房地产包销代理规范合同范本

房地产包销代理规范合同范本房地产包销代理业务涉及开发企业、包销商、购房者等多方利益，合同的规范性直接影响交易安全与合作效率。一份严谨的包销代理合同，需明确权利义务边界、风险分配机制及争议解决路径，以下结合行业实务经验，提供规范合同范本及核心条款解析。一、合同核心条款解析（一）合作主体与项目概况1.主体信息：需明确甲方（开发企业）与乙方（包销商）的全称、法定代表人、注册地址、联系方式，确保主体资格合法有效（如开发企业需具备《商品房预售许可证》，包销商需具备相应经纪资质）。2.项目概况：详细约定项目位置、土地性质、总建筑面积、可售房源范围（含楼栋、户型、面积区间）、业态类型（住宅、商业、车位等），避免因项目范围模糊引发争议。（二）包销期限与范围1.包销期限：明确起止时间（如“自202X年X月X日至202X年X月X日”），可约定“自动延展”条款（如“期限届满前30日双方无异议则自动延展6个月”），兼顾市场周期与合作灵活性。2.包销范围：约定“独家包销”或“部分包销”，明确是否包含“未售存量房”“后续加推房源”，并排除“抵押房源”“司法查封房源”等特殊标的，避免权属纠纷。（三）包销价格与结算方式1.包销底价：按房源类型（住宅/商业）、楼层/位置分层定价，明确“底价”为开发企业收益底线（如“住宅房源包销底价为XXX元/㎡，商业房源为XXX元/㎡”）。2.溢价分配：约定“实际售价-包销底价”的溢价部分分配比例（如“溢价部分甲方占30%，乙方占70%”），需明确“实际售价”的计算口径（含装修款、服务费等是否纳入）。3.结算周期：按“月度/季度”结算，约定“乙方需在每月5日前提交上月销售明细，甲方收到回款后10日内完成结算”，并明确“回款到账”为结算前提，防范资金风险。（四）双方权利义务1.甲方权利义务：权利：监督房源销售合规性（如价格备案、限购政策执行），审核营销方案；义务：提供合法销售手续（预售证、产权证明），配合乙方办理网签、备案，承担“非乙方原因”导致的房源查封、抵押解除等责任。2.乙方权利义务：权利：独家销售权（排除甲方自行销售或委托第三方销售），自主制定营销策略（需符合甲方品牌定位）；义务：按约定完成销售任务（如“包销期内完成80%房源去化”），承担营销团队组建、推广费用，确保销售行为符合法律法规（如广告法、商品房销售管理办法）。（五）营销推广与费用承担1.营销权责：乙方负责制定“全案营销方案”（含广告投放、活动策划、渠道拓展），需经甲方书面审核后执行；甲方保留“重大营销事项”的决策权（如开盘时间、价格调整）。2.费用承担：约定“营销费用占销售额的比例”（如“不超过销售额的3%”），明确“甲方承担项目基础物料制作（如楼书、沙盘），乙方承担渠道佣金、线上推广费”等细分项，避免费用纠纷。（六）违约责任与争议解决1.甲方违约：如“未按时提供销售手续导致乙方无法销售，每逾期一日按未售房源底价的0.1%支付违约金”；“擅自销售包销房源，需按溢价的2倍赔偿乙方损失”。2.乙方违约：如“未完成销售任务，按未售房源底价的5%支付违约金”；“违规销售（如虚假宣传）导致甲方损失，乙方全额赔偿”。3.争议解决：优先约定“协商解决”，协商不成则“提交项目所在地仲裁委员会仲裁”或“向项目所在地法院诉讼”，明确管辖地减少维权成本。（七）合同生效与终止1.生效条件：需双方签字盖章，且“甲方取得预售证”后生效，避免“无证销售”风险。2.终止情形：约定“法定终止”（如不可抗力、政策调整导致合同无法履行）、“约定终止”（如乙方连续3个月未完成销售任务，甲方有权解除合同），并明确终止后的“房源交接”“费用结算”“客户资料移交”等善后条款。二、房地产包销代理合同范本（框架示例）合同编号：XXX-202X甲方（开发企业）：[企业全称]法定代表人：[姓名]地址：[详细地址]乙方（包销商）：[企业全称]法定代表人：[姓名]地址：[详细地址]第一条合作主体与项目概况1.1甲方为[项目名称]的合法开发主体，已取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》（证号：XXX）。