法律尽职调查内容和需要关注的问题

法律尽职调查

内容及需要关注的问题金事务所|2011-8-22第2页目录一、法律尽职调查的概念二、法律尽职调查的目的三、法律尽职调查的方式四、一般性公司尽调需要关注的事项五、房地产公司尽调需要特别关注的事项六、小结第3页一、法律尽职调查的概念法律尽职调查，某省市、收购兼并、重大交，由委托人委托律师就交和交的相关法律事项，按照其专业准则，进行审慎和适当的调查与分析。第4页二、法律尽职调查的目的1、确认目标公司的合法成立和有效存续2、核查目标公司所提供文件资料的真实性、准确性和完整性3、核查目标公司的组织架构、业务状况和其他事项的法律状况4、发现和分析目标公司现存的法律问题和风险并提出解决方案5、作为律师出具法律意见并准备交的重要依据第5页三、法律尽职调查的方式1、律师制作尽职调查清单，目标公司根据该清单提供资料2、与目标公司管理层进行面谈了解情况3、至相关政府部门进行独立调查4、对目标公司及资产进行现场考察5、网络信息检索第6页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.1目标公司历史沿革和股权结构4.2目标公司股东基本情况4.3目标公司股权是否存在质押等权利限制4.4目标公司的主要证件4.5目标公司债务和对外担保情况4.6目标公司签署的重大合同4.7目标公司诉讼、仲裁情况4.8目标公司人员情况4.9目标公司税收情况第7页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.1目标公司历史沿革和股权结构（1）历史沿革：设立，注册资本、经营范围、股权等变更是否合法有效。（2）工商查询。（3）是否与前手股东存在争议？股权转让金是否支付完毕？（4）特别提醒：国有企业股权变更需审计、评估并挂牌交易。第8页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.2目标公司股东基本情况股东是否具备担保能力。4.3目标公司股权是否存在质押等权利限制（1）是否存在股权质押、查封等权利限制；（2）办理股权质押的手续、文件及时间。第9页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.4目标公司的主要证件（1）《营业执照》、《税务登记证》（国税和地税）、《组织机构代码证》、《统计登记证》等，核查原件。如外商投资企业,需核查《批准证书》、外汇登记IC卡等证件。（2）各个证书的年检情况及有效性。（3）各个证书之间的信息统一性。第10页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.5目标公司债务和对外担保情况（1）需要关注主要融资和担保合同是否对交限制。（2）公司法十六条。（3）必要时，需要进行财务尽职调查。第11页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.6目标公司签署的重大合同（1）重大合同的重要条款：合同金额、价款支付方式、合同内容等（2）是否存在对交制性的条款（3）重大合同的履行情况：是否存在严重违约情形及违约风险第12页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.7目标公司诉讼、仲裁情况需关注：（1）概况：包括起因、时间、当事方、主要过程及裁决内容；（2）裁决履行情况：该付款的是否已付并提供付款证明、该履行义务是否已履行；（3）是否存在后续的程序和风险。注：目前中国没有权威性的全国性的诉讼和仲裁查询系统，但除目标公司提供的资料外，还可通过以下途径查询：（1）最高人民法院执行局全国法院被执行人信息查询，网址

（2）去当地法院核查；（3）互联网检索。第13页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.8目标公司人员情况（股权收购中较重要：质押转收购）（1）高管人员，现有员工人数及劳动合同签署情况（2）是否存在劳动争议和仲裁情况第14页四、一般性公司尽调需要关注的事项4.9目标公司税收情况

（1）主要税种企业所得税，营业税及附加，契税，土地增值税，印花税，房产税，土地使用税等。（2）是否存在欠税和税务处罚第15页五、房地产公司尽调需要特别关注的事项5.1建设手续是否合法有效5.2项目公司开发资质5.3土地出让金和契税的缴纳5.4是否存在超规建设等情况5.5抵押、查封情况及抵押登记的办理5.6关于产权证的办理5.7目标项目相关的重要合同5.8目标项目的销售和租赁情况5.9目标项目的保险5.10目标项目的物业管理第16页五、房地产公司尽调需要特别关注的事项5.1建设手续是否合法有效。主要为“五证”，必须核查原件。（1）《建设用地规划》及附件、附图：规划用地位置、性质和面积等；（2）《国有土地使用证》：面积、土地使用权人、用途、抵押登记等（3）《建设工程规划》及附件、附图：建筑面积、用途、层数等（4）《建筑工程施工》：面积、开工和竣工时间；（5）《预售》：预售的范围、面积。第17页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.2项目公司开发资质

（1）资质分为四个等级：一级资质：承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下：可以承担建筑面积２５万平方米以下建设项目，某省市、自治区某省市人民政府建设行政主管部门确定。

（2）未取得房地产开发企业资质，存在被处以5万元以上10万元以下的罚款甚至吊销营业执照的风险。第18页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.3土地出让金和契税的缴纳（1）办理《国有土地使用证》的必要条件；（2）是否存在补缴、缴纳滞纳金等情形。第19页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.4是否存在超规建设等情况（1）是否超规，一般以《建筑工程规划》为准；（2）超规可能存在的风险：补缴规费及土地出让金（各地标准不一样）影响竣工验收影响产权证的办理第20页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.5抵押、查封情况及抵押登记的办理（1）抵押：核查原件，至国土、房管部门核实（2）查封：需至国土、房管部门核实（3）抵押登记的办理：房管（在建工程）、国土两个部门分别办理主合同是否必须为贷款合同抵押权人是否必须为银行第21页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.6关于产权证的办理（1）超规建设、未足额缴纳土地出让金的影响？（2）人防等未计入容积率的物业，一般不能办理产权证；（3）不能办理产权证的物业价值；（4）初始登记和买受人产权证。第22页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.7目标项目相关的重要合同（1）设计、施工和监理合同履行情况，是否有争议；如有，可能会影响竣工验收；（2）工程价款的优先受偿权：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告支付。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权的优先性？第23页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.8目标项目的销售和租赁情况（1）销售情况：销售状况一般以网签系统为准，但也有签署预购合同情形存在；（2）租赁情况：如租赁，则可能会对目标项目的销售产生影响，如

优先购买权。第24页五、房地产公司尽调特别需要关注的事项5.9目标项目的保险