06%到20%不等9876543210%120%100%80%60%40%AAAsfAA+sfAAAsfAA+sfAAsfAA-sfAAAsfAA+sfAAAsfAA+sfAAsfAA-sfA+sfAsfA-sfBBB+sfBBBsf0%优先级次优先级票面利率最小值(%)票面利率最大值(%)票面利率均值(%)次级次级最高分层比例分层比例中位数最低分层比例小额贷款类产品发行规模最高，规模占比超过40%；小额贷款类产品发行规模最高，规模占比超过40%；部分产品发行规模处于较低水平保单质押贷款类产品平均发行成本最高；其余类别产品平均发行成本均不超过3%806080604003503005.03525020020020100产品规模产品支数(右轴)三、二级市场：成交热度均有明显增加，类REITs等类别产品交易热度相对较高银行间市场ABS:共成交75亿元，交投热度明显提升以不良贷款为基础资产的产品成交规模最大80400130.025075.0065.2155.2628.362024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月45.6145.61454013.929.785.530.15亿元亿元披露基础资产的产品中，类REITs、银行/互联网消费贷款等类别产品成交规模相对较大交易商协会披露基础资产的产品中，类REITs、银行/互联网消费贷款等类别产品成交规模相对较大交易商协会ABN:共成交607.31亿元，成交规模较上月大幅增加696.08693.77607.31300200250200242.506005004003002000443.17366.972024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月200113.6377.9357.2155.1177.9326.9816.407.483.963.481.250.820.56交易所交易所ABS:共成交1172.33亿元，交易规模较上月翻倍；上交所、深交所分别成交826.72亿元和345.61亿元类REITs、CMBS/CMBN、小额贷款、应收账款等类别产品成交热度相对较高亿元1,4001,2001,00080060040020001172.33816.57542.51698.23542.51501.242024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月300250161.01118.59187.11161.01118.59187.1117.8516.2314.807.