1.2项目位于[省/市/区/街道]，总建筑面积约[XXX㎡]，包销房源为[X号楼/X单元，具体房号见附件《包销房源清单》]，业态为[住宅/商业/车位]，产权清晰无纠纷。第二条包销期限与范围2.1包销期限自[202X年X月X日]起至[202X年X月X日]止，期限届满前30日双方无书面异议的，自动延展6个月。2.2乙方享有上述房源的独家包销权，甲方不得自行销售或委托第三方销售；包销范围不含甲方已抵押、查封的房源（详见附件《排除房源清单》）。第三条包销价格及结算3.1包销底价：住宅房源为[XXX元/㎡]，商业房源为[XXX元/㎡]，车位为[XXX元/个]（具体价格按楼层/位置分层，见附件《价格表》）。3.2溢价分配：实际售价超出包销底价的部分，甲方享有30%，乙方享有70%；实际售价以《商品房买卖合同》备案价为准，含装修款、服务费等全部购房款。3.3结算周期：乙方每月5日前提交上月《销售明细表》，甲方收到购房款（含定金、首付款、按揭款）后10日内，按约定比例向乙方支付结算款。第四条双方权利义务4.1甲方权利义务：监督乙方销售行为，审核营销方案；提供销售所需文件（预售证、产权证明等），配合网签、备案；承担“非乙方原因”导致的房源查封、抵押解除责任，每逾期一日按未售房源底价的0.1%支付违约金。4.2乙方权利义务：独家销售权，自主制定营销策略（需符合甲方品牌定位）；组建营销团队，承担渠道佣金、线上推广费等营销成本；确保销售合规，如因虚假宣传导致甲方损失，全额赔偿。第五条营销推广与费用5.1乙方制定《全案营销方案》（含广告、活动、渠道），经甲方书面审核后执行；甲方保留开盘时间、价格调整的决策权。5.2营销费用：乙方承担的费用不超过销售额的3%，其中渠道佣金不超过销售额的2%，线上推广费不超过销售额的1%；甲方承担项目楼书、沙盘制作费用。第六条违约责任6.1甲方违约：擅自销售包销房源的，按溢价的2倍赔偿乙方损失；未按时提供销售手续的，每逾期一日支付未售房源底价的0.1%违约金。6.2乙方违约：未完成80%销售任务的，按未售房源底价的5%支付违约金；违规销售导致甲方损失的，全额赔偿。第七条争议解决本合同履行过程中发生争议，双方协商解决；协商不成的，提交项目所在地仲裁委员会仲裁（或向项目所在地人民法院诉讼）。第八条其他约定8.1本合同自双方签字盖章、甲方取得《商品房预售许可证》后生效。8.2合同终止后，乙方需移交客户资料、未售房源，双方完成费用结算；不可抗力、政策调整导致合同无法履行的，互不承担责任。甲方（盖章）：__________________乙方（盖章）：__________________法定代表人签字：______________法定代表人签字：______________日期：202X年X月X日日期：202X年X月X日三、实务注意事项（一）包销与代销的法律边界包销本质是“买断+再销售”，包销商需承担“房源滞销”风险；代销仅为“代理销售”，风险由开发企业承担。合同中需明确“包销”性质，避免因定性模糊导致税务、责任纠纷（如包销需按“二手房销售”缴税，代销按“服务费”缴税）。（二）税务合规与备案要求1.税务处理：包销商以“高于底价”销售时，需按“销售不动产”缴纳增值税、土增税；开发企业需按“转让不动产”缴税，双方需在合同中约定“税费承担方”（如乙方承担溢价部分的税费）。2.备案要求：包销合同需向当地住建部门备案，明确“包销期限、房源范围、底价”，避免因“私下包销”被认定为“捂盘惜售”。（三）风险防控条款设计1.市场波动应对：约定“价格调整机制”（如市场下行时，双方协商调整包销底价，或延长包销期限），避免单方违约。2.政策风险分担：如因限购、限贷政策导致购房者退房，约定“损失由双方按比例承担”（如甲方承担40%，乙方承担60%）。（四）证据留存与履约管理1.销售数据管